Os imóveis comerciais para alugar estão sujeitos ao imposto de renda pessoal. (Foto: Fachada da rua Nguyen Trai, bairro Ben Thanh, Cidade de Ho Chi Minh - Foto de Chau Tuan)
A lei entrará em vigor em 1º de julho de 2026. Como essa regulamentação deve ser interpretada e em que difere das regulamentações atuais? O professor Ngo Gia Hoang, da Universidade de Direito da Cidade de Ho Chi Minh, oferece uma análise mais aprofundada sobre o assunto.
De acordo com o Artigo 10 da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física de 2007 (alterada e complementada em 2014), pessoas físicas que exercem atividade empresarial (incluindo aquelas que alugam imóveis) devem pagar imposto de renda pessoa física sobre uma porcentagem de sua receita para cada ramo e setor de produção e atividade empresarial.
A cláusula 1 do artigo 9 da Circular 40 do Ministério das Finanças estipula: Consideram-se locatários de bens aqueles que geram receita com o aluguel de casas, imóveis, lojas, oficinas, armazéns; com o aluguel de veículos de transporte ou máquinas e equipamentos sem operadores; ou com o aluguel de outros tipos de bens sem serviços acompanhantes.
Taxas de imposto atuais
Os serviços de alojamento não são considerados atividades de arrendamento de imóveis ao abrigo deste regulamento, incluindo o fornecimento de alojamento de curta duração para turistas ou visitantes, o fornecimento de alojamento de longa duração que não seja um apartamento para estudantes, trabalhadores e indivíduos semelhantes, ou o fornecimento de alojamento com serviços de alimentação e bebidas ou instalações de entretenimento.
Ao cumprirem suas obrigações fiscais, os indivíduos que alugam imóveis podem optar por declarar o imposto de renda para cada período de pagamento, determinado pela data de início de cada período de aluguel, conforme estipulado em contrato, ou apresentar uma única declaração de imposto de renda para todo o ano civil.
As declarações fiscais podem ser feitas individualmente para cada contrato ou agrupando vários contratos em um único formulário de declaração, desde que todos os imóveis arrendados estejam localizados na jurisdição da mesma autoridade tributária.
Nem todos os indivíduos que alugam seus imóveis são obrigados a pagar imposto de renda pessoal.
De acordo com a Cláusula 3, Artigo 1 da Circular 100 do Ministério das Finanças, nos casos em que um indivíduo se dedica exclusivamente a atividades de aluguel de imóveis e o período de locação não corresponde a um ano completo, se a receita total proveniente dos aluguéis no ano não ultrapassar 100 milhões de VND, ele estará isento tanto do imposto sobre valor agregado quanto do imposto de renda pessoal.
Caso o locatário pague um valor fixo por vários anos, esse pagamento inicial deverá ser alocado anualmente para determinar se a receita de cada ano excede o limite de 100 milhões de VND, em vez de ser calculado como um único ano.
O valor do imposto de renda a pagar é igual à receita anual multiplicada pela alíquota de 5%.
Portanto, somente quando um indivíduo aluga uma casa por um período superior a um ano completo e gera receita de aluguel superior a 100 milhões de VND por ano, ele será obrigado a pagar imposto de renda pessoal à taxa de 5%.
Por exemplo, se a receita for de 110 milhões de VND por ano, o imposto a pagar será de: 110 milhões de VND x 5% = 5,5 milhões de VND.
De acordo com a Resolução 198 da Assembleia Nacional , a partir de 1º de janeiro de 2026, as famílias empresariais com receita anual de 200 milhões de VND ou mais serão obrigadas a pagar impostos, em vez do limite anterior de 100 milhões de VND.
Isso significa que as empresas familiares com receita anual superior a 100 milhões de VND, mas inferior a 200 milhões de VND, ficarão isentas do imposto sobre valor agregado (IVA) e do imposto de renda corporativo a partir de 1º de janeiro de 2026.
Com relação aos métodos de pagamento de impostos, a declaração e a apresentação das declarações fiscais são regulamentadas nos artigos 11 e 13 da Circular 40, emitida pelo Ministério das Finanças.
Atualmente, o aplicativo eletrônico de imposto de renda para pessoas físicas auxilia os usuários na declaração de arrendamento de imóveis, com períodos de declaração baseados em parcelas de pagamento e períodos anuais. O aplicativo eTax Mobile auxilia empresas familiares e empresários individuais na declaração de impostos para seus respectivos negócios.
Novas características da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física de 2025, conforme alterada.
A Lei do Imposto de Renda Pessoa Física, alterada e aprovada pela Assembleia Nacional em 10 de dezembro de 2025, com vigência a partir de 1º de julho de 2026, traz diversas mudanças significativas para empresas individuais, especialmente aquelas envolvidas com locação de imóveis.
Em primeiro lugar, o limite para a responsabilidade pelo imposto de renda de pessoa física foi significativamente elevado. De acordo com os incisos 1 e 4 do artigo 7º da Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física de 2025, conforme alterada:
"Indivíduos residentes no Vietnã que exercem atividades produtivas e comerciais com receita anual de até 500 milhões de VND estão isentos do imposto de renda pessoal. O Governo apresentará à Comissão Permanente da Assembleia Nacional uma proposta para ajustar o limite de receita para isenção do imposto de renda pessoal, de modo a adequá-lo à situação socioeconômica de cada período."
Portanto, a partir de 1º de julho de 2026, a receita proveniente de atividades de aluguel de imóveis deverá ultrapassar 500 milhões de VND por ano para estar sujeita ao imposto de renda de pessoa física.
Esta é uma mudança significativa em relação ao limite atual de 100 milhões de VND, ajudando a reduzir a carga tributária para pequenas empresas e imóveis alugados.
Exemplo: A Sra. A aluga sua casa e ganha 450 milhões de VND por ano. De acordo com a legislação vigente, essa renda ultrapassa o limite e está sujeita ao imposto de renda. A Sra. A teria que pagar imposto à alíquota de: 5% x 450 milhões de VND = 22,5 milhões de VND por ano.
No entanto, de acordo com a nova lei, como a renda da Sra. A é inferior a 500 milhões de VND por ano, ela não precisará pagar imposto de renda pessoal.
Outra mudança significativa é que o imposto agora se aplica apenas à parcela da receita que exceder 500 milhões de VND, em vez de tributar a receita inteira como antes.
De acordo com a Cláusula 4, Artigo 7 da Lei do Imposto de Renda Pessoa Física de 2025, conforme alterada, "Pessoas físicas que alugam imóveis, excluindo atividades de hospedagem, pagam imposto de renda pessoa física calculado multiplicando-se a receita que exceder 500 milhões de VND pela alíquota de 5%".
Assim sendo, o imposto de renda sobre atividades de aluguel será calculado utilizando a seguinte fórmula:
Imposto de renda pessoal a pagar = (receita anual - 500 milhões de VND) x 5%
Por exemplo: o Sr. B aluga sua casa por 55 milhões de VND/mês, o equivalente a 660 milhões de VND/ano. A receita que excede o limite é de 160 milhões de VND, e o imposto a pagar é de apenas 160 x 5% = 8 milhões de VND/ano.
Este novo método de cálculo é considerado mais razoável e justo, refletindo com precisão a capacidade de pagamento de impostos do contribuinte. Isso beneficia os proprietários de imóveis quando sua receita ultrapassa o limite por uma pequena margem.
Fonte: https://tuoitre.vn/theo-luat-moi-nguoi-cho-thue-nha-phai-nop-thue-thu-nhap-ca-nhan-ra-sao-20251212093234535.htm
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