Em um relatório enviado ao Comitê Permanente da Assembleia Nacional sobre a implementação de políticas e leis sobre gestão do mercado imobiliário e desenvolvimento de habitação social de 2015 até o final de 2023, o Ministério das Finanças apontou muitas lacunas, deficiências e limitações na mobilização de capital de investimento para a construção de projetos de habitação comercial, a transferência de projetos de investimento, bem como a transferência de imóveis.

Riscos na transferência de projetos de investimento

Em relação à mobilização de capital para investimento na construção de projetos de habitação comercial, o Ministério das Finanças disse que anteriormente, de acordo com as disposições da lei sobre habitação, os investidores tinham permissão para assinar contratos, documentos de contribuição de capital ou contratos e documentos de cooperação de investimento com organizações e indivíduos para investir na construção de habitação, e os contribuintes de capital ou participantes da cooperação de investimento tinham permissão para dividir os produtos de habitação com base na taxa de contribuição de capital acordada.

Entretanto, de acordo com as regulamentações atuais, os investidores não estão autorizados a aplicar a mobilização de capital para dividir produtos habitacionais ou priorizar o registro, depositar e usufruir do direito de comprar moradia ou dividir direitos de uso da terra no projeto para a parte mobilizada do capital, exceto no caso de contribuição de capital para estabelecer uma nova entidade legal a ser designada pelo Estado como investidora de um projeto de construção habitacional.

Após concluir a construção da fundação da casa de acordo com as disposições do Decreto 71, o investidor está autorizado a assinar um contrato de compra e venda de futuras casas e construções para substituir os contratos de contribuição de capital assinados anteriormente.

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Segundo o Ministério das Finanças, existem muitas maneiras de burlar a lei, dificultando a verificação do valor real das transações de transferência de imóveis por órgãos estatais. Foto: Hoang Ha

Após a assinatura do contrato de venda de futura habitação ou obras de construção, o contribuinte de capital está autorizado a transferir o contrato de venda de futura habitação ou obras de construção.

No entanto, o Ministério da Fazenda afirmou que, na realidade, as agências estatais ainda não conseguiram controlar o fato de os investidores continuarem assinando contratos (de diversas formas) com pessoas físicas. Somente quando as pessoas físicas precisam transferir e enviar documentos às autoridades fiscais é que descobrem o incidente.

Além disso, há casos em que os investidores aceitam pagar o imposto de renda pessoal (IRP) em nome do comprador, cobram o IRPF do comprador ao transferir o contrato de contribuição de capital, mas não pagam o imposto ao orçamento do Estado.

Em relação à transferência de projetos de investimento, o Ministério das Finanças disse que os contribuintes são pessoas jurídicas que transferem direitos de investimento, exploram parte ou a totalidade de um projeto de investimento para outras organizações ou indivíduos na forma de separação, fusão, conversão de negócios ou transferência de contribuição de capital sujeita à regulamentação de leis sobre terras, investimentos, habitação e negócios imobiliários.

Caso a organização transferidora seja uma empresa estatal, ela também deve cumprir as disposições da lei sobre gestão e uso do capital estatal investido na produção e nos negócios das empresas e a lei sobre gestão de ativos públicos.

Segundo o Ministério das Finanças, esta atividade está sujeita a muitos riscos, como a organização declarar preços de transferência que não correspondem aos preços reais, causando prejuízos ao orçamento do Estado; transferir projetos quando estes não cumprem as condições de transferência previstas na lei; vender ativos sem leilões, causando perdas de bens públicos do Estado; e utilizar terrenos para fins errados.

Indivíduos que são contribuintes de capital ou acionistas fundadores iniciais recebem terras do Estado, com taxas de uso da terra coletadas. O Estado arrenda terras (pagas anualmente ou em uma única parcela) para realizar projetos de investimento, após uma série de transferências de contribuições de capital e ações, levando à substituição de todos os contribuintes de capital iniciais e acionistas fundadores.

De fato, a empresa que implementa o projeto de investimento não mudou (o código tributário empresarial não mudou), mas os contribuintes de capital da empresa mudaram. Pode-se dizer que o projeto imobiliário é essencialmente vendido por meio de transferência de capital dos contribuintes de capital ou acionistas fundadores.

O Ministério das Finanças disse que as atividades dos contribuintes acima mencionados apresentam muitos riscos fiscais, causando perda de receita para o orçamento do Estado e riscos de violação das disposições da lei sobre gestão de terras.

Difícil verificar o valor real da transação de transferência

Em relação ao preço de transferência do imóvel, o Ministério das Finanças destacou que os contribuintes declararam o preço de transferência para calcular o imposto, o que não condizia com o preço real da transferência. O comprador e o vendedor utilizaram um contrato manuscrito assinado por ambas as partes, registrando o preço real da transação para evitar disputas judiciais.

“Portanto, é muito difícil para os órgãos estaduais competentes verificarem o valor real das transações de transferência de imóveis, especialmente porque as autoridades fiscais atualmente não têm a função de investigação”, afirmou o relatório do Ministério da Fazenda.

No caso de contrato de transferência de compra e venda de imóveis e obras de construção no futuro, o valor do contrato de compra e venda de imóveis e obras de construção no futuro da segunda parte para a terceira parte é apenas igual ao preço de compra do investidor. Ou, quando o livro-razão é emitido, o contribuinte está disposto a declarar um valor inferior ao do investidor, o que também leva à perda de receita no cálculo da receita orçamentária.

Em relação ao método de compra e venda de imóveis e projetos imobiliários, o Ministério das Finanças disse que o investidor concorda em deixar o comprador assinar novamente o contrato da futura casa com um novo comprador para evitar o imposto de renda pessoal na transferência de imóveis.

“O investidor está burlando as regulamentações da Lei de Habitação sobre o limite do número de casas que estrangeiros podem possuir, assinando contratos de arrendamento de longo prazo, e o locatário tem todos os direitos como proprietário da casa; a transação imobiliária real é legalizada pela compra de ações e, em seguida, pela divisão do negócio”, afirmou o relatório.

Para a autorização de transferência de imóvel, o contribuinte que transfere o imóvel não assina um contrato de transferência, mas assina um contrato de autorização (no qual a pessoa autorizada tem o direito de possuir, o direito de usar e o direito de dispor do imóvel) para evitar o imposto de renda pessoal sobre a transferência de imóvel.

Dados do Ministério das Finanças mostram que a receita do imposto de renda de pessoa física proveniente de transferências imobiliárias no período de 2017 a 2022 aumentou em comparação à receita do ano anterior.

Especificamente, em 2017, a receita foi de 10,818 bilhões de VND. Em 2018, a receita foi de 12,963 bilhões de VND, um aumento de 19,82%. Em 2019, a receita foi de 14,447 bilhões de VND, um aumento de 11,44%. Em 2020, a receita foi de 16,213 bilhões de VND, um aumento de 12,22%. Em 2021, a receita foi de 21,142 bilhões de VND, um aumento de 30,4%. O maior valor registrado em 2022 foi de 34,746 bilhões de VND, um aumento de 64,34% em relação a 2021.

Somente em 2023, a receita do imposto de renda pessoal cairá para apenas VND 18,618 bilhões devido às dificuldades de mercado e à redução de transações.