O Vietnã acolhe grandes oportunidades dos EUA e da China, mas o setor imobiliário industrial está em crise?

O Vietnã tem uma oportunidade histórica de se destacar em meio à corrida entre os EUA e a China por influência em regiões-chave. O setor imobiliário industrial é o primeiro a se beneficiar.

Sinais positivos: No início do novo ano, o mercado de ações continuou sua tendência de alta. As ações do setor imobiliário industrial apresentaram forte volatilidade após um ano de valorização significativa em 2023. O investimento estrangeiro direto (IED) também aumentou consideravelmente em 2023. O mercado imobiliário de parques industriais do Vietnã é considerado um período vibrante, com perspectivas mais promissoras do que nunca, em um contexto de disputa entre as duas superpotências, EUA e China, por influência em regiões importantes, incluindo a Ásia, que deve se consolidar, e o Vietnã. A parceria estratégica abrangente entre o Vietnã e os EUA foi estabelecida em setembro de 2023, e a política de construção de uma Comunidade de Futuro Compartilhado Vietnã-China promete trazer muitas oportunidades para o desenvolvimento econômico . Em um relatório publicado recentemente, a SSI Securities afirmou que a demanda por arrendamento de terrenos em parques industriais (PIs) será positiva em 2024. De acordo com essa previsão, a demanda por arrendamento de terrenos em PIs no Norte do país deve aumentar devido à tendência de transferência de instalações de produção da China para o Vietnã, principalmente nos setores de eletrônicos e semicondutores. Segundo a CBRE, em setembro de 2023, a Apple possuía 11 fábricas de equipamentos de áudio no Vietnã, e seus fornecedores, como Lux Share, Foxconn, Compal e GoTek, operavam 32 fábricas no país. Enquanto isso, os parques industriais no Sul podem apresentar uma recuperação em 2023, partindo de uma base baixa, com os principais locatários de terrenos nos setores de manufatura (têxtil, madeira, calçados), logística e alimentos e bebidas. A SSI informou que muitos investidores em parques industriais assinaram memorandos de entendimento (MOUs) para locação de terrenos industriais com novos clientes no segundo semestre de 2023. É muito provável que esses contratos de MOU sejam convertidos em contratos oficiais e que a receita seja contabilizada em 2024.

