Áreas suburbanas estabelecem novos níveis de preços, propõem segundo imposto sobre imóveis e abandonam depósitos do leilão de terrenos de Thanh Oai.

A segunda proposta para taxar imóveis; vilas e casas geminadas nos arredores de Hanói estão gradualmente "aquecendo", os preços vão subir; muitas pessoas abandonaram seus depósitos para dar lances em terrenos em Thanh Oai, casos de conversão de funções residenciais... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Imóveis: Terreno leiloado no distrito de Hoai Duc, Hanói. (Fonte: Vietnamnet)

Os imóveis "caem" nas mãos dos ricos, e os preços continuam a subir.

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) afirmou que a situação de casas, vilas e áreas urbanas abandonadas está se tornando cada vez mais comum. Mesmo em grandes cidades, onde o terreno é escasso e a população é densa, essa situação ainda é generalizada, mostrando o paradoxo entre terrenos e casas abandonadas, por um lado, e o cenário de pessoas que lutam, trabalham a vida toda, mas ainda não têm certeza se conseguirão comprar um terreno ou uma casa.

Ainda segundo a VARS, a prática de especulação por parte dos investidores — acumular bens quando estes são escassos e indisponíveis para venda, deixando-os sem vender à espera de uma subida dos preços, ou criar escassez artificial para impulsionar os preços em busca de elevados lucros — é muito comum, ocorrendo tanto em zonas urbanas como rurais. Esta prática afeta o processo de desenvolvimento do fundo fundiário, as relações de oferta e procura e, a longo prazo, a economia .

A VARS acredita que o imposto deveria ser aplicado a segundas residências e outros imóveis de maior valor. É natural que pessoas com muitos bens, e bens que geram lucros continuamente, paguem mais impostos. De fato, a maioria dos compradores de imóveis atualmente são compradores de segunda ou terceira residência.

Esta proposta foi feita num contexto de aumento contínuo dos preços dos imóveis, sem qualquer sinal de diminuição.

Segundo dados desta unidade, o índice de preços de apartamentos no segundo trimestre de 2024 em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh aumentou 58% e 27%, respectivamente, em comparação com o mesmo período de 2019. O segmento de médio padrão está cada vez mais escasso e mais de 80% da oferta de apartamentos recém-lançados este ano tem preço acima de 50 milhões de VND/m².

Não apenas os novos empreendimentos, mas também os preços de apartamentos antigos dispararam. Muitos apartamentos que foram usados ​​por décadas ainda são anunciados a preços 2 a 3 vezes maiores do que quando foram lançados. O segmento de casas, sobrados e terrenos suburbanos também mostra sinais de aumento de preços, porque alguns grupos de investidores criam uma falsa oferta e demanda para lucrar.

Portanto, para regular o mercado e promover um desenvolvimento seguro, saudável e sustentável, de modo que os preços dos terrenos subam e desçam de acordo com as flutuações do mercado, a implementação de uma política de tributação imobiliária, segundo a VARS, é uma tarefa urgente e complexa que não pode ser ignorada.

A VARS propõe uma política de imposto predial que se aplica a dois grupos: compradores de segundas residências ou mais e proprietários que abandonam seus projetos. A alíquota do imposto aumentará gradualmente para transações em que o vendedor tenha um curto período de posse.

Assim como em Singapura, os compradores de imóveis residenciais devem pagar uma taxa de 20% do valor do imóvel para uma segunda residência e 30% para uma terceira. Os proprietários que venderem seu imóvel no primeiro ano deverão pagar um imposto de 6% do valor do imóvel, 8% no segundo ano, 4% no terceiro ano e nenhum imposto ou taxa será aplicado após o quarto ano.

A VARS também propôs que, caso o proprietário não construa um projeto após receber o terreno, ele também deverá pagar o imposto sobre o abandono do imóvel. Esse método é aplicado na Coreia, onde terrenos abandonados ou em processo de melhoria por mais de 2 anos são tributados em 5%, e a alíquota aumenta gradualmente de acordo com o número de anos de abandono: 8% para 5 anos, 9% para 7 anos e 10% para mais de 10 anos. Nos EUA, terrenos abandonados são tributados em 3%...

