Por que os compradores de imóveis estão cautelosos e não se atrevem a dar uma entrada, mesmo com a queda significativa das taxas de juros bancárias?

Empréstimos imobiliários apresentam crescimento lento e estagnado.

Previsto para ser o principal fator a impulsionar o crédito bancário nos últimos meses do ano, o crédito imobiliário está lento e se recuperando mais lentamente do que o esperado.

Os preços dos imóveis estão muito altos, a liquidez é baixa e as taxas de juros dos empréstimos estão subindo, o que torna investidores e compradores de imóveis cautelosos e relutantes em gastar dinheiro.

A Sra. Nguyen Duc Thach Diem, Diretora Geral do Sacombank , afirmou que o crédito bancário nos primeiros nove meses do ano não atingiu as expectativas. Um dos motivos para essa situação é a queda na renda dos compradores de imóveis, enquanto a oferta de moradias a preços acessíveis não acompanhou a demanda, segundo o jornal Dau Tu.

Segundo analistas da VCBS Securities, a demanda por compra de imóveis residenciais não se recuperou devido à oferta limitada. Além disso, os preços dos imóveis (especialmente apartamentos em áreas centrais) aumentaram acentuadamente nos últimos tempos, causando apreensão entre investidores e compradores. No primeiro semestre deste ano, o crédito imobiliário para negócios cresceu mais de 10%, enquanto o crédito para financiamento imobiliário ao consumidor aumentou pouco mais de 1%.

Vì sao người mua nhà thận trọng, chưa dám — A fraca procura por empréstimos imobiliários provoca uma desaceleração no crescimento do crédito em todo o sistema.

Prevê-se que os empréstimos imobiliários sejam o principal motor de crescimento do crédito ao consumidor nos próximos tempos, num contexto de baixas taxas de juro e elevada procura de habitação para habitação própria e investimento.

“Acreditamos que o crédito imobiliário e para a construção civil continuará a crescer rapidamente no futuro próximo, quando a oferta for mais favorável, com a aceleração contínua de projetos em decorrência de medidas para sustentar as taxas de juros e questões legais, especialmente após a entrada em vigor de novas leis imobiliárias. Ao mesmo tempo, as baixas taxas de juros para empréstimos estimulam a demanda por financiamento tanto por parte de empresas do setor imobiliário quanto de compradores de imóveis”, afirmaram os analistas da VCBS.

No entanto, o Sr. Phan Le Thanh Long, CEO do Grupo AFA, compartilhou no Vnexpress que a realidade não é a esperada. “Muitos corretores de imóveis acreditam que as baixas taxas de juros estimularão o fluxo de caixa para o setor imobiliário, mas, na realidade, o dinheiro ocioso não está sendo investido em imóveis, e sim retornando às poupanças bancárias. Os preços dos imóveis estão muito altos, o mercado está em uma situação de 'difícil comprar, difícil vender', o que faz com que as transações imobiliárias diminuam e não atraiam fluxo de caixa”, disse o Sr. Long.

Os empréstimos imobiliários pessoais são um dos segmentos mais rentáveis para os bancos atualmente. Este setor também representa uma grande proporção da dívida pendente nas carteiras de crédito dos bancos. Portanto, os bancos estão ansiosos por uma recuperação rápida do crédito.

No entanto, de acordo com o Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), atualmente, muitos compradores de imóveis têm "medo" de contrair empréstimos bancários, em parte porque já vivenciaram a frustração de ficarem presos em transações imobiliárias em 2023.

As pessoas têm dificuldade em realizar o seu "sonho de ter a casa própria".

Os empréstimos imobiliários aumentaram acentuadamente em 2021 e 2022, em parte devido às taxas de juros baixas aplicadas pelos bancos durante o período da Covid-19. No entanto, as taxas de juros flutuantes subiram drasticamente depois disso, em conjunto com a crise de liquidez no mercado imobiliário, o que obrigou muitos investidores a venderem seus imóveis e minimizarem as perdas para reduzir o peso dos juros.

Atualmente, embora a taxa de juros para financiamento imobiliário tenha diminuído, os compradores de imóveis ainda estão preocupados com a possibilidade de flutuação das taxas após o fim do incentivo. Além disso, o preço dos imóveis é muito alto em comparação com a renda, o que faz com que as pessoas ainda sejam cautelosas e relutantes em contrair empréstimos para comprar uma casa.

