As disputas imobiliárias são cada vez mais complexas e as soluções de gestão de riscos

O rápido desenvolvimento do mercado imobiliário nos últimos tempos abriu muitas oportunidades, mas também trouxe muitos desafios.

Segundo especialistas, se o arcabouço legal for aplicado de forma sincronizada e as empresas melhorarem proativamente sua capacidade de gestão de riscos, as disputas imobiliárias podem ser significativamente reduzidas.

Em 28 de agosto, na Cidade de Ho Chi Minh, no âmbito da série de eventos Corporate Legal Management (LMS) 2025, o Centro de Promoção de Investimentos e Comércio da Cidade de Ho Chi Minh (ITPC) coordenou com o Centro de Arbitragem Internacional do Vietnã (VIAC) um workshop sobre "Transações imobiliárias no contexto das flutuações do mercado e do direito". Especialistas e gestores se concentraram em analisar diversas questões que frequentemente surgem em disputas, ao mesmo tempo em que sugeriram soluções para construir um mercado imobiliário mais transparente e saudável.

Número de disputas imobiliárias continua a aumentar

A Sra. Ho Thi Quyen, vice-diretora do ITPC, disse que o mercado imobiliário não é apenas um setor essencial que contribui para o crescimento, mas também tem um forte efeito colateral em muitos setores da economia .

O rápido desenvolvimento do mercado imobiliário nos últimos tempos abriu muitas oportunidades, mas também trouxe muitos desafios, especialmente com o constante ajuste do arcabouço legal. "As empresas precisam ter acesso oportuno às informações e uma visão abrangente das transações imobiliárias para garantir um ambiente de investimento seguro, transparente e sustentável", comentou a Sra. Quyen.

Muitas questões que dão origem a disputas imobiliárias foram dissecadas por especialistas no workshop na manhã de 28 de agosto.

Do ponto de vista da prática de resolução de disputas, o advogado Chau Viet Bac, vice-diretor da filial da VIAC em Ho Chi Minh, afirmou que o setor imobiliário está se tornando o segundo mais disputado. Se em 2024, as disputas imobiliárias representavam 14% do total de casos, apenas nos primeiros 6 meses de 2025, essa taxa aumentou para 18%, superando muitas outras áreas, ficando atrás apenas das disputas comerciais e de bens.

O Sr. Bac informou que as disputas imobiliárias não se limitam apenas à relação transacional entre investidores e compradores, mas também envolvem áreas como construção, finanças e bancos. Segundo ele, essa situação decorre, em grande parte, das deficiências do sistema jurídico anterior. Ele espera que, com o advento da Lei de Terras de 2024, da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 e de muitas novas regulamentações, o ambiente jurídico seja mais completo, contribuindo para a segurança das transações.

"A reforma institucional é a base, mas não pode existir sem a iniciativa das empresas. As próprias empresas devem estar plenamente equipadas com conhecimento jurídico e aprimorar sua capacidade de gestão de riscos para aproveitar as oportunidades e minimizar as disputas imobiliárias", comentou o Sr. Bac.

O que as empresas devem fazer?

Uma das principais causas de disputas imobiliárias é que muitos investidores vendem projetos sem cumprir as condições legais.

O Professor Associado Dr. Vo Tri Hao, especialista do Instituto de Direito Internacional e Comparado (Universidade de Economia e Direito, VNU-HCM), analisou: "Há muitos casos em que investidores usam termos que não estão na lei para promover projetos, causando mal-entendidos por parte dos compradores. Quando o projeto não é entregue no prazo ou apresenta problemas legais, os conflitos surgem imediatamente."

O Sr. Hao também destacou que a quebra de obrigações contratuais é um tipo comum de disputa, desde a falha do investidor em garantir o andamento prometido até o atraso do comprador no pagamento. Ambas as partes correm o risco de levar a um litígio prolongado.

Já o advogado Vu Thi Que, presidente do escritório Rajah & Tann LCT Lawyers, enfatizou que negócios com investidores estrangeiros apresentam muitos riscos. Muitas disputas surgem quando o vendedor no Vietnã não cumpre os pré-requisitos prometidos aos investidores internacionais. Ocultar ou não detectar prontamente falhas durante a avaliação jurídica do projeto também traz consequências graves.

"A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 tem regulamentações mais rígidas sobre depósitos para futuras compras de imóveis. No entanto, ainda há investidores que "burlam a lei" para levantar capital, criando grandes riscos para os compradores", refletiu a Sra. Que.

Muitos especialistas acreditam que, para evitar riscos e aproveitar oportunidades, as empresas devem atualizar proativamente e regularmente as mudanças em mecanismos e políticas. Todas as transações devem ser realizadas em conformidade com a lei, com transparência e com assessoria jurídica desde o início. Para projetos diretamente relacionados a terras, os investidores devem ser ainda mais cautelosos, considerando cuidadosamente suas necessidades e capacidades de adaptação às novas regulamentações.

Compradores de imóveis e investidores não podem encarar a autoproteção levianamente. Compreender a fundo as informações do projeto, verificar a legalidade e exigir contratos transparentes e legais são medidas necessárias para limitar o risco de disputas futuras.

Considere aprovar muitas leis e resoluções

De acordo com o Sr. Phan Duc Hieu, Membro Permanente do Comitê Econômico e Financeiro da Assembleia Nacional, o mercado imobiliário está sendo afetado por muitas leis alteradas simultaneamente. A Lei de Investimentos, a Lei de Investimentos sob o modelo de Parceria Público-Privada (PPP) e a Lei de Licitações ajustaram a autoridade para aprovar políticas de investimento para projetos habitacionais, parques industriais e zonas de processamento de exportação. A Lei de Terras de 2024 altera uma série de regulamentações sobre planejamento, planos de uso do solo, recuperação de terras, avaliação de terras e listas de preços. Enquanto isso, a Resolução 201/2025/QH15 sobre o teste piloto de um mecanismo para habitação social também abre uma nova direção.

O Sr. Hieu informou que, nos próximos anos, a Assembleia Nacional analisará e aprovará 48 projetos de lei e resoluções, muitos dos quais diretamente relacionados ao setor imobiliário. Isso exige que as empresas monitorem de perto, ajustem suas estratégias e garantam operações adequadas.

"As regulamentações legais não apenas criam uma estrutura de gestão, mas também trazem oportunidades e desafios. As empresas que sabem como cumpri-las e se adaptar prontamente minimizarão os riscos e se desenvolverão de forma sustentável", enfatizou o Sr. Hieu.

Fonte: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm