Noua listă de prețuri pentru terenuri în orașul Ho Chi Minh și probleme de luat în considerare

Este necesar să ne ținem de prețurile pieței.

Conform Legii funciare din 2024, în vigoare de la 1 august 2024, localitățile au voie să aplice vechea listă de prețuri ale terenurilor până la 31 decembrie 2025 și să aplice noua listă de prețuri ale terenurilor începând cu 1 ianuarie 2026. Noua listă de prețuri nu va fi controlată de cadrul prețurilor terenurilor și trebuie construită pentru a se apropia de prețul pieței.

Orașul Ho Și Min este prima localitate care solicită opinii cu privire la proiectul listei ajustate de prețuri ale terenurilor. Prețurile din lista ajustată de prețuri ale terenurilor sunt mult mai mari decât vechea listă de prețuri, cum ar fi în orașul Thu Duc, prețurile au crescut de 10-15 ori; în districtele Nha Be, Binh Chanh, Can Gio și Cu Chi, prețurile au crescut de 10-20 de ori. Numai în districtul Hoc Mon, există multe drumuri unde se așteaptă ca prețurile terenurilor să crească de 15-30 de ori.

În această privință, experții Savills au afirmat că lista de prețuri ale terenurilor din orașul Ho Chi Minh nu a ținut pasul cu valoarea reală de piață și este adesea semnificativ mai mică. Această diferență de preț îndelungată a creat un sistem de „două prețuri”, care a dus la multe consecințe grave.

Potrivit dnei Do Thi Thu Giang, directoarea Savills Consulting Services din orașul Ho Chi Minh, această problemă îngreunează și complică gestionarea terenurilor în stat. „De exemplu, diferența dintre prețul declarat în contractul notarial și prețul real al tranzacției este adesea folosită pentru a reduce taxa pe transferul de terenuri. Sau, în alte cazuri, plata chiriei anuale a terenurilor pe baza unei liste de prețuri a terenurilor mai mici decât cea a pieței a dus la pierderi la bugetul de stat”, a menționat dna Giang.

Dna Do Thi Thu Giang, Director de Servicii de Consultanță, Savills HCMC

Experții Savills au mai spus că dezvoltarea proiectelor imobiliare a întâmpinat numeroase dificultăți, în special în etapele de achiziție a terenurilor și de curățare a amplasamentelor. Nivelurile de compensare bazate pe listele de prețuri ale terenurilor care nu sunt apropiate de prețurile pieței au cauzat întârzieri, nemulțumiri și pierderi financiare pentru cei afectați, ceea ce a dus la dispute și procese prelungite privind terenurile.

Din cauza acestor probleme nerezolvate, dna Giang consideră că aplicarea unei liste de prețuri ale terenurilor bazate pe principiile pieței este inevitabilă și necesară. Această schimbare progresivă va ajuta la depășirea limitărilor anterioare, asigurând transparența și echitatea în sistem. În special, o listă de prețuri ale terenurilor care se apropie de prețurile pieței va facilita procesul de compensare și de eliberare a terenurilor, în special în proiectele importante de dezvoltare a infrastructurii, prin promovarea consensului din partea populației cu privire la nivelul de sprijin și compensare.

Comentând lista de prețuri propusă pentru terenuri, experții Savills au mai spus că există încă o diferență semnificativă între prețul propus pentru teren și prețul real al tranzacției. De exemplu, pe strada Cao Thang (Districtul 3), prețul de tranzacție de piață este de aproximativ 525 de milioane VND/m2, în timp ce prețul propus pentru teren este de doar 330 de milioane VND/m2. Pe strada Tan Thang (Districtul Tan Phu), prețul de tranzacție este de aproximativ 150 de milioane VND/m2, în timp ce prețul propus este de 90 de milioane VND/m2. În general, lista de prețuri propusă pentru terenuri atinge doar aproximativ 60%, în timp ce în alte zone ajung la 70%, ceea ce arată că există încă o diferență semnificativă.

