Determinação dos preços dos terrenos: até a auditoria é difícil

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Em 18 de outubro, ocorreu em Hanói o Fórum "Promovendo a Recuperação e o Desenvolvimento Econômico: Pontos-Chave e o Papel da Auditoria Estatal". Um dos temas importantes do Fórum foi "Gestão e Precificação de Terras - Inadequações das Práticas e Atividades de Auditoria Estatal", presidido pelo Auditor Geral Adjunto do Estado, Ha Thi My Dung, e pelo Vice-Ministro dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, Le Minh Ngan.

No Fórum, não apenas representantes de investidores imobiliários "reclamaram" das dificuldades, mas algumas grandes províncias e cidades também compartilharam as dificuldades enfrentadas por essas autoridades.

Portanto, espera-se que o Workshop “identifique” dificuldades e problemas na determinação dos preços da terra e, a partir daí, proponha soluções junto à Auditoria Estadual.

auditoria de determinação de preço de terra também atende à figura 1 — “Gestão e valoração de terras - Inadequações decorrentes da prática e das atividades de auditoria estatal”, presidido pelo Auditor-Geral Adjunto do Estado, Ha Thi My Dung, e pelo Vice-Ministro dos Recursos Naturais e Ambiente, Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Províncias e cidades também têm dificuldade em determinar preços de terras.

No workshop, o Comitê Popular de Hanói disse que, recentemente, esta agência implementou completamente a descentralização e a delegação de autoridade para aumentar a iniciativa dos Comitês Populares de nível distrital na aquisição de terras; limpeza de terrenos; determinação de preços específicos de terras como base para compensação e reassentamento; resolução rápida de problemas relacionados à aquisição de terras, compensação, suporte, reassentamento e implementação de projetos de investimento público na cidade (projetos do Anel Viário 3 e do Anel Viário 4; projetos ferroviários, etc.).

Na prática, o Comitê Popular da Cidade de Hanói avalia que a aplicação de preços de terrenos residenciais para determinar preços de aluguel de terrenos para unidades de serviço público que mudaram para autonomia financeira de acordo com as disposições do Ponto d, Cláusula 3 do Decreto 44/ND-CP de 15 de maio de 2014 do Governo é inadequada.

Enquanto isso, o Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa também está tendo dificuldades para "corrigir erros" na determinação dos preços dos terrenos para muitos projetos anteriores.

O Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa comentou que a avaliação de terras é uma estimativa do valor da terra em forma monetária para um propósito de uso definido, em um momento específico. A avaliação de terras desempenha um papel importante na economia, bem como nas atividades de gestão de terras do Estado.

Além da tarefa de determinar preços específicos de terras para atender à cobrança de taxas de uso da terra, aluguéis de terras, indenizações e apoio ao reassentamento na região, a província de Khanh Hoa também precisa determinar preços de terras para remediar projetos com violações, de acordo com as conclusões do Comitê Central de Inspeção e da Inspetoria do Governo. Esta é uma tarefa nova, especial e muito difícil para a determinação de preços específicos de terras na província.

Esta agência compartilhou o trabalho de determinar preços específicos de terras para combater projetos ilegais e projetos de cobrança de taxas de uso da terra. O Comitê Permanente do Comitê Provincial do Partido e o Comitê Popular Provincial têm orientado rigorosamente, mas ainda é lento e não atende aos requisitos das tarefas atribuídas devido a problemas: Projetos devido a ajustes de planejamento, mudanças na estrutura e na forma de uso da terra precisam redefinir os preços da terra; Problemas com documentos legais para investimento, terrenos, planejamento de construção, detalhes, tipos de terreno; Falta de dados sobre preços de mercado da terra, ...

O Departamento de Planejamento e Desenvolvimento de Recursos Terrestres, do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente, avaliou que a estrutura de preços de terras e a lista de preços de terras foram elaboradas de acordo com os regulamentos, levando em consideração os preços comuns de terras no mercado.

