'Novo player' no mercado imobiliário

O "novo ator" não é nenhuma empresa, mas sim as políticas que visam criar uma oferta habitacional adequada ao poder de compra da população. Se bem implementadas, podem mudar a situação desproporcional do mercado imobiliário em um futuro próximo.

Área de habitação social Thang Long Green City, na nova área urbana de Kim Chung, Hanói - Foto: B.NGOC

"Novo player" com muitos "bens" em mãos. Isso significa definir metas específicas para a construção de moradias sociais em cada localidade, a fim de atingir a meta de 1 milhão de unidades habitacionais sociais; elaborar modelos de amostra para fazer tudo de uma vez e aumentar os lucros, incentivando as empresas a construir moradias sociais.

Em março, devemos estabelecer um fundo nacional de habitação, e há uma série de políticas para remover dificuldades para projetos imobiliários que estão enfrentando problemas legais...

Fonte: Ministério da Construção - Gráficos: T.DAT

Triste realidade: os preços dos apartamentos continuam subindo

A demanda por moradias é muito alta, enquanto a oferta é limitada, principalmente de projetos habitacionais comerciais de médio, alto padrão e luxo, elevando os preços dos apartamentos muito além do seu valor real.

De acordo com os registros de Tuoi Tre no projeto de habitação social NHS Trung Van (distrito de Nam Tu Liem, Hanói), há uma enorme diferença entre os preços de venda de apartamentos de habitação social e apartamentos comerciais no mesmo edifício.

Enquanto o preço de venda de moradias sociais no edifício NHS Trung Van foi anunciado pelo Departamento de Construção de Hanói em maio de 2023 em cerca de 19,5 milhões de VND/ ^m2 , o preço de venda do fundo de apartamentos comerciais (cerca de 20% do número total de apartamentos no projeto) está sendo oferecido para venda por 60 a 70 milhões de VND/ ^m2 .

No mesmo empreendimento e com a mesma infraestrutura e qualidade construtiva, o preço de venda de apartamentos comerciais é 3 vezes maior que o preço de venda de apartamentos de habitação social.

Da mesma forma, o preço de venda do projeto de habitação social Udic Ecotower Ha Dinh (cuja construção acaba de começar pela Udic Infrastructure Development Investment Corporation no terreno N01, nova área urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri, Hanói) foi anunciado pelo Departamento de Construção de Hanói em fevereiro de 2025 em cerca de 25 milhões de VND/ ^m2 , preço de aluguel de 150.000 VND/ ^m2 /mês e preço de locação-compra de 390.000 VND/ ^m2 /mês.

Enquanto isso, o preço de venda de apartamentos comerciais em áreas vizinhas com a mesma infraestrutura social e conexões de tráfego, como Eco Green City, edifício D3 Vinaconex 2, QMS To Huu e The Charm An Hung, estão sendo anunciados para venda entre 55 e 75 milhões de VND/ ^m2 .

A situação acima demonstra as deficiências do mercado imobiliário atual. O preço da habitação social sob controle estatal (com margem de lucro de 10% para o investidor) mantém-se em um nível acessível para a maioria das pessoas de renda média e baixa (cerca de 20 a 25 milhões de VND/ ^m² ), enquanto o preço da habitação comercial (devido à escassez) depende do nível de oferta dos proprietários dos projetos, que sobe a um nível anormal (de 55 a 75 milhões de VND/ ^m² ), embora a qualidade da habitação não seja muito diferente.

A situação de aumento constante dos preços dos apartamentos também faz com que os preços dos apartamentos usados ​​por 5 a 10 anos, com as mesmas comodidades, ou até mesmo degradados, aumentem de 1,5 a 2 vezes em 2024.

Área de habitação social NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanói) - Foto: BN

Muitos apartamentos estão à venda. O preço pode continuar subindo?!

O Governo solicitou aos ministérios e setores relevantes que concluam a criação de um fundo nacional de habitação até março de 2025 para aumentar drasticamente a oferta de habitação social e habitação comercial acessível, adequada à renda da maioria das pessoas com renda média e baixa e trabalhadores de parques industriais.

Muitos especialistas acreditam que a criação de um fundo nacional de habitação, juntamente com uma série de soluções para promover o desenvolvimento de moradias sociais, ajudará a aumentar a oferta de moradias acessíveis no futuro, remodelando assim o mercado imobiliário e reduzindo os preços dos imóveis nos próximos anos.

O Sr. Nguyen Van Dinh - Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã - disse que o estabelecimento de um fundo nacional de habitação a longo prazo criará estabilidade no mercado e atenderá às necessidades mínimas de moradia das pessoas, mas levará tempo para haver oferta de moradias.

No entanto, no curto prazo, informações sobre o estabelecimento de um fundo nacional de habitação criarão confiança no mercado, e os trabalhadores e as pessoas de baixa renda acreditarão que haverá moradias acessíveis para comprar.

