Investidores 'hesitam' com apartamentos e recorrem ao segmento 'rei'; avaliação de mercado 2024-2025

Não mais interessados ​​em apartamentos, os investidores estão investindo dinheiro na compra de terras nos subúrbios; recuperando mais de 1.400 hectares de terra; os procedimentos mais recentes sobre alocação e arrendamento de terras para projetos de investimento em invasão marítima... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário tem mostrado recentemente sinais mais positivos em termos de acesso a capital, tanto por parte de empresas quanto de clientes. (Foto: HA)

O comentário dos “caras grandes” sobre o mercado

Na reunião anual com acionistas, líderes de grandes empresas deram previsões e comentários sobre o mercado imobiliário deste ano, com oportunidades misturadas com desafios.

Ao avaliar o mercado imobiliário deste ano, o Sr. Pham Thieu Hoa, Presidente do Conselho de Administração da Vinhomes, afirmou que o ponto positivo é que as três leis relacionadas ao mercado imobiliário aprovadas pela Assembleia Nacional ajudarão o mercado a se tornar mais transparente e claro. No entanto, para que essas leis tenham um impacto positivo no mercado, ele afirmou ser necessário aguardar a entrada em vigor dos decretos que orientam sua implementação.

A Sra. Nguyen Thu Hang, Diretora Geral da Vinhomes, avaliou que o mercado se recuperará, mas não tão rapidamente quanto o esperado.

Segundo a Sra. Hang, o mercado tem demonstrado recentemente sinais mais positivos em termos de acesso a capital, tanto por parte de empresas quanto de clientes. Os compradores de imóveis agora estão recebendo um suporte de juros melhor do que antes, com uma taxa de juros fixa de 6% a 6,5% ao ano nos primeiros dois anos. Isso cria condições e confiança para que os compradores de imóveis retornem ao mercado.

Quanto à Nam Long Investment Joint Stock Company, o Sr. Nguyen Xuan Quang - Presidente do Conselho de Administração destacou oportunidades e desafios.

O Sr. Quang analisou que o primeiro desafio está relacionado ao mercado e aos produtos. O mercado apresenta um desequilíbrio entre oferta e demanda em diferentes segmentos imobiliários, e uma crise de confiança leva à redução da liquidez e ao aumento do estoque.

O segundo é o desafio financeiro quando as dívidas ainda existem, os lotes de títulos, embora estendidos, ainda persistirão em 2024 e 2025. O terceiro é o desafio legal do projeto quando atualmente algumas leis ainda estão se sobrepondo.

No entanto, segundo ele, o mercado também abre muitas oportunidades diferentes, como alta demanda real, segmentos de moradia acessível e desenvolvimento de moradias sociais. As taxas de juros dos empréstimos diminuíram, ainda mais baixas do que antes da Covid-19, e estão competitivas com muitos outros países, o que as torna muito atraentes.

Em particular, novas leis relacionadas ao setor imobiliário acabaram de ser promulgadas. O governo tem feito grandes esforços para criar, remover e promover obstáculos de mercado para avançar em direção ao desenvolvimento sustentável.

Para o Dat Xanh Group, uma empresa com muitos projetos na Cidade de Ho Chi Minh e Dong Nai, o Sr. Luong Tri Thin - Presidente do Conselho de Administração - disse que após o fim da Covid-19, a economia entrará em declínio e afetará o mercado imobiliário.

Após o recente feriado do Tet, o mercado começou a mostrar sinais positivos de recuperação. Os imóveis residenciais voltaram a ser negociados no primeiro trimestre, embora não tão alto quanto nos anos anteriores, mas em comparação com os dois últimos trimestres de 2023 e o primeiro trimestre de 2023, o número de transações dobrou, especialmente em Hanói, triplicando.

Com essa situação geral, o Sr. Thin vê que o mercado ainda tem pontos positivos, como: ainda há escassez de oferta média; a demanda das pessoas por moradia ainda é muito grande; o fluxo de caixa barato atual é muito bom, muitos clientes tomam empréstimos com prazo de 20 anos, a taxa de juros fixa por 3 anos é de apenas 5-6% ao ano.

No nível geral, o mercado geral melhorará este ano e 2025 terá mudanças positivas.

Prédios de apartamentos esfriam, investidores investem na compra de terrenos nos subúrbios

Os preços dos apartamentos vêm aumentando continuamente há muitos anos e aumentaram drasticamente nos primeiros meses deste ano. De acordo com informações recentes do mercado, o Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção), afirmou que o preço médio de venda de alguns projetos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh oscila entre 50 e 70 milhões de VND/m².

Segundo o Sr. Hai, em Hanói, os preços dos apartamentos à venda têm aumentado continuamente, tanto no mercado primário quanto no secundário. Notavelmente, há projetos de apartamentos em uso há 5 a 10 anos, e até mesmo prédios altos e antigos também estão com os preços bastante elevados.

No entanto, o líder do Ministério da Construção comentou que alguns prédios de apartamentos com aumentos repentinos de preços tiveram pouquíssimas transações e quase nenhuma transação.

De fato, o alto preço dos apartamentos tem deixado muitos investidores e compradores hesitantes. Muitas pessoas decidiram parar de comprar e vender apartamentos neste momento.

Os altos preços de referência e a escassa oferta de apartamentos em Hanói neste momento deixam muitos investidores relutantes em investir neste segmento. Pessoas experientes aproveitarão esse momento para adquirir terrenos nos subúrbios.

Muitos investidores estão migrando para o segmento de terrenos e casas particulares. Isso ocorre porque os terrenos suburbanos ainda apresentam "pontos baixos" de preço, tornando-os mais adequados para investir em apartamentos neste momento. No entanto, é necessário optar por investir em produtos com status legal claro, planejamento e potencial de valorização, devido à boa infraestrutura.

O mercado imobiliário tem apresentado uma tendência de alta recentemente. O relatório do mercado imobiliário do primeiro trimestre e a previsão para o segundo trimestre da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que muitos bairros suburbanos de Hanói estão enfrentando um aumento repentino nos preços dos terrenos, especialmente para lotes subdivididos.

Em comparação com o quarto trimestre de 2023, os preços dos terrenos aumentaram cerca de 5%, enquanto o mercado nos arredores de Hanói e adjacentes aos parques industriais aumentou de 10 a 20%.

"Os preços dos terrenos em muitos lugares pararam de cair. Produtos de terrenos com preços abaixo de VND 2 bilhões nos subúrbios, nas províncias e nas cidades, com status legal garantido, infraestrutura e serviços públicos disponíveis, registraram um aumento de preço de até 40% em comparação com o período mais difícil do mercado", cita o relatório da VARS.

A unidade também alertou os investidores para que tenham muito cuidado antes de gastar dinheiro comprando terrenos neste momento, e pesquisem com cuidado o preço do segmento para não criar "febres virtuais" que representem risco de insegurança quando o mercado ainda estiver em processo de recuperação.

Comentando sobre o mercado imobiliário deste ano, muitos especialistas acreditam que "a terra ainda é a rainha" para investimentos de longo prazo. Investidores com "capital" ou baixa alavancagem financeira podem considerar investir.

Embora este seja considerado um bom momento para considerar investir, os especialistas também recomendam que os investidores pensem com cuidado para não cair na "armadilha" da redução de preço.

Recuperação de mais de 1.400 hectares de terra no distrito de Yen Dung, Bac Giang

De acordo com o plano de uso da terra de 2024 do distrito de Yen Dung, que acaba de ser aprovado pelo Comitê Popular da província de Bac Giang, a localidade recuperará 1.411,45 hectares de terra este ano.

Especificamente, o distrito de Yen Dung recuperará 1.360,23 hectares de terras agrícolas, dos quais 1.111,93 hectares são destinados ao cultivo de arroz, 20,47 hectares são destinados a outras culturas anuais, 208,62 hectares são destinados a culturas perenes, 19,21 hectares são destinados à aquicultura e 51,23 hectares são destinados a terras não agrícolas. As comunas com grandes áreas a serem recuperadas são Tien Phong (32 hectares), Yen Lu (221,2 hectares), Tan An (124,66 hectares) e Nham Bien (109,53 hectares).

Um canto da cidade de Nham Bien, distrito de Yen Dung, província de Bac Giang. (Fonte: Jornal XD)

O Comitê Popular da província de Bac Giang solicita que o Comitê Popular do distrito de Yen Dung seja responsável perante a lei pela precisão das informações, dados, documentos, sistema de mapas e banco de dados no plano de uso da terra aprovado para 2024; pela consistência das informações e dados no plano acima com o ajuste do planejamento do uso da terra para 2030 e as disposições da lei ao propor uma lista de obras e projetos na área.

Concluir a publicação de todos os documentos aprovados do plano de uso do solo de 2024 no portal/site do Comitê Popular do Distrito de Yen Dung e, ao mesmo tempo, organizar o anúncio e a divulgação do conteúdo do plano acima, de acordo com as disposições da lei.

O Comitê Popular da província de Bac Giang também solicitou ao distrito de Yen Dung que realize a gestão de terras, a recuperação de terras, a conversão do uso da terra, a alocação de terras e o arrendamento de terras de acordo com o plano de uso da terra aprovado; implemente obras e projetos de acordo com as disposições legais. Organize inspeções e supervisão regulares da implementação do plano de uso da terra de 2024 para os Comitês Populares em nível municipal.

Procedimentos para alocação e arrendamento de terras para projetos de investimento em invasão do mar

O Governo acaba de emitir o Decreto 42/2024/ND-CP sobre atividades de invasão marítima. Consequentemente, a área marítima identificada para invasão marítima deve ter localização, área, limites e coordenadas específicos, determinados de acordo com as disposições da lei sobre levantamento topográfico e mapeamento. A determinação das áreas marítimas para invasão marítima, incluída no planejamento e nos planos de uso do solo, deve garantir os princípios prescritos na Lei de Terras de 2024.

O Decreto estabelece claramente que, para projetos de investimento em invasão marítima ou projetos de investimento com itens de invasão marítima que utilizem capital de investimento público, a ordem e os procedimentos para alocação e arrendamento de terras devem ser implementados de acordo com as disposições da Cláusula 3, Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP. No caso de projetos de investimento em invasão marítima ou projetos de investimento com itens de invasão marítima para desenvolvimento de fundos de terras, após a conclusão da invasão marítima e a aceitação de acordo com os regulamentos, o investidor do projeto de invasão marítima deve entregar toda a área da invasão marítima e as obras de construção (se houver) ao órgão estatal competente para implementar a alocação e o arrendamento de terras para uso de organizações e indivíduos, de acordo com as disposições da lei de terras.

Português Para projetos de investimento em recuperação de terras ou projetos de investimento com itens de recuperação de terras que utilizem capital estrangeiro para investimento público e projetos que utilizem outras fontes de capital, a ordem e os procedimentos para alocação e arrendamento de terras são os seguintes: No caso de alocação e arrendamento de terras por meio de leilão de direitos de uso de terras, a ordem e os procedimentos prescritos na Cláusula 5, Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP e Cláusula 21, Artigo 1 do Decreto 148/2020/ND-CP devem ser implementados;

Português No caso de alocação ou arrendamento de terras, no caso de seleção de investidores por meio de licitação, de acordo com as disposições da lei de licitação ou no caso de aprovação de investidores, de acordo com as disposições da Cláusula 3, Artigo 29 da Lei de Investimentos de 2020, os procedimentos para alocação e arrendamento de terras, de acordo com a Cláusula 3, Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP, serão aplicáveis;

No caso de atribuição ou arrendamento de terras não através de leilão de direitos de uso da terra, deverá ser implementado de acordo com a ordem e os procedimentos prescritos na Cláusula 3, Artigo 68 do Decreto 43/2014/ND-CP.

O investidor de um projeto de investimento de invasão do mar ou de um projeto de investimento com um item de invasão do mar, ao enviar uma solicitação de alocação de terras, arrendamento de terras ou alocação de área marítima, juntamente com o projeto de investimento de invasão do mar ou item de invasão do mar do projeto de investimento, foi aprovado por uma agência estadual competente.

O Comitê Popular Provincial decide alocar terras e arrendar terras simultaneamente à alocação de áreas marítimas para recuperação de recursos hídricos. Investidores de projetos de investimento em recuperação de recursos hídricos ou projetos de investimento com itens de recuperação de recursos hídricos não precisam pagar taxas pelo uso de áreas marítimas para realizar atividades de recuperação de recursos hídricos.

O prazo para determinar que o usuário da terra deve colocar a terra em uso é calculado a partir da data de notificação de aceitação dos resultados de toda ou parte da área de invasão do mar concluída, de acordo com o progresso do projeto de investimento de invasão do mar ou itens de invasão do mar no projeto de investimento.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html