'Novo participante' no mercado imobiliário

O "novo ator" não é uma corporação, mas sim as políticas destinadas a criar uma oferta de moradias adequada ao poder aquisitivo da população. Se bem implementadas, essas políticas podem mudar a situação desfavorável do mercado imobiliário em um futuro próximo.

Conjunto habitacional social Thang Long Green City, na nova área urbana de Kim Chung, Hanói - Foto: B.NGOC

O "novo participante" tem muitos "recursos" em mãos. Ou seja, atribui metas específicas para a construção de habitações sociais em cada localidade, visando atingir o objetivo de 1 milhão de unidades habitacionais sociais; e elabora modelos para construção em larga escala, aumentando os lucros e incentivando as empresas a investir na construção de habitações sociais.

Em março, devemos estabelecer um fundo nacional de habitação, e há uma série de políticas para remover as dificuldades enfrentadas por projetos imobiliários que apresentam problemas legais...

Fonte: Ministério da Construção - Gráficos: T.DAT

Triste realidade: os preços dos apartamentos continuam subindo.

A procura por habitação é demasiado elevada, enquanto a oferta é limitada, concentrando-se principalmente em projetos habitacionais comerciais de gama média, alta e de luxo, o que faz com que os preços dos apartamentos ultrapassem em muito o seu valor real.

Segundo os registros do jornal Tuoi Tre no projeto habitacional social NHS Trung Van (distrito de Nam Tu Liem, Hanói), existe uma grande diferença entre o preço de venda de apartamentos de habitação social e apartamentos comerciais no mesmo prédio.

Enquanto o preço de venda das unidades habitacionais sociais no edifício NHS Trung Van foi anunciado pelo Departamento de Construção de Hanói em maio de 2023 em cerca de 19,5 milhões de VND/ ^m² , o preço de venda dos apartamentos comerciais (cerca de 20% do número total de apartamentos no projeto) está sendo oferecido entre 60 e 70 milhões de VND/ ^m² .

No mesmo empreendimento e com a mesma infraestrutura e qualidade de construção, o preço de venda dos apartamentos comerciais é 3 vezes maior do que o preço de venda dos apartamentos de habitação social.

Da mesma forma, o preço de venda do projeto habitacional social Udic Ecotower Ha Dinh (cuja construção a Udic Infrastructure Development Investment Corporation acaba de iniciar no lote N01, nova área urbana de Ha Dinh, comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri, Hanói) foi anunciado pelo Departamento de Construção de Hanói em fevereiro de 2025 em cerca de 25 milhões de VND/ ^m² , preço de aluguel de 150.000 VND/ ^m² /mês e preço de arrendamento com opção de compra de 390.000 VND/ ^m² /mês.

Entretanto, o preço de venda de apartamentos comerciais em áreas vizinhas com a mesma infraestrutura social e conexões de transporte, como Eco Green City, edifício D3 Vinaconex 2, QMS To Huu e The Charm An Hung, está sendo anunciado para venda entre 55 e 75 milhões de VND/ ^m² .

A situação acima demonstra as deficiências do atual mercado imobiliário. O preço das habitações sociais controladas pelo Estado (com margem de lucro do investidor de 10%) é mantido em um nível acessível para a maioria das pessoas com renda média e baixa (cerca de 20 a 25 milhões de VND/ ^m² ), enquanto o preço das habitações comerciais (devido à escassez) depende do preço de oferta dos proprietários dos empreendimentos, que é inflacionado a um nível anormal (de 55 a 75 milhões de VND/ ^m² ), mesmo que a qualidade das habitações não seja muito diferente.

A situação de constante aumento dos preços dos apartamentos também pressiona os preços dos apartamentos que foram usados ​​por 5 a 10 anos, com comodidades inalteradas ou mesmo degradadas, a aumentarem de 1,5 a 2 vezes em 2024.

Área de habitação social NHS Trung Van (Nam Tu Liem, Hanói) - Foto: BN

Há muitos apartamentos à venda, será que os preços vão continuar subindo?!

O Governo solicitou aos ministérios e setores relevantes que concluam a criação de um fundo nacional de habitação até março de 2025, a fim de aumentar significativamente a oferta de habitações sociais e habitações comerciais de baixo custo, adequadas à renda da maioria das pessoas com rendimentos médios e baixos, bem como dos trabalhadores de parques industriais.

Muitos especialistas acreditam que a criação de um fundo nacional de habitação, juntamente com uma série de soluções para promover o desenvolvimento de habitações sociais, ajudará a aumentar a oferta de moradias acessíveis no futuro próximo, remodelando assim o mercado imobiliário e reduzindo os preços das casas nos próximos anos.

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que a criação de um fundo nacional de habitação a longo prazo trará estabilidade ao mercado e atenderá às necessidades mínimas de moradia da população, mas que levará tempo para que haja oferta suficiente de moradias.

No entanto, a curto prazo, as informações sobre a criação de um fundo nacional de habitação gerarão confiança no mercado, e os trabalhadores e as pessoas de baixa renda acreditarão que haverá moradias acessíveis para compra.

Segundo o Professor Associado Dr. Nguyen Quang Tuyen, Vice-Presidente do Conselho da Universidade de Direito de Hanói, o Governo identificou corretamente a deficiência do mercado imobiliário, que é a oferta insuficiente em comparação com a procura. Anteriormente, o Estado apenas implementava políticas, mas o aumento da oferta dependia dos investidores, não havendo, portanto, fundos para a construção de habitações populares.

O Governo agora destina verbas anuais para habitação social às localidades; se essa alocação for rigorosa, certamente aumentará a oferta. Essa também é uma solução adotada por muitos países.

"As soluções impactarão e regularão o mercado, reduzindo o desequilíbrio entre oferta e demanda. É importante implementá-las rigorosamente. Ao mesmo tempo, é necessário tornar o mercado transparente, ter um sistema completo de dados sobre o setor imobiliário, saber quantas casas uma pessoa possui e utilizar ferramentas regulatórias como o imposto predial", enfatizou o Sr. Tuyen.

Moradores transportam móveis para um prédio de apartamentos na Rua Le Van Luong, Distrito de Nha Be, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

A cidade de Ho Chi Minh propõe a criação de um fundo de poupança para habitação social.

De acordo com o projeto de investimento para a construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030, a cidade de Ho Chi Minh tem a meta de desenvolver cerca de 70.000 unidades habitacionais sociais até 2030. Destas, cerca de 26.000 unidades serão construídas no período de 2021 a 2025 e cerca de 44.000 unidades no período de 2026 a 2030.

Para obter capital para a implementação, são necessárias várias estratégias, incluindo a mobilização dos indivíduos elegíveis para a compra de habitação social através de descontos salariais, para os quais não existe um mecanismo de implementação definido.

Portanto, a pesquisa para estabelecer um Fundo de Poupança para Habitação Social (semelhante ao modelo de Singapura) visa maximizar os recursos sociais, conscientizar sobre a importância da poupança financeira para habitação para aqueles que necessitam e, ao mesmo tempo, gerir esse grupo de pessoas e áreas de projetos específicos.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh propôs que o Governo autorize a criação de um Fundo de Poupança para Habitação Social local. Após a aprovação do Governo, o Comitê Popular da Cidade coordenará com o Ministério das Finanças e o Ministério da Construção a unificação desse modelo operacional.

Consulte o modelo de Singapura.

O Dr. Pham Phuong Nam, professor da Faculdade de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Universidade Nacional de Agricultura do Vietnã, afirmou que a criação de um fundo nacional de habitação para o desenvolvimento de moradias populares em grandes cidades é urgente, a fim de criar condições para que pessoas de baixa renda tenham um lugar para morar. O modelo de desenvolvimento do fundo pode ser inspirado no Fundo Central de Previdência (CPF) de Singapura.

Este fundo foi criado em 1955 e destina-se principalmente a conceder empréstimos para habitação social. Quando foi criado, a taxa de contribuição era de 10% do salário mensal (5% para cada empregado e empregador). Atualmente, empregadores, empregados de baixa renda e servidores públicos devem contribuir mensalmente para o CPF com taxas de 17% e 20%, respectivamente. O CPF oferece empréstimos de até 90% do valor do imóvel com taxas de juros muito baixas, pagos em parcelas de 25 a 30 anos.

Além do CPF, o Conselho de Habitação e Desenvolvimento de Singapura também oferece empréstimos hipotecários para compradores de baixa renda, equivalentes a 80% do valor do imóvel, com prazo máximo de 55 anos menos a idade do mutuário ou 30 anos, o que ocorrer primeiro.

Além disso, para viabilizar a compra de imóveis, o governo precisa oferecer empréstimos que permitam às pessoas gastar menos de 20% de sua renda mensal com a compra de casas. Empréstimos imobiliários privados são oferecidos por bancos comerciais e outras instituições financeiras.

Para regular o mercado imobiliário, controlar o aumento dos preços das casas e limitar a especulação, o Governo de Singapura implementou diversas medidas eficazes, como a redução do prazo máximo de financiamento para compra de imóveis, a limitação do valor dos empréstimos e o aumento dos impostos sobre compradores de imóveis...

O sucesso de sua política de desenvolvimento do mercado imobiliário fez de Singapura um dos países com a maior taxa de propriedade de imóveis residenciais do mundo (atualmente acima de 90%).

"O Estado tem um papel particularmente importante. É especialmente necessário emitir prontamente regulamentos específicos para o desenvolvimento de habitações acessíveis, ao mesmo tempo que implementa, monitoriza e resolve prontamente as questões que surgem durante o processo de implementação."

"Os investidores privados, entendidos como investidores, também precisam ser incentivados a participar do desenvolvimento deste fundo habitacional com políticas de apoio específicas, especialmente políticas financeiras e fundiárias", disse o Sr. Nam.

Fonte: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm