Fábricas prontas são populares entre os inquilinos

O aumento do investimento estrangeiro continua abrindo oportunidades para o mercado de armazéns e fábricas prontos para uso.

A oferta aumenta, as taxas de ocupação aumentam

O Sr. Dinh Hoai Nam, Diretor do Departamento de Desenvolvimento de Negócios e Projetos da SLP Vietnam, comentou que, com a recuperação da demanda do consumidor após o choque da pandemia de Covid-19, a confiança do consumidor se fortaleceu novamente. Além da necessidade de estocar mercadorias para o final do ano, o mercado de galpões prontos apresentou uma melhora significativa na absorção e um aumento constante ao longo dos meses. O aumento médio do preço do aluguel na região Sul é mais positivo do que na região Norte.

Além disso, o volume de investimento estrangeiro no Vietnã continua a aumentar acentuadamente, juntamente com o compromisso de investimento das "Abelhas-Rainhas", contribuindo para a manutenção da taxa de ocupação de fábricas prontas. Em particular, a Coreia do Norte registrou a entrada de empresas chinesas e a expansão de "Abelhas-Rainhas" na indústria eletrônica, como Samsung, LG, Foxconn..., juntamente com cadeias de suprimentos relacionadas, tornando o mercado de fábricas prontas mais vibrante.

Dados da Cushman & Wakefield mostram que, com o crescimento do setor de comércio eletrônico e o aumento do investimento estrangeiro, a demanda por armazéns e espaços industriais prontos para construção está aumentando acentuadamente. A absorção líquida total de espaços fabris prontos para construção no terceiro trimestre de 2024 foi registrada em mais de 245.000 metros quadrados, um aumento de 43% em relação ao trimestre anterior e o dobro do mesmo período do ano passado.

Da mesma forma, a CBRE Vietnam registrou que a taxa média de ocupação de armazéns no terceiro trimestre de 2024 aumentou 4% em comparação com o segundo trimestre de 2024, atingindo 65%; a taxa de ocupação de fábricas aumentou 7% em comparação com o trimestre anterior, atingindo 88%. Nos primeiros 9 meses de 2024, o mercado de Nível 1 do Sul arrendou quase 357.000 m² de armazéns e 700.000 m² de fábricas, quase 3 vezes mais do que no mesmo período do ano passado. A demanda por armazéns prontos no Sul vem de fabricantes dos setores de alta tecnologia, componentes eletrônicos e logística, além da expansão de empresas do setor de comércio eletrônico.

A boa taxa de absorção de fábricas também faz com que o mercado de armazéns registre uma conversão fundamental de funções. A JLL Vietnam informou que, no terceiro trimestre de 2024, a tendência de conversão de funções de ativos continuou a ocorrer no mercado imobiliário industrial do sul. A região norte da província de Binh Duong registrou mais de 18.000 m² em um projeto de armazéns prontos para uso, convertidos em fábricas prontas para uso. A conversão do plano de desenvolvimento de armazéns prontos para uso visa lidar com a realidade do excesso de oferta, enquanto a demanda sombria reduziu significativamente a oferta de novos armazéns prontos para uso.

A Cushman & Wakefield prevê que o mercado de fábricas prontas receberá uma oferta futura de cerca de 1 milhão de metros quadrados no período de 2024 a 2027. No contexto de baixa demanda por armazéns prontos, a tendência de conversão de armazéns prontos para fábricas prontas pode continuar no futuro próximo, fazendo com que a oferta de fábricas prontas entrando no mercado seja maior do que o previsto.

O aluguel aumenta de acordo

No geral, o aumento da demanda por aluguel no terceiro trimestre de 2024 continuará impulsionando os preços dos aluguéis. A Sra. Trang Bui, Diretora Geral da Cushman & Wakefield, afirmou que o preço médio do aluguel de fábricas prontas foi registrado em US$ 4,8/m²/mês, um ligeiro aumento de 0,3% em relação ao trimestre anterior e de 1,1% em relação ao ano anterior.

O aumento nos preços dos aluguéis se deve aos novos projetos lançados com preços de aluguel mais altos do que a média do mercado. No entanto, em nível de projeto, a maioria das incorporadoras ainda mantém os preços de aluguel estáveis para se manter competitiva.

Entre as províncias da Zona Econômica Chave do Sul, Binh Duong liderou em termos de absorção líquida de área fabril pronta no terceiro trimestre de 2024, com 159.000 m², representando 65% da área total, seguida por Dong Nai, com 27%. A demanda por aluguel de fábricas prontas vem de setores como equipamentos elétricos, móveis e produtos de papel.

A CBRE Vietnam compartilha a mesma visão e prevê que, nos próximos 3 anos, os preços de aluguel de armazéns/fábricas prontos aumentarão ligeiramente em 1 a 4%/ano, sendo que o segmento de fábricas prontas terá uma maior taxa de aumento de preços.

A demanda positiva dos setores de eletrônicos, semicondutores, automóveis e peças de reposição será uma importante força motriz para o desenvolvimento do mercado imobiliário industrial do Norte em geral e do segmento de fábricas prontas em particular.

Em relação aos preços de aluguel, de acordo com o Sr. Dinh Hoai Nam, os preços refletem a relação entre oferta e demanda do mercado. A demanda por aluguéis de armazéns e fábricas vem principalmente de empresas com investimento estrangeiro, com altos requisitos de qualidade e localização dos produtos, o que impulsionou e promoveu o aumento dos preços de aluguel.

A melhora na demanda do consumo interno e o aumento dos prazos de entrega também incentivaram as empresas a optarem por alugar armazéns próximos ao centro, com boa qualidade, apesar dos preços mais altos. Espera-se que esses fatores continuem a dominar e sustentar a taxa de absorção do mercado no futuro.

No entanto, o preço do aluguel é apenas um pequeno fator na determinação da taxa de ocupação. O representante da SLP no Vietnã reconheceu que a localização é o primeiro fator que os clientes consideram ao escolher alugar, como, por exemplo, os armazéns precisam estar localizados em áreas de fácil circulação, perto de áreas residenciais ou de produção, e com fácil acesso a áreas de trânsito, como portos e aeroportos. O segundo fator é a qualidade do produto.

Isso não se demonstra apenas pela capacidade de operar continuamente e sem interrupções, mas também por meio de utilidades e recursos que ajudam a otimizar as operações e a utilizar os recursos de forma eficaz. Por exemplo, armazéns com 2 a 4 itens de importação e exportação ajudarão a aumentar a capacidade operacional, o que é muito adequado para empresas de logística ou e-commerce.

Além disso, os inquilinos também se preocupam com o fator "armazém verde". Frequentemente, consideram certificados e medidas ecologicamente corretas, como sistemas de energia solar no telhado, reuso de água, etc., tomando decisões de aluguel alinhadas às tendências de desenvolvimento sustentável.

Fonte: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html