Comissão de Direito: 'Usar verbas de manutenção em alguns prédios de apartamentos não é transparente'

A gestão e o uso de fundos de manutenção em alguns prédios de apartamentos não são transparentes, com investidores se apropriando e usando-os arbitrariamente, de acordo com o Comitê de Direito.

O recente relatório de monitoramento temático "Implementação de políticas e leis sobre gestão, operação, renovação e reconstrução de prédios de apartamentos" do Comitê de Direito apontou muitas limitações na gestão e no uso de fundos de manutenção de prédios de apartamentos.

Muitos investidores não entregam, atrasam a entrega ou entregam apenas uma parte do fundo de manutenção ao conselho de administração; não pagam fundos de manutenção para áreas de propriedade privada dos investidores; destinam fundos de manutenção para outros fins e nem são abertos e transparentes na gestão e utilização.

Há investidores que abrem várias contas ao mesmo tempo para receber fundos de manutenção de compradores de apartamentos, mas não registram isso no contrato de compra ou aluguel do apartamento.

Presidente do Comitê de Direito, Hoang Thanh Tung. Foto: Mídia da Assembleia Nacional

De acordo com as disposições da Lei de Habitação de 2014, a gestão e a utilização dos fundos de manutenção das áreas comuns dos edifícios de apartamentos são realizadas em duas fases. Na primeira fase, antes da organização da primeira conferência do edifício de apartamentos, o investidor é responsável pela arrecadação e gestão dos fundos de manutenção. Na segunda fase, após a constituição do conselho de administração do edifício de apartamentos (eleito pelos moradores para operar o edifício), o investidor deve transferir os fundos de manutenção para este conselho, para gestão e utilização de acordo com os regulamentos.

No entanto, na prática, durante a fase de cobrança da taxa de manutenção, o conselho de administração ainda não foi estabelecido. Os investidores muitas vezes não abrem uma conta de depósito separada para administrar a taxa de manutenção cobrada dos compradores de imóveis, mas frequentemente a unem à sua própria conta. Isso leva a situações em que os investidores se apropriam indevidamente da taxa de manutenção e a utilizam para fins inadequados, gerando conflitos com os moradores.

Além disso, de acordo com o Comitê de Direito, as leis atuais não têm sanções fortes o suficiente para lidar com casos de falta de pagamento das taxas de administração e operação de prédios de apartamentos; as regulamentações sobre itens de trabalho que podem usar o fundo de manutenção não são específicas, e não há instruções sobre pagamentos adicionais após o uso do fundo de manutenção de 2% (calculado sobre o valor do apartamento).

Alguns conselhos de administração violaram o uso de verbas de manutenção e não compreenderam plenamente as disposições da lei de habitação, o que gerou desentendimentos e disputas com investidores e moradores. "Houve até casos em que o conselho de administração incitou moradores a registrarem reclamações, reunindo-se em grande número, causando insegurança e desordem", afirma o relatório.

Em relação à causa, a Delegação de Supervisão avaliou que o papel de gestão estadual de agências especializadas e autoridades locais em alguns lugares não foi bem desempenhado.

O Comitê de Direito propôs alterar a Lei de Habitação no sentido de tornar o ato de não pagar taxas de manutenção por proprietários de apartamentos e investidores um ato proibido na Lei de Habitação, como base para o Governo emitir regulamentos sobre sanções administrativas e aplicar medidas para garantir a execução.

Em resposta ao VnExpress , o Sr. Le Thanh Hoan, membro em tempo integral do Comitê de Direito, afirmou que as regulamentações atuais sobre a gestão e o uso dos fundos de manutenção ainda apresentam lacunas. A mais comum é que membros do conselho de administração gastem dinheiro incorretamente, de forma arbitrária ou em benefício de interesses de grupo para lucrar com o fundo de manutenção. "Esse comportamento foi registrado em muitos lugares e é motivo de muitos processos judiciais", afirmou.

Normalmente, o conselho de administração deve reportar e explicar detalhadamente todas as despesas, o uso dos fundos de manutenção e receber feedback dos moradores. No entanto, alguns conselhos de administração abusam de seu poder, gastam os fundos de forma não transparente e se aproveitam da seleção de empreiteiros de administração e operação do edifício para receber comissões.

"Como substituir pisos quebrados, fazer a manutenção de elevadores antes do prazo de entrega e escolher prestadores de serviço não confiáveis ​​para dividir os lucros. Essas são histórias reais, mas as regulamentações legais atuais são muito difíceis de regular", disse o Sr. Hoan, que acredita que "colocar dezenas de bilhões de dongs em fundos de manutenção nas mãos de indivíduos" pode facilmente levar à negatividade.

O membro titular da Comissão de Direito propôs que a gestão e a utilização do fundo de manutenção sejam conduzidas por um conselho fiscal, independente do conselho de administração. Os membros do conselho fiscal têm o direito de monitorar as flutuações e o saldo da conta do fundo de manutenção. O conselho fiscal também tem o direito de participar da seleção de empreiteiros, unidades de administração, prestadores de serviços para o edifício de apartamentos, escolha de bancos e condições de depósito para o fundo de manutenção.

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