No entanto, essa associação também reconhece que o uso de instrumentos tributários para regular o mercado enfrenta muitos desafios. Em particular, exige grandes investimentos em tecnologia e recursos humanos, pois, para determinar o que é uma segunda ou terceira residência... para usar os instrumentos tributários de forma eficaz e transparente, os órgãos de gestão estatal precisam promover a construção e o aprimoramento de sistemas de informação e bancos de dados sobre habitação e o mercado imobiliário.

A VARS também recomenda considerar possíveis impactos negativos, como a tributação que poderia levar as pessoas a "esgotarem" seu poder de compra, resultando em outras consequências de longo prazo para a economia ou criando brechas legais onde os ricos ainda podem evitar impostos transferindo a propriedade de segundas, terceiras... propriedades para parentes, aumentando os aluguéis de casas para compensar os custos do pagamento de impostos...

Vilas suburbanas adjacentes e muito procuradas

Segundo o Vietnamnet, os leilões de terrenos nos arredores de Hanói têm estado bastante aquecidos nos últimos dias. A evolução do mercado levou muitos investidores e compradores a correrem para encontrar terrenos para a construção de moradias e casas geminadas nos subúrbios, integrados às áreas urbanas. Levantamentos nos distritos suburbanos de Hanói mostram que a oferta neste segmento é bastante escassa, e o número de projetos de moradias e casas geminadas nos arredores da cidade que são colocados à venda é pequeno e esgota rapidamente.

No Ocidente, alguns projetos de novas moradias custam entre 180 milhões e quase 200 milhões de VND/m².

Na região Sul, 159 casas comerciais Him Lam Thuong Tin representam uma oferta rara que está sendo colocada à venda. Atualmente, essas casas comerciais, sobrados de 5 andares com duas fachadas (frontal e posterior), já concluídas e com a documentação em dia, estão sendo disponibilizadas no mercado com preços a partir de 100 milhões de VND/m².

Além da oferta existente, o mercado também atraiu atenção com informações sobre um projeto em Dong Anh, com previsão de lançamento no quarto trimestre e preço em torno de 300 milhões de VND/m²...

A oferta de moradias e casas geminadas está considerada no nível mais baixo dos últimos 10 anos, o que impulsionou o aumento contínuo dos preços de venda desse segmento ao longo do último ano. Os preços das moradias em algumas áreas de Hoai Duc e Ha Dong continuam a atingir novos patamares, com aumentos de 30 a 50% em comparação com o ano passado. Em algumas áreas com grande potencial, o número de compradores interessados ​​aumentou ainda mais, causando uma verdadeira febre de preços no mercado local.

A Sra. Le Thi Bich Ngoc, Vice-Diretora Geral da Truong Son Land, afirmou que o aumento acentuado nos preços dos apartamentos e os altos valores praticados em leilões têm levado muitos investidores a migrar para áreas suburbanas. Consequentemente, o segmento de imóveis de baixa altura continuará aquecido. Em um futuro próximo, o preço de novos empreendimentos em áreas suburbanas poderá atingir um novo patamar quando a Lei de Terras entrar em vigor oficialmente em 1º de agosto, elevando os custos de casas e sobrados.

Segundo analistas, a curto prazo, a liquidez do segmento de casas e sobrados aumentará, e os preços de revenda provavelmente continuarão a subir. "De agora até o final do ano, o segmento de casas e sobrados em Hanói continuará a registrar aumentos de preços, visto que a oferta é escassa e a demanda continua a crescer. No entanto, a oferta estará concentrada principalmente nos distritos suburbanos, e a área central da cidade já esgotou os terrenos disponíveis para novos projetos", afirmou Nguyen Hoai An, diretora da CBRE Hanói.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, enquanto o mercado imobiliário de resorts permanece relativamente calmo, os terrenos no interior aguardam o momento certo e os apartamentos no centro da cidade estão supervalorizados, as vilas e casas geminadas nos subúrbios continuam sendo a escolha de muitos investidores, pois garantem estabilidade e apresentam alto potencial de valorização. "Atualmente, o mercado de vilas e casas geminadas em Hanói está com oferta limitada de imóveis no centro da cidade, o que faz com que a demanda por moradias térreas se desloque para os subúrbios. Isso também será o fator determinante para a contínua valorização desse segmento no futuro", afirmou o Sr. Dinh.

Terreno leiloado em Thanh Oai: 55/68 lotes com depósito.

O prazo para pagamento já expirou, mas apenas 13 dos 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai (Hanói) cumpriram suas obrigações financeiras. Os 55 lotes com depósitos perdidos têm preços de arrematação que variam de 80 milhões de VND/m² a mais de 100 milhões de VND/m².

De acordo com o regulamento, o vencedor do leilão de terrenos deve cumprir suas obrigações financeiras em duas parcelas, dentro de um prazo de 30 dias. O pagamento final deste leilão vence no dia 14 de setembro.

No entanto, informações compartilhadas pelo Centro de Desenvolvimento do Fundo Imobiliário do Distrito de Thanh Oai com a imprensa mostram que, até hoje (16 de setembro), embora o prazo para pagamento tenha expirado, apenas 13 dos 68 lotes de terreno tiveram suas obrigações financeiras cumpridas. Entre os lotes que foram pagos integralmente, o de maior valor ultrapassa 55 milhões de VND/m².

Os lotes com preços de arrematação elevados, a partir de 80 milhões de VND/m², incluindo o lote vencedor com o preço mais alto, de 100,5 milhões de VND/m², não foram pagos no prazo. Assim, entende-se que 55 lotes perderam seus depósitos.

Anteriormente, o leilão de 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, causou grande repercussão entre investidores imobiliários e o público em geral, com mais de 4.000 inscrições qualificadas e mais de 1.500 compradores. O preço final foi de 7 a 8 vezes superior ao preço inicial. Partindo de um preço inicial de 8,6 a 12,5 milhões de VND/m², o maior preço final ultrapassou os 100 milhões de VND/m².

Especificamente, o lote LK03-10, com uma área de quase 65 metros quadrados, alcançou o preço de arremate mais alto, chegando a 100,5 milhões de VND por metro quadrado, 8 vezes superior ao preço inicial.

Sabe-se que o leilão de 68 lotes de terreno na área de Ngo Ba, vila de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, foi realizado em 10 de agosto, com a expectativa de arrecadar mais de 400 bilhões de VND. Com o cumprimento das obrigações financeiras em 13 lotes, o valor total arrecadado foi de pouco mais de 80 bilhões de VND, ou 20% do valor esperado.

Casos de conversão de funções habitacionais a partir de 1 de agosto

O artigo 124 da Lei da Habitação de 2023 estipula claramente os casos em que as funções da habitação podem ser convertidas.

Assim sendo, os casos de conversão de funções habitacionais incluem:

Conversão de habitações de reassentamento em habitações sociais.

Converter habitações públicas ou sociais em habitações de reassentamento quando estas deixarem de ser necessárias.

Converter habitações, nos termos do disposto no ponto d, cláusula 1, artigo 13.º da Lei da Habitação de 2023, em habitação pública ou habitação social para arrendamento.

Outros casos de acordo com a decisão do Primeiro Ministro, com base na proposta do Ministério da Construção .

Nota: A conversão das funções habitacionais, conforme previsto na Cláusula 1 deste Artigo, deve obedecer aos seguintes princípios:

Deve ser compatível com o programa e plano de desenvolvimento habitacional aprovado pela província e não pode causar perda de bens públicos.

Após a conversão, a casa deve ser utilizada de forma eficaz, para a finalidade correta e de acordo com as normas e regulamentos técnicos aplicáveis.

Deve ser aprovado pelo Ministério da Construção ou pelo Comitê Popular Provincial.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html