Segundo o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vice-Presidente do Conselho da Universidade de Direito de Hanói, o Governo identificou corretamente a deficiência do mercado imobiliário: a oferta é muito baixa em comparação com a demanda. Anteriormente, o Estado apenas emitia apólices, mas o aumento da oferta dependia dos investidores, de modo que não havia fundos para a venda de moradias populares à população.

O Governo agora aloca gastos anuais com habitação social às localidades; se implementado com rigor, a oferta certamente aumentará. Esta também é uma solução implementada por muitos países.

"As soluções impactarão e regularão o mercado, reduzindo o desequilíbrio entre oferta e demanda. É importante implementá-las rigorosamente. Ao mesmo tempo, é necessário tornar o mercado transparente, ter um sistema de dados imobiliário completo, saber quantas casas uma pessoa possui e usar ferramentas regulatórias como o imposto predial", enfatizou o Sr. Tuyen.

Inquilinos mudam móveis para um prédio de apartamentos na Rua Le Van Luong, distrito de Nha Be, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Cidade de Ho Chi Minh propõe criar um fundo de poupança para habitação social

De acordo com o projeto de investimento para construir pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030, a Cidade de Ho Chi Minh tem a meta de desenvolver quase 70.000 unidades de habitação social até 2030. Dessas, no período de 2021 a 2025, cerca de 26.000 unidades serão construídas e no período de 2026 a 2030, cerca de 44.000 unidades serão construídas.

Para ter capital para implementação, são necessárias muitas maneiras, incluindo a mobilização dos sujeitos que têm direito a comprar moradia social por meio de descontos em seus salários, para os quais não há mecanismo de implementação.

Portanto, o estudo para estabelecer um Fundo de Poupança para Habitação Social (semelhante ao modelo de Cingapura) visa maximizar os recursos sociais, criar conscientização sobre economia financeira para habitação para os necessitados e, ao mesmo tempo, gerenciar esse grupo de pessoas e áreas específicas do projeto.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propôs que o Governo autorize a criação de um Fundo de Poupança para Habitação Social na localidade. Após a aprovação do Governo, o Comitê Popular da Cidade coordenará com o Ministério das Finanças e o Ministério da Construção para unificar esse modelo operacional.

Consulte o modelo de Singapura

O Dr. Pham Phuong Nam, professor da Faculdade de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Universidade Nacional de Agricultura do Vietnã, afirmou que a criação de um fundo nacional de habitação para desenvolver moradias populares em grandes cidades é urgente, a fim de criar condições para que pessoas de baixa renda tenham um lugar para morar. O modelo de desenvolvimento do fundo pode ser baseado no Fundo Central de Previdência (CPF) de Singapura.

O fundo foi criado em 1955 e é usado principalmente para empréstimos para habitação social. Quando foi criado, a taxa de contribuição era de 10% do salário mensal (5% para cada empregado e empregador). Atualmente, empregadores, empregados de baixa renda e servidores públicos devem contribuir com seu salário mensal para o CPF às taxas de 17% ao mês e 20% ao mês, respectivamente. O CPF empresta até 90% do valor da casa a taxas de juros muito baixas e é pago em parcelas de 25 a 30 anos.

Além do CPF, o Conselho de Habitação e Desenvolvimento de Cingapura também fornece empréstimos hipotecários para compradores de imóveis de baixa renda, equivalentes a 80% do valor do apartamento, com prazo máximo de empréstimo de 55 anos menos a idade do mutuário ou 30 anos, o que ocorrer primeiro.

Além disso, para possibilitar a compra de imóveis, o governo precisa fornecer empréstimos para que as pessoas gastem menos de 20% de sua renda mensal na compra de imóveis. Empréstimos imobiliários privados são oferecidos por bancos comerciais e outras instituições financeiras.

Para regular o mercado imobiliário, controlar o aumento dos preços dos imóveis e limitar a especulação, o governo de Singapura aplicou muitas medidas eficazes, como reduzir o prazo máximo do empréstimo para compra de imóveis, limitar o valor dos empréstimos, aumentar os impostos sobre compradores de imóveis...

O sucesso de sua política de desenvolvimento do mercado imobiliário fez de Cingapura um dos países com a maior taxa de propriedade de imóveis do mundo (atualmente atingindo mais de 90%).

O Estado tem um papel particularmente importante. É especialmente necessário emitir prontamente regulamentações especializadas para o desenvolvimento de moradias populares, implementando, monitorando e resolvendo prontamente os problemas que surgem durante o processo de implementação.

Os investidores privados, entendidos como investidores, também precisam ser incentivados a participar do desenvolvimento deste fundo habitacional com políticas de apoio específicas, especialmente políticas financeiras e fundiárias", disse o Sr. Nam.

Fonte: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm