O Vietnã recebe grandes oportunidades dos EUA e da China, o mercado imobiliário industrial está crescendo?

O Vietnã tem uma oportunidade histórica de se destacar, com os EUA e a China disputando influência em regiões-chave. O setor imobiliário industrial é o primeiro a se beneficiar.

Sinais positivos No início do novo ano, o mercado de ações continuou sua tendência de alta. As ações imobiliárias industriais foram negociadas de forma bastante ativa após um ano de rompimento de preços em 2023. O investimento estrangeiro direto (IED) em 2023 também aumentou acentuadamente. O mercado imobiliário de parques industriais do Vietnã é avaliado como estando em um período vibrante e tem perspectivas mais brilhantes do que nunca no contexto das duas superpotências, os EUA e a China, correndo para criar influência em regiões importantes, incluindo uma Ásia que deve fazer um avanço, incluindo o Vietnã. A parceria estratégica abrangente entre o Vietnã e os EUA foi estabelecida em setembro de 2023 e a política de construção de uma Comunidade de Futuro Compartilhado Vietnã-China promete trazer muitas oportunidades para o desenvolvimento econômico . Em um relatório publicado recentemente, a SSI Securities disse que a demanda por arrendamento de terras para parques industriais (IP) será positiva em 2024. Consequentemente, a demanda por arrendamento de terras em IPs no Norte deve aumentar graças à tendência de transferência de instalações de produção da China para o Vietnã, principalmente na indústria de eletrônicos e semicondutores. Em setembro de 2023, segundo a CBRE, a Apple possuía 11 fábricas de equipamentos de áudio no Vietnã, e fornecedores da Apple, como Lux Share, Foxconn, Compal e GoTek, operavam 32 fábricas no país. Enquanto isso, os PIs no Sul podem registrar uma recuperação em relação a uma base baixa em 2023, com os principais arrendatários de terras no setor de manufatura (têxteis, madeira, calçados), logística e alimentos e bebidas. A SSI afirmou que muitos investidores em parques industriais assinaram memorandos de entendimento (MOUs) para o arrendamento de terras industriais com novos clientes no segundo semestre de 2023. É provável que esses contratos de MOU sejam convertidos em contratos oficiais e a receita seja registrada em 2024.

De fato, existem oportunidades de acordos com a China após a visita de Xi Jinping no final de 2023. Um dos principais pontos mencionados durante a visita foi o investimento de empresas chinesas no Vietnã. Além disso, a China possui um grande volume de capital e deseja investir no exterior no âmbito da iniciativa global de infraestrutura. Esta também é uma oportunidade se o Vietnã souber como utilizá-la de forma eficaz. Recentemente, empresas vietnamitas aproveitaram a oportunidade para promover empresas chinesas a investir em parques industriais nacionais. Em setembro de 2023, muitas empresas como Hanaka Group, Videc, Phuc Loc, etc., participaram de uma conferência em Shenzhen para promover o investimento comercial entre grandes parques industriais no Vietnã e empresas chinesas. Para os EUA, a parceria estratégica abrangente traz muitas novas oportunidades. Juntamente com a tendência de transferência da produção para fora da China, os EUA estão mirando o Vietnã em diversas áreas, como eletrônicos de semicondutores, minerais para semicondutores, infraestrutura digital, energia, infraestrutura e logística... Os empreendimentos imobiliários industriais são favoráveis. Pode-se observar que a oportunidade de atrair investimento estrangeiro direto (IED) é enorme. Enquanto isso, a oferta de imóveis industriais é limitada. Este é um fator favorável para empresas neste setor, em especial a Kinh Bac Urban Development Corporation (KBC), do Sr. Dang Thanh Tam. Em 2023, a KBC liquidou toda a dívida de títulos e, ao mesmo tempo, promoveu a expansão da área de terras para atrair capital estrangeiro. A empresa do Sr. Dang Thanh Tam também expandiu seu fundo de terras no Norte para receber fluxos de investimento estrangeiro direto da Coreia e da China. No final de 2023, a KBC obteve aprovação para o planejamento de 1/2000 do Parque Industrial Trang Due 3 (Hai Phong). No Sul, a KBC está se preparando para investir em um parque industrial adicional em Hau Giang, com um capital total de mais de VND 5,5 trilhões.