Probleme de luat în considerare înainte de aplicare

Dna Do Thi Thu Giang a declarat că, în conformitate cu articolul 159 din Legea funciară din 2024, lista de prețuri a terenurilor este utilizată în 11 cazuri. În plus, articolele 109 și 111 din Legea funciară din 2024 privind sprijinul și aranjamentul pentru relocare utilizează, de asemenea, prețurile terenurilor conform listei de prețuri a terenurilor. Astfel, lista de prețuri a terenurilor propusă pentru orașul Ho Și Min va afecta în mod direct două grupuri diferite de subiecți, atât beneficiari, cât și dezavantajoși.

Printre beneficiari se numără cei care primesc sprijin din partea statului atunci când terenurile sunt recuperate și se organizează relocarea (conform articolelor 109 și 111 din Legea funciară din 2024).

Grupul afectat include gospodării și persoane care au fost recunoscute și și-au schimbat destinația terenurilor. Conform Legii funciare anterioare din 2014, obligațiile financiare erau estimate diferit între terenurile din interiorul și din afara limitei: pentru terenurile din interiorul limitei, acestea erau calculate conform tabelului de prețuri ale terenurilor, iar pentru terenurile din afara limitei, acestea erau calculate în funcție de prețul specific al terenului.

Cu toate acestea, Legea funciară actuală din 2024 nu mai face această distincție, ci întreaga zonă va aplica prețul conform listei de prețuri a terenurilor. Astfel, prețul conform listei de prețuri a terenurilor propuse fiind de multe ori mai mare decât lista de prețuri a terenurilor actuală, va crește obligațiile financiare pentru această zonă în limita stabilită. Având în vedere că lista de prețuri a terenurilor propusă este de multe ori mai mare decât lista de prețuri a terenurilor actuală, va crește costul obligațiilor financiare pentru această zonă.

Aplicarea imediată a noii liste de prețuri ale terenurilor în orașul Ho Chi Minh va afecta multe grupuri de oameni.

Lista de prețuri propusă pentru terenuri din orașul Ho Și Min, care urmează să intre în vigoare la 1 august 2024, a fost amânată pentru o analiză ulterioară. Experții Savills consideră că această amânare este rezonabilă, deoarece lista de prețuri propusă a crescut semnificativ în comparație cu vechea listă de prețuri și se propune să fie aplicată într-un timp scurt. Acest lucru creează o presiune financiară mare pentru grupurile afectate. Prin urmare, elaborarea și aplicarea listei de prețuri pentru terenuri trebuie analizate cu atenție pentru a echilibra interesele tuturor părților, acordând prioritate în special protecției drepturilor oamenilor.

În plus, metodele utilizate pentru determinarea prețurilor terenurilor nu sunt încă uniforme și simple. În unele zone cu valoare ridicată, metoda de construire a tabelelor de prețuri ale terenurilor pare a fi doar o multiplicare cu coeficient fix pentru toate rutele.

De exemplu, în Districtul 1, se aplică un multiplicator de 5,0 pentru toate locațiile și rutele. Prin urmare, se propune ca strada Dong Khoi să coste 810 milioane VND/m2 (față de 162 milioane VND/m2 în prezent), iar strada Hai Ba Trung (de la debarcaderul Bach Dang până la Nguyen Thi Minh Khai) este de 484 milioane VND/m2 (față de 96,8 milioane VND/m2 în prezent). În mod similar, Districtul 4 are un multiplicator de 11,3, iar Districtul 5 este de 5,58.

„Această abordare nu este în esență diferită de aplicarea vechii liste de prețuri și înmulțirea acesteia cu coeficientul K, deci nu reflectă cu adevărat valoarea de piață a fiecărei rute, așa cum este în spiritul Legii funciare”, a declarat dna Giang.

În concluzie, dna Do Thi Thu Giang a afirmat că, deși actualizarea listei de prețuri a terenurilor pentru a reflecta valoarea de piață reprezintă un pas important înainte, propunerea actuală trebuie îmbunătățită în continuare. Metoda trebuie să fie mai rafinată și specifică fiecărei zone, în loc să se aplice doar coeficienți generali. O tranziție graduală și transparentă, care să garanteze interesele tuturor părților interesate, este esențială pentru a asigura succesul pe termen lung al acestui nou sistem.

Sursă: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html