Desenvolvimento de moradias sociais na Cidade de Ho Chi Minh - Parte 2: Por que ainda há escassez de moradias sociais?

A Cidade de Ho Chi Minh é a localidade com a maior demanda por moradias sociais do país. Embora a prefeitura tenha se esforçado para encontrar diversas soluções, o processo de implementação ainda enfrenta muitos obstáculos, dificultando o atendimento às necessidades reais.

As empresas têm receio de... procedimentos

Segundo o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh , o ritmo de conclusão de apartamentos de habitação social não atingiu as expectativas, devido às dificuldades e demoras obras de indenização e desocupação de alguns projetos habitacionais, ao atraso ou mesmo à impossibilidade de concretizar o projeto.

Uma série de projetos de apartamentos no bairro de An Lac (Cidade de Ho Chi Minh).

Para projetos de habitação comercial (NƠTM) com uma escala de uso do solo superior a 10 hectares, embora tenha sido determinado o fundo fundiário de 20% para a construção de habitação social, o investidor do projeto está lento em implementar a compensação pela desapropriação ou em investir na construção de infraestrutura técnica, de modo que o investimento em construção não foi realizado.

“Os investidores dos projetos NƠTM estão demorando a repassar 20% do fundo fundiário do projeto ao Estado para a implementação de investimentos em construção de moradias sociais, ou a implementar projetos de moradias sociais nesses 20% de terreno. As fontes de capital de longo prazo para apoiar os investidores a contraírem empréstimos para a implementação de projetos de moradias sociais, para a construção de imóveis, e para que os beneficiários das políticas de habitação social possam contrair empréstimos para comprar casas não são estáveis”, acrescentou um representante do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh.

Entretanto, de acordo com o Sr. Nguyen Duy Chuyen, especialista em finanças e mercado imobiliário, a cidade de Ho Chi Minh não sofre com a falta de terrenos, mas sim com a falta de planejamento sistemático. "Se uma área for totalmente planejada com infraestrutura, escolas, parques e transporte, é perfeitamente possível construir dezenas de prédios de apartamentos. Mas quando o planejamento é fragmentado e o terreno é dividido em pequenos lotes, apenas algumas dezenas de casas térreas podem ser construídas, causando um sério desperdício de recursos imobiliários", afirmou o Sr. Nguyen Duy Chuyen.

Além disso, os procedimentos de investimento para projetos de habitação social ainda são complexos. Além dos procedimentos para aprovação de políticas de investimento, reconhecimento de investidores, aprovação de planejamento detalhado em escala de 1/500, aprovação de investimento, alocação de terrenos, cálculo de taxas de uso do solo e realização de depósitos, como ocorre com a habitação comercial, os projetos de habitação social devem realizar avaliações de preços de unidades habitacionais, confirmar os compradores e os contratos de arrendamento com opção de compra, e revisar documentos, etc., o que prolonga o tempo, aumenta os custos de oportunidade e desestimula os investidores. Enquanto isso, o mecanismo para avaliação de terrenos e determinação das obrigações financeiras ainda é complexo e apresenta sobreposições entre os órgãos.

"Existem muitas razões para a falta de habitação social, mas a mais proeminente é que o processo de solicitação de licença para construção de moradias sociais é muito complicado. Enquanto isso, construir casas comerciais é mais fácil e lucrativo, então por que escolher uma opção mais difícil e menos rentável? Além disso, o planejamento urbano não é adequado. Muitos terrenos permitem apenas a construção de casas térreas com baixa densidade, o que impossibilita a implementação de projetos de habitação social em larga escala", disse o Sr. Nguyen Duy Chuyen.

As empresas envolvidas neste setor não enfrentam apenas dificuldades processuais, mas também muitas dificuldades financeiras. O Sr. Nguyen Van Thanh Huy, Vice-Diretor Geral da Becamex IDC Corporation, afirmou: "O maior desafio para as empresas é a pressão sobre o capital e os custos de insumos. As despesas com desapropriação de terrenos, investimento em infraestrutura e juros de empréstimos aumentaram drasticamente, enquanto a margem de lucro do segmento de habitação social é mantida em um nível baixo, dificultando a preservação do fluxo de caixa."

Além disso, a implementação de um projeto de habitação social muitas vezes leva muitos anos para concluir os trâmites legais, desde a mudança de uso do solo e a aprovação do planejamento até a concessão de alvarás de construção, a própria construção e os procedimentos para emissão dos documentos de propriedade... "Os longos procedimentos fazem com que muitos projetos estagnem, os custos aumentem e os riscos financeiros se agravem. Sem um mecanismo de apoio específico, é muito difícil para as empresas manterem a motivação para investir a longo prazo", enfatizou o Sr. Huy.

Segundo o Sr. Nguyen Van Thanh Huy, outra dificuldade reside no equilíbrio entre os objetivos sociais e a eficiência econômica . A habitação social é obrigada a manter os preços de venda baixos, enquanto os custos de materiais, mão de obra e infraestrutura permanecem a preços de mercado. Sem fontes de crédito preferenciais ou mecanismos de apoio aos preços, as empresas praticamente não têm lucro. Isso explica por que o número de empresas que investem em habitação social é muito baixo em comparação com o segmento de habitação comercial.

Ainda há muitas deficiências

Além dos procedimentos legais complexos, a habitação social também enfrenta o problema da localização geográfica inadequada. A Sra. Pham Thi Hang, professora no bairro de Chanh Hung (Cidade de Ho Chi Minh), também afirmou: "Meu local de trabalho fica bem no centro da cidade, enquanto a maioria dos projetos de habitação social é construída em áreas remotas, como Binh Duong ou Hoc Mon. Isso torna o deslocamento, o trabalho e o cuidado com a família muito difíceis."

O Dr. Nguyen Kim Duc, Vice-Diretor do Instituto de Pesquisa e Consultoria para o Desenvolvimento Regional da Universidade de Economia da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a disponibilidade de terrenos para habitação social na Cidade de Ho Chi Minh ainda é muito limitada. Em muitos locais, há terrenos disponíveis, mas falta infraestrutura técnica e social integrada, como transporte, escolas e hospitais, o que dificulta a implementação eficaz de projetos. "É impossível ter uma área residencial sustentável se houver apenas moradias, mas faltar infraestrutura de serviços e espaços de convivência integrados", comentou o Dr. Duc.

Além disso, embora a cidade de Ho Chi Minh tenha uma política de empréstimos para pessoas de baixa renda por meio do Fundo Municipal de Desenvolvimento Habitacional (até 900 milhões de VND com uma taxa de juros preferencial de 4,7% ao ano), esse valor ainda é baixo em comparação com o valor do imóvel e o número de beneficiários é limitado.

“As condições para a compra de habitação social também são inadequadas. Apenas aqueles que estão realmente em dificuldades e não possuem imóveis podem comprar, mas as normas atuais só se aplicam dentro de uma província. Portanto, haverá casos em que pessoas em outras províncias possuem várias casas, mas se não possuírem uma casa na Cidade de Ho Chi Minh, ainda assim poderão comprar habitação social. Por outro lado, trabalhadores com renda de cerca de 16 milhões de VND/mês são excluídos porque não atendem aos requisitos de inscrição”, analisou o Sr. Chuyen.

Além disso, ainda existe uma situação em que muitos apartamentos de habitação social estão registrados em nome de pessoas que não precisam realmente morar lá. Isso distorce as políticas de seguridade social e reduz a confiança da população no programa de habitação social.

Artigo final: Criando um mecanismo transparente para prevenir a especulação

Fonte: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm