O imposto de renda sobre lucros provenientes de transações imobiliárias pode ser aplicado de acordo com a frequência das transações, o intervalo de tempo entre a compra e a revenda do imóvel. Quanto mais curto for esse intervalo, maior será a alíquota de imposto, e vice-versa.
O Ministério das Finanças propõe tributar a renda pessoal proveniente de transferências de imóveis com base no período de propriedade - Foto: NGOC HIEN
Esse é um dos conteúdos bastante novos na proposta do Ministério das Finanças para a elaboração de uma nova lei do Imposto de Renda Pessoa Física.
Assim, o Ministério das Finanças propôs estudar a aplicação do imposto de renda sobre os lucros provenientes da transferência de imóveis com base no tempo de posse, seguindo a experiência de alguns países, a fim de limitar a especulação e as bolhas.
Imposto apenas sobre os lucros
Em entrevista ao Tuoi Tre, o Sr. Nguyen Van Duoc, Diretor Geral da Trong Tin Accounting and Tax Consulting Company Limited, corroborou a ideia de que devem existir soluções para limitar a especulação imobiliária. Contudo, considerando o contexto vietnamita, é necessário ponderar diversos aspectos para se escolher a solução mais adequada, evitando consequências negativas para o mercado.
Segundo o Sr. Duoc, a autoridade tributária está aplicando a Circular 111, que estipula que, se um indivíduo possuir uma única casa, mas não a possuir por 183 dias, não estará isento de impostos na transferência da mesma. Esta é também uma das soluções para prevenir a especulação e a evasão fiscal na transferência de imóveis.
No entanto, os imóveis são um bem especial. Portanto, para evitar a especulação, muitas soluções podem ser utilizadas, não necessariamente a solução de tributar as transações imobiliárias com base no período de propriedade.
"Deveríamos voltar à natureza do imposto sobre a transmissão de bens imóveis. Trata-se de um imposto sobre a renda recebida pelo vendedor do imóvel, o que significa que deve haver renda para que o imposto seja devido", disse o Sr. Duoc.
Segundo o Sr. Duoc, anteriormente a autoridade tributária também estipulava que o cedente poderia escolher um de dois métodos: 25% sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra ou 2% sobre o preço de venda. No entanto, posteriormente a autoridade tributária alterou tudo para o cálculo de 2% sobre o preço de venda, o que levou a muitos casos de prejuízos que também foram sujeitos a tributação.
Até o momento, a autoridade tributária dispõe de melhores ferramentas de gestão, e os preços dos imóveis também se aproximaram dos preços de mercado. Portanto, a política deve ser reconsiderada para retornar ao cálculo do imposto sobre a transmissão de bens imóveis com base na renda real. Essa é a melhor forma de gestão, evitando a criação de desigualdade quando as perdas também são tributadas, como no passado”, sugeriu o Sr. Duoc.
Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, afirmou que ter renda significa vender com lucro e, em seguida, pagar impostos para garantir justiça à população. O imposto é calculado sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, ou seja, entre o preço de venda e o preço de compra, deduzindo-se, então, os custos decorrentes, como os juros do financiamento bancário.
Para limitar a especulação imobiliária, muitos países tributam apenas os lucros obtidos com transações imobiliárias. "É claro que apenas os lucros devem ser tributados. Esse é o princípio do cálculo de impostos. Assim, se a venda ocorrer nos primeiros meses após a compra, será aplicada uma alíquota de imposto alta sobre o lucro obtido pelo vendedor. Se a venda ocorrer 3, 5 ou 7 anos depois, a alíquota será menor", afirmou o Sr. Dinh.
Certifique-se de que os novos dados sejam coletados de forma correta e suficiente.
O especialista Nguyen Thai Son também afirmou que o plano proposto pelo Ministério das Finanças é uma das soluções para eliminar a especulação imobiliária, que consiste na compra e venda de imóveis e na consequente alta dos preços, tornando impossível a compra de uma casa para quem realmente precisa. No entanto, existem casos em que as pessoas são forçadas a vender seus imóveis devido a circunstâncias urgentes e sofrem prejuízos por serem "classificadas" como especuladoras e obrigadas a pagar altos impostos.
"Na minha opinião, precisamos consultar, discutir cuidadosamente e considerar muitos aspectos. Se utilizarmos instrumentos fiscais para aumentar o custo do comportamento especulativo a fim de limitar esse comportamento, devemos considerar uma taxa de imposto adequada às condições do Vietnã e não aplicar uma taxa muito alta e irrealista", disse o Sr. Son.
O Dr. Vu Dinh Anh, especialista em economia , acredita que a aplicação de uma taxa de imposto mais alta quando o período de posse for mais curto, em teoria, pode ajudar a limitar a especulação e a "surf" no mercado imobiliário. "Mas como essa solução será implementada? A agência gestora terá dados e será capaz de monitorar com precisão os preços de compra e venda?...", questionou o Sr. Anh.
Segundo o Sr. Anh, o mercado imobiliário não pode ser considerado apenas como uma compra para moradia, pois envolve especulação. A especulação imobiliária é, na verdade, um investimento de curto prazo; assim como nos investimentos financeiros, a compra e venda de imóveis não visa ao uso, mas ao lucro. A especulação imobiliária é um fator inevitável e importante do mercado imobiliário.
"Este mercado é dinâmico graças às atividades especulativas. Portanto, precisamos lidar com a especulação imobiliária de acordo com sua natureza e função. A especulação imobiliária não é ruim, então não podemos encontrar maneiras de eliminá-la", disse o Sr. Anh, acrescentando que é preciso haver soluções para ajudar este mercado a se desenvolver de forma saudável, e não apenas focar na receita.
A política deve estar sincronizada com a infraestrutura tecnológica.
Especialistas sugerem que o imposto de renda pessoal deve ser cobrado nos casos em que os vendedores obtêm lucro após a dedução de despesas válidas - Foto: NGOC HIEN
Segundo o Ministério das Finanças, para limitar a especulação imobiliária, muitos países tributam os lucros de transações imobiliárias de acordo com a frequência das transações e o tempo decorrido entre a compra e a venda do imóvel. Quanto mais curto for esse período, maior será a alíquota do imposto. Por exemplo, em Singapura, a compra e venda de um terreno no primeiro ano é tributada em 100% sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda; após dois anos, a alíquota é de 50%; após três anos, é de 25%...
Caso seja aplicada no Vietnã, de acordo com o Ministério das Finanças, a alíquota específica do imposto precisa ser estudada e determinada adequadamente, refletindo a situação real do mercado imobiliário. Ao mesmo tempo, a aplicação da política de imposto de renda sobre a transferência de imóveis com base no tempo de posse também precisa ser sincronizada com o processo de aperfeiçoamento das políticas relacionadas a terras e habitação, bem como com a sincronização e a prontidão da infraestrutura de tecnologia da informação para o registro de terras e imóveis.
* Professor Dang Hung Vo (ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente ):
Isso limitará a situação de compra e venda novamente.
A proposta do Ministério das Finanças de tributar a renda pessoal proveniente de transferências de imóveis com base no tempo de posse já foi aplicada com sucesso em muitos países. Quem compra um imóvel, o mantém por um curto período e o transfere rapidamente, possui um valor comercial mais alto e, consequentemente, deve pagar mais impostos.
No entanto, no mercado vietnamita, é necessário superar a situação em que compradores e vendedores concordam em declarar no contrato um preço de transação inferior ao preço real, ou quando a diferença entre a compra anterior e a próxima venda é insignificante. É preciso haver ferramentas mais robustas para obrigar compradores e vendedores a declarar o valor correto da transação no contrato; só assim a ferramenta tributária mencionada será eficaz e viável no Vietnã.
Se aplicada, essa política reduzirá a liquidez comercial para casos de revenda, aumentará a liquidez para casos de compra residencial e ajudará a estabilizar o mercado imobiliário.
* Sr. Tran Manh Chi (Diretor Geral Adjunto da Dong Tay Property Company):
É necessário calcular custos razoáveis e válidos.
A proposta do Ministério das Finanças de impor imposto de renda sobre a transferência de imóveis com base no tempo de posse, em vez de aplicar 2% do valor da transação, terá um grande impacto no mercado imobiliário. Os especuladores que compram e vendem imóveis em curtos períodos de tempo considerarão que, se a alíquota de imposto for muito alta, não haverá lucro.
No entanto, se for aplicado o método de cálculo do imposto com base no período de propriedade, o imposto de renda pessoal incidirá sobre as atividades de transferência de imóveis quando o comprador obtiver lucro.
Nosso objetivo é que as transações sejam realizadas por meio de bancos, e a Receita Federal também está controlando a declaração das transações de acordo com o preço de mercado correto. Portanto, a fiscalização das transações relativas ao preço de compra e venda será determinada pela autoridade competente com base na transação e nas notas fiscais.
Caso o comprador adquira uma casa ou terreno para revenda em curto prazo, é necessário apurar o imposto de renda devido quando houver lucro, ou seja, a receita menos as despesas reais, razoáveis e válidas.
Neste caso, os custos de juros, corretagem e outros custos legítimos devem ser calculados como base para determinar o lucro. Se a transação ocorrer em um curto período de tempo e o vendedor obtiver lucro, será apropriado calcular o imposto a uma taxa mais alta.
Na realidade, existem muitos casos em que as pessoas compram uma casa para morar ou como patrimônio para os filhos, mas, por motivos inevitáveis como doença, dívidas, mudança de residência, etc., são obrigadas a vender o imóvel, mesmo com prejuízo, e ainda assim têm que pagar imposto de renda, o que é injusto.
Fonte: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
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