Segundo a Sra. Phuong (enfermeira-chefe de um hospital no Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh), seu orçamento para comprar uma casa é de cerca de 3 bilhões de VND, dos quais ela possui cerca de 2 bilhões de VND em economias e outros 1 bilhão de VND provenientes de um empréstimo bancário. Ela deseja comprar um apartamento de dois quartos na região do Distrito 7. Após uma semana de pesquisa, ela encontrou alguns apartamentos que atendiam aos critérios, mas hesitou porque achou o preço ainda alto em comparação com o valor real do imóvel.

"Talvez devido à atual escassez de oferta, os preços dos imóveis estejam subindo. Quero esperar que o mercado melhore e que haja uma oferta mais diversificada para ter mais opções", disse ela sobre o motivo de não ter finalizado a compra neste momento, segundo o Vnexpress .

De fato, os preços dos imóveis residenciais têm aumentado continuamente nos últimos tempos, especialmente no segmento de apartamentos. A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) informou que o índice de preços de apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, no segundo trimestre, aumentou 58% e 27%, respectivamente, em comparação com 2019. Mais de 80% dos imóveis colocados à venda este ano têm preços a partir de 50 milhões de VND por metro quadrado. Os preços dos imóveis em áreas suburbanas variam de 40 a 80 milhões de VND por metro quadrado, enquanto no centro da cidade chegam a ultrapassar 100 milhões de VND por metro quadrado.

Para financiar a compra de um apartamento no segmento acessível, com valor inferior a 2 bilhões de VND, segundo a VARS, cada família precisa ter uma renda mensal de pelo menos 35 a 40 milhões de VND para garantir o pagamento da dívida e as despesas mensais. Enquanto isso, a renda atual das famílias urbanas é de apenas 10 a 20 milhões de VND por mês. Os preços baixos e a falta de liquidez são barreiras que impedem o fluxo de caixa para o mercado imobiliário na proporção esperada.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da VARS, analisou ainda que o motor do crescimento do crédito depende do setor imobiliário, especialmente da demanda por financiamentos imobiliários. Portanto, para estimular a demanda por crédito nesse setor, é necessário implementar políticas que regulem os preços dos imóveis, adequando-os aos níveis de renda da população. Além disso, é preciso eliminar os entraves legais para que as empresas reduzam custos e flexibilizem as condições de concessão de crédito, estimulando assim o fluxo de capital de volta para o setor imobiliário.

Do ponto de vista do mutuário, especialistas em economia também recomendam um cálculo cuidadoso ao gastar dinheiro para comprar um imóvel nesta fase. De acordo com o especialista em imóveis Le Quoc Kien, ao financiar a compra de uma casa, o mutuário deve, antes de tudo, ter uma renda estável proveniente de salário e capital próprio de pelo menos 40 a 50%, sendo o restante financiado pelo banco para garantir a capacidade de pagamento da dívida e evitar inadimplência.

O Sr. Kien explicou que, normalmente, os compradores de imóveis devem gastar no máximo 40% de sua renda mensal total com moradia, para conseguir cobrir as despesas com outras necessidades básicas do dia a dia. Portanto, além de comparar as taxas de juros de financiamento imobiliário entre os bancos para escolher o pacote de empréstimo mais adequado, os compradores precisam considerar cuidadosamente o fluxo de caixa e a capacidade de pagamento da dívida. Pagar juros e principal mensalmente, se não for planejado com cuidado e racionalidade, pode gerar um fardo financeiro e grande pressão na vida.

A valorização imobiliária excessiva em um cenário de baixa liquidez não só impede que os compradores negociem, obrigando-os a manter o capital investido por longos períodos, como também dificulta a acumulação de patrimônio e a obtenção de altas taxas de retorno. Os preços elevados dos imóveis também reduzem os lucros com aluguéis (que representam apenas cerca de 3% do valor total do investimento, muito abaixo das taxas de juros bancárias). Segundo o jornal Dau Tu , essa é também a razão pela qual o dinheiro flui para a poupança, em vez de para o mercado imobiliário.

Analistas da VPBank Securities Company acreditam que a relação entre o preço dos imóveis e a renda dos vietnamitas aumentou e é cerca de 4 a 5 vezes maior que a recomendada. Portanto, embora as taxas de juros dos financiamentos imobiliários tenham diminuído significativamente no último ano, os preços dos imóveis permanecem altos, dificultando a realização do sonho da casa própria para muitas pessoas.

KHANH LINH (t/h)

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm