O governo precisa recuperar terras para todos os projetos.

Esse mecanismo hesitante corre o risco de resultar em dois preços de terreno para um mesmo projeto.

O artigo 79 da proposta de alteração da Lei de Terras lista 31 casos específicos em que o Estado recupera terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional. Esses casos incluem projetos de reassentamento, projetos de áreas residenciais rurais, polos industriais, zonas francas, instalações de armazenamento de petróleo bruto, estações de bombeamento de gás e petróleo e mercados locais, entre outros.

Assim, restam muito poucos projetos de desenvolvimento em que as empresas precisam negociar diretamente com os moradores para adquirir terrenos. Exemplos incluem projetos de habitação comercial, projetos de uso misto (residencial e comercial/de serviços), complexos multifuncionais, áreas de entretenimento e grandes áreas urbanas.

Durante o debate sobre este projeto de lei no último fim de semana, muitos deputados da Assembleia Nacional argumentaram que o Estado deveria assumir a liderança na aquisição de terras para todos os projetos de desenvolvimento socioeconômico, a fim de criar igualdade e uniformidade em todo o país. Manter um mecanismo em que o Estado adquire terras enquanto as empresas negociam de forma independente criaria, inadvertidamente, desigualdade dentro do mesmo projeto, resultando em dois preços de terras diferentes. Isso poderia levar a disputas prolongadas e ao desperdício de recursos fundiários.

O Estado deveria recuperar terras para projetos de desenvolvimento socioeconômico.

O Sr. Duong Cong Thuyen, Vice-Diretor Geral de uma empresa imobiliária na Cidade de Ho Chi Minh, apreciou bastante a proposta apresentada pelos deputados da Assembleia Nacional. Como responsável pela indenização e desapropriação de terras para projetos empresariais, o Sr. Thuyen reconheceu que o processo de negociação e desapropriação é o mais difícil. Se os proprietários de terras souberem que uma empresa está implementando um projeto, muitas vezes exigem indenizações muito altas, às vezes até mesmo muito acima dos preços de mercado. Portanto, muitos projetos de indenização permanecem inacabados mesmo quando falta apenas uma pequena porcentagem da obra para ser concluída.

"Muitos proprietários de terras são especuladores e investidores, não moradores locais, por isso são muito 'teimosos' porque não precisam urgentemente de moradia. Mas se a indenização para os compradores posteriores for maior do que para os compradores anteriores, há uma grande probabilidade de que esses compradores anteriores voltem exigindo mais dinheiro. Essa é a razão pela qual muitos projetos, incluindo aqueles financiados pelo orçamento do Estado, estão atrasados, com orçamentos estourados ou até mesmo impossíveis de serem implementados", afirmou o Sr. Thuyen francamente, e avaliou: "Os deputados da Assembleia Nacional abordaram as questões centrais e urgentes da vida social e econômica. Eles expressaram as preocupações do povo e da comunidade empresarial."

"Portanto, espero sinceramente que a comissão de redação considere seriamente as opiniões e sugestões acima para complementar e emendar a Lei de Terras desta vez, a fim de alcançar os melhores resultados possíveis", enfatizou o Sr. Thuyen.

Membros do Parlamento propõem que o Estado recupere terrenos para todos os projetos de habitação comercial.

Citando a Resolução 18 do Comitê Central do Partido Comunista do Vietnã, que estipula dois métodos, o presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, afirmou: "O primeiro método consiste na realização de licitações e leilões pelo Estado para alocar e arrendar terrenos, inclusive para empresas que realizam projetos de habitação comercial. Essa é a aspiração tanto de investidores nacionais quanto estrangeiros. O segundo método consiste na negociação direta dos direitos de uso da terra pelos investidores para o desenvolvimento de projetos. Caso o método de licitação e leilão seja escolhido, o Estado deve indenizar os proprietários e criar um fundo de terras limpas. Simplesmente licitar projetos e selecionar o investidor, utilizando o dinheiro da empresa para indenização, é muito difícil. Por exemplo, em um projeto no Distrito 1 (Cidade de Ho Chi Minh), uma empresa venceu a licitação e foi selecionada como investidora, transferindo então o dinheiro para o Estado como indenização. No entanto, a população se recusou a aceitar, pois sabia qual empresa era a investidora e só queria negociar diretamente com ela. Consequentemente, o projeto se arrastou por muitos anos, e o Estado teve que recorrer a medidas coercitivas."

"Se o Estado recuperou terras, deve recuperar todos os projetos. Em seguida, as terras devem ser leiloadas e a diferença no valor do aluguel deve ser usada pelo Estado para investir em infraestrutura para a população, em vez de ir para os bolsos das empresas. Se isso for feito corretamente, o Estado terá o controle e administrará o mercado primário de terras para investimentos públicos e privados", sugeriu o Sr. Chau.

Todos os projetos devem ser tratados da mesma forma.

Não apenas a recuperação de terras, mas também o setor de turismo foi "negligenciado" na proposta de emenda à Lei de Terras, que o jornal Thanh Nien vem discutindo em uma série de artigos. A proposta de Lei de Terras também foi mencionada por diversos deputados da Assembleia Nacional na última semana.

