Emissão passo a passo do livro vermelho para imóveis comprados e vendidos por meio de documentos manuscritos

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Situação complicada do processo imobiliário

No início de dezembro de 2023, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh está solicitando aos Comitês Populares dos distritos, à Cidade de Thu Duc, ao Escritório de Registro de Terras da Cidade de Ho Chi Minh e suas filiais afiliadas que tratem dos registros de mudanças arbitrárias nos propósitos de uso da terra, subdivisão arbitrária de lotes e transferência manuscrita de direitos.

De acordo com o relatório do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, na Cidade de Ho Chi Minh, há casos de famílias e indivíduos que usam terras agrícolas , às quais foi concedido um Certificado de Direitos de Uso da Terra pelo Comitê Popular do Distrito, e durante o uso, há mudanças como: famílias se separando para viver separadamente; herdando, recebendo, transferindo parte da área de terra...

Para resolver essa necessidade prática, os usuários da terra dividiram lotes arbitrariamente, transferiram parte do lote manualmente (sem fazer um contrato para transferir direitos de uso da terra e ativos vinculados à terra, conforme prescrito), alteraram arbitrariamente a finalidade do uso da terra (construíram casas, trabalharam em terras agrícolas...).

Como a lei de terras, ao longo de muitos períodos, não teve regulamentações completas e em tempo hábil, o cessionário, nesses casos, não recebeu um Certificado de direitos de uso da terra, direitos de propriedade de casa e outros ativos vinculados à terra (certificado).

O problema existente acima perdurou até que a regulamentação na Cláusula 2, Artigo 82 do Decreto nº 43/2014/ND-CP permitiu a resolução de casos de recebimento de transferência, herança e doação por documentos manuscritos antes de 1º de julho de 2014.

Entretanto, como se tratava de uma divisão arbitrária de terras para transferência de direitos, a maior parte da área de terra transferida não estava de acordo com os regulamentos do Comitê Popular Provincial.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, avaliou: “Atualmente, não há estatísticas específicas, pois não há nenhuma organização responsável por declarar e registrar. No entanto, de acordo com nossos registros, esses casos se concentram principalmente em áreas suburbanas, especialmente em distritos com rápida urbanização, como Binh Chanh, Hoc Mon, Binh Tan,…”

Para ter um número relativamente preciso, o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh precisa conduzir uma declaração e pesquisa em toda a cidade com coordenação próxima entre distritos, Cidade de Thu Duc, bairros, comunas, bem como pessoas que são "proprietárias" de imóveis nessa situação.

As pessoas devem ver claramente suas responsabilidades e direitos de cooperar em declarações transparentes para ter números específicos e precisos.

Para emitir certificados para imóveis comprados e vendidos em mãos, a Cidade de Ho Chi Minh precisa considerar questões como o momento da compra e venda; tratamento de violações de terras e construção (multas, demolição ou registro forçado, devolução forçada de lucros ilegais, etc.); revisão do planejamento, garantia de conformidade com regulamentações sobre limites de divisão de terras e infraestrutura, etc. para determinar cada caso específico que é elegível.

Ao mesmo tempo, como a compra e venda de documentos manuscritos não é confirmada pela autoridade competente, a verificação da autenticidade do momento da compra e venda é infundada e pode ser facilmente explorada para violar a legislação. Se não for rigorosamente implementada, pode facilmente levar à "contornação da lei" e ao parcelamento de terras sem garantia do limite.

Portanto, a emissão de certidões para esses casos, de acordo com as normas legais, deve ser considerada, e as infrações administrativas no setor fundiário devem ser tratadas. A emissão de certidões para cada caso também deve ser baseada no planejamento, nos planos de uso do solo, nas condições de divisão de terras e na infraestrutura para decidir. Essas são questões sob a responsabilidade do Comitê Popular do distrito”, afirmou o Sr. Thang.

Questões jurídicas a serem esclarecidas

O advogado Quach Thanh Luc, diretor do LSX Law Firm LLC, disse que, atualmente, transações imobiliárias entre indivíduos que usam documentos manuscritos sem reconhecimento de firma ou certificação são relativamente comuns.

A razão pela qual as duas partes estabeleceram tal transação foi porque elas não entendiam as regulamentações legais, porque a terra não tinha um certificado de direito de uso da terra, porque elas confiavam uma na outra, porque elas não queriam tornar a transação pública, para evitar o pagamento de impostos...

A lei estipula que a transferência de bens imóveis deve ser feita por meio de um contrato notarial e certificado. As leis de terras, ao longo dos anos, têm estipulado consistentemente que o contrato de transferência de direitos de uso da terra deve ser notarizado por um tabelião público ou certificado pelo Comitê Popular da comuna, distrito ou cidade onde o terreno está localizado.

O advogado Luc ressaltou que as transações imobiliárias por meio de documentos manuscritos não obedecem às normas formais e não podem transferir o nome do usuário nos documentos que comprovam o direito de uso, por isso não são reconhecidas por lei.

O comprador não é legalmente identificado como proprietário ou usuário legal do imóvel.

Se o comprador não for reconhecido como o usuário legal da terra, ele não poderá converter, transferir, herdar ou hipotecar a terra. Caso o estado recupere a terra, a responsabilidade de determinar o usuário da terra ainda será do vendedor.

Caso haja uma disputa entre as duas partes sobre o valor da indenização ou da limpeza do local, esse valor será depositado na conta temporária do banco até que haja um julgamento ou decisão para resolver a disputa entre as duas partes.

Disputas entre o vendedor e o comprador surgirão se nenhum acordo ou reconciliação for alcançado, então um dos dois deve entrar com uma ação judicial no tribunal onde o imóvel está localizado para resolver o assunto.

Atualmente, a situação de imóveis sem certidões ainda é relativamente comum. Embora as transações imobiliárias sem certidões envolvam grandes riscos, muitas pessoas ainda as realizam, pois quanto maior o risco, maior o potencial de lucro.

Neste caso, para garantir os direitos do comprador, é aconselhável redigir um Contrato de Compra e Venda manuscrito com uma cláusula de depósito que estabeleça: Quando o terreno e a casa receberem um certificado de direito de uso da terra, o vendedor será responsável por realizar os procedimentos legais de transferência para o comprador, caso contrário, será multado em dobro do valor recebido. Com esta cláusula, garantir-se-á que a possibilidade de litígios seja minimizada ou, caso surjam litígios, os direitos do comprador também sejam garantidos de acordo com a lei", afirmou o advogado Luc.

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