Lacunas legais alimentam disputas em prédios de apartamentos.

Contratos de venda ambíguos e regulamentações legais frouxas colocam os compradores de imóveis em risco significativo em disputas sobre a propriedade com as construtoras de apartamentos.

Imagens de moradores segurando faixas em protesto contra construtoras têm aparecido em muitos prédios de apartamentos em Hanói e em diversas outras províncias e cidades. As disputas mais acirradas giram em torno de áreas e comodidades compartilhadas e privadas, como subsolos e vagas de estacionamento, salões de festas, academias e espaços comerciais ou para aluguel. Especialistas e advogados apontam diversos motivos que levaram a essa situação.

Contratos de venda ambíguos beneficiam a construtora.

O Sr. Tran Khanh, Presidente do Clube de Gestão de Edifícios de Hanói , analisou que, anteriormente, o Decreto 71/2010 estipulava que as áreas de propriedade privada e comum deveriam ser claramente especificadas nos contratos de compra de apartamentos. No entanto, o Decreto 99/2015, que orienta a implementação da atual Lei da Habitação, não contém essa disposição. Cada empreendimento imobiliário possui seu próprio contrato de compra, cujo conteúdo pode ser interpretado de diversas maneiras, levando a disputas. Muitos contratos de compra elaborados pelo investidor não são detalhados e alguns chegam a omitir as áreas de propriedade comum de forma a beneficiá-lo.

Segundo o Sr. Khanh, a maioria dos compradores presta atenção apenas ao preço e à qualidade do apartamento, mas ignora as cláusulas contratuais relativas à propriedade comum e privada. Após a entrega do imóvel, a administração do condomínio, representando os moradores, não tem base para dividir as áreas comuns e privadas com a construtora. Isso leva a mais disputas sobre as contribuições da construtora e dos moradores para o fundo de manutenção do condomínio (2% do valor do apartamento ou da área de propriedade).

O Sr. Nguyen Manh Ha, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietname, também observou que muitos contratos de compra e venda de apartamentos não estão em conformidade com os regulamentos, e alguns até violam a lei, levando a litígios. Os clientes frequentemente não estudam atentamente os termos e condições ao assinarem os contratos de compra e venda. Enquanto isso, muitas construtoras, querendo vender seus imóveis, "anunciam de forma diferente da realidade e, em seguida, reduzem as comodidades nas áreas comuns para benefício próprio dos moradores".

Em 23 de abril, moradores e funcionários do edifício Bonanza (Rua Duy Tan, 23, Hanói) exibiram faixas exigindo que a construtora dialogasse e esclarecesse as questões pendentes. Foto: Fornecida pelos moradores.

A lei ainda não designou especificamente vagas de estacionamento para prédios de apartamentos.

Recentemente, as disputas sobre a propriedade comum e privada em prédios de apartamentos têm girado em torno de vagas de estacionamento para motos, bicicletas e carros no subsolo. A atual Lei de Habitação estipula que as vagas para bicicletas e motos são propriedade comum. No entanto, no caso de vagas para carros, os compradores de apartamentos devem alugá-las ou comprá-las. Caso não o façam, a vaga permanece sob a administração da construtora, e os custos de construção dessa vaga não estão incluídos no preço do apartamento.

O advogado Truong Anh Tu, diretor do escritório de advocacia Truong Anh Tu, analisou a natureza das vagas de estacionamento em prédios residenciais, observando que elas fazem parte da área comum e estão incluídas no preço de venda. A partir da entrega das chaves, a construtora deixa de ter direitos de propriedade sobre o imóvel. Os preços de venda dos apartamentos não são fixos, mas flutuam de acordo com o período, o que torna muito difícil comprovar que a construtora não incluiu o custo de construção das vagas de estacionamento no preço de venda.

Além disso, as vagas de estacionamento estão integradas à área construída dos prédios de apartamentos e são parte indispensável da estrutura. "Portanto, separar o custo de construção das vagas de estacionamento do preço de venda dos apartamentos é difícil", disse o Sr. Tu.

Apesar das inúmeras disputas relacionadas a vagas de estacionamento em prédios residenciais, a atual Lei da Habitação e a proposta de emenda à Lei da Habitação, atualmente em análise pela Assembleia Nacional em sua 5ª sessão, não fizeram ajustes para definir especificamente esses limites. "A falta de clareza na determinação da propriedade comum e privada é a principal causa das disputas entre construtoras e moradores, sendo que os moradores são os que mais sofrem com os prejuízos", afirmou o Sr. Tú.

Em março, os moradores do empreendimento Kosmo Tay Ho exigiram que a construtora pagasse as taxas de manutenção. Foto: Fornecida pelos moradores.

Os registros de construção não são de acesso público.

O Sr. Tran Khanh, Presidente do Clube de Gestão de Edifícios de Hanói, apontou as deficiências da atual Lei da Habitação e seus regulamentos subordinados, que não exigem que os incorporadores divulguem os documentos legais de seus edifícios. Esses documentos incluem certificados de direito de uso do solo para lotes de propriedade privada, projetos aprovados e contas finais do projeto (auditadas). Se a construtora não divulgar esses documentos de forma transparente, os moradores não terão informações suficientes para determinar quais partes da propriedade são comuns e quais são privadas.

Na realidade, ao entregar os documentos de construção à administração do condomínio, o investidor é obrigado a fornecer documentos como as plantas "como construído" e as plantas baixas da área de estacionamento. No entanto, o Sr. Khanh afirmou que, como não são exigidas cópias autenticadas desses documentos, o investidor pode apresentar plantas da área de estacionamento que não correspondem aos documentos originais, sendo também impossível determinar se o custo de construção da vaga de estacionamento está incluído no preço de venda do apartamento.

Atualmente, a gestão e operação de edifícios de apartamentos envolvem cinco entidades: órgãos estaduais de gestão, investidores, conselhos de administração, unidades operacionais e de gestão, e proprietários dos apartamentos. Quando surgem disputas entre moradores e investidores, a intervenção dos órgãos estaduais de gestão é necessária. "No entanto, com a legislação vigente, parece que os órgãos estaduais estão se omitindo, deixando os investidores tomarem decisões por conta própria", disse o Sr. Khanh, citando o exemplo de que, quando ocorrem disputas, os moradores não podem solicitar a documentação do prédio ao Departamento de Construção ou ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente.

"O principal obstáculo nas disputas em prédios de apartamentos é que os órgãos estaduais não divulgam publicamente os documentos dos edifícios aos moradores. Somente quando os moradores têm acesso aos documentos legais é que se pode esclarecer quais áreas são de uso comum e quais são de uso privado, e somente então as disputas podem ser resolvidas rapidamente", disse o Sr. Khanh.

Além dos motivos já mencionados, o Sr. Nguyen Ngoc Tuan, Inspetor-Chefe do Ministério da Construção, acredita que as disputas sobre a propriedade comum e privada em prédios de apartamentos também decorrem da falta de conhecimento jurídico, da falta de cooperação entre o investidor e a administração que representa os moradores; o investidor altera arbitrariamente a função do prédio, invade e utiliza partes pertencentes à propriedade comum e não entrega, ou entrega incompleta, a documentação do prédio à administração.

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