O paradoxo do mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh "não ter estoque"

O mercado está fechado…

Especificamente, o relatório sobre o mercado imobiliário no quarto trimestre de 2023 e em todo o ano de 2023, divulgado recentemente pelo Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, mostra que as atividades imobiliárias ainda enfrentam muitas dificuldades, mas se recuperaram gradualmente, com crescimento negativo no trimestre seguinte inferior ao do trimestre anterior. Em particular, os primeiros 6 meses do ano registraram crescimento negativo de 11,58%, os primeiros 9 meses registraram crescimento negativo de 8,71% e o ano inteiro foi negativo em apenas 6,38%.

Em relação à oferta, somente no quarto trimestre de 2023, a Cidade de Ho Chi Minh contava com 4 projetos residenciais comerciais com mais de 3.700 unidades elegíveis para lançamento no mercado, sendo 100% da oferta voltada para o segmento de apartamentos de luxo. A oferta em 2023 aumentou 20,6% em comparação com o mesmo período de 2022, e todas essas casas foram vendidas, sem estoque.

Só o projeto Kenton Node tem cerca de 1.600 apartamentos em estoque.

De acordo com o Ministério da Construção , o inventário é calculado a partir do momento em que o imóvel se torna elegível para ser colocado em operação, mas não é vendido ou não foi vendido. Essa pode ser a razão pela qual, no relatório, o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh apresentou um número bastante "bom", como mencionado acima: não há inventário, embora as transações ainda estejam muito lentas e o mercado ainda esteja crescendo negativamente. No entanto, o Sr. Vo Hong Thang, Diretor Adjunto de Pesquisa e Desenvolvimento do Grupo DKRA, afirmou que essa regulamentação não se aproxima da realidade, pois muitos novos projetos possuem licenças, não receberam notificação de elegibilidade para venda, mas as empresas venderam "arroz verde". Quando o projeto se torna elegível para venda, ele já está esgotado.

Por outro lado, muitos projetos vendidos há décadas ainda possuem estoque não vendido. Portanto, mais precisamente, o estoque deve ser calculado no momento em que o projeto se torna elegível para venda e o investidor o coloca no mercado. O valor do estoque calculado dessa forma mudará a cada momento estatístico. Portanto, o método de cálculo atual do Ministério da Construção pode não corresponder à realidade do mercado. O estoque deve começar no momento da venda e se acumular ao longo dos anos até que o projeto esteja 100% consumido.

Com base nos argumentos acima, o Sr. Vo Hong Thang comentou que o relatório do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh não é preciso porque, na realidade, a quantidade de estoque antigo e novo na cidade é muito grande. A evidência mais clara é que, desde o início do ano até agora, houve pouquíssimas transações, mercadorias não vendidas e muitos projetos em estoque.

Um especialista imobiliário também afirmou: "Não é razoável que a Cidade de Ho Chi Minh não tenha estoque de imóveis, pois o poder de compra é baixo ao longo de 2023. Apenas um ou dois projetos que atendem às necessidades dos clientes, visando clientes reais, estão vendendo bem, enquanto os projetos imobiliários de alto padrão restantes estão vendendo muito lentamente, ou até mesmo não estão vendendo." Se for razoável dizer que não há estoque em um projeto adequado ao mercado, é razoável, mas é impossível que todo o mercado não tenha estoque. "Muitos projetos vendidos por andares ou por parentes podem anunciar que estão 100% esgotados, mas, na realidade, os andares 'têm o que precisam' para vender novamente", citou o especialista.

…mas as empresas ainda têm produtos não vendidos

Estatísticas até o final de setembro de 2023, os relatórios financeiros de 10 empresas imobiliárias registraram um valor total de estoque de mais de 300.000 bilhões de VND, um aumento de 5% em relação ao mesmo período. No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ), o valor do estoque no final do terceiro trimestre de 2023 era de mais de 137.755 bilhões de VND. A Khang Dien Company registrou um estoque de 17.152 bilhões de VND. O Nam Long Group tinha um estoque de 16.800 bilhões de VND. O Dat Xanh Group tinha um estoque de 14.788 bilhões de VND. Quoc Cuong Gia Lai também tinha um estoque de 7.100 bilhões de VND... De acordo com estatísticas do DKRA Group, até agora na Cidade de Ho Chi Minh, o segmento de apartamentos sozinho tem 7.890 unidades em estoque, um aumento de 13,2% em comparação a 2022; e para o segmento de townhouses e vilas, o estoque até agora é de 2.904 unidades.

