É preciso criar novos projetos para serem construídos e vendidos, pois os miniapartamentos correm o risco de entrar em declínio.

A Lei da Habitação (alterada), recentemente aprovada pela Assembleia Nacional, apresenta vários pontos novos, nomeadamente a exigência de um projeto para o investimento em edifícios com vários apartamentos para venda ou arrendamento (conhecidos como miniapartamentos).

Ao comentar sobre isso, o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), afirmou que o endurecimento das normas de construção e gestão de miniapartamentos é necessário, pois esse tipo de empreendimento vem se desenvolvendo desenfreadamente há muito tempo, com inúmeras irregularidades.

O mercado de miniapartamentos ficará mais restrito nos próximos tempos. (Foto: Cong Hieu).

Em um futuro próximo, será praticamente impossível vender miniapartamentos para pessoas sem um projeto de investimento. O desenvolvimento desse tipo de empreendimento será, portanto, significativamente limitado devido às rigorosas normas processuais.

Entretanto, estruturar projetos de investimento e atender às condições para ser investidor em projetos de construção residencial será um grande desafio. Isso porque os miniapartamentos são edifícios altos, construídos em áreas de 200 a 300 m², geralmente localizados em vielas estreitas. Portanto, estruturar projetos como apartamentos comerciais comuns é praticamente impossível.

“ Com vielas com menos de 2 metros de largura, é impossível estabelecer um planejamento na escala 1/500, pois muitos fatores não são garantidos, como: prevenção de incêndios, infraestrutura, indicadores populacionais e avaliação de impacto ambiental. Atender a esses requisitos com os atuais miniapartamentos é praticamente impossível ”, analisou o Sr. Toan.

Segundo o Sr. Toan, no caso de apartamentos comerciais, o licenciamento e o planejamento do projeto podem levar vários anos, enquanto que, no caso de miniapartamentos, esse período será ainda mais longo.

Muitos miniapartamentos estão localizados em vielas profundas que não atendem aos padrões de prevenção e combate a incêndios. (Foto: Cong Hieu).

Além disso, os miniapartamentos são construídos principalmente em áreas centrais, portanto, as regulamentações sobre a altura dos edifícios são muito rigorosas; geralmente, um terreno de 200 m² permite a construção de apenas 5 a 6 andares. Com essa densidade e altura, os investidores não conseguem obter lucro, então ninguém se interessa em construí-los.

Na verdade, atualmente, até 95% dos miniapartamentos existentes são construídos sem licença, porque se fossem construídos de acordo com as normas, os investidores teriam prejuízo antes mesmo do início das obras.

" Se você comprar um terreno de 200 m² por 10 bilhões de VND, mas só puder construir 5 andares e ocupar 70% da área, ou seja, 700 m², o custo do terreno e da construção será de cerca de 22 milhões de VND/m². Se você vender por 25 milhões de VND/m², então claramente o investidor não terá lucro construindo apenas 5 andares ", explicou o Sr. Toan.

Portanto, segundo o Sr. Toan, no futuro próximo, o segmento de miniapartamentos corre o risco de entrar em declínio, pois a necessidade de criar um novo projeto de investimento para a construção de um imóvel o tornará inacessível para muitas pessoas.

Para miniapartamentos que atendam às condições de construção, o custo também será muito alto, não competitivo com apartamentos comerciais, pois o custo do investimento é muito elevado.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, também apoia a visão da Lei de Habitação de que é necessário reforçar a gestão de miniapartamentos para proteger os direitos, obrigações e segurança dos proprietários.

O Sr. Quyet afirmou que a preparação normal de um projeto leva cerca de dois ou três anos, e o custo dessa etapa representa cerca de 5 a 10%, dependendo da escala e da localização do projeto.

Embora o projeto seja muito complexo, nem todos os moradores conseguem realizá-lo sozinhos. Os miniapartamentos estão localizados principalmente em vielas estreitas, o que dificulta a prevenção e o combate a incêndios.

“ No futuro, ao construir miniapartamentos, os proprietários serão obrigados a abrir empresas. Nesse caso, será impossível sonegar impostos como agora, pois os proprietários de imóveis terão o terreno e solicitarão as licenças de construção por conta própria ”, disse o Sr. Quyet.

Regulamentações mais transparentes e claras ajudarão os miniapartamentos a se desenvolverem na direção certa, mas também impossibilitarão que muitas pessoas lucrem com esse tipo de imóvel.

Segundo o Sr. Quyet, no futuro, o preço de venda dos miniapartamentos será mais alto, mas as pessoas estarão protegidas por lei e terão um ambiente de vida mais seguro.

“ O mercado de construção, venda e aluguel de miniapartamentos será muito complexo em um futuro próximo, portanto, o setor estará restrito a incorporadoras profissionais, que poderão formar empresas especializadas no desenvolvimento desse modelo. Famílias individuais ou investidores amadores terão dificuldade em participar desse tipo de projeto ”, enfatizou o Sr. Quyet.

Ao abordar essa questão, o Sr. Nguyen Manh Khoi, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário do Ministério da Construção , enfatizou a necessidade de regulamentar a construção de empreendimentos com 20 apartamentos ou mais para que se configure um projeto de investimento, assim como um projeto normal, demonstrando responsabilidade, independentemente da escala ou do número de apartamentos. Na venda, o empreendimento deve estar em conformidade com a Lei de Negócios Imobiliários.

Além disso, nos documentos, a licença de construção deve indicar claramente quantos apartamentos podem ser construídos, quantos andares, quantos apartamentos por andar e quantos metros quadrados tem cada apartamento.

Além disso, o projeto também deve atender aos critérios de prevenção e combate a incêndios; a construção deve ter propriedade comum e privada; alvarás de construção são exigidos em todos os casos; alvarás são emitidos para cada apartamento, etc.

De acordo com as novas regulamentações, os indivíduos que desejam construir miniapartamentos (casas com 2 ou mais andares, cada andar com apartamentos, ou 2 ou mais andares com 20 apartamentos) para venda ou aluguel terão que atender às condições de ser um investidor em um projeto de construção habitacional.
Os apartamentos que forem elegíveis para um certificado de acordo com a lei fundiária (livro rosa) serão vendidos, alugados ou adquiridos em regime de arrendamento com opção de compra, conforme as disposições da Lei da Habitação e da Lei de Negócios Imobiliários.
Além disso, o investimento em miniapartamentos para aluguel deve atender aos requisitos de construção estabelecidos pelo Ministério da Construção. O edifício deve atender aos requisitos de prevenção e combate a incêndio previstos em lei.

Chau Anh

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