De fato, após a visita de Xi Jinping no final de 2023, surgiram oportunidades decorrentes de acordos com a China. Um dos principais pontos mencionados durante a visita foi o investimento de empresas chinesas no Vietnã. Além disso, a China possui grandes recursos de capital e deseja investir no exterior no âmbito da iniciativa global de infraestrutura. Isso também representa uma oportunidade, caso o Vietnã saiba como aproveitá-la eficazmente. Recentemente, empresas vietnamitas têm aproveitado essa oportunidade para incentivar o investimento de empresas chinesas em parques industriais no país. Em setembro de 2023, diversas empresas, como o Grupo Hanaka, a Videc e a Phuc Loc, participaram de uma conferência em Shenzhen para promover o comércio e o investimento entre grandes parques industriais no Vietnã e empresas chinesas. Para os EUA, a parceria estratégica abrangente traz muitas novas oportunidades. Acompanhando a tendência de transferência da produção da China, os EUA estão de olho no Vietnã em diversos setores, como eletrônica de semicondutores, minerais para semicondutores, infraestrutura digital, energia, infraestrutura e logística. O setor imobiliário industrial é bastante favorável. Percebe-se, portanto, que a oportunidade para atrair investimento estrangeiro direto (IED) é enorme. Ao mesmo tempo, a oferta de imóveis industriais é limitada. Este é um fator favorável para empresas neste setor, como a Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC), do Sr. Dang Thanh Tam. Em 2023, a KBC liquidou toda a sua dívida de títulos e, simultaneamente, promoveu a expansão de sua área para atrair capital estrangeiro. A empresa do Sr. Dang Thanh Tam também expandiu seu patrimônio imobiliário no Norte para receber a onda de Investimento Estrangeiro Direto (IED) da Coreia e da China. No final de 2023, a KBC teve aprovado o Plano de Orçamento Inicial de 2000 para o Parque Industrial Trang Due 3 (Hai Phong). No Sul, a KBC está se preparando para investir em um novo parque industrial em Hau Giang , com um capital total superior a 5,5 trilhões de VND. Assim como a KBC, a Sonadezi Chau Duc (SZC), a Idico Corporation (IDC) e a Viglacera (VGC) também registraram muitos desenvolvimentos positivos. Os lucros e as ações aumentaram acentuadamente no ano passado e a previsão é de que continuem a apresentar crescimento em 2024. De acordo com a SSI Securities, com a oferta de terrenos para parques industriais para arrendamento bastante limitada, prevê-se que os preços de aluguel de terrenos para investidores em parques industriais listados aumentem em média 15,5% em 2024. Em 2024, a oferta de parques industriais ainda é limitada devido às dificuldades na avaliação de terrenos, leilões para conversão de terras agrícolas em terrenos para parques industriais e indenizações pela desapropriação. Novos parques industriais podem entrar em operação após 2 a 5 anos da aprovação do Primeiro-Ministro. Segundo a Bloomberg, os preços de aluguel de parques industriais no Vietnã, em comparação com outros países do Sudeste Asiático, diminuíram; no entanto, ainda são 21% menores do que o preço médio de aluguel de parques industriais na Indonésia – o país com a maior correlação com o Vietnã entre os países da ASEAN. Prevê-se que os lucros das empresas imobiliárias industriais cotadas em bolsa apresentem clara diferenciação em 2024, mas, no geral, deverão aumentar cerca de 9,3% em comparação com 2023. Algumas empresas, segundo a SSI, poderão registar um crescimento excecional, como a Nam Tan Uyen (NTC), com um lucro líquido estimado em 135% em relação a 2023, atingindo 545 mil milhões de VND. Entretanto, estima-se que a IDC tenha um aumento de 43% no lucro antes de impostos, para 2,4 biliões de VND. No final de 2023, os rácios preço/lucro (P/L) e preço/valor contabilístico (P/VC) dos investidores em parques industriais serão de 14,8x e 2,75x, respetivamente. Este é o nível mais alto desde 2019, devido ao forte aumento de 24% nas ações das empresas deste setor em 2023, em comparação com o aumento de 12,1% do Índice VN. Em 2023, as ações da SZC dobraram, as da IDC aumentaram 80% e as da KBC, 31%. Por outro lado, o setor de parques industriais pode enfrentar algumas dificuldades em 2024, como: a implementação do Imposto Mínimo Global a partir de 1º de janeiro de 2024 reduzirá os incentivos fiscais atrativos para inquilinos em parques industriais (incluindo a isenção do imposto de renda corporativo nos primeiros dois anos de operação e a redução de 50% nos quatro anos seguintes); a vantagem competitiva nos preços de aluguel em parques industriais no Vietnã e na Ásia está diminuindo gradualmente; os custos de investimento para novos parques industriais devem ser maiores devido aos altos preços dos terrenos e ao prolongado processo de aquisição de terras.

Em 2023, o desembolso de Investimento Estrangeiro Direto (IED) no Vietnã atingiu US$ 23,2 bilhões, um aumento de 3,5%. Além disso, o capital total de IED comprometido em 2023 alcançou US$ 28,1 bilhões, um aumento significativo de 24,4%. Espera-se que o capital de IED continue a crescer em 2024. De acordo com a CBRE, a taxa de ocupação dos parques industriais deverá aumentar em 2024. Segundo o Ministério do Planejamento e Investimento, em 2023, foram estabelecidos 413 parques industriais, com uma área total de 120.000 hectares. Destes, 295 projetos estão em operação, com uma área total de mais de 92.000 hectares. A taxa de ocupação nos parques industriais do país é de cerca de 72,9% (em comparação com 71,9% em 2022).

Vietnamnet.vn

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