Por que ocorrem disputas de propriedade de apartamentos?

Contratos de venda ambíguos e brechas legais colocam os compradores de imóveis em risco em disputas de propriedade com investidores de prédios de apartamentos.

Imagens de moradores segurando faixas em protesto contra investidores apareceram em muitos prédios de apartamentos em Hanói e em algumas províncias. As disputas mais acirradas giram em torno de áreas comuns e instalações privadas, como subsolos e estacionamentos, salões comunitários, academias , áreas comerciais e de aluguel... Especialistas e advogados apontam diversas razões que levaram a essa situação.

Contrato de venda ambíguo beneficia o investidor.

O Sr. Tran Khanh, Presidente do Clube de Gestão de Edifícios de Hanói , analisou que o Decreto 71/2010 estipulava anteriormente que a propriedade privada e a propriedade comum deveriam ser claramente definidas no contrato de compra e venda de apartamentos. No entanto, o Decreto 99/2015, que orienta a implementação da atual Lei da Habitação, não contém essa disposição. Cada empreendimento imobiliário possui um contrato de compra e venda individual, cujo conteúdo pode ser interpretado de diversas maneiras, causando litígios. Muitos contratos de compra e venda elaborados por investidores são superficiais e até mesmo omitem a propriedade comum de forma favorável ao investidor.

Segundo o Sr. Khanh, a maioria dos compradores presta atenção apenas ao preço e à qualidade do apartamento, dando pouca importância aos termos de propriedade comum e individual no contrato. Após a entrega do apartamento, a administração do condomínio, representando os moradores, não tem base para dividir as áreas de propriedade comum e individual com o investidor. A partir daí, surgem constantemente disputas sobre a contribuição do investidor e dos moradores para o fundo de manutenção do condomínio (2% do valor do apartamento ou da área de propriedade).

O Sr. Nguyen Manh Ha, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, também comentou que muitos contratos de compra e venda de apartamentos não estão em conformidade com as normas, sendo até mesmo ilegais, o que leva a disputas. Ao assinar um contrato de compra e venda, os clientes frequentemente não estudam os termos com atenção. Enquanto isso, muitos investidores querem vender seus produtos, então "anunciam de forma diferente da realidade, reduzindo as despesas com serviços públicos nas áreas comuns dos moradores para obter lucro próprio".

Moradores e funcionários do edifício Bonanza (Rua Duy Tan, 23, Hanói) exibiram faixas exigindo diálogo com o investidor para esclarecer as questões em disputa no dia 23 de abril. Foto: Fornecida pelos moradores.

A lei ainda não definiu especificamente as vagas de estacionamento para prédios de apartamentos.

A recente disputa sobre a propriedade comum e privada em prédios de apartamentos diz respeito à área destinada ao estacionamento de motos, bicicletas e carros no subsolo. A atual Lei da Habitação estipula que as vagas de estacionamento para bicicletas e motos são de propriedade comum. No entanto, as vagas de estacionamento para carros devem ser alugadas ou compradas pelos compradores de apartamentos. Caso não sejam alugadas ou compradas, a vaga de estacionamento fica sob a administração do investidor, e o custo do investimento para a construção dessa vaga não está incluído no preço de venda do apartamento.

O advogado Truong Anh Tu, diretor do escritório de advocacia Truong Anh Tu, analisou a natureza da vaga de estacionamento do apartamento como pertencente à área comum e incluída no preço de venda, de modo que, a partir da data da entrega das chaves, o investidor perderá sua propriedade. O preço de venda do apartamento não é fixo, mas varia conforme o período, portanto, é difícil comprovar que o investidor não incluiu o custo de construção da vaga de estacionamento no preço de venda do imóvel.

Além disso, a vaga de estacionamento está vinculada à área útil do prédio de apartamentos e também é parte indispensável do projeto. "Portanto, separar o custo de construção de uma vaga de estacionamento do preço de venda do apartamento é difícil", disse o Sr. Tu.

Embora existam muitas disputas relacionadas a vagas de estacionamento em prédios de apartamentos, a atual Lei da Habitação e a proposta de revisão da Lei da Habitação, em análise pela Assembleia Nacional em sua 5ª sessão, não fizeram ajustes para defini-las especificamente. "A falta de clareza na definição de propriedade comum e privada é a origem das disputas entre investidores e moradores, sendo os moradores os que mais sofrem", afirmou o Sr. Tu.

Em março, os moradores do empreendimento Kosmo Tay Ho exigiram que o investidor pagasse as taxas de manutenção. Foto: Fornecida pelos moradores.

Não há registros públicos de edifícios

O Sr. Tran Khanh, Presidente do Clube de Gestão de Edifícios de Hanói, apontou as deficiências da atual Lei da Habitação e dos documentos complementares que não exigem que os investidores publiquem os documentos legais do edifício. tais como certificado de direito de uso da terra para propriedade privada, projeto aprovado, regularização do projeto (auditada). Se o investidor não publicar registros transparentes, os moradores não terão informações suficientes para determinar a propriedade comum e a propriedade privada.

De fato, ao entregar os documentos de construção à administração do condomínio, o investidor é obrigado a apresentar documentos como as plantas de conclusão da obra e a planta baixa da garagem. No entanto, o Sr. Khanh afirmou que, como esses documentos não precisam ser autenticados ou reconhecidos em cartório, o investidor pode entregar plantas da garagem que não estejam de acordo com os documentos originais, e também não é possível determinar se o custo de construção da vaga de garagem está incluído no preço de venda do apartamento.

A gestão e operação atuais de edifícios de apartamentos envolvem cinco entidades, incluindo agências de gestão estatal, investidores, conselhos de administração, unidades de gestão e operação e proprietários de apartamentos. Quando há uma disputa entre moradores e investidores, a intervenção das agências de gestão estatal é necessária. "No entanto, com as regulamentações legais atuais, parece que as agências estatais se mantêm à margem e deixam que os investidores decidam por si mesmos", disse o Sr. Khanh, citando que, quando surgem disputas, as pessoas não podem solicitar ao Departamento de Construção ou ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente o fornecimento dos registros do edifício.

"O principal obstáculo nas disputas de apartamentos é que os órgãos estatais não disponibilizam os documentos de construção ao público. Somente quando as pessoas têm acesso a documentos legais é que conseguem esclarecer quais áreas são de propriedade conjunta e quais são de propriedade privada, e as disputas podem ser resolvidas rapidamente", disse o Sr. Khanh.

Além dos motivos acima, o Sr. Nguyen Ngoc Tuan, Inspetor-Chefe do Ministério da Construção, afirmou que as disputas sobre a propriedade comum e privada em prédios de apartamentos também se devem à falta de conhecimento jurídico, à falta de cooperação entre os investidores e a administração que representa os moradores; os investidores alteram arbitrariamente as funções, invadem e utilizam a propriedade comum, não entregam ou não entregam integralmente a documentação do apartamento à administração.

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