É preciso criar novos projetos para construir e vender, mini apartamentos correm risco de declínio

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A Lei da Habitação (alterada) recentemente aprovada pela Assembleia Nacional traz muitos pontos novos, notadamente que investir em casas com muitos apartamentos para venda ou aluguel (comumente conhecidos como mini apartamentos) exige um projeto.

Comentando sobre isso, o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), disse que é necessário reforçar a construção e a administração de mini apartamentos porque esse tipo de apartamento vem se desenvolvendo desenfreadamente há muito tempo, com muitas violações.

O mercado de mini apartamentos ficará mais aquecido nos próximos tempos. (Foto: Cong Hieu).

Num futuro próximo, será quase impossível vender miniapartamentos a pessoas sem um projeto de investimento. Portanto, o desenvolvimento de miniapartamentos será significativamente limitado devido a rígidas regulamentações processuais.

Entretanto, montar um projeto de investimento e atender às condições para ser um investidor em um projeto de investimento em construção habitacional será um enorme desafio. Miniapartamentos são edifícios altos, construídos em uma área de 200 a 300 m², localizados em vielas profundas. Portanto, montar um projeto como um prédio comercial comum é quase impossível.

“ Com vielas estreitas com menos de 2 metros de largura, é impossível estabelecer um planejamento de 1/500 porque muitos fatores não são garantidos, como: prevenção de incêndios, infraestrutura, indicadores populacionais e avaliação de impacto ambiental. Atender a esses requisitos com os miniapartamentos atuais é quase impossível ”, analisou o Sr. Toan.

Segundo o Sr. Toan, no caso de apartamentos comerciais, o licenciamento e o planejamento do projeto podem levar vários anos, enquanto no caso de mini apartamentos esse período será ainda maior.

Muitos mini apartamentos estão localizados em becos profundos e não atendem aos padrões de prevenção e combate a incêndios. (Foto: Cong Hieu).

Além disso, os miniapartamentos são construídos principalmente em áreas centrais, por isso as normas de altura dos edifícios são muito rígidas. Normalmente, um terreno de 200 m² só pode ter 5 a 6 andares. Com essa densidade e altura, os investidores não conseguem lucrar, então ninguém o fará.

Na verdade, atualmente, até 95% dos miniapartamentos existentes são construídos sem licenças, porque se forem construídos de acordo com as regulamentações, os investidores verão perdas antes mesmo de começar.

" Se você comprar um terreno de 200 m² por 10 bilhões, mas puder construir apenas 5 andares e 70% da área, ou seja, 700 m², o custo do terreno e da construção será de cerca de 22 milhões de VND/m². Se você vendê-lo por 25 milhões de VND/m², fica claro que o investidor não terá lucro construindo 5 andares ", explicou o Sr. Toan.

Portanto, de acordo com o Sr. Toan, no futuro próximo, o tipo de miniapartamento corre o risco de entrar em declínio porque ter que estabelecer um novo projeto de investimento para ser construído tornará isso impossível para muitas pessoas.

Para mini apartamentos que atendem às condições de construção, o custo também será muito alto, não competitivo com apartamentos comerciais porque o custo do investimento é muito alto.

Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company, também apoia a visão da Lei de Habitação de que é necessário reforçar a gestão de mini apartamentos para proteger os direitos, obrigações e segurança dos proprietários.

O Sr. Quyet disse que a preparação normal do projeto leva cerca de dois ou três anos, e o custo dessa etapa representa cerca de 5% a 10%, dependendo da escala e da localização do projeto.

Embora o projeto seja muito complexo, nem todos conseguem executá-lo sozinhos. Os miniapartamentos estão localizados principalmente em becos profundos, o que dificulta a prevenção e o combate a incêndios.

“ No futuro, ao construir miniapartamentos, os proprietários serão obrigados a abrir negócios. Nessa época, será impossível sonegar impostos como agora. Os proprietários terão terras e, então, solicitarão eles próprios a licença de construção ”, disse o Sr. Quyet.

Regulamentações mais transparentes e claras ajudarão os miniapartamentos a se desenvolverem na direção certa, mas também tornarão impossível para muitas pessoas lucrarem com esse tipo de apartamento.

Segundo o Sr. Quyet, no futuro próximo, o preço de venda dos mini apartamentos será mais alto, mas as pessoas estarão protegidas por lei e terão um ambiente de vida mais seguro.

“ O mercado de construção, venda e aluguel de miniapartamentos será muito complexo em um futuro próximo, então o mercado será voltado apenas para incorporadoras profissionais, que podem formar empresas especializadas no desenvolvimento desse modelo. Famílias individuais ou investidores amadores terão dificuldade em participar desse tipo de projeto ”, enfatizou o Sr. Quyet.

Ao abordar o assunto, o Sr. Nguyen Manh Khoi, Diretor Adjunto do Departamento de Habitação e Gestão do Mercado Imobiliário do Ministério da Construção , enfatizou que é necessário regulamentar a construção de 20 ou mais apartamentos para estabelecer um projeto de investimento, como um projeto normal, a fim de demonstrar responsabilidade, independentemente da escala ou do número de apartamentos. Ao vender, deve-se cumprir a Lei de Negócios Imobiliários.

Além disso, nos documentos, a licença de construção deve indicar claramente quantos apartamentos podem ser construídos, quantos andares, quantos apartamentos por andar e quantos metros quadrados cada apartamento tem.

Além disso, também deve atender aos critérios de prevenção e combate a incêndios; a construção deve ser de propriedade comum e privada; licenças de construção são necessárias em todas as situações; licenças são emitidas para cada apartamento, etc.

De acordo com a nova regulamentação, os indivíduos que desejam construir miniapartamentos (casas com 2 andares ou mais, cada andar com apartamentos, ou 2 andares e uma escala de 20 apartamentos ou mais) para venda ou aluguel terão que atender às condições para serem investidores em um projeto de construção habitacional.
Os apartamentos elegíveis para um certificado pela lei de terras (livro rosa) serão vendidos, alugados ou comprados com arrendamento de acordo com a Lei de Habitação e a Lei de Negócios Imobiliários.
Além disso, o investimento em miniapartamentos para aluguel deve atender aos requisitos de construção emitidos pelo Ministério da Construção. O edifício deve atender aos requisitos de prevenção e combate a incêndios, conforme previsto em lei.

Chau Anh

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