No entanto, por meio dos resultados resumidos da Resolução nº 19-NQ/TW, que resume a implementação da Lei de Terras de 2013, pode-se observar que, até o momento, algumas disposições legais sobre preços de terras não são mais eficazes na prática, revelando algumas limitações, como alguns métodos de determinação de preços de terras não são adequados às condições reais de informação sobre o mercado de direitos de uso da terra, não são adequados para a gestão estatal de preços de terras no contexto de um banco de dados de preços de terras incompleto;

Investidores “reclamam” das dificuldades

Falando no workshop, o Sr. Le Hoang Chau - Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) fez uma avaliação do status atual da "determinação do preço da terra" para "determinar preços específicos da terra" de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2013.

auditoria de determinação de preço de terra também atende à figura 2 — Participantes do Workshop "Gestão e Valoração de Terras - Inadequações da Prática e das Atividades de Auditoria Estatal" no âmbito do Fórum "Promovendo a Recuperação e o Desenvolvimento Econômico: Pontos-Chave e o Papel da Auditoria Estatal". Foto: Hoang Tu.

De acordo com o Sr. Le Hoang Chau, a Lei de Terras de 2013 e o Decreto 44/2014/ND-CP estipularam "5 métodos de avaliação de terras" e "aplicação de métodos de avaliação de terras", mas eles não são completos, não são específicos, não estão próximos da situação prática, algumas disposições não são realmente "padrão", como estipular o "método de subtração" quando esta é apenas uma técnica de cálculo do "método de comparação"; ou não estipularam o "método de avaliação de terras em massa" quando, na realidade, o Estado aplicou o "método de avaliação de terras em massa" para construir preços de terras da "estrutura de preços de terras" ou "lista de preços de terras"; ou aplicaram apenas o "método do coeficiente de ajuste de preços de terras" a projetos em que os terrenos e lotes têm um valor inferior a 30; 20; 10 bilhões de VND de acordo com a "lista de preços de terras", mas não se aplicaram a projetos em que os terrenos e lotes têm um valor maior.

A aplicação de "métodos de avaliação de terras" não produz resultados confiáveis. Por exemplo, o mesmo projeto, conduzido pela mesma unidade de consultoria em avaliação de terras, aplica dois "métodos de avaliação de terras" diferentes para "determinar o preço do terreno", o que frequentemente gera dois resultados diferentes com uma diferença de cerca de 20%; ou um projeto conduzido por duas unidades de consultoria em avaliação de terras que aplica o mesmo "método de avaliação de terras" para "determinar o preço do terreno" também gera dois resultados muito diferentes.

O Sr. Chau deu um exemplo de um projeto de área urbana na província de Binh Thuan, onde a primeira agência estadual avaliou o valor da terra em 900 bilhões de VND, a segunda agência estadual inspecionou e avaliou o valor da terra em até 1.800 bilhões de VND, e a terceira agência estadual reinspecionou e avaliou o valor da terra em mais de 3.000 bilhões de VND.

Como a determinação dos preços dos terrenos está causando dificuldades para muitos investidores, o Sr. Le Hoang Chau avaliou o papel muito importante da Auditoria do Estado na execução da tarefa de auditar o trabalho de "determinar preços dos terrenos, avaliar preços dos terrenos, decidir sobre preços dos terrenos" para "determinar preços específicos dos terrenos para calcular taxas de uso do terreno, aluguéis de terrenos para projetos que utilizam terrenos, para "avaliar e confirmar a precisão e a honestidade das informações financeiras públicas, ativos públicos ou relatórios financeiros relacionados à gestão e uso das finanças públicas, ativos públicos, conformidade com a lei e eficiência na gestão e uso das finanças públicas e ativos públicos".

Até a auditoria é um problema.

A Região de Auditoria Estadual I afirmou que, atualmente, de acordo com a regulamentação, dispomos de cinco métodos de avaliação de terras. A prática de auditoria demonstra que: principalmente as localidades utilizam o método de comparação para calcular preços específicos de terras ao compensar terrenos; o método do excedente para avaliação de terras em áreas de planejamento; o método da renda na avaliação de terras agrícolas e o método do coeficiente de ajuste do preço da terra para terrenos pequenos e de baixo valor.

Muitas localidades estão enfrentando atrasos na avaliação de terrenos específicos. O prazo para aprovação dos preços dos terrenos para cobrança das taxas de uso da terra costuma ser muito posterior ao prazo para a alocação de terras. Há projetos que duram de 2 a 3 anos sem aprovação do preço do terreno.

Em muitos casos, os preços dos terrenos não são ou não foram ajustados em tempo hábil quando os ajustes de planejamento afetam os preços dos terrenos ou quando o ciclo de estabilização dos preços de aluguel de terrenos de cinco anos termina. O atraso na avaliação dos terrenos faz com que as taxas de uso do solo não sejam mobilizadas em tempo hábil para o orçamento estadual.

Auditorias demonstram que, em muitos projetos, os preços dos terrenos não foram avaliados adequadamente – muito abaixo do preço de leilão ou do preço de referência de mercado no momento da avaliação. Em muitos casos, a seleção de ativos comparáveis diferentes, combinada com quantificação e ajuste inadequados de diferentes fatores, reduziu o valor do terreno avaliado.

Existem projetos que selecionam ativos comparáveis em um momento distante do momento da avaliação, mas não incluem o fator de ajuste do preço comparativo ao nível no momento da avaliação. Muitos projetos obtêm informações de preços de ativos comparáveis de acordo com o contrato de compra e venda em cartório, o que não garante a confiabilidade e a precisão das informações de preço no contrato em comparação com o preço real da transação.

Além disso, muitos fatores incluídos na avaliação não têm uma base clara ou não são considerados adequados à realidade, como: taxa de investimento, taxa de ocupação, margem de lucro padrão do investidor, índice de custo de vendas, fator de desconto do fluxo de caixa...

A Auditoria Estadual da Região I avaliou a prática e constatou dificuldades e inadequações na determinação dos custos de investimento em desenvolvimento com base no método do excedente na avaliação de terras. A auditoria demonstrou que não havia consistência entre as localidades: algumas localidades estabeleceram de acordo com taxas de investimento, outras localidades estabeleceram de acordo com estimativas detalhadas; algumas localidades fizeram estimativas provisórias e exigiram uma liquidação detalhada.

O papel da Auditoria Estatal

O Dr. Vu Dinh Anh avaliou que a avaliação de terras em geral e os métodos de avaliação de terras em particular são um dos principais assuntos de auditoria da Auditoria Estadual nos últimos tempos.

As atividades de auditoria para este conteúdo precisam seguir de perto os requisitos da Resolução Central sobre a abolição da estrutura de preços de terras (a estrutura de preços de terras estipulada no Decreto 96/2019/ND-CP é a base para as localidades emitirem listas de preços de terras para o período de 2020-2024), ter mecanismos e métodos para determinar os preços de terras de acordo com os princípios de mercado e estipular as funções, tarefas e responsabilidades da agência responsável por determinar os preços de terras.

Assim, o Governo Central desenvolve critérios e procedimentos para a inspeção e supervisão das localidades na elaboração das tabelas de preços de terras. Os Conselhos Populares Provinciais decidem, inspecionam e supervisionam a implementação dos preços de terras.

“A Auditoria Estatal realiza uma auditoria da avaliação de terras, da independência do conselho de avaliação de terras, da capacidade das organizações de consultoria em avaliação de terras, da capacidade e ética dos avaliadores, bem como da conformidade com regulamentações que garantem publicidade e transparência, tais como: preços de terras públicas, transações obrigatórias por meio de pregões, pagamento via bancos, sem dinheiro;…” - O Dr. Vu Dinh Anh deu sua opinião sobre o papel da Auditoria Estatal na determinação dos preços de terras.

Fonte