O paradoxo do mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh não ter "estoque".

O mercado está fechado para negociação…

Especificamente, o relatório sobre o mercado imobiliário referente ao quarto trimestre de 2023 e ao ano completo de 2023, publicado recentemente pelo Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, mostra que as atividades do setor imobiliário ainda enfrentam muitas dificuldades, mas têm se recuperado gradualmente, com cada trimestre subsequente apresentando um crescimento negativo menor do que o anterior. Mais especificamente, o primeiro semestre registrou um crescimento negativo de 11,58%, os nove meses de 8,71% e o ano todo apresentou um crescimento negativo de apenas 6,38%.

Em relação à oferta, somente no quarto trimestre de 2023, a cidade de Ho Chi Minh teve 4 projetos de habitação comercial com mais de 3.700 unidades prontas para lançamento no mercado, sendo 100% da oferta pertencente ao segmento de apartamentos de alto padrão. A oferta em 2023 aumentou 20,6% em comparação com o mesmo período de 2022, e todas essas unidades foram vendidas, sem estoque remanescente.

Somente o projeto Kenton Node possui aproximadamente 1.600 apartamentos não vendidos.

Segundo o Ministério da Construção , o número de imóveis não vendidos é calculado a partir de um ano após o imóvel ser considerado elegível para venda, mas permanecer sem comprador. Isso pode explicar por que o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh apresentou um número relativamente "favorável" em seu relatório, não mostrando nenhum imóvel não vendido, apesar da lentidão nas transações e do crescimento negativo do mercado. No entanto, o Sr. Vo Hong Thang, Diretor Adjunto de Pesquisa e Desenvolvimento do Grupo DKRA, argumenta que essa regulamentação é irrealista, pois muitos projetos receberam apenas as licenças necessárias e ainda não foram notificados sobre a elegibilidade para venda, mas as empresas já começaram a vendê-los prematuramente. Quando o projeto finalmente se torna elegível para venda, todos os imóveis já foram vendidos.

Por outro lado, muitos projetos que estão no mercado há décadas ainda possuem unidades não vendidas. Portanto, é mais preciso calcular o estoque no momento em que o projeto se torna elegível para venda e a construtora lança o produto no mercado. O estoque calculado dessa forma varia em diferentes momentos estatísticos. Consequentemente, o método de cálculo atual utilizado pelo Ministério da Construção pode não captar alguns aspectos do mercado. O estoque deve ser calculado a partir do momento da venda e acumulado ao longo dos anos até que o projeto esteja 100% vendido.

Com base nos pontos acima, o Sr. Vo Hong Thang comentou que o relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh era impreciso, pois, na realidade, o estoque, tanto antigo quanto novo, na cidade é muito grande. A prova mais clara disso é que, desde o início do ano até o momento, houve pouquíssimas transações, os produtos não foram vendidos e muitos projetos ainda possuem estoque não comercializado.

Um especialista em imóveis também afirmou que a alegação de que a cidade de Ho Chi Minh não possui imóveis disponíveis é ilógica, pois o poder de compra esteve baixo ao longo de 2023. Apenas um ou dois empreendimentos que atendiam à demanda dos clientes e visavam compradores genuínos tiveram bom desempenho de vendas, enquanto outros empreendimentos imobiliários de alto padrão venderam muito lentamente, ou sequer venderam. Embora seja razoável dizer que não há imóveis disponíveis em um determinado empreendimento que atenda às necessidades do mercado, é impossível que todo o mercado esteja sem imóveis. "Muitos empreendimentos vendidos por meio de agências ou familiares podem anunciar 100% de vendas, mas, na realidade, essas agências estão 'acumulando' imóveis para revenda", explicou o especialista.

…mas a empresa ainda tem mercadorias sem vender.

Segundo as estatísticas até o final de setembro de 2023, os relatórios financeiros de 10 empresas imobiliárias registraram um valor total de estoque superior a 300 trilhões de VND, um aumento de 5% em comparação com o mesmo período. O valor do estoque do Grupo Novaland no final do terceiro trimestre de 2023 era superior a 137,755 trilhões de VND. A Khang Dien registrou um estoque de 17,152 trilhões de VND. O Grupo Nam Long possuía um estoque de 16,8 trilhões de VND. O Grupo Dat Xanh tinha um estoque de 14,788 trilhões de VND. A Quoc Cuong Gia Lai também possuía um estoque de 7,1 trilhões de VND… De acordo com as estatísticas do Grupo DKRA, somente na cidade de Ho Chi Minh, o segmento de apartamentos possui um estoque de 7.890 unidades, um aumento de 13,2% em comparação com 2022; enquanto o segmento de casas geminadas e vilas possui atualmente um estoque de 2.904 unidades.

