Contratos de venda ambíguos e brechas legais colocam compradores de imóveis em risco em disputas de propriedade com investidores em prédios de apartamentos.
Imagens de moradores segurando faixas protestando contra investidores apareceram em muitos prédios de apartamentos em Hanói e em algumas províncias. As disputas mais intensas ocorrem em torno de áreas, instalações comuns e privadas, como porões e estacionamentos, salas comunitárias, academias , áreas comerciais e de aluguel... Especialistas e advogados apontam muitas razões que levam a essa situação.
Contrato de venda ambíguo beneficia o investidor
O Sr. Tran Khanh, Presidente do Hanoi Building Management Club, analisou que o Decreto 71/2010 estipulava anteriormente que a propriedade privada e comum deveria ser claramente declarada no contrato de compra e venda de apartamentos. No entanto, o Decreto 99/2015, que orienta a implementação da atual Lei da Habitação, não contém essa disposição. Cada projeto de apartamento possui um contrato de compra e venda separado, cujo conteúdo pode ser interpretado de diversas maneiras, gerando disputas. Muitos contratos de compra e venda elaborados por investidores não são detalhados e até mesmo omitem a propriedade comum de forma favorável ao investidor.
Segundo o Sr. Khanh, a maioria dos compradores se preocupa apenas com o preço e a qualidade do apartamento, dedicando pouca atenção aos termos de propriedade comum e separada previstos no contrato. Após a entrega do apartamento, a administração que representa os moradores não tem base para dividir as áreas de propriedade comum e separada com o investidor. A partir daí, continuam a surgir disputas sobre a contribuição do investidor e dos moradores para o fundo de manutenção do apartamento (2% do valor do apartamento ou da área de propriedade).
O Sr. Nguyen Manh Ha, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, também comentou que muitos contratos de compra e venda de apartamentos não estão em conformidade com as normas, sendo até mesmo ilegais, o que gera disputas. Ao assinar um contrato de compra e venda, os clientes muitas vezes não estudam cuidadosamente os termos. Além disso, muitos investidores, querendo vender seus produtos, "anunciam de forma diferente da realidade e, em seguida, reduzem os custos de serviços públicos nas áreas comuns dos moradores para se beneficiarem".
Moradores e funcionários de escritório do edifício Bonanza (23 Duy Tan, Hanói) seguravam faixas exigindo que o investidor dialogasse e esclarecesse questões controversas em 23 de abril. Foto: Fornecida pelos moradores.
A lei ainda não definiu especificamente vagas de estacionamento para prédios de apartamentos.
A recente disputa sobre propriedade comum e privada em prédios de apartamentos diz respeito à área destinada ao estacionamento de motos, bicicletas e carros no subsolo. A atual Lei de Habitação estipula que as vagas de estacionamento para bicicletas e motos são de propriedade comum. No entanto, para vagas de estacionamento de carros, os compradores de apartamentos devem alugar ou comprar. Caso não comprem ou aluguem, a vaga de estacionamento fica sob a gestão do investidor, e o custo do investimento para a construção dessa vaga não está incluído no preço de venda do apartamento.
O advogado Truong Anh Tu, diretor do escritório de advocacia Truong Anh Tu, analisou a natureza da vaga de estacionamento do apartamento como pertencente à propriedade comum e incluída no preço de venda. A partir do momento da entrega, o investidor encerrará sua propriedade. O preço de venda do apartamento não é fixo, mas aumenta e diminui dependendo do tempo, por isso é difícil provar que o investidor não incluiu o custo de construção de uma vaga de estacionamento no preço de venda do imóvel.
Além disso, a vaga de estacionamento está anexada à área útil do prédio de apartamentos e também é parte indispensável do projeto. "Portanto, é difícil separar o custo de construção de uma vaga de estacionamento do preço de venda do apartamento", disse o Sr. Tu.
Embora existam muitas disputas relacionadas a vagas de estacionamento em prédios de apartamentos, a atual Lei da Habitação e o projeto de Lei da Habitação revisado, em análise pela Assembleia Nacional em sua 5ª sessão, não fizeram nenhum ajuste para defini-las especificamente. "A falta de clareza na definição de propriedade comum e privada é a causa das disputas entre investidores e moradores, sendo os moradores os mais prejudicados", disse o Sr. Tu.
Moradores do projeto Kosmo Tay Ho exigiram que o investidor pagasse as taxas de manutenção em março. Foto: Fornecida pelos moradores.
Nenhum registro de construção pública
O Sr. Tran Khanh, presidente do Hanoi Building Management Club, destacou as deficiências da atual Lei de Habitação e dos documentos de sublei que não exigem que os investidores publiquem os documentos legais do edifício. como certificado de direito de uso da terra para propriedade privada, projeto aprovado, liquidação do projeto (auditado). Se o investidor não publicar registros transparentes, os moradores não terão informações suficientes para determinar a propriedade comum e privada.
De fato, ao entregar os documentos do projeto de construção ao conselho de administração, o investidor é obrigado a entregar documentos como os desenhos de conclusão e a planta baixa da área de estacionamento. No entanto, o Sr. Khanh afirmou que, como os documentos não precisam ser autenticados ou notarizados, o investidor pode entregar os desenhos da área de estacionamento que não estejam de acordo com os documentos originais, e também não é possível determinar se o custo de construção da vaga de estacionamento está incluído no preço de venda do apartamento.
A gestão e operação atuais de prédios de apartamentos envolvem cinco entidades, incluindo agências de gestão estaduais, investidores, conselhos de administração, unidades de gestão e operação e proprietários de apartamentos. Quando há uma disputa entre moradores e investidores, a intervenção das agências de gestão estaduais é necessária. "No entanto, com as regulamentações legais atuais, parece que as agências estaduais se afastam e deixam os investidores decidirem por si mesmas", disse o Sr. Khanh, citando que, em caso de disputa, as pessoas não podem solicitar ao Departamento de Construção ou ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente que forneçam registros de construção.
"O gargalo nas disputas de apartamentos é que as agências estaduais não divulgam os documentos de construção para a população. Somente quando as pessoas têm documentos legais, elas conseguem esclarecer quais áreas são de propriedade conjunta e quais são de propriedade privada, e as disputas podem ser resolvidas rapidamente", disse o Sr. Khanh.
Além dos motivos acima, o Sr. Nguyen Ngoc Tuan, Inspetor-Chefe do Ministério da Construção, disse que as disputas sobre propriedade comum e privada em prédios de apartamentos também se devem à falta de conscientização jurídica e à falta de cooperação entre os investidores e o conselho de administração que representa os moradores; os investidores mudam arbitrariamente de função, invadem e usam a propriedade comum, não entregam ou não entregam os documentos completos do apartamento ao conselho de administração.
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