Considere a possibilidade de eliminar o registro dos preços dos terrenos nas decisões de alocação e arrendamento de terras.
Ao discutirem o projeto de resolução, os deputados da Assembleia Nacional concordaram basicamente com a necessidade de emitir a resolução para criar um mecanismo mais flexível, transparente e viável, promovendo assim uma alocação de terras mais sincronizada e eficaz; e concordaram com muitos dos conteúdos do projeto de resolução.
A cláusula 4 do artigo 5º do projeto de resolução estipula: “As autoridades e pessoas com autoridade devem registar os preços dos terrenos e os custos de construção de infraestruturas (se existirem) nas decisões sobre a atribuição de terrenos, o arrendamento de terrenos, a autorização para alterar os fins de utilização do solo, a extensão da utilização do solo, o ajustamento da duração da utilização do solo e a alteração da forma de utilização do solo”.
Com base na prática da implementação das leis fundiárias, o deputado da Assembleia Nacional, Tran Chi Cuong ( Da Nang ), percebeu que a regulamentação acima mencionada está prolongando o processo de alocação de terras para investidores devido à dependência total do processo de determinação dos preços da terra e dos custos de infraestrutura por órgãos especializados. Em muitos casos, os preços da terra precisam ser avaliados em várias rodadas, consultados a opiniões intersetoriais ou revisados por meio de dados, o que leva a atrasos nos projetos por meses, até mesmo trimestres, antes que as decisões sobre a alocação e o arrendamento de terras possam ser emitidas.
“Entretanto, o principal objetivo da lei fundiária e da Resolução da Assembleia Nacional é acelerar a utilização de terrenos, reduzir o tempo de preparação do investimento, criar condições para que os investidores tenham acesso rápido aos terrenos para concluir os procedimentos de construção, cuidar do meio ambiente, da prevenção e combate a incêndios, mobilizar capital e implementar projetos.”
Com base na prática acima, os delegados propuseram considerar a remoção da obrigatoriedade do registro dos preços dos terrenos e dos custos de infraestrutura nas decisões de alocação e arrendamento de terras. Ao mesmo tempo, a regulamentação dessa disposição, no sentido de que as decisões sobre alocação e arrendamento de terras sejam emitidas antecipadamente, dispensará o registro imediato dos preços dos terrenos e dos custos de infraestrutura. O processo de apuração dos preços dos terrenos, dos custos de infraestrutura e demais procedimentos financeiros relacionados à terra será realizado em paralelo, no período posterior às decisões de alocação e arrendamento. Os investidores só poderão efetuar o pagamento e receber a posse da terra no local após a quitação das obrigações financeiras, de acordo com os resultados determinados pelas autoridades competentes.
Segundo o delegado Tran Chi Cuong, essa abordagem não só garante o cumprimento rigoroso do orçamento, como também reduz o tempo administrativo pela metade, não gera riscos legais e tem um forte impacto na melhoria do ambiente de investimento.
Compartilhando da mesma opinião, a Deputada da Assembleia Nacional Nguyen Thi Thu Thuy ( Gia Lai ) propôs que o projeto de Resolução não incluísse regulamentações rígidas, mas que o Governo fosse incumbido de fornecer regulamentações detalhadas, garantindo flexibilidade na implementação, de acordo com a capacidade do sistema de preços da terra e as necessidades de reforma do procedimento administrativo em cada período.
Além disso, o delegado também enfatizou que a regulamentação sobre a alocação e o arrendamento de terras de acordo com o progresso da aquisição de terras, indenização, apoio e reassentamento (Cláusula 1, Artigo 4) precisa ser considerada, pois apresenta muitas deficiências na prática. O motivo é que a divisão do progresso da alocação e do arrendamento de terras de acordo com cada parte da aquisição de terras leva à fragmentação, à pequena escala, à dificuldade de gestão, ao prolongamento do tempo de implementação do projeto, à criação de muitos procedimentos administrativos e a dificuldades na determinação das obrigações financeiras e na concessão dos Certificados de Direito de Uso da Terra.
“De fato, regulamentações semelhantes foram aplicadas em etapas anteriores, mas foram eliminadas devido à ineficácia, criando atrasos e obstáculos na implementação de indenizações, desapropriação e conclusão de documentos legais.” Enfatizando esse obstáculo, o delegado propôs que a alocação e o arrendamento de terras sejam considerados apenas de acordo com o progresso da indenização, do apoio e do reassentamento, nos casos em que o projeto de investimento tenha sido aprovado pela autoridade competente com fases claras de recuperação da terra.
“A implementação da opção 2 garantirá os direitos legítimos das pessoas cujas terras forem recuperadas.”
