O mercado mostra sinais de 'aquecimento', as transações de apartamentos mantêm o 'trono', o leste da cidade de Ho Chi Minh está 'fervendo' com novos projetos

O mercado está crescendo positivamente, porém há sinais de "aquecimento", as transações de apartamentos estão avassaladoras; a oferta de apartamentos no leste da Cidade de Ho Chi Minh está florescendo... estas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário do Vietnã, em particular no terceiro trimestre e nos primeiros 9 meses de 2024 em geral, mostrou uma recuperação positiva após um período difícil. (Foto: Linh An)

Volume de transações de apartamentos ainda "sobrecarrega" o mercado

De acordo com o relatório do mercado imobiliário do Vietnã referente ao terceiro trimestre e aos primeiros 9 meses de 2024, divulgado recentemente pela Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), os segmentos imobiliários, desde moradias e imóveis comerciais até industriais, todos mostram sinais de crescimento positivo.

O mercado imobiliário vietnamita, em particular no terceiro trimestre e nos primeiros 9 meses de 2024, apresentou uma recuperação positiva após um período difícil, graças à estabilidade da economia e às políticas de apoio do governo. Ao apresentar o relatório do mercado imobiliário do terceiro trimestre e dos primeiros 9 meses de 2024, a Sra. Pham Thi Mien, Diretora Adjunta da VARs IRE, afirmou que o mercado imobiliário residencial começou a dar sinais de "aquecimento".

A história dos leilões de terras está mais "quente" do que nunca, com leilões sendo realizados "da noite para o dia", registrando centenas, até milhares de pessoas, aceitando "comer e esperar" para competir por uma vaga. O prêmio vencedor também é recorde, igual ao de terrenos para projetos com infraestrutura bem investida.

O mercado também é impulsionado pelo segmento de apartamentos, com preços continuamente atingindo novos patamares, tanto no mercado primário quanto no secundário. A alta demanda faz com que milhares de proprietários de apartamentos recebam ligações frequentes pedindo para vender seus imóveis. Apesar dos altos preços de venda, os projetos de apartamentos recém-lançados têm registrado taxas de absorção muito boas.

No entanto, além dos resultados da oferta e da demanda reais, o mercado também tem mostrado sinais de "aquecimento". Essa situação se reflete na especulação imobiliária, elevando os preços dos imóveis e criando transações imobiliárias opacas. Muitos pequenos investidores participam do mercado com o objetivo de "surfar", fazendo com que os preços dos imóveis subam de forma irracional.

Sinais de "aquecimento" também são evidentes no segmento de apartamentos, com o nível de preços dos imóveis transferidos cada vez mais alto, devido à "ajuda" de alguns grupos especulativos. Todos esses sinais decorrem da escassez de oferta, embora ela tenha melhorado.

Especificamente, a Sra. Mien disse que no terceiro trimestre de 2024, o mercado imobiliário residencial continuou registrando uma oferta de 22.412 produtos oferecidos no mercado, com cerca de 14.750 novos produtos à venda, uma queda de 25% em relação ao trimestre anterior, mas um aumento de 60% em relação ao mesmo período de 2023.

Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado registrou 38.797 novos produtos à venda. A oferta ainda apresentou forte diferenciação. Consequentemente, 70% da nova oferta veio do segmento de apartamentos. Desse total, produtos com preços de venda acima de 50 milhões de VND/m² representaram a esmagadora maioria. O mercado estava quase completamente desprovido de apartamentos comerciais acessíveis. Em termos de região, a região Norte liderou a nova oferta com 46%, seguida pela região Central com 29% e pela região Sul com 25%.

Dados da pesquisa da VARS também mostram que, embora a oferta seja principalmente no segmento de luxo e alto padrão, o mercado como um todo registrou cerca de 10.400 transações bem-sucedidas no terceiro trimestre, o equivalente a uma taxa de absorção de 51%. Isso reflete o interesse do mercado por novos produtos imobiliários, embora a maior parte da nova oferta seja concluída com altos padrões e os custos de investimento, especialmente os custos relacionados a terrenos, estejam aumentando.

O volume de transações e a taxa de absorção diminuíram 25% e um ponto percentual, respectivamente, em comparação ao trimestre anterior, mas aumentaram 80% e 28 pontos percentuais, respectivamente, em comparação ao mesmo período de 2023. Desse total, o volume de transações de apartamentos permaneceu "esmagador", representando 71% do total de transações imobiliárias no terceiro trimestre, com novos projetos de apartamentos registrando uma taxa média de absorção de 75%. Projetos de apartamentos em Hanói chegaram a registrar uma taxa de absorção de até 90% logo após a abertura para venda.

A tendência de desenvolvimento de apartamentos pequenos para reduzir o valor total do imóvel, tornando-o mais adequado às necessidades e à capacidade financeira de solteiros e famílias jovens, é cada vez mais evidente. Este também é o tipo de imóvel com melhor liquidez.

A Cidade de Ho Chi Minh divulgará a lista de preços de terrenos até 20 de outubro.

Na tarde de 14 de outubro, a Delegação da Assembleia Nacional da Cidade de Ho Chi Minh teve uma sessão de trabalho com o Comitê Popular da Cidade sobre a situação socioeconômica, a implementação das resoluções da Assembleia Nacional e os conteúdos registrados para aprovação na 8ª sessão da 15ª Assembleia Nacional.

Na reunião, a delegada Nguyen Tran Phuong Tran (presidente do Sindicato das Mulheres da Cidade de Ho Chi Minh) levantou a questão de quando a lista de preços de terrenos da cidade seria divulgada e disse que os eleitores estavam muito interessados ​​nessa questão.

Em resposta, um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh disse que a nova lista de preços de terrenos foi enviada ao Conselho de Avaliação da Cidade.

"Esta manhã, o Conselho se reuniu e designou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente para concluir a submissão e a assinatura. A previsão é de que, no máximo até 20 de outubro, a lista de preços de terras seja divulgada para o ano de 2025", disse um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

Anteriormente, no final de setembro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh relatou ao Conselho Popular da Cidade o andamento e o conteúdo da tabela de reajuste de preços de terras. Assim, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente concluirá o relatório para submetê-lo ao Conselho. A previsão é de que o Conselho realize uma reunião de avaliação antes de 10 de outubro. De acordo com o plano, a tabela de reajuste de preços de terras será publicada pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh antes de 15 de outubro.

Durante o período em que a lista de preços ajustada não estava disponível, em 21 de setembro, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou que os departamentos, filiais, o Comitê Popular da Cidade de Thu Duc e os distritos aplicassem a lista de preços de terrenos atual e o coeficiente de ajuste de preços de terrenos para determinar obrigações financeiras e impostos.

Distrito nos arredores de Hanói 'encerra' leilão de terras após 20 horas

Em 13 de outubro, o Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras do Distrito de Quoc Oai coordenou com a National Auction Joint Stock Company No. 5 para organizar um leilão de 54 terrenos na área de leilões na vila de Son Trung, comuna de Yen Son, distrito de Quoc Oai, com uma área total de quase 5.200 metros quadrados.

Os terrenos leiloados têm uma área de 92,5-121,4 m2, com preço inicial de quase 12,5 milhões de VND/m2.

O leilão teve quase 300 clientes com mais de 1.000 inscrições participantes, o equivalente a mais de 5 clientes interessados ​​em um terreno.

O método de leilão é a votação direta em várias rodadas, com um mínimo de 5 rodadas obrigatórias. O preço comum para os lotes é de 2 milhões de VND/m². O leilão só termina quando não houver mais clientes participando dos lances.

Após quase 20 horas e 12 rodadas, por volta das 2h da manhã do dia 14 de outubro, 54 terrenos foram leiloados com sucesso, com o preço mais alto atingindo quase 55 milhões de VND/m², 4,4 vezes superior ao preço inicial. O menor preço vencedor foi de quase 45 milhões de VND/m², 3,6 vezes superior ao preço inicial.

O valor total que o distrito de Quoc Oai arrecadou no leilão foi de quase 243 bilhões de VND, uma diferença de quase 180 bilhões de VND em relação ao preço inicial.

De acordo com uma pesquisa em alguns sites imobiliários, o preço dos imóveis à venda no mercado na comuna de Yen Son varia de 28 a 50 milhões/m2.

No mercado imobiliário recente, embora os preços tenham subido em algumas áreas, as transações permaneceram relativamente calmas. Em alguns lugares, investidores com dificuldades financeiras reduziram os preços para reduzir perdas, mas as transações ainda são difíceis.

A oferta de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh está crescendo no Leste

Em novembro, o mercado de apartamentos da Cidade de Ho Chi Minh verá o projeto King Crown Infinity oficialmente aberto à venda. Localizado na Rua Vo Van Ngan (Bairro de Binh Tho, Cidade de Thu Duc), o King Crown Infinity consiste em duas torres de 30 andares, Apollo e Artemis, oferecendo ao mercado 729 apartamentos. Dependendo da localização e da área, o preço de venda dos apartamentos no King Crown Infinity começará em 90 milhões de VND/m².

Outro projeto de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh que lançou oficialmente novos produtos nos últimos meses do ano na zona leste da cidade é o Eaton Park, da investidora Gamuda Land. Localizado na Rua Mai Chi Tho, o Eaton Park oferece ao mercado 2.000 apartamentos de luxo. O preço na primeira fase é de cerca de 120 milhões/m², o equivalente a cerca de 6 a 7 bilhões por apartamento de 1 quarto, de 8 a 10 bilhões por apartamento de 2 quartos e de 13 a 15 bilhões por apartamento de 3 quartos. Após a liquidação de quase todos os edifícios A5 e A6, no quarto trimestre de 2024, o Eaton Park continuará a lançar a cesta de produtos dos edifícios A1 e A2, incluindo 550 apartamentos, com um preço médio de 142 milhões de VND/m².

Também no quarto trimestre de 2024, a oferta de apartamentos na zona leste da Cidade de Ho Chi Minh será complementada pelo empreendimento Opus One, na área urbana do Vinhomes Grand Park. O empreendimento Opus One é uma combinação do investidor Vinhomes e do parceiro japonês SAMTY. Sabe-se que o projeto consiste em 4 torres, adicionando ao mercado 2.000 apartamentos de luxo com preços a partir de 80 milhões de VND/m².

O Leste também receberá uma nova oferta de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh, provenientes do projeto Fiato Uptown, no bairro de Tam Phu, na cidade de Thu Duc. O Fiato Uptown é composto por 4 prédios de apartamentos localizados em uma área de 1,6 ha, com quase 400 apartamentos residenciais e apartamentos comerciais com serviços. O preço de venda dos apartamentos no Fiato Uptown é a partir de 55 milhões de VND/m².

Dados do mercado imobiliário do Batdongsan.com.vn mostram que os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh têm aumentado continuamente ao longo dos anos. De 2015 a 2023, o índice de aumento de preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh superou a taxa de crescimento da renda da população. De 2015 a 2023, após 8 anos, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh aumentaram 56%, enquanto a renda da população em áreas urbanas aumentou apenas 39%.

De acordo com um relatório da Cushman & Wakefield, nos últimos 10 anos, o preço médio dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh aumentou cerca de 12% ao ano. No mercado primário, o preço médio de venda dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh é superior a 60 milhões de VND/m². No mercado secundário, o preço médio dos apartamentos é de 45 milhões de VND/m².

Somente no terceiro trimestre de 2024, de acordo com dados do Batdongsan.com.vn, em comparação com o mesmo período do ano passado, os apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh foram o destaque do mercado. Este é o tipo de imóvel com o maior crescimento de interesse, atingindo 19% em relação ao mesmo período do ano passado.

Apartamentos também são o tipo de imóvel com o maior aumento no preço de venda em relação ao mesmo período do ano passado, chegando a 12%. Vale ressaltar que, apesar do preço elevado, alguns projetos ainda apresentam boa liquidez no mercado, principalmente aqueles com documentação legal completa e de investidores grandes e respeitáveis. A taxa de liquidez dos projetos ultrapassa 60% a cada lançamento.

Comentando sobre essa realidade, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, afirmou que, na realidade, a oferta futura é bastante limitada devido à escassez de terras limpas. Os gargalos legais ainda estão em processo de resolução, dificultando a implementação de novos projetos por parte dos investidores. Além disso, a grande pressão financeira faz com que muitos investidores não tenham capital para implementar projetos.

Além disso, o novo item da Lei de Terras de 2024 sobre o ajuste da nova tabela de preços de terrenos afetará os custos de insumos das empresas e os preços de venda para os clientes, levando a uma tendência de alta nos preços de venda futuros. Os apartamentos ainda representam uma alta proporção da demanda por investimentos de longo prazo e imóveis. Portanto, os apartamentos ainda terão boa absorção no mercado e os preços de venda continuarão em tendência de alta.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-co-dau-hieu-tao-nhet-giao-dich-chung-cu-giu-ngoi-vuong-phia-dong-tphcm-suc-soi-du-an-moi-290130.html