Recentemente, em uma análise preliminar dos relatórios financeiros de 1.579 empresas listadas (em 10 setores), o Conselho de Pesquisa para o Desenvolvimento Econômico Privado (Conselho IV) afirmou que, de meados de 2022 até o final do segundo trimestre de 2023, a receita em todos os setores diminuiu. Os problemas mais graves foram observados nos setores imobiliário e da construção civil. Esses dois grupos enfrentaram os maiores problemas de fluxo de caixa, com o número de dias de estoque e de dias de contas a receber (o tempo médio para receber dívidas após as vendas) aumentando exponencialmente. A análise mostrou que o número médio de dias de estoque para o setor imobiliário no primeiro trimestre de 2023 chegou a 5.662 dias, com algumas empresas atingindo o pico de 54.334 dias. Isso significa que uma empresa precisaria de até 149 anos para vender todo o seu estoque.

O mercado imobiliário na cidade de Ho Chi Minh permanece lento.

Para aliviar as dificuldades enfrentadas pelas empresas, o Comitê IV recomenda que as políticas se concentrem no apoio ao fluxo de caixa empresarial por meio do acesso a capital e da redução de custos. Isso ajudará as empresas a gerar fluxo de caixa de curto prazo, pelo menos até o segundo semestre de 2023 ou o primeiro semestre do próximo ano. O Comitê IV também acredita que políticas fiscais anticíclicas são necessárias para impulsionar a demanda agregada, além das políticas monetárias. Por exemplo, o aumento do investimento público, o foco em grandes projetos de infraestrutura e o desenvolvimento de moradias sociais. Isso apoiaria as empresas dos setores de construção, materiais de construção e imobiliário, por um lado, e atenderia às reais necessidades dos trabalhadores, por outro. Além disso, reduções e adiamentos de impostos e outros custos são necessários, pois este é um momento para aliviar o fardo sobre a população.

A longo prazo, o Comitê IV propõe concentrar esforços no desenvolvimento de um mercado de capitais moderno para evitar a dependência excessiva do crédito para o crescimento. É necessária uma análise mais aprofundada para elaborar políticas de imposto de renda corporativo adequadas a diferentes grupos de receita e setores, garantindo o objetivo de aumentar a arrecadação orçamentária para apoiar o desenvolvimento empresarial.

O especialista em imóveis Phan Minh Chánh observa que a realidade mostra um estoque muito grande de imóveis não vendidos. Por exemplo, apenas um empreendimento, o Kenton Node, no distrito de Nha Be, possui 1.600 apartamentos à venda. Da mesma forma, um projeto na cidade de Thu Duc teve milhares de unidades lançadas, mas as vendas estão lentas. Na realidade, o estoque está aumentando devido à queda nas transações e à baixa liquidez. O segmento imobiliário é composto principalmente por imóveis de alto padrão voltados para investidores. Além disso, dificuldades legais, dificuldade em captar recursos por meio de títulos, acesso limitado ao crédito e problemas de fluxo de caixa também contribuíram para o alto estoque de imóveis.

Para "salvar" empresas e apoiar uma rápida recuperação do mercado, este especialista recomenda que a principal solução no momento é acelerar os esforços para resolver problemas de estoque, solucionar questões legais e "liberar" projetos imobiliários inacabados. Essas soluções precisam ser concretas, e não apenas slogans vazios.

O estoque de imóveis em todo o país diminuiu.

De acordo com dados reportados por 53 das 63 localidades, o estoque de imóveis em empreendimentos no quarto trimestre de 2023 era de aproximadamente 16.315 unidades (incluindo apartamentos, casas e terrenos). Desse total, 2.826 eram apartamentos, 5.173 casas e 8.316 terrenos. A maior parte do estoque se concentrava em casas e terrenos. O estoque de apartamentos no quarto trimestre de 2023 representava aproximadamente 88,42% do estoque registrado no terceiro trimestre de 2023. O estoque de terrenos era de aproximadamente 115,66% em comparação com o terceiro trimestre, e o estoque de casas era de aproximadamente 78,93% em comparação com o terceiro trimestre.

Assim, pode-se observar que, em 2023, o estoque de imóveis em projetos para os segmentos de apartamentos, casas isoladas e terrenos apresentou uma tendência de queda.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm