A segunda proposta para taxar imóveis; vilas e sobrados nos arredores de Hanói estão gradualmente "esquentando", os preços aumentarão; muitas pessoas abandonaram seus depósitos para concorrer a terras em Thanh Oai, casos de conversão de funções habitacionais... são as últimas notícias do mercado imobiliário.
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| Imóveis: Terreno leiloado no distrito de Hoai Duc, Hanói. (Fonte: Vietnamnet) |
Imóveis 'caem' nas mãos dos ricos, preços sobem continuamente
A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) afirmou que a situação de casas, vilas e áreas urbanas abandonadas está se tornando cada vez mais evidente. Mesmo nas grandes cidades, onde a terra é escassa e a população é densa, essa situação ainda é generalizada, evidenciando o paradoxo entre terrenos e casas abandonados de um lado e o cenário de pessoas lutando, trabalhando a vida toda, mas ainda sem saber se podem comprar um terreno ou uma casa.
Ainda de acordo com a VARS, a prática de especulação por parte de investidores – acumular bens quando escassos, indisponíveis para venda, e deixá-los sem vender, esperando que os preços aumentem, ou criar escassez artificial para elevar os preços em busca de altos lucros – é muito comum, ocorrendo tanto em áreas urbanas quanto rurais. Afeta o processo de desenvolvimento de fundos fundiários, as relações de oferta e demanda e afeta a economia a longo prazo.
A VARS acredita que o imposto deve ser aplicado a segundas residências e muito mais. É natural que pessoas com muitos bens, e ativos que geram lucros continuamente, paguem mais impostos. De fato, a maioria dos compradores de imóveis nos últimos tempos são compradores de segunda ou terceira residências.
Esta proposta foi feita no contexto de preços imobiliários em constante aumento, sem sinais de queda.
De acordo com os dados desta unidade, o índice de preços de apartamentos no segundo trimestre de 2024 em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh aumentou 58% e 27%, respectivamente, em comparação ao mesmo período de 2019. O segmento de médio porte está cada vez mais escasso e mais de 80% da oferta de apartamentos recém-inaugurados este ano tem preços acima de 50 milhões de VND/m2.
Não apenas os novos projetos, mas também os preços de apartamentos antigos dispararam. Muitos apartamentos usados há décadas ainda estão sendo anunciados a preços 2 a 3 vezes maiores do que quando foram lançados. O segmento de vilas, sobrados e terrenos suburbanos também mostra sinais de aumento de preços, pois alguns grupos de investidores criam falsas ofertas e demandas para lucrar.
Portanto, para regular o mercado e desenvolvê-lo de forma segura, saudável e sustentável, de modo que os preços dos terrenos aumentem e diminuam de acordo com o mercado, segundo a VARS, promulgar uma política de imposto imobiliário é uma tarefa urgente que não pode ser ignorada porque é difícil.
A VARS propõe uma política de imposto predial aplicável a dois grupos: compradores de segundas residências ou mais e proprietários que abandonam seus projetos. A alíquota do imposto aumentará gradualmente para transações em que o vendedor tenha um curto período de propriedade.
Assim como em Singapura, os compradores de imóveis devem pagar uma taxa de 20% do valor do imóvel para uma segunda casa e 30% para uma terceira. Proprietários que venderem suas casas no primeiro ano terão que pagar um imposto de 6% do valor do imóvel, 8% no segundo ano e 4% no terceiro ano. Nenhum imposto ou taxa será aplicado após o quarto ano.
A VARS também propôs que, caso o proprietário não construa um projeto após receber o terreno, ele também deverá pagar o imposto de abandono de imóvel. Este método é aplicado pela Coreia: terrenos abandonados ou em processo de beneficiamento por mais de 2 anos são tributados em 5%, e a alíquota aumenta gradualmente de acordo com o número de anos em que o terreno estiver abandonado: 5 anos são tributados em 8%, 7 anos são tributados em 9% e abandonados por mais de 10 anos são tributados em 10%. Nos EUA, terrenos abandonados são tributados em 3%...
No entanto, esta associação também reconhece que o uso de ferramentas fiscais para regular o mercado enfrenta muitos desafios. Em particular, requer grandes investimentos em tecnologia e recursos humanos, pois, para determinar o que é uma segunda ou terceira residência... para usar as ferramentas fiscais de forma eficaz e transparente, os órgãos de gestão do Estado precisam promover a construção e a conclusão de sistemas de informação e bancos de dados sobre habitação e o mercado imobiliário.
A VARS também recomenda considerar possíveis impactos negativos, como impostos que podem fazer com que as pessoas "esgotem" seu poder de compra, levando a outras consequências de longo prazo para a economia ou criando brechas legais onde os ricos ainda podem evitar impostos transferindo a propriedade de segundas, terceiras... propriedades para parentes, aumentando os aluguéis de casas para compensar os custos do pagamento de impostos...
Vilas suburbanas adjacentes e procuradas
De acordo com o Vietnamnet, os leilões de terrenos nos subúrbios de Hanói têm sido "quentes" nos últimos dias. Os desenvolvimentos do mercado fizeram com que muitos investidores e compradores reais corressem para encontrar terrenos para vilas e casas geminadas nos subúrbios, construídos em áreas urbanas síncronas. Pesquisas nos distritos suburbanos de Hanói mostram que a oferta desse segmento é bastante escassa; o número de projetos de vilas e casas geminadas nos arredores de Hanói que estão sendo abertos para venda é pequeno e esgota rapidamente.
No Ocidente, alguns novos projetos de vilas custam de 180 milhões a quase 200 milhões de VND/m2.
Na região Sul, 159 lojas Him Lam Thuong Tin são um exemplo raro de oferta que está sendo aberta para venda. Atualmente, as lojas, casas geminadas de 5 andares com duas fachadas frontal e traseira, que foram concluídas e possuem livros vermelhos, estão sendo introduzidas no mercado com preços a partir de 100 milhões de VND/m².
Junto com os suprimentos existentes, o mercado também atraiu atenção com informações sobre um projeto em Dong Anh que será lançado no quarto trimestre com um preço de cerca de 300 milhões de VND/m2...
A oferta de vilas e sobrados está considerada no nível mais baixo dos últimos 10 anos, o que impulsionou o preço de venda do segmento de vilas e sobrados a aumentar continuamente ao longo do último ano. Os preços das vilas em algumas áreas de Hoai Duc e Ha Dong estão constantemente estabelecendo novos patamares, aumentando de 30% a 50% em comparação com mais de um ano atrás. Em algumas áreas com potencial, o número de clientes interessados até aumentou, causando uma febre de preços local.
A Sra. Le Thi Bich Ngoc, Diretora Geral Adjunta da Truong Son Land, afirmou que o forte aumento nos preços dos apartamentos e os altos preços dos leilões levaram muitos investidores a migrar para áreas suburbanas. Consequentemente, o segmento de imóveis baixos continuará aquecido. Em um futuro próximo, o preço de novos produtos em áreas suburbanas poderá estabelecer um novo patamar de preços quando a Lei de Terras entrar oficialmente em vigor em 1º de agosto, elevando os preços de vilas e sobrados.
Segundo observadores, a curto prazo, a liquidez do segmento de vilas e sobrados aumentará, e os preços de imóveis secundários provavelmente continuarão a subir. "De agora até o final do ano, o segmento de vilas e sobrados em Hanói continuará a registrar aumentos de preços, visto que a oferta é escassa e a demanda continua a aumentar. No entanto, a oferta se concentrará principalmente em bairros suburbanos, e o centro da cidade esgotou os recursos para novos projetos", disse a Sra. Nguyen Hoai An, Diretora da CBRE Hanói.
Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, em um momento em que o mercado imobiliário de resorts ainda está bastante calmo, os terrenos nas províncias aguardam o momento certo, os apartamentos no centro da cidade estão em alta, e vilas e casas geminadas nos subúrbios ainda são a escolha de muitos investidores, pois garantem estabilidade e têm alto potencial de aumento de preço. "Atualmente, o mercado de vilas e casas geminadas em Hanói está esgotado de produtos no centro da cidade, forçando a demanda por moradias baixas a se deslocar para os subúrbios. Isso também será o motor para o aumento contínuo dos preços desse segmento no futuro", afirmou o Sr. Dinh.
Terreno leiloado em Thanh Oai: 55/68 lotes com depósito
O prazo para pagamento expirou, mas apenas 13 dos 68 terrenos na área de Ngo Ba, vila de Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai (Hanói) cumpriram suas obrigações financeiras. Os 55 terrenos com depósitos perdidos tiveram seus preços de leilão variando de 80 milhões de VND/m² a mais de 100 milhões de VND/m².
De acordo com o regulamento, o vencedor do leilão de terras deve pagar as obrigações financeiras em duas parcelas no prazo de 30 dias. O pagamento final deste leilão será em 14 de setembro.
No entanto, informações compartilhadas pelo Centro de Desenvolvimento do Fundo de Terras do Distrito de Thanh Oai com a imprensa mostram que, até hoje (16 de setembro), embora o prazo de pagamento tenha expirado, apenas 13 dos 68 lotes de terra cumpriram suas obrigações financeiras. Entre os lotes que foram pagos integralmente, o lote com o valor mais alto custou mais de 55 milhões de VND/m².
Os lotes com preços vencedores acima de 80 milhões de VND/m², incluindo o vencedor do lote com o preço mais alto, 100,5 milhões de VND/m², não foram pagos em dia. Portanto, 55 lotes foram considerados como tendo perdido seus depósitos.
Anteriormente, o leilão de 68 terrenos na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, causou comoção entre investidores imobiliários e o público, com mais de 4.000 inscrições qualificadas, com mais de 1.500 clientes. O preço vencedor foi de 7 a 8 vezes superior ao preço inicial. Do preço inicial de 8,6 a 12,5 milhões de VND/m², o maior preço vencedor ultrapassou 100 milhões de VND/m².
Especificamente, o lote LK03-10 com uma área de quase 65 metros quadrados tem o maior preço vencedor de até 100,5 milhões de VND/metro quadrado, 8 vezes maior que o preço inicial.
Sabe-se que o leilão de 68 lotes de terra na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, foi realizado em 10 de agosto, com a expectativa de arrecadar mais de 400 bilhões de VND. Com 13 lotes de terra cumprindo obrigações financeiras, o valor total arrecadado foi pouco mais de 80 bilhões de VND, ou 20% do valor esperado.
Casos de conversão de função habitacional a partir de 1º de agosto
O artigo 124 da Lei de Habitação de 2023 estipula claramente os casos em que as funções de habitação podem ser convertidas.
Assim, os casos de conversão de funções habitacionais incluem:
Conversão de moradias de reassentamento em moradias sociais.
Converta moradia pública ou habitação social quando não for mais necessário para moradia de reassentamento.
Conversão de habitação nos termos do Ponto d, Cláusula 1, Artigo 13 da Lei de Habitação de 2023 em habitação pública ou habitação social para arrendamento.
Outros casos de acordo com a decisão do Primeiro-Ministro com base na proposta do Ministério da Construção .
Nota: A conversão das funções de habitação, conforme prescrito na Cláusula 1 deste Artigo, deve obedecer aos seguintes princípios:
Deve ser consistente com o programa e plano de desenvolvimento habitacional provincial aprovado e não causar perda de ativos públicos.
Após a conversão, a casa deve ser usada de forma eficaz, para o propósito correto e de acordo com os padrões e regulamentos técnicos da casa convertida.
Deve ser aprovado pelo Ministério da Construção ou pelo Comitê Popular Provincial.
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Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html
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