Pe baza feedback-ului primit de la întreprinderi și asociații, Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) a răspuns Scrisorii Oficiale nr. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ din partea Ministerului Resurselor Naturale și Mediului privind solicitarea de comentarii privind Proiectul de Decret de modificare și completare a Decretului 44/2014/ND-CP din 15 mai 2014 al Guvernului privind prețurile terenurilor și Proiectul de Circulară de modificare și completare a unui număr de articole din Circulara nr. 36/2014/TT-BTNMT din 30 iunie 2014 a Ministrului Resurselor Naturale și Mediului, care detaliază metoda de evaluare a terenurilor; construirea și ajustarea tabelelor de prețuri ale terenurilor; evaluarea specifică a terenurilor și consultanță privind determinarea prețului terenurilor (denumită în continuare Proiect).
Metode de evaluare a terenurilor
Comparativ cu reglementările actuale, Proiectul de Decret și Proiectul de Circulară au ajustat metodele de evaluare a terenurilor, rămânând doar trei metode: metoda comparativă, metoda venitului și metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului. Aceasta înseamnă că metoda excedentului și metoda deducerii nu vor mai fi utilizate la evaluarea terenurilor.
Unele companii susțin că eliminarea metodei surplusului din metodele de evaluare a terenurilor necesită o analiză atentă din mai multe perspective.
În primul rând, acest lucru creează dificultăți în procesul de evaluare a terenurilor.
În prezent, conform feedback-ului primit de la companii, dacă se abandonează metoda surplusului, în multe cazuri de evaluare a terenurilor, metodele rămase se vor confrunta cu anumite limitări. De exemplu, metoda surplusului determină prețurile terenurilor pe baza utilizărilor potențiale viitoare pentru dezvoltare, mai degrabă decât pe baza utilizărilor actuale, cum ar fi metoda comparativă sau metoda venitului.
Acest tip de teren cu potențial de dezvoltare nu are, de obicei, proprietăți comparabile sau similare care au fost tranzacționate cu succes pe piață, ceea ce face dificilă aplicarea metodei comparative (cu condiția să existe cel puțin 3 parcele de teren comparabile care au fost transferate pe piață sau câștigate prin licitații de drepturi de utilizare a terenurilor).
Metoda comparativă are limitări în ceea ce privește datele comparative, deoarece informațiile despre tranzacții sunt adesea dificil de reconciliat cu proprietatea evaluată; aceasta necesită o mulțime de informații clare și precise despre tranzacții, în timp ce, în realitate, în multe cazuri, prețul tranzacției pe hârtie și prețul real al tranzacției sunt diferite.
Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului se implementează prin înmulțirea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu coeficientul de ajustare a prețului terenului. Coeficientul de ajustare a prețului terenului este emis de Comitetul Popular Provincial prin analiza și compararea prețurilor terenurilor din tabelul prețurilor terenurilor cu prețurile predominante pe piață. Prin urmare, determinarea coeficientului de ajustare se bazează și pe date comparative, întâmpinând astfel aceleași limitări în ceea ce privește informațiile și datele de intrare ca și metoda comparativă.
În prezent, baza de date funciare a țării noastre nu reflectă cu exactitate realitatea pieței. Prin urmare, aplicarea a doar trei metode de evaluare, așa cum este prevăzut în Proiect, ar putea crea dificultăți în implementare din cauza deficiențelor menționate anterior.
Pe de altă parte, metoda reziduală pornește de la baza teoretică conform căreia valoarea actualizată a unui activ este valoarea rămasă obținută din estimarea dezvoltării ipotetice minus toate costurile suportate pentru a crea acea dezvoltare. Esența acestei metode constă în calcularea valorii terenului în sens invers, începând cu veniturile din vânzarea produselor finalizate, dezvoltate în viitor, și scăzând costurile de dezvoltare necesare investite în crearea acelor produse. Terenurile cu potențial de dezvoltare sunt evaluate folosind această metodă, pentru care alte metode de evaluare nu sunt potrivite.
În al doilea rând, coerența dintre reglementările privind evaluarea proprietăților imobiliare.
Metoda reziduală este o metodă de evaluare a proprietăților imobiliare aplicată de organizațiile profesionale de evaluare și este considerată una dintre metodele de evaluare utilizate la evaluarea proprietăților imobiliare cu potențial de dezvoltare (terenuri virane nedezvoltate sau terenuri cu structuri existente care pot fi renovate sau demolate pentru a construi noi structuri pentru o utilizare optimă și eficientă). Metoda reziduală este stipulată în Standardul vietnamez de evaluare nr. 11 emis prin Circulara 145/2016/TT-BTC.
Eliminarea metodei excedentului în evaluarea terenurilor prin proiect a dus la inconsecvențe în reglementările privind evaluarea proprietăților imobiliare din documentele juridice relevante.
În al treilea rând, obiectivele conducerii statului.
Unul dintre motivele pentru eliminarea metodei surplusului din metodele de evaluare a terenurilor este că „aceasta este o metodă de evaluare a proprietăților imobiliare utilizată de administratori pentru a lua decizii de investiții (în mod ideal, prețurile terenurilor ar trebui determinate în prealabil) și nu este potrivită pentru sarcina de evaluare a terenurilor care deservește gestionarea terenurilor de stat”.
Dacă această metodă este luată în considerare exclusiv pentru calcularea eficienței investițiilor, înseamnă că valoarea terenului a fost calculată pentru a obține cea mai bună și mai eficientă utilizare, iar prețul acestui teren este în concordanță cu principiile pieței. Astfel, statul utilizează această metodă de evaluare pentru a identifica tipurile de terenuri cu potențial de dezvoltare, determinând prețuri ale terenurilor care sunt în concordanță cu prețurile pieței, stabilind astfel obligațiile financiare pe care investitorii trebuie să le îndeplinească față de stat.
„Pe baza analizei de mai sus, întreprinderile sugerează ca Comitetul de redactare să ia în considerare neeliminarea metodei excedentului din metodele de evaluare a terenurilor”, a declarat VCCI.
Determinarea prețurilor terenurilor predominante pe piață
Conform clauzei 1, articolul 1 din proiect, „Prețul de piață predominant pentru teren este prețul care apare cel mai frecvent în tranzacțiile deja transferate pe piață sau în licitațiile pentru drepturi de folosință asupra terenurilor cu aceeași destinație, într-o anumită zonă și într-o anumită perioadă de timp.”
Pentru a determina „intervalul de prețuri cel mai frecvent întâlnit”, evaluatorii funciari trebuie să colecteze toate prețurile tranzacțiilor de pe piață pe o anumită perioadă. Acest proces poate fi realizat doar prin compilarea informațiilor de la agențiile guvernamentale cu surse de date relevante, cum ar fi oficiile de cadastru și autoritățile fiscale.
Conform feedback-ului primit, organizațiile de consultanță (cu excepția unităților de servicii publice care își îndeplinesc funcțiile și sarcinile atribuite) vor întâmpina dificultăți în accesarea completă a acestor informații.
Pentru a facilita operațiunile organizațiilor de consultanță, VCCI propune ca Comitetul de redactare să adauge o prevedere care să permită acestor organizații accesul la sursele de informații menționate anterior.
Aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor
Reglementările din Proiect, precum și Decretul 44/2014/ND-CP, nu specifică în mod clar metoda de evaluare a terenurilor pentru următoarele cazuri: „Parcele de teren neagricole sau zone desemnate ca teren rezidențial cărora le lipsesc informațiile minime necesare pentru trei parcele de teren”. Conform reglementărilor, acest caz nu se califică pentru metoda comparativă, așa cum este stipulată în Clauza 1, Articolul 5 (modificat), și nici nu se califică pentru prevederile Clauzei 8, Articolul 5c, atunci când nu există suficiente informații pentru trei parcele de teren cu aceeași destinație de utilizare, deoarece nu este vorba de teren neagricol.
Cazul „parcelelor sau suprafețelor de teren cu o valoare care depășește 200 de miliarde VND conform listei de prețuri a terenurilor, care se încadrează în categoria contractelor de arendă funciară cu plată unică pentru întreaga perioadă a contractului de arendă” nu se încadrează în cazurile în care se aplică metoda comparativă și metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului, așa cum este prevăzut la articolul 5 (modificat).
Informații pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor.
Conform articolului 5b din proiectul de decret, informațiile privind prețurile terenurilor pentru aplicarea metodei comparative și a metodei coeficientului de ajustare a prețului terenurilor sunt informații colectate din surse precum: prețurile terenurilor deja transferate pe piață la oficiile de înregistrare funciară, autoritățile fiscale și comitetele populare la nivel de comună; și prețurile câștigătoare pentru drepturile de utilizare a terenurilor la organizațiile care organizează licitații pentru drepturile de utilizare a terenurilor.
Informațiile colectate până în prezent par insuficiente pentru a determina cu exactitate prețurile terenurilor. În prezent, tranzacțiile imobiliare de pe piață sunt caracterizate de un sistem dual de stabilire a prețurilor; prețurile înregistrate în contractele de transfer al drepturilor de folosință pe teren (informații obținute de la oficiile de cadastru și autoritățile fiscale) pot să nu reflecte prețurile reale ale tranzacțiilor.
Prin urmare, pentru a asigura o mai mare acuratețe a informațiilor, VCCI sugerează ca Comitetul de redactare să extindă sursele de informații pentru a include: prețurile tranzacțiilor la bursele imobiliare; și prețurile colectate de evaluatori prin sondaje și investigații.
Marți Minh
Sursă
Comentariu (0)