Assim como o KBC, a Sonadezi Chau Duc (SZC), a Idico Corporation (IDC) e a Viglacera (VGC) também registraram muitos desenvolvimentos positivos. Os lucros e as ações aumentaram acentuadamente no ano passado e a previsão é de que continuem positivos em 2024. De acordo com a SSI Securities, com a oferta limitada de terrenos para parques industriais para arrendamento, os preços de aluguel de terrenos para investidores listados em parques industriais devem aumentar em média 15,5% em 2024. Em 2024, a oferta de parques industriais ainda é limitada devido a dificuldades na avaliação de terrenos, leilões para converter terras agrícolas em terrenos para parques industriais e indenização pela limpeza do local. Novos parques industriais podem entrar em operação de 2 a 5 anos após serem aprovados pelo Primeiro Ministro. De acordo com a Bloomberg, os preços de aluguel de parques industriais no Vietnã, em comparação com outros países da região do Sudeste Asiático, diminuíram; no entanto, ainda são 21% menores do que o preço médio de aluguel de parques industriais na Indonésia - o país com a maior correlação com o Vietnã entre os países da ASEAN. Prevê-se que os lucros das empresas imobiliárias industriais listadas apresentem uma diferenciação clara em 2024, mas, no geral, aumentarão cerca de 9,3% em comparação a 2023. Algumas empresas, de acordo com a SSI, podem registrar um crescimento notável, como a Nam Tan Uyen (NTC), com um lucro após impostos estimado aumentando em 135% em comparação a 2023, para VND 545 bilhões. Enquanto isso, estima-se que a IDC tenha um aumento de lucro antes dos impostos de 43%, para VND 2,400 bilhões. Até o final de 2023, os índices lucro/lucro (P/L) e preço/valor contábil (P/B) dos investidores em parques industriais serão de 14,8x e 2,75x, respectivamente. Este é o nível mais alto desde 2019 devido ao forte aumento de 24% nas ações das empresas deste setor em 2023, em comparação com o aumento de 12,1% do Índice VN. Em 2023, as ações da SZC dobraram, a IDC aumentou 80%, a KBC aumentou 31%... Por outro lado, o setor de parques industriais pode enfrentar algumas dificuldades em 2024, como: o imposto mínimo global aplicado a partir de 1º de janeiro de 2024 reduzirá os incentivos fiscais atrativos para inquilinos em parques industriais (incluindo isenção de imposto de renda corporativo nos primeiros 2 anos de operação, redução de 50% no imposto pelos próximos 4 anos); a vantagem competitiva nos preços de aluguel em parques industriais no Vietnã e na região asiática está diminuindo gradualmente; estima-se que os custos de investimento para novos parques industriais sejam maiores devido aos altos preços dos terrenos e ao processo prolongado de aquisição de terrenos.

Em 2023, o desembolso de IED no Vietnã atingiu US$ 23,2 bilhões, um aumento de 3,5%. Além disso, o capital total de IED comprometido em 2023 atingiu US$ 28,1 bilhões, um aumento significativo de 24,4%. Espera-se que o capital de IED continue a crescer em 2024. De acordo com a CBRE, a taxa de ocupação dos parques industriais deverá aumentar em 2024. De acordo com o Ministério do Planejamento e Investimento, em 2023, foram estabelecidos 413 parques industriais, com uma área total de 120.000 hectares. Destes, 295 projetos estão em operação, com uma área total de mais de 92.000 hectares. A taxa de ocupação dos parques industriais nacionais é de cerca de 72,9% (em comparação com 71,9% em 2022).

Vietnamnet.vn

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