Recentemente, em uma análise preliminar das demonstrações financeiras de 1.579 empresas (em 10 setores) listadas na bolsa de valores, o Conselho de Pesquisa de Desenvolvimento Econômico Privado (Conselho IV) disse que de meados de 2022 até o final do segundo trimestre de 2023, a receita de todos os setores diminuiu. Os mais sérios são os grupos imobiliário e de construção. Esses são os dois grupos com os maiores problemas de fluxo de caixa quando o número de dias de estoque e o número de dias de recebíveis (o tempo médio para cobrar dívidas após a venda) aumentaram muitas vezes. Os resultados da análise mostraram que o número médio de dias de estoque imobiliário no primeiro trimestre de 2023 foi de até 5.662 dias, com algumas empresas tendo até 54.334 dias. Ou seja, as empresas levaram até 149 anos para vender toda a sua cesta de produtos.

Mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh ainda está lento

Para resolver as dificuldades das empresas, o Comitê IV recomenda políticas que se concentrem em apoiar o fluxo de caixa das empresas por meio do acesso a capital, estendendo e reduzindo custos. Isso ajuda as empresas a criar fluxo de caixa de curto prazo pelo menos no segundo semestre de 2023 ou até o primeiro semestre do próximo ano. O Comitê IV também acredita que, além das políticas monetárias, devem ser adotadas políticas fiscais anticíclicas adicionais para impulsionar a demanda agregada. Por exemplo, promover o investimento público, focar em grandes infraestruturas e desenvolver moradias sociais. Por um lado, apoiar empresas nos setores de construção, materiais de construção e imobiliário; por outro, atender às reais necessidades dos trabalhadores. Além disso, é necessário reduzir e estender impostos e outros custos, pois este é o momento de relaxar a força da população.

A longo prazo, o Comitê IV recomenda dar atenção ao desenvolvimento de um mercado de capitais moderno para evitar que o crescimento dependa demais do crédito. Continuar a realizar análises para elaborar políticas de imposto de renda corporativo apropriadas a cada faixa de receita e setor, a fim de garantir o objetivo de aumentar a receita orçamentária para auxiliar o desenvolvimento das empresas.

O especialista imobiliário Phan Minh Chanh comentou que a realidade mostra que o estoque imobiliário é muito grande. Por exemplo, apenas um projeto Kenton Node no distrito de Nha Be tem 1.600 apartamentos não vendidos. Ou um projeto na cidade de Thu Duc tem milhares de produtos lançados, mas as vendas também estão lentas. De fato, o estoque está aumentando devido à queda nas transações e à baixa liquidez. O segmento imobiliário é composto principalmente por produtos de alto padrão que atendem aos investidores. Além disso, dificuldades legais, dificuldade na mobilização de capital em títulos, acesso limitado a capital de crédito e dificuldades de fluxo de caixa... também causaram o aumento do estoque imobiliário.

Para "salvar" empresas e apoiar a recuperação do mercado em breve, este especialista recomenda que a maior solução agora seja intensificar os esforços para resolver o estoque, resolver questões jurídicas e "desvincular" projetos imobiliários inacabados. As soluções devem ser práticas, não apenas slogans vazios.

Estoque imobiliário em todo o país diminuiu

De acordo com os dados reportados de 53/63 localidades, o estoque imobiliário em projetos no quarto trimestre de 2023 é de cerca de 16.315 unidades (incluindo apartamentos, casas individuais e terrenos). Destes, há 2.826 apartamentos, 5.173 casas individuais e 8.316 terrenos. O estoque está principalmente nos segmentos imobiliários de moradias individuais e terrenos dos projetos. O estoque no segmento de apartamentos no quarto trimestre de 2023 é de cerca de 88,42% em comparação com o terceiro trimestre de 2023. O estoque no segmento de terrenos é de cerca de 115,66% em comparação com o terceiro trimestre e o estoque no segmento de moradias individuais é de cerca de 78,93% em comparação com o terceiro trimestre.

Dessa forma, observa-se que em 2023 o estoque imobiliário em empreendimentos de apartamentos, moradias individuais e segmentos de terrenos tende a diminuir.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm