Investidores 'hesitam' em apartamentos e se voltam para o segmento 'de luxo'; avaliação de mercado 2024-2025

Sem interesse em apartamentos, os investidores estão investindo pesado na compra de terrenos nos subúrbios; mais de 1.400 hectares de terra estão sendo recuperados; os procedimentos mais recentes para alocação e arrendamento de terras para projetos de investimento em áreas costeiras... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário tem apresentado recentemente sinais mais positivos em relação ao acesso a capital, tanto por parte de empresas quanto de clientes. (Foto: HA)

O comentário dos 'grandes investidores' sobre o mercado

Na assembleia anual de acionistas, os líderes de grandes empresas apresentaram previsões e comentários sobre o mercado imobiliário deste ano, que apresentou oportunidades e desafios.

Ao avaliar o mercado imobiliário deste ano, o Sr. Pham Thieu Hoa, Presidente do Conselho de Administração da Vinhomes, afirmou que o ponto positivo são as três leis relacionadas ao setor imobiliário aprovadas pela Assembleia Nacional , que contribuirão para tornar o mercado mais transparente e claro. No entanto, para que essas leis tenham um impacto positivo no mercado, ele ressaltou a necessidade de aguardar a entrada em vigor dos decretos que regulamentam sua implementação.

A Sra. Nguyen Thu Hang, Diretora Geral da Vinhomes, avaliou que o mercado se recuperará, mas não tão rapidamente quanto o esperado.

Segundo a Sra. Hang, o mercado tem apresentado recentemente sinais mais positivos em termos de acesso a capital, tanto por parte de empresas quanto de clientes. Os compradores de imóveis agora recebem um apoio maior em termos de taxas de juros do que antes, com uma taxa fixa de 6 a 6,5% ao ano durante os dois primeiros anos. Isso cria condições e confiança para que os compradores de imóveis retornem ao mercado.

Quanto à Nam Long Investment Joint Stock Company, o Sr. Nguyen Xuan Quang, Presidente do Conselho de Administração, destacou tanto as oportunidades quanto os desafios.

O Sr. Quang analisou que o primeiro desafio está relacionado ao mercado e aos produtos. O mercado apresenta um desequilíbrio entre oferta e demanda em diferentes segmentos imobiliários, e a crise de confiança leva à redução da liquidez e ao aumento dos estoques.

O segundo desafio é o financeiro, visto que as dívidas ainda persistem e os títulos, embora prorrogados, ainda vencerão em 2024 e 2025. O terceiro é o desafio jurídico do projeto, já que atualmente algumas leis ainda se sobrepõem.

No entanto, segundo ele, o mercado também oferece diversas oportunidades, como alta demanda real, segmentos de habitação acessíveis e desenvolvimento de moradias sociais. As taxas de juros para empréstimos diminuíram, chegando a níveis inferiores aos de antes da Covid-19, e são competitivas em comparação com muitos outros países, tornando o mercado muito atrativo.

Em particular, novas leis relacionadas ao setor imobiliário foram recentemente promulgadas. O governo tem se empenhado bastante na criação, remoção e promoção de obstáculos de mercado para avançar rumo ao desenvolvimento sustentável.

Para o Grupo Dat Xanh, empresa com diversos projetos na Cidade de Ho Chi Minh e em Dong Nai, o Sr. Luong Tri Thin, Presidente do Conselho de Administração, afirmou que, após o fim da Covid-19, a economia entrará em recessão e afetará o mercado imobiliário.

Após o recente feriado do Tet, o mercado começou a mostrar sinais positivos de recuperação. Os imóveis residenciais voltaram a ser negociados no primeiro trimestre, embora não em níveis tão altos quanto nos anos anteriores, mas em comparação com os dois últimos trimestres de 2023 e o primeiro trimestre de 2023, o número de transações dobrou, especialmente em Hanói, onde foi três vezes maior.

Diante desse cenário geral, o Sr. Thin observa que o mercado ainda apresenta pontos positivos, como a escassez de oferta média; a demanda por imóveis continua muito alta; o fluxo de caixa barato atual é muito bom, muitos clientes financiam com prazo de 20 anos, e a taxa de juros fixa por 3 anos é de apenas 5-6% ao ano.

Em termos gerais, o mercado deverá melhorar este ano e 2025 trará mudanças positivas.

Os preços dos apartamentos caem, investidores aplicam dinheiro na compra de terrenos nos subúrbios.

Os preços dos apartamentos têm aumentado continuamente há muitos anos e subiram drasticamente nos primeiros meses deste ano. De acordo com informações recentes do mercado, o Sr. Hoang Hai, Diretor do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário (Ministério da Construção), afirmou que o preço médio de venda de alguns empreendimentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh varia entre 50 e 70 milhões de VND/m².

Segundo o Sr. Hai, em Hanói, os preços dos apartamentos à venda têm aumentado continuamente tanto no mercado primário quanto no secundário. Notavelmente, há empreendimentos residenciais que estão em uso há 5 a 10 anos, e até mesmo prédios antigos de vários andares, cujos preços estão sendo valorizados consideravelmente.

No entanto, o chefe do Ministério da Construção comentou que alguns prédios de apartamentos com aumentos repentinos de preços tiveram pouquíssimas transações, ou quase nenhuma.

De fato, o alto preço dos apartamentos fez com que muitos investidores e compradores reais hesitassem. Muitas pessoas decidiram suspender a compra e venda de apartamentos neste momento.

Os altos preços e a escassez de apartamentos em Hanói neste momento fazem com que muitos investidores relutem em investir nesse segmento. Pessoas experientes aproveitarão essa oportunidade para comprar terrenos nos arredores da cidade.

Muitos investidores estão migrando para o segmento de terrenos e casas particulares. O motivo é que os terrenos suburbanos ainda apresentam preços baixos, tornando o investimento em apartamentos mais atrativo neste momento. No entanto, é fundamental escolher investimentos em produtos com situação jurídica clara, planejamento adequado e potencial de valorização devido à boa infraestrutura.

O mercado imobiliário tem apresentado um crescimento expressivo recentemente. O relatório do mercado imobiliário do primeiro trimestre e a previsão para o segundo trimestre da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) mostram que muitos bairros suburbanos de Hanói estão experimentando um aumento repentino nos preços dos terrenos, especialmente para lotes subdivididos.

Em comparação com o quarto trimestre de 2023, os preços dos terrenos aumentaram cerca de 5%, com o mercado nos arredores de Hanói e adjacente a parques industriais registrando um aumento de 10 a 20%.

"Em muitos lugares, os preços dos terrenos pararam de cair. Terrenos com preço inferior a 2 bilhões de VND nos subúrbios, províncias e cidades, com situação legal garantida, infraestrutura e serviços públicos disponíveis, registraram um aumento de preço de até 40% em comparação com o período mais difícil do mercado", cita o relatório da VARS.

Esta unidade também alertou que os investidores precisam ser muito cautelosos antes de gastar dinheiro na compra de terrenos neste momento e devem pesquisar cuidadosamente os níveis de preços do segmento para evitar a formação de "febres virtuais", que causam riscos inseguros, quando o mercado ainda está em processo de recuperação.

Ao comentar sobre o mercado imobiliário deste ano, muitos especialistas acreditam que "terrenos ainda são o rei" para investimentos de longo prazo. Investidores que possuem capital ou utilizam baixa alavancagem financeira podem considerar investir em terrenos.

Embora este seja considerado o momento certo para investir, os especialistas também recomendam que os investidores pensem cuidadosamente para evitar cair na "armadilha" da queda de preços.

Recuperação de mais de 1.400 hectares de terra no distrito de Yen Dung, Bac Giang

De acordo com o plano de uso da terra de 2024 do distrito de Yen Dung, recém-aprovado pelo Comitê Popular da província de Bac Giang, esta localidade recuperará 1.411,45 hectares de terra este ano.

Especificamente, o distrito de Yen Dung irá recuperar 1.360,23 hectares de terras agrícolas, dos quais 1.111,93 hectares são destinados ao cultivo de arroz, 20,47 hectares a outras culturas anuais, 208,62 hectares a culturas perenes, 19,21 hectares à aquicultura e 51,23 hectares a terras não agrícolas. As comunas com maiores áreas a serem recuperadas são Tien Phong (32 hectares), Yen Lu (221,2 hectares), Tan An (124,66 hectares) e Nham Bien (109,53 hectares)...

Um canto da cidade de Nham Bien, distrito de Yen Dung, província de Bac Giang. (Fonte: Jornal XD)

O Comitê Popular da província de Bac Giang solicita ao Comitê Popular do distrito de Yen Dung que se responsabilize perante a lei pela exatidão das informações, dados, documentos, sistema cartográfico e banco de dados presentes no plano de uso do solo aprovado para 2024; e pela consistência das informações e dados contidos no referido plano com o ajuste do planejamento de uso do solo para 2030 e com as disposições legais ao propor uma lista de obras e projetos na área.

Concluir a publicação de todos os documentos aprovados do plano de uso do solo para 2024 no portal/site do Comitê Popular do Distrito de Yen Dung e, ao mesmo tempo, organizar o anúncio e a divulgação do conteúdo do referido plano, de acordo com as disposições legais.

O Comitê Popular da província de Bac Giang também solicitou ao distrito de Yen Dung que realize a gestão, recuperação, conversão de uso da terra, alocação e arrendamento de terras de acordo com o plano de uso da terra aprovado; implemente obras e projetos em conformidade com as disposições legais; e organize inspeções e supervisão regulares da implementação do plano de uso da terra de 2024 para os Comitês Populares em nível de comuna.

Procedimentos para alocação e arrendamento de terrenos para projetos de investimento em áreas costeiras

O Governo acaba de publicar o Decreto 42/2024/ND-CP sobre atividades de aterro marítimo. De acordo com o decreto, a área marítima identificada para aterro deve ter localização, área, limites e coordenadas específicos, determinados conforme as disposições da lei de levantamento topográfico e cartografia. A determinação das áreas marítimas para aterro, a serem incluídas no planejamento e nos planos de uso do solo, deve assegurar os princípios previstos na Lei de Terras de 2024.

O Decreto estabelece claramente que, para projetos de investimento em aterro marítimo ou projetos de investimento com itens de aterro marítimo que utilizem capital público, a ordem e os procedimentos para alocação e arrendamento de terras devem ser implementados de acordo com as disposições do inciso 3º do artigo 68º do Decreto 43/2014/ND-CP. No caso de projetos de investimento em aterro marítimo ou projetos de investimento com itens de aterro marítimo destinados ao desenvolvimento de fundos fundiários, após a conclusão do aterro marítimo e sua aprovação de acordo com as normas, o investidor do projeto de aterro marítimo deve entregar toda a área de aterro e obras de construção (se houver) ao órgão estatal competente para que este realize a alocação e o arrendamento de terras para uso por organizações e indivíduos, conforme as disposições da lei fundiária.

Para projetos de investimento em áreas costeiras ou projetos de investimento com itens de área costeira que utilizem capital estrangeiro para investimento público e projetos que utilizem outras fontes de capital, a ordem e os procedimentos para alocação e arrendamento de terras são os seguintes: No caso de alocação e arrendamento de terras por meio de leilão de direitos de uso da terra, a ordem e os procedimentos previstos no Artigo 68, Cláusula 5, do Decreto 43/2014/ND-CP e no Artigo 1, Cláusula 21, do Decreto 148/2020/ND-CP serão implementados;

Em caso de atribuição ou arrendamento de terrenos, seja por seleção de investidores através de concurso público, nos termos da legislação aplicável, seja por aprovação do investidor, nos termos do inciso 3º do artigo 29º da Lei de Investimentos de 2020, aplicam-se as normas e procedimentos para atribuição e arrendamento de terrenos previstos no inciso 3º do artigo 68º do Decreto 43/2014/ND-CP.

Em caso de atribuição ou arrendamento de terras que não seja feito por meio de leilão de direitos de uso da terra, a implementação será feita de acordo com a ordem e os procedimentos previstos no inciso 3º do artigo 68º do Decreto 43/2014/ND-CP.

Investidores em projetos de investimento em áreas costeiras ou projetos de investimento com elementos de invasão marítima, ao apresentarem pedidos de alocação de terras, arrendamento de terras ou concessão de áreas marítimas, com projetos de investimento em áreas costeiras ou elementos de invasão marítima aprovados por órgãos estatais competentes.

O Comitê Popular provincial decide alocar e arrendar terras simultaneamente à alocação de áreas marítimas para aterro. Investidores em projetos de aterro ou em projetos que incluam aterro marítimo não precisam pagar taxas pelo uso de áreas marítimas para a realização de atividades de aterro.

O prazo para determinar se o usuário da terra deve colocá-la em uso é calculado a partir da data de notificação de aceitação dos resultados da totalidade ou de parte da área de ocupação do mar concluída, de acordo com o andamento do projeto de investimento em ocupação do mar ou dos itens de ocupação do mar incluídos no projeto de investimento.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html