Com base nas opiniões dos Deputados da Assembleia Nacional, discutidas no Grupo na manhã de 19 de novembro, a Comissão de Redação acrescentou regulamentos sobre o tratamento de casos que surjam na recuperação de terras para a implementação de projetos por meio de acordos de recebimento de direitos de uso da terra que tenham sido acordados para mais de 75% da área total e mais de 75% do número de usuários da terra, conforme o Ponto b, Cláusula 2, Artigo 3.
No entanto, devido às diferentes opiniões sobre esta questão, o Comitê de Redação propôs duas opções. A primeira opção é: A compensação, o apoio e o reassentamento para a área de terra remanescente serão aplicados da mesma forma que no caso da recuperação de terras pelo Estado, conforme estipulado no Artigo 78, Artigo 79 da Lei de Terras e no Ponto a, Ponto c, Cláusula 2, Artigo 3.
A segunda opção é: Caso o valor total da indenização e do apoio recebidos de acordo com o plano de indenização, apoio e reassentamento, calculado por unidade de área, seja inferior à média do preço acordado do terreno, a pessoa cuja terra for recuperada receberá o valor restante em relação a essa média. O investidor deverá pagar a diferença entre o valor calculado com base na média do preço acordado do terreno e o valor da indenização e do apoio previstos no plano de indenização, apoio e reassentamento; essa diferença está incluída no custo do investimento do projeto.
Os deputados da Assembleia Nacional Do Thi Viet Ha (Bac Ninh), Tran Chi Cuong (Da Nang), Dang Thi My Huong (Khanh Hoa) e Nguyen Thi Thu Thuy (Gia Lai) concordaram com a segunda opção.
Segundo a delegada Do Thi Viet Ha, se este plano for implementado, garantirá os direitos legítimos das pessoas cujas terras forem recuperadas nos casos em que o projeto abranger mais de 75% da área total. A inclusão de um mecanismo de pagamento para a diferença ajudará as pessoas a receberem uma indenização não inferior ao valor acordado, garantindo justiça, limitando reclamações e estando em consonância com a natureza do mecanismo de autonegociação na recuperação da área restante. A diferença será paga pelo investidor e incluída no custo do projeto, não aumentando, portanto, o ônus orçamentário.
A delegada Dang Thi My Huong afirmou que a regulamentação da segunda opção irá superar parcialmente a limitação da aplicação de valores de indenização que, frequentemente, são inferiores aos valores de mercado, causando desvantagens às pessoas cujas terras são recuperadas. Essa regulamentação também define claramente a responsabilidade financeira dos investidores, facilitando sua implementação.
O deputado da Assembleia Nacional, Tran Van Tien (Phu Tho), propôs que seja necessário esclarecer a base da disposição do ponto b, cláusula 2, artigo 3 do projeto de resolução sobre o caso de utilização de terras para a implementação de um projeto por meio de um acordo de recebimento de direitos de uso da terra que tenha sido acordado para mais de 75% da área de terra e mais de 75% dos usuários da terra, devendo então o Conselho Popular Provincial considerar e aprovar a recuperação da terra restante para alocar ou arrendar terras ao investidor.
O delegado afirmou que não é fácil para o projeto atender aos dois critérios de “mais de 75% da área total acordada” e “mais de 75% dos usuários da terra”. Na atual Decisão de aprovação da política de investimento, não há previsão de prazo para conclusão ou data limite para a formalização do acordo. Portanto, se implementada conforme a minuta da Resolução, a aprovação da política de investimento condicionada ao acordo de indenização deverá ser ajustada.
A delegada Nguyen Thi Thu Thuy solicitou esclarecimentos sobre os critérios para determinar os 75% e como aplicar essa regulamentação aos projetos, visto que, em essência, os projetos variam em escala e área...
Em suas considerações finais, o vice-presidente da Assembleia Nacional, Vu Hong Thanh, sugeriu a continuidade da revisão para garantir que não haja conflitos ou sobreposições com as leis vigentes e com os projetos de lei e resoluções correlatos também apresentados à Assembleia Nacional na 10ª Sessão.
O Vice-Presidente da Assembleia Nacional também solicitou ao Governo que orientasse a agência responsável pela redação a coordenar-se estreitamente com a agência de revisão e as agências relevantes para estudar, absorver e explicar de forma completa e minuciosa todas as opiniões dos deputados da Assembleia Nacional, a fim de concluir prontamente o projeto de Resolução e apresentá-lo à Comissão Permanente da Assembleia Nacional para comentários, antes de submetê-lo à Assembleia Nacional para consideração e aprovação, de acordo com os regulamentos, garantindo a qualidade do projeto de Resolução.
Fonte: https://daibieunhandan.vn/nguoi-co-dat-bi-thu-hoi-can-duoc-nhan-so-tien-con-thieu-so-voi-muc-trung-binh-cua-gia-da-thoa-thuan-10397779.html
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