Emissão passo a passo do livro vermelho para imóveis comprados e vendidos por meio de documentos manuscritos.

Situação complicada do processo imobiliário

No início de dezembro de 2023, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh solicitará aos Comitês Populares dos distritos, à cidade de Thu Duc, ao Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Ho Chi Minh e suas filiais que processem os registros de alterações arbitrárias no uso do solo, desmembramento arbitrário de lotes e transferência de direitos manuscrita.

Segundo o relatório do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, existem casos de famílias e indivíduos que utilizam terras agrícolas , às quais foi concedido um Certificado de Direito de Uso da Terra pelo Comitê Popular Distrital, e que, durante o processo de utilização, ocorreram mudanças como: separação das famílias para viverem em locais distintos; herança, doação ou transferência de parte da área de terra...

Para resolver essa necessidade prática, os usuários da terra dividiram os lotes arbitrariamente, transferiram parte do terreno manualmente (sem formalizar um contrato de transferência dos direitos de uso da terra e dos bens a ela vinculados, conforme prescrito) e alteraram arbitrariamente a finalidade do uso da terra (construção de casas, trabalhos em terras agrícolas, etc.).

Devido à falta de regulamentação oportuna e completa da legislação fundiária ao longo de muitos períodos, o cessionário nesses casos não recebeu um Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade da casa e outros bens vinculados à terra (certificado).

O problema acima mencionado persistiu até que a regulamentação no inciso 2 do artigo 82 do Decreto nº 43/2014/ND-CP permitiu a resolução de casos de recebimento de transferência, herança e doação por meio de documentos manuscritos antes de 1º de julho de 2014.

No entanto, como a terra foi dividida arbitrariamente para a transferência de direitos, a maior parte da área transferida não estava de acordo com os regulamentos do Comitê Popular Provincial.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, avaliou: "Atualmente, não existem estatísticas específicas porque a declaração e o registro ainda não foram organizados. No entanto, de acordo com nossos registros, esses casos estão concentrados principalmente em áreas suburbanas, especialmente em distritos com rápida urbanização, como Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan, etc."

Para se obter um número relativamente preciso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh precisa realizar uma declaração e um levantamento em toda a cidade, com estreita coordenação entre os distritos, a cidade de Thu Duc, os bairros, as comunas, bem como as pessoas que "possuem" imóveis nessa situação.

As pessoas precisam ter clareza sobre suas responsabilidades e direitos de cooperar em uma declaração transparente para obter números específicos e precisos.

Para emitir certidões de compra e venda de imóveis em transações imobiliárias, a cidade de Ho Chi Minh precisa considerar questões como a data da compra e venda; o tratamento de irregularidades em terrenos e construções (multas, demolição ou registro forçados, restituição forçada de lucros ilícitos, etc.); a revisão do planejamento urbano; a garantia de conformidade com as normas sobre limites de parcelamento do solo e infraestrutura, etc., para determinar a elegibilidade de cada caso específico.

Ao mesmo tempo, como a compra e venda de documentos manuscritos não é confirmada pela autoridade competente, a verificação da autenticidade da data da compra e venda é infundada e pode ser facilmente explorada para violar regulamentos. Se não for rigorosamente aplicada, pode facilmente levar à "burla da lei" e à divisão de terrenos sem garantir os limites.

“Portanto, a emissão de certificados para esses casos, de acordo com as normas legais, deve ser considerada e as infrações administrativas no setor fundiário devem ser tratadas. A emissão de certificados para cada caso também deve ser baseada no planejamento, nos planos de uso do solo, nas condições de divisão de terras e na infraestrutura. Essas são questões sob a competência do Comitê Popular do distrito”, afirmou o Sr. Thang.

Questões legais precisam de esclarecimento.

O advogado Quach Thanh Luc, diretor do escritório de advocacia LSX Law Firm LLC, afirmou que, atualmente, transações imobiliárias entre pessoas físicas utilizando documentos manuscritos sem autenticação ou certificação são relativamente comuns.

O motivo pelo qual as duas partes realizaram tal transação foi porque não compreendiam claramente as normas legais, porque o imóvel não possuía certificado de uso do solo, porque confiavam uma na outra, porque não queriam tornar a transação pública, para evitar o pagamento de impostos...

A lei estipula que a transferência de bens imóveis deve ser formalizada por meio de contrato autenticado e certificado. As leis fundiárias ao longo dos períodos consolidaram regulamentações que exigem que o contrato de transferência de direitos de uso da terra seja autenticado por um tabelião ou certificado pelo Comitê Popular da comuna, bairro ou município onde o terreno está localizado.

O advogado Luc salientou que as transações imobiliárias por meio de documentos manuscritos não cumprem as normas formais e não podem transferir o nome do usuário para os documentos que comprovam o direito de uso, pelo que não são reconhecidas por lei.

O comprador não é identificado por lei como o proprietário ou usuário legal do imóvel.

Se o comprador não for reconhecido como o usuário legal do terreno, ele não poderá convertê-lo, transferi-lo, herdá-lo ou hipotecá-lo. Caso o Estado retome a posse do terreno, a responsabilidade de determinar o usuário continuará sendo do vendedor.

Caso haja alguma disputa entre as partes quanto ao valor da indenização ou da desocupação do local, esse valor será depositado em uma conta bancária temporária até que haja uma sentença ou decisão judicial que resolva a disputa entre as partes.

Disputas entre o vendedor e o comprador surgirão se não houver acordo ou conciliação, sendo que um dos dois deverá entrar com uma ação judicial no tribunal onde o imóvel está localizado para resolver a questão.

Atualmente, a situação de transações imobiliárias sem escritura ainda é relativamente comum. Embora essas transações apresentem grandes riscos, muitas pessoas ainda as realizam porque quanto maior o risco, maior o potencial de lucro.

"Nesse caso, para garantir os direitos do comprador, é aconselhável elaborar um Contrato de Compra e Venda manuscrito com uma cláusula de depósito que estipule: Quando o terreno e a casa receberem o certificado de direito de uso do solo, o vendedor será responsável por realizar os procedimentos legais de transferência para o comprador; caso contrário, será multado em dobro do valor recebido. Com essa cláusula, a possibilidade de litígios será minimizada ou, se surgirem, os direitos do comprador também estarão garantidos por lei", afirmou o advogado Luc.

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/tp-hcm-tung-buoc-cap-so-do-nha-dat-mua-ban-qua-giay-viet-tay-a638178.html