No dia 18 de outubro, realizou-se em Hanói o fórum "Promovendo a Recuperação e o Desenvolvimento Econômico: Obstáculos e o Papel da Auditoria Estatal". Um dos temas importantes do fórum foi "Gestão e Avaliação de Terras - Deficiências na Prática e nas Atividades de Auditoria Estatal", presidido pela Vice-Auditora Geral Ha Thi My Dung e pelo Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente Le Minh Ngan.
No Fórum, não apenas representantes de incorporadoras imobiliárias reclamaram das dificuldades, mas diversas províncias e cidades importantes também compartilharam os obstáculos que suas respectivas autoridades estavam enfrentando.
Portanto, espera-se que o workshop identifique as dificuldades e os obstáculos na determinação dos preços dos terrenos e, em seguida, proponha soluções em colaboração com o Tribunal de Contas do Estado.
“Gestão e Avaliação de Terras – Deficiências na Prática e nas Atividades de Auditoria Estatal”, presidida pela Vice-Auditora Geral Ha Thi My Dung e pelo Vice-Ministro dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.
Províncias e cidades também enfrentam dificuldades na determinação dos preços dos terrenos.
Durante o workshop, o Comitê Popular de Hanói declarou que, nos últimos tempos, implementou de forma abrangente a descentralização e a delegação de autoridade, aumentando o papel proativo dos Comitês Populares distritais na aquisição de terras; na desapropriação; na determinação de preços específicos de terrenos como base para indenização e reassentamento; e na resolução imediata de obstáculos relacionados à aquisição de terras, indenização, apoio, reassentamento e implementação de projetos de investimento público na cidade (projetos do Anel Viário 3, Anel Viário 4; projetos ferroviários, etc.).
Com base na experiência prática, o Comitê Popular da Cidade de Hanói avalia que a aplicação dos preços de terrenos residenciais para determinar as taxas de arrendamento de terrenos para unidades de serviço público que passaram para a autonomia financeira, conforme estipulado no Ponto d, Cláusula 3 do Decreto Governamental 44/ND-CP de 15 de maio de 2014, é inadequada.
Entretanto, o Comitê Popular da província de Khanh Hoa também enfrenta dificuldades para "corrigir erros" na determinação dos preços dos terrenos em muitos projetos anteriores.
O Comitê Popular da província de Khanh Hoa observou que a avaliação de terras é uma estimativa do valor monetário da terra para um propósito definido, em um momento específico. A avaliação de terras desempenha um papel crucial na economia, bem como nas atividades de gestão de terras do Estado.
Além de determinar os preços específicos dos terrenos para fins de cobrança de taxas de uso da terra, arrendamento e indenização por reassentamento na província, Khanh Hoa também precisa determinar os preços dos terrenos para corrigir irregularidades em projetos, conforme constatado pelo Comitê Central de Inspeção e pela Inspetoria Geral. Essa é uma tarefa nova, especial e muito complexa para o trabalho de determinação de preços de terrenos da província.
Esta agência informou que o trabalho de determinação de preços específicos de terrenos para regularizar projetos com irregularidades e projetos de cobrança de taxas de uso da terra tem sido acompanhado de perto pelo Comitê Permanente do Partido Provincial e pelo Comitê Popular Provincial, mas ainda está lento e não atendeu aos requisitos da tarefa devido a obstáculos: projetos com planejamento ajustado, mudanças na estrutura e nas formas de uso da terra exigem reavaliação dos preços dos terrenos; obstáculos relacionados a documentos legais sobre investimento, terrenos, planejamento de construção, detalhes e tipos de terrenos; falta de dados sobre preços de mercado de terrenos, etc.
O Departamento de Planejamento e Desenvolvimento Territorial do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente avaliou que a estrutura e a tabela de preços de terrenos foram elaboradas em conformidade com os regulamentos, levando em consideração os preços de mercado vigentes.
No entanto, os resultados da revisão da Resolução nº 19-NQ/TW e da revisão da implementação da Lei de Terras de 2013 mostram que algumas disposições da lei sobre preços de terrenos já não são eficazes na prática, revelando algumas limitações, como o facto de alguns métodos de determinação dos preços dos terrenos não serem adequados às condições reais relativas à informação de mercado sobre os direitos de utilização do terreno, e não serem adequados à gestão estatal dos preços dos terrenos num contexto de uma base de dados de preços de terrenos incompleta;
Os investidores reclamam de dificuldades.
Em sua apresentação no seminário, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), apresentou uma avaliação do estado atual da "avaliação de terrenos" para "determinar preços específicos de terrenos", conforme estipulado na Lei de Terras de 2013.
Participantes do workshop "Gestão e Avaliação de Terras - Deficiências na Prática e nas Atividades de Auditoria Estatal", no âmbito do Fórum "Promovendo a Recuperação e o Desenvolvimento Econômico: Obstáculos e o Papel da Auditoria Estatal". Foto: Hoang Tu.
Segundo o Sr. Le Hoang Chau, a Lei de Terras de 2013 e o Decreto 44/2014/ND-CP estipulam "5 métodos de avaliação de terras" e "aplicação de métodos de avaliação de terras", mas estes são incompletos, pouco específicos e não estão alinhados com a situação prática. Algumas regulamentações não são verdadeiramente "padrão", como a previsão do "método de dedução", quando este é meramente uma técnica de cálculo do "método comparativo"; ou a ausência de previsão para "métodos de avaliação de terras em massa", enquanto na prática o Estado aplica "métodos de avaliação de terras em massa" para estabelecer os preços das terras na "estrutura de preços de terras" ou "tabela de preços de terras"; ou a aplicação do "método do coeficiente de ajuste de preços de terras" aplica-se apenas a projetos em que o terreno tem um valor inferior a 30, 20 ou 10 bilhões de VND, de acordo com a "tabela de preços de terras", e não a projetos em que o terreno tem um valor superior.
A aplicação de "métodos de avaliação de terrenos" nem sempre garante resultados confiáveis. Por exemplo, se o mesmo projeto for avaliado pela mesma empresa de consultoria em avaliação de terrenos, mas utilizando dois "métodos de avaliação de terrenos" diferentes para "determinar os preços dos terrenos", frequentemente se obterão dois resultados distintos, com uma diferença de cerca de 20%. Da mesma forma, se duas empresas de consultoria em avaliação de terrenos diferentes aplicarem o mesmo "método de avaliação de terrenos" para "determinar os preços dos terrenos", também se obterão dois resultados muito diferentes.
O Sr. Chau deu o exemplo de um projeto de desenvolvimento urbano na província de Binh Thuan, onde a primeira agência estatal avaliou o terreno em 900 bilhões de VND, uma segunda agência estatal o inspecionou e o avaliou em 1,8 trilhão de VND, e uma terceira agência estatal o reinspecionou e o avaliou em mais de 3 trilhões de VND.
Como a determinação dos preços dos terrenos tem se mostrado difícil para muitos investidores, o Sr. Le Hoang Chau enfatizou o papel crucial do Tribunal de Contas do Estado na auditoria do processo de "determinação, avaliação e tomada de decisão sobre preços de terrenos". Isso inclui "determinar preços específicos de terrenos para o cálculo de taxas de uso e arrendamento de terras para projetos de uso da terra" e "avaliar e verificar a exatidão e a veracidade das informações financeiras públicas, dos ativos públicos ou dos relatórios financeiros relacionados à gestão e ao uso das finanças e dos ativos públicos, à conformidade com a lei e à eficácia na gestão e no uso das finanças e dos ativos públicos".
Até mesmo o processo de auditoria está enfrentando dificuldades.
Segundo o Tribunal de Contas da Região I, existem atualmente cinco métodos para avaliação de terras. A prática de auditoria demonstra que: as localidades utilizam principalmente o método comparativo para calcular preços específicos de terras em casos de indenização; o método do excedente para avaliar terras em áreas planejadas; o método da renda para avaliar terras agrícolas; e o método do coeficiente de ajuste do preço da terra para pequenos lotes de terra de baixo valor.
Muitas localidades estão enfrentando atrasos na determinação de preços específicos de terrenos; o tempo para aprovação dos preços dos terrenos para a cobrança de taxas de uso da terra geralmente é muito posterior ao tempo de alocação da terra, com alguns projetos levando de 2 a 3 anos sem a aprovação do preço do terreno.
Em muitos casos, os preços dos terrenos não são ajustados, ou não são ajustados em tempo hábil, quando os ajustes de planejamento afetam os preços dos terrenos ou quando termina o período de estabilização de 5 anos dos preços de arrendamento de terras. O atraso na avaliação de terras leva à falha na mobilização imediata da receita proveniente do uso da terra para o orçamento do estado.
Auditorias revelaram que, em muitos projetos, os preços dos terrenos foram avaliados de forma inadequada – significativamente abaixo do preço do lance vencedor ou do preço de referência de mercado no momento da avaliação. Em muitos casos, a seleção de propriedades comparáveis distintas, combinada com ajustes quantitativos inadequados para fatores de diferenciação, resultou em uma redução no valor avaliado do terreno.
Alguns projetos selecionam imóveis comparáveis em um momento muito distante da data da avaliação, mas não ajustam o preço comparável ao nível de mercado na data da avaliação. Muitos projetos obtêm informações de preços de imóveis comparáveis a partir de contratos de compra e venda em cartórios, o que não garante a confiabilidade e a precisão do preço contratual em comparação com o preço real da transação.
Além disso, muitos fatores incluídos na avaliação carecem de uma base clara ou são determinados de forma inadequada em relação à realidade, tais como: custo do investimento, taxa de ocupação, margem de lucro alvo do investidor, índice de despesas de vendas, taxa de desconto do fluxo de caixa, etc.
A avaliação da experiência prática realizada pelo Tribunal de Contas do Estado da Região I revelou dificuldades e deficiências na determinação dos custos de investimento em desenvolvimento utilizando o método do excedente na avaliação de terrenos. A auditoria constatou uma falta de uniformidade entre as localidades: algumas utilizam estimativas de custos de investimento, outras utilizam estimativas de custos detalhadas; e algumas utilizam cálculos provisórios seguidos de acertos finais detalhados.
O papel do Tribunal de Contas do Estado
O Dr. Vu Dinh Anh avaliou que a avaliação de terras em geral, e os métodos de avaliação de terras em particular, têm sido um dos principais alvos de auditoria do Tribunal de Contas do Estado nos últimos tempos.
A auditoria deste conteúdo deve observar atentamente os requisitos da Resolução Central sobre a abolição dos quadros de preços de terrenos (o quadro de preços de terrenos estipulado no Decreto 96/2019/ND-CP é atualmente a base para as localidades divulgarem tabelas de preços de terrenos para o período de 2020-2024), estabelecendo mecanismos e métodos para a determinação dos preços de terrenos de acordo com os princípios de mercado e definindo as funções, tarefas e responsabilidades das agências encarregadas de determinar os preços de terrenos.
Assim, o governo central estabelecerá critérios e procedimentos para inspeção e supervisão das localidades no processo de elaboração das tabelas de preços de terrenos. Os Conselhos Populares Provinciais decidirão sobre a implementação dos preços de terrenos, bem como a inspecionarão e supervisionarão.
“O Tribunal de Contas do Estado realiza auditorias de avaliações de terrenos, da independência dos conselhos de avaliação de terrenos, da capacidade das organizações de consultoria que determinam os preços dos terrenos, da competência e ética dos avaliadores, bem como do cumprimento das normas que garantem a transparência, tais como: divulgação pública dos preços dos terrenos, transações obrigatórias por meio de bolsas de valores, pagamentos por meio de bancos e transações sem dinheiro em espécie;...” - O Dr. Vu Dinh Anh apresentou suas opiniões sobre o papel do Tribunal de Contas do Estado na determinação dos preços dos terrenos.
Fonte
Comentário (0)