Segundo o deputado Ta Van Ha (delegação de Quang Nam) da Assembleia Nacional: Resolução 08/2017 do Politburo sobre o desenvolvimento do turismo como setor econômico chave. No entanto, o projeto de Lei de Terras (alterado) possui um total de 16 capítulos, 265 artigos e 226 páginas, "mas apenas 11 ocorrências da palavra 'turismo', das quais 2 referem-se à indústria do turismo e as outras 9 à alteração da Lei Florestal."

Ele argumentou que a forma como o governo está tratando esse setor econômico crucial e tão aguardado é inadequada e enfatizou a importância do aterro para o desenvolvimento do turismo. Portanto, esse representante da Assembleia Nacional propôs a inclusão de uma nova categoria no Artigo 79, a saber, terras utilizadas para o desenvolvimento do turismo, que também deveriam estar sujeitas ao aterro estatal.

Acolhendo com satisfação as opiniões perspicazes dos deputados da Assembleia Nacional sobre a criação de fundos fundiários para projetos de desenvolvimento socioeconômico, o Dr. Huynh Thanh Dien, da Universidade Nguyen Tat Thanh, afirmou que a desapropriação de terras é sempre a etapa mais difícil para qualquer projeto, independentemente da sua área, especialmente para grandes empreendimentos. As empresas não têm o direito de reivindicar terras, e depender exclusivamente de acordos torna muito difícil garantir a posse das terras necessárias.

Por exemplo, o desenvolvimento de grandes áreas turísticas ou complexos urbanos de uso misto, incluindo habitações, centros comerciais e instalações de entretenimento, exige vastas extensões de terra. Permitir que as empresas negociem de forma independente com os moradores e adquiram terrenos leva a inconsistências. Por vezes, mesmo um projeto de grande dimensão e bem planeado pode ficar com parcelas de terreno inacabadas e fragmentadas devido à recusa dos moradores em ceder os seus terrenos. Isto prolonga a implementação do projeto, aumenta os custos e não atinge o objetivo de impulsionar o desenvolvimento económico local ou regional. Além disso, o aumento dos custos do projeto leva a preços mais elevados dos produtos, prejudicando, em última análise, os consumidores.

"O Estado deve assumir a liderança na aquisição de terras, no planejamento e no desenvolvimento de projetos, realizando licitações públicas e transparentes para selecionar investidores com capacidade e experiência suficientes. Essa é a abordagem abrangente e sistemática que segue o plano de desenvolvimento e evitará disputas. Além disso, os preços da terra são mais consistentes quando o Estado a adquire; se os preços de mercado fossem seguidos, quais seriam? Esta regulamentação é muito vaga. É necessário considerar todos os projetos de desenvolvimento econômico como parte do plano geral de desenvolvimento econômico local, regional e nacional, criando empregos para a população e, portanto, devem ser tratados de forma justa. Mesmo projetos dentro de zonas econômicas com áreas funcionais, como parques industriais, zonas de serviços, zonas turísticas, zonas de entretenimento e áreas urbanas, devem estar sujeitos à aquisição de terras pelo Estado. Portanto, são necessárias regulamentações detalhadas para projetos sujeitos à aquisição de terras, incluindo zonas de entretenimento, novas áreas urbanas combinadas com empresas comerciais e de serviços e complexos de entretenimento multiuso." "As funções incluem áreas de entretenimento, áreas turísticas, áreas urbanas e outras zonas funcionais dentro da zona econômica...", afirmou o Dr. Dien.

Representante da Assembleia Nacional: Organizações e indivíduos que criam planos urbanísticos paralisados, causando desperdício de terras, devem ser responsabilizados por indenizações?

Se as empresas tiverem que lidar sozinhas com a questão da remuneração, será difícil garantir projetos de grande escala.

Atualmente, nada é mais difícil do que comprar terras da população. Se feito corretamente, as reservas financeiras do Estado aumentarão cada vez mais. O Estado adquire terras para todos os projetos, incluindo projetos turísticos e complexos de entretenimento multifuncionais. Se as empresas tivessem que se auto-compensar, não haveria grandes projetos nem megacidades.

Senhor Le Hoang Chau   (Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh)

Não devemos transferir o fardo das dificuldades para as empresas.

Se as empresas forem deixadas à própria sorte, lidando com a parte mais difícil da regularização fundiária, o desenvolvimento urbano e econômico sistemático torna-se impossível. O governo não deve transferir o ônus para as empresas, especialmente no setor fundiário. A lei deve fornecer regulamentações detalhadas e específicas para que as localidades possam implementá-las de forma uniforme. Porque, se a lei não for claramente definida, os órgãos estatais não se atreverão a implementá-la e os projetos ficarão paralisados. Essa é a razão fundamental para a alteração da Lei Fundiária neste momento; caso contrário, será um retrocesso.

Huynh Thanh Dien (Universidade Nguyen Tat Thanh)

Link da fonte: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm