Fábricas pré-fabricadas são populares entre os inquilinos.

O aumento do investimento estrangeiro continua a abrir oportunidades para o mercado de armazéns e fábricas pré-construídos.

A oferta aumenta, assim como a taxa de ocupação.

O Sr. Dinh Hoai Nam, Diretor e Chefe do Departamento de Desenvolvimento de Negócios e Projetos da SLP Vietnam, comentou que, com a recuperação da demanda do consumidor após o impacto da pandemia de Covid-19, a confiança do consumidor foi novamente fortalecida. Juntamente com a necessidade de estocar mercadorias para o final do ano, o mercado de armazéns prontos para uso apresentou uma melhora significativa na absorção e um crescimento constante ao longo dos meses. O aumento médio do preço do aluguel na região Sul é mais expressivo do que na região Norte.

Além disso, o volume de investimento estrangeiro no Vietnã continua a aumentar acentuadamente, juntamente com o compromisso de investimento das grandes empresas do setor, contribuindo para que a taxa de ocupação de fábricas pré-fabricadas se mantenha em um bom nível. Em particular, o Norte registrou a entrada de empresas chinesas e a expansão das grandes empresas do setor eletrônico, como Samsung, LG, Foxconn, entre outras, juntamente com as respectivas cadeias de suprimentos, tornando o mercado de fábricas pré-fabricadas mais dinâmico.

Dados da Cushman & Wakefield mostram que, com o crescimento do setor de comércio eletrônico e o aumento do investimento estrangeiro, a demanda por armazéns e espaços industriais prontos para uso está crescendo acentuadamente. A área líquida total de absorção de fábricas prontas para uso no terceiro trimestre de 2024 foi registrada em mais de 245.000 m², um aumento de 43% em relação ao trimestre anterior e o dobro do mesmo período do ano passado.

De forma semelhante, a CBRE Vietnam registrou que a taxa média de ocupação de armazéns no terceiro trimestre de 2024 aumentou 4% em comparação com o segundo trimestre de 2024, atingindo 65%; a taxa de ocupação de fábricas aumentou 7% em comparação com o trimestre anterior, chegando a 88%. Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado Tier 1 do Sul alugou quase 357.000 m² de armazéns e 700.000 m² de fábricas, quase 3 vezes mais do que no mesmo período do ano passado. A demanda por armazéns prontos para uso no Sul vem de fabricantes nas áreas de alta tecnologia, componentes eletrônicos e logística, além da expansão de empresas do setor de comércio eletrônico.

A boa taxa de absorção de fábricas também faz com que o mercado de armazéns registre uma conversão fundamental de funções. A JLL Vietnam afirmou que, no terceiro trimestre de 2024, a tendência de conversão de funções de ativos continuou no mercado imobiliário industrial do sul do país. A região norte da província de Binh Duong registrou mais de 18.000 m² em projetos de armazéns pré-construídos convertidos em fábricas. A conversão de armazéns pré-construídos visa lidar com a realidade do excesso de oferta, enquanto a demanda fraca reduziu significativamente a oferta de novos armazéns pré-construídos.

A Cushman & Wakefield prevê que o mercado de fábricas pré-fabricadas receberá uma oferta futura de cerca de 1 milhão de metros quadrados no período de 2024 a 2027. Em um contexto de baixa demanda por armazéns pré-fabricados, a tendência de conversão de armazéns pré-fabricados em fábricas pré-fabricadas pode continuar no futuro próximo, fazendo com que a oferta de fábricas pré-fabricadas no mercado seja maior do que a prevista.

Os aumentos de aluguel correspondem a essa proporção.

De modo geral, o aumento da demanda por aluguéis no terceiro trimestre de 2024 continuou a impulsionar os preços dos aluguéis. A Sra. Trang Bui, Diretora Geral da Cushman & Wakefield, afirmou que o preço médio do aluguel de fábricas prontas para uso foi registrado em US$ 4,8/m²/mês, um leve aumento de 0,3% em relação ao trimestre anterior e de 1,1% em relação ao ano anterior.

O aumento nos preços dos aluguéis se deve a novos projetos lançados com valores acima da média do mercado. No entanto, a maioria das construtoras, em nível de projeto, mantém os preços dos aluguéis estáveis para se manter competitiva.

Entre as províncias da Zona Econômica Chave do Sul, Binh Duong lidera em termos de absorção líquida de área de fábricas prontas para uso no terceiro trimestre de 2024, com 159.000 m², representando 65% da área total, seguida por Dong Nai, com 27%. A demanda por locação de fábricas prontas para uso provém de setores como equipamentos elétricos, móveis e produtos de papel.

A CBRE Vietnam partilha da mesma opinião e prevê que, nos próximos 3 anos, os preços de aluguer de armazéns/fábricas já construídos aumentarão ligeiramente entre 1% e 4% ao ano, sendo que o segmento das fábricas já construídas terá uma taxa de aumento de preços mais elevada.

A demanda positiva das indústrias de eletrônica, semicondutores, automotiva e de peças de reposição será um importante motor para o desenvolvimento do mercado imobiliário industrial do Norte em geral e do segmento de fábricas prontas em particular.

Em relação aos preços de aluguel, segundo o Sr. Dinh Hoai Nam, estes refletem a relação entre oferta e demanda do mercado. A procura por aluguel de armazéns e fábricas provém principalmente de empresas com investimento estrangeiro, que têm exigências elevadas quanto à qualidade do produto e à localização, o que impulsionou o aumento dos preços de aluguel.

A melhoria na demanda de consumo interno e o aumento das exigências quanto aos prazos de entrega também incentivaram as empresas a optarem pelo aluguel de armazéns próximos ao centro, com boa qualidade, mesmo a preços mais elevados. Espera-se que esses fatores continuem a predominar e a sustentar a taxa de absorção do mercado no futuro.

No entanto, o preço do aluguel é apenas um pequeno fator que determina a taxa de ocupação. O representante da SLP Vietnam reconheceu que a localização é o primeiro fator que os clientes consideram ao escolher alugar um imóvel, como por exemplo, armazéns que precisam estar localizados em áreas com bom fluxo de tráfego, perto de áreas residenciais ou de produção, e com fácil acesso a áreas de trânsito, como portos e aeroportos. O segundo fator é a qualidade do produto.

Isso se demonstra não apenas pela capacidade de operar continuamente e sem interrupções, mas também por meio de recursos e funcionalidades que ajudam a otimizar as operações e a utilizar os recursos de forma eficaz. Por exemplo, armazéns com capacidade para 2 a 4 itens de importação e exportação ajudam a aumentar a capacidade operacional, sendo ideais para empresas de logística ou comércio eletrônico.

Além disso, os inquilinos também levam em consideração o fator "armazém verde". Frequentemente, consideram certificações e medidas ecologicamente corretas, como sistemas de energia solar em telhados, reutilização de água, etc., tomando assim decisões de locação alinhadas às tendências de desenvolvimento sustentável.

Fonte: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html