O mercado de armazéns e fábricas está em alta

Após um período de estagnação, o mercado de armazéns e fábricas prontos no Sul começou a testemunhar muitas transações e mostra muitas perspectivas positivas a longo prazo.

A demanda é mais positiva

No terceiro trimestre de 2024, o segmento de armazéns modernos prontos para uso na região Sul terá mais de 103.000 metros quadrados de novos armazéns, desenvolvidos pela BWID e pelo Parque Industrial do Vietnã.

Especificamente, a BWID marcou presença em Long An com a conclusão de um projeto de armazém de dois andares com uma área total de 64.000 m². Ao mesmo tempo, o Parque Industrial do Vietnã lançou simultaneamente a fase II dos projetos no Parque Industrial de Ho Nai (Dong Nai) e no Parque Industrial de Phu An Thanh (Long An), disponibilizando quase 40.000 m² adicionais de espaço multifuncional, atendendo tanto à armazenagem quanto à produção.

A tendência de conversão de ativos continuou a ser registrada no último trimestre. De acordo com um relatório da JLL Vietnam, a região norte da província de Binh Duong registrou mais de 18.000 m² em um projeto de armazéns prontos para uso, convertidos em fábricas prontas. Ao final do terceiro trimestre de 2024, a oferta total de armazéns modernos prontos para uso aumentou para 2 milhões de m², um aumento de 4,4% em relação ao trimestre anterior e de 14,7% em relação ao ano anterior. Destes, BWID e Mapletree representaram 30% e 20% da oferta total, respectivamente.

O mercado imobiliário industrial costumava ser um mercado tradicional, desenvolvido principalmente por investidores nacionais. No entanto, nos últimos anos, temos visto um interesse e investimento mais fortes de investidores estrangeiros, de Singapura, Coreia do Sul e Tailândia.

- Sra. Pham Ngoc Thien Thanh, Chefe do Departamento de Pesquisa e Consultoria da CBRE na Cidade de Ho Chi Minh

A oferta aumenta e as taxas de ocupação também são positivas. Segundo a JLL, após um período de estagnação, o mercado logístico do Sul entrou no segundo semestre com absorção líquida positiva, atingindo quase 160.000 m² no terceiro trimestre de 2024. Os novos contratos de locação foram assinados principalmente por inquilinos que atendem ao mercado interno, incluindo fabricantes e prestadores de serviços logísticos terceirizados (3PL). Consequentemente, instalações localizadas em áreas centrais com conexões convenientes para a Cidade de Ho Chi Minh continuam sendo procuradas.

A CBRE também registrou um forte desempenho na locação de armazéns e fábricas prontas no último trimestre. A taxa média de ocupação dos armazéns aumentou 7% em relação ao trimestre anterior, atingindo 68%; a taxa de ocupação das fábricas prontas aumentou 3% em relação ao trimestre anterior, atingindo 84%. Os clientes com demanda por armazéns prontos no Sul vêm de fabricantes dos setores de alta tecnologia, componentes eletrônicos e logística, além da expansão de empresas do setor de comércio eletrônico.

O Sr. Alex Crane, Diretor Executivo da Knight Frank Vietnam, comentou que, devido a fatores externos, os investidores estão abordando o mercado com cautela, mas o mercado ainda apresenta alguns sinais de recuperação. Ele afirmou que a melhora na oferta, juntamente com um ligeiro aumento nos aluguéis solicitados, demonstra que a confiança das empresas nas perspectivas de longo prazo do mercado está crescendo.

“O desenvolvimento e a exploração contínuos de fábricas prontas são um sinal positivo, dando aos inquilinos mais motivação para considerar a escolha do Vietnã como um destino adequado para investimento ou expansão de negócios”, disse o Sr. Alex Crane.

Além disso, de acordo com este especialista, o mercado de armazéns do Sul depende principalmente da demanda de exportação e do crescimento do consumo interno. Após 2024, quando as eleições mundiais terminarem, especialmente a eleição presidencial nos EUA, as necessidades dos mercados ficarão mais claras e poderão impulsionar a demanda por armazéns no Sul.

Desconto para estimular a liquidez

A liquidez do mercado no segmento de armazéns e fábricas melhorou bastante, mas a Sra. Trang Le, Diretora Sênior de Consultoria e Pesquisa (JLL Vietnã), reconheceu que a demanda ainda está relativamente baixa em comparação com o final do ano passado. "As exportações não se recuperaram totalmente, então os centros de distribuição mantêm sua escala atual, em vez de expandir para antecipar o aumento repentino de mercadorias no final do ano, como de costume."

Para manter a liquidez, disse a Sra. Trang, alguns projetos com baixo rendimento de aluguel aplicaram uma estratégia de estímulo à demanda mais forte, reduzindo os aluguéis solicitados. Em particular, em áreas emergentes fora do centro, os preços dos aluguéis no terceiro trimestre caíram significativamente em comparação com o trimestre anterior, enquanto os preços na área central permaneceram estáveis.

O aluguel médio pedido para armazéns modernos prontos para construção no Sul caiu ligeiramente para US$ 4,85/m²/mês, uma queda de 0,4% em relação ao trimestre anterior, mas ainda um aumento de 3,1% em relação ao ano anterior.

“Os proprietários continuam flexíveis e criando condições favoráveis ​​para negociações, a fim de apoiar os inquilinos no contexto de um mercado em baixa. Um dos incentivos significativos em alguns galpões recém-concluídos é um período de isenção de aluguel de mais de 6 meses para um contrato de locação de 3 anos”, acrescentou a Sra. Trang. A situação dos aluguéis deve melhorar nos últimos meses do ano, já que o quarto trimestre costuma ser a alta temporada, mas a melhora esperada não é tão repentina.

Compartilhando a mesma visão, o Sr. Alex Crane disse que, no curto prazo, o mercado de armazéns enfrentará algumas dificuldades devido ao aumento da oferta e à redução da absorção. No entanto, este especialista acredita que as perspectivas de médio a longo prazo para o mercado imobiliário industrial no Sul ainda são muito positivas, com muitos projetos de alta qualidade com preços de aluguel acessíveis.

Especialistas da Knight Frank preveem que o mercado se recuperará significativamente até 2025. Alguns projetos que foram adiados no período anterior já foram concluídos, juntamente com a crescente confiança dos investidores, o que deverá impulsionar a demanda por terrenos industriais. A localização estratégica da região, as melhorias na infraestrutura e as políticas preferenciais continuarão a desempenhar um papel fundamental na atração de investimento estrangeiro direto e na promoção do crescimento econômico.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html