Emissão passo a passo do livro vermelho para imóveis comprados e vendidos por meio de documentos manuscritos

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Situação complicada do processo imobiliário

No início de dezembro de 2023, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh está solicitando aos Comitês Populares dos distritos, à Cidade de Thu Duc, ao Escritório de Registro de Terras da Cidade de Ho Chi Minh e suas filiais afiliadas que tratem de registros de mudanças arbitrárias nos propósitos de uso da terra, separação arbitrária de lotes e transferência manuscrita de direitos.

De acordo com o relatório do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, na Cidade de Ho Chi Minh, há casos de famílias e indivíduos que usam terras agrícolas , que receberam um Certificado de Direitos de Uso da Terra pelo Comitê Popular do Distrito, e durante o processo de uso, houve mudanças como: famílias se separando para viver separadamente; herdando, recebendo, transferindo uma parte da área de terra...

Para resolver essa necessidade prática, os usuários da terra dividiram lotes arbitrariamente, transferiram parte do lote manualmente (sem fazer um contrato para transferir direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, conforme prescrito), alteraram arbitrariamente a finalidade do uso da terra (construíram casas, trabalharam em terras agrícolas...).

Como a lei de terras, durante muitos períodos, não teve regulamentações completas e em tempo hábil, o cessionário nesses casos não recebeu um Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de casa e outros ativos vinculados à terra (certificado).

O problema existente acima perdurou até que a regulamentação na Cláusula 2, Artigo 82 do Decreto nº 43/2014/ND-CP permitiu a resolução de casos de recebimento de transferência, herança e doação por documentos manuscritos antes de 1º de julho de 2014.

Entretanto, como a terra foi dividida arbitrariamente para transferir direitos, a maior parte da área de terra transferida não estava de acordo com os regulamentos do Comitê Popular Provincial.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, avaliou: "Atualmente, não há estatísticas específicas porque a declaração e o registro não foram organizados. No entanto, de acordo com nossos registros, esses casos estão concentrados principalmente em áreas suburbanas, especialmente em distritos com rápida urbanização, como Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan, etc."

Para ter um número relativamente preciso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh precisa conduzir uma declaração e pesquisa em toda a cidade com coordenação próxima entre distritos, Cidade de Thu Duc, bairros, comunas, bem como pessoas que "possuem" imóveis nessa situação.

As pessoas devem ver claramente suas responsabilidades e direitos de cooperar em declarações transparentes para ter números específicos e precisos.

Para emitir certificados para imóveis comprados e vendidos em mãos, a Cidade de Ho Chi Minh precisa considerar questões como o momento da compra e venda; tratamento de violações de terras e construção (multas, demolição ou registro forçado, devolução forçada de lucros ilegais, etc.); revisar o planejamento, garantir a conformidade com os regulamentos sobre limites de divisão de terras e infraestrutura, etc. para determinar cada caso específico que se qualifica.

Ao mesmo tempo, como a compra e venda de documentos manuscritos não é confirmada pela autoridade competente, a verificação da autenticidade do momento da compra e venda é infundada e pode ser facilmente explorada para violar regulamentos. Se não for rigorosamente implementada, pode facilmente levar à "burla da lei" e ao parcelamento de terrenos sem garantia do limite.

Portanto, a emissão de certidões para esses casos, de acordo com as normas legais, deve ser considerada, e as infrações administrativas no setor fundiário devem ser tratadas. A emissão de certidões para cada caso também deve ser baseada no planejamento, nos planos de uso do solo, nas condições de divisão do solo e na infraestrutura para decidir. Essas são questões sob a responsabilidade do Comitê Popular do distrito”, afirmou o Sr. Thang.

Questões legais precisam de esclarecimento

O advogado Quach Thanh Luc, diretor do LSX Law Firm LLC, disse que atualmente, transações imobiliárias entre indivíduos que usam documentos manuscritos sem reconhecimento de firma ou certificação são relativamente comuns.

A razão pela qual as duas partes estabeleceram tal transação foi porque não entendiam claramente as normas legais, porque o imóvel não tinha um certificado de direito de uso da terra, porque confiavam uma na outra, porque não queriam tornar a transação pública, para evitar o pagamento de impostos...

A lei estipula que a transferência de propriedade imobiliária deve ser feita por meio de um contrato notarial e certificado. As leis fundiárias, ao longo dos períodos, unificaram as normas que determinam que o contrato de transferência de direitos de uso da terra deve ser notarizado por um tabelião público ou certificado pelo Comitê Popular da comuna, distrito ou cidade onde a terra está localizada.

O advogado Luc ressaltou que as transações imobiliárias por meio de documentos manuscritos não atendem às normas formais e não permitem a transferência do nome do usuário nos documentos que comprovam o direito de uso, por isso não são reconhecidas por lei.

O comprador não é identificado por lei como o proprietário legal ou usuário do imóvel.

Se o comprador não for reconhecido como o usuário legal da terra, ele não poderá converter, transferir, herdar ou hipotecar a terra. Caso o Estado recupere a terra, a responsabilidade de determinar o usuário da terra ainda caberá ao vendedor.

Caso haja uma disputa entre as duas partes sobre o valor da indenização ou da limpeza do local, esse valor será depositado em uma conta bancária temporária até que haja um julgamento ou decisão para resolver a disputa entre as duas partes.

Disputas entre o vendedor e o comprador surgirão se nenhum acordo ou reconciliação for alcançado, então um dos dois deve entrar com uma ação judicial no tribunal onde o imóvel está localizado para resolver o assunto.

Atualmente, a situação de imóveis sem certidões ainda é relativamente comum. Embora as transações imobiliárias sem certidões envolvam grandes riscos, muitas pessoas ainda as realizam, pois quanto maior o risco, maior o potencial de lucro.

"Neste caso, para garantir os direitos do comprador, é aconselhável redigir um Contrato de Compra e Venda manuscrito com uma cláusula de depósito que estabeleça: Quando o terreno e a casa receberem um certificado de direito de uso da terra, o vendedor será responsável por realizar os procedimentos legais de transferência para o comprador, caso contrário, será multado em dobro do valor recebido. Com esta cláusula, garantir-se-á que a possibilidade de litígios seja minimizada ou, caso surjam litígios, que os direitos do comprador também sejam garantidos de acordo com a lei", disse o advogado Luc.

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