Comissão Jurídica: 'O uso de verbas de manutenção em alguns prédios de apartamentos não é transparente'

Segundo o Comitê Jurídico, a gestão e a utilização dos fundos de manutenção em alguns prédios de apartamentos não são transparentes, com investidores se apropriando e utilizando-os arbitrariamente.

O recente relatório de monitoramento temático "Implementação de políticas e leis sobre gestão, operação, renovação e reconstrução de edifícios de apartamentos", elaborado pelo Comitê Jurídico, apontou diversas limitações na gestão e utilização dos fundos destinados à manutenção de edifícios de apartamentos.

Muitos investidores não repassam, repassam com atraso ou repassam apenas parcialmente os fundos de manutenção para a administração; não pagam os fundos de manutenção das áreas de propriedade privada dos investidores; apropriam-se dos fundos de manutenção para outros fins e nem sequer são abertos e transparentes na gestão e utilização dos mesmos.

Existem investidores que abrem várias contas simultaneamente para receber fundos de manutenção de compradores de apartamentos, mas não registram isso no contrato de compra ou arrendamento do imóvel.

Presidente da Comissão de Direito, Hoang Thanh Tung. Foto: Imprensa da Assembleia Nacional.

De acordo com as disposições da Lei de Habitação de 2014, a gestão e a utilização dos fundos de manutenção das áreas comuns de edifícios de apartamentos são realizadas em duas fases. Na primeira fase, antes da realização da primeira assembleia geral do condomínio, o investidor é responsável pela arrecadação e gestão dos fundos de manutenção. Na segunda fase, após a constituição do conselho de administração do condomínio (eleito pelos moradores para gerir o edifício), o investidor deve transferir os fundos de manutenção para este conselho, para que este os administre e utilize de acordo com o regulamento.

Contudo, na realidade, durante o período de cobrança da taxa de condomínio, o conselho de administração não foi constituído. Frequentemente, os investidores não abrem uma conta de depósito separada para gerir a taxa de condomínio cobrada dos compradores de imóveis, mas sim a misturam com a sua própria conta. Isto leva a situações em que os investidores se apropriam indevidamente e utilizam indevidamente a taxa de condomínio, gerando conflitos com os moradores.

Além disso, de acordo com o Comitê Jurídico, as leis atuais não possuem sanções suficientemente rigorosas para lidar com casos de inadimplência no pagamento das taxas de administração e operação de condomínios; as normas sobre os itens de trabalho que podem utilizar os fundos de manutenção não são específicas, e não há instruções sobre pagamentos adicionais após o esgotamento dos 2% do fundo de manutenção (calculados sobre o valor do apartamento).

Algumas administrações violaram o uso de verbas de manutenção e não compreenderam integralmente as disposições da lei de habitação, o que levou a desentendimentos e disputas com investidores e moradores. "Houve até casos em que a administração incitou os moradores a apresentar queixas, reunindo-os em grande número e causando insegurança e desordem", afirmou o relatório.

Quanto à causa, a Delegação de Supervisão avaliou que o papel de gestão estatal das agências especializadas e das autoridades locais, em alguns lugares, não tem sido desempenhado adequadamente.

O Comitê Jurídico propôs uma emenda à Lei da Habitação para tornar o não pagamento das taxas de manutenção por proprietários e investidores de apartamentos um ato proibido na referida lei, servindo de base para que o Governo emita regulamentos sobre sanções administrativas e aplique medidas para garantir o seu cumprimento.

Em resposta ao VnExpress , o Sr. Le Thanh Hoan, membro efetivo do Comitê Jurídico, afirmou que as normas vigentes sobre a gestão e o uso dos fundos de manutenção ainda apresentam lacunas. A mais comum é que membros do conselho administrativo gastem o dinheiro de forma indevida, arbitrária ou utilizem interesses do grupo para lucrar com o fundo de manutenção. "Esse comportamento já foi registrado em diversos casos e é a causa de muitos processos judiciais", declarou.

Normalmente, a administração do condomínio deve prestar contas e explicar detalhadamente todas as despesas, a utilização dos fundos de manutenção e receber o feedback dos moradores. No entanto, algumas administrações abusam do seu poder, gastam os fundos de forma pouco transparente e aproveitam-se da escolha de empresas de gestão e operação do condomínio para receber comissões.

"Coisas como substituir azulejos quebrados, fazer manutenção em elevadores antes do prazo e escolher empreiteiros não confiáveis ​​para dividir os lucros. Essas são histórias reais, mas as regulamentações legais atuais são muito difíceis de fiscalizar", disse o Sr. Hoan, que acredita que "colocar dezenas de bilhões de dongs em fundos de manutenção nas mãos de indivíduos" pode facilmente levar a consequências negativas.

O membro efetivo da Comissão Jurídica propôs que a gestão e a utilização do fundo de manutenção sejam supervisionadas por um conselho fiscal independente da administração principal. Os membros do conselho fiscal terão o direito de monitorar as flutuações e o saldo da conta do fundo de manutenção. O conselho fiscal também terá o direito de participar da seleção de empreiteiras, unidades de gestão, prestadores de serviços para o edifício de apartamentos, escolha dos bancos e das condições de depósito para o fundo de manutenção.

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