Luați în considerare renunțarea la metoda surplusului în evaluarea terenurilor

Pe baza opiniilor întreprinderilor și asociațiilor, Camera de Comerț și Industrie din Vietnam (VCCI) a răspuns în scris la Comunicatul Oficial nr. 5080/BTNMT-QHPTTND al Ministerului Resurselor Naturale și Mediului cu privire la solicitarea de comentarii privind Proiectul de Decret de modificare și completare a Decretului 44/2014/ND-CP din 15 mai 2014 al Guvernului privind reglementarea prețurilor terenurilor și Proiectul de Circulară de modificare și completare a unui număr de articole din Circulara nr. 36/2014/TT-BTNMT din 30 iunie 2014 a Ministrului Resurselor Naturale și Mediului care detaliază metodele de evaluare a terenurilor; elaborarea și ajustarea listelor de prețuri ale terenurilor; evaluarea specifică a terenurilor și consultanță privind evaluarea terenurilor (denumit în continuare Proiect).

Metoda de evaluare a terenurilor

Comparativ cu reglementările actuale, Proiectul de Decret și Proiectul de Circulară au ajustat metodele de evaluare a terenurilor, existând în consecință doar trei metode: metoda comparației, metoda venitului și metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului la efectuarea evaluării terenurilor. Aceasta înseamnă că la evaluarea terenurilor nu se vor mai utiliza metoda excedentului și metoda deducerii.

Unele companii consideră că eliminarea metodei surplusului din metodele de evaluare a terenurilor ar trebui luată în considerare la un moment dat.

În primul rând, aceasta cauzează dificultăți în procesul de evaluare a terenurilor.

În prezent, conform opiniei întreprinderilor, dacă se abandonează metoda surplusului, în multe cazuri de evaluare a terenurilor, metodele rămase se vor confrunta cu anumite limitări, cum ar fi metoda surplusului, care este o metodă de determinare a prețului terenului pe baza scopului de utilizare cu potențial de dezvoltare viitoare, și nu pe baza scopului actual de utilizare, așa cum se întâmplă în cazul metodei comparației și al metodei venitului.

Acest tip de teren cu potențial de dezvoltare nu are, de obicei, active similare sau comparabile care au fost tranzacționate cu succes pe piață pentru a aplica metoda comparației (cu condiția să existe cel puțin 3 parcele de teren comparabile care au fost transferate pe piață sau au câștigat licitația pentru drepturile de utilizare a terenului).

Metoda de comparare are limitări în ceea ce privește datele comparative, deoarece informațiile despre tranzacții sunt adesea dificil de corelat cu proprietățile imobiliare care urmează a fi evaluate; este necesar să existe o mulțime de informații clare și precise despre tranzacții, în timp ce, în realitate, în multe cazuri, prețul tranzacției pe hârtie și prețul real al tranzacției sunt diferite.

Metoda coeficientului de ajustare a prețului terenului este implementată prin înmulțirea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu coeficientul de ajustare a prețului terenului. Coeficientul de ajustare a prețului terenului este emis de Comitetul Popular Provincial prin analizarea și compararea prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor cu prețul comun al terenului de pe piață. Prin urmare, determinarea coeficientului de ajustare se bazează, de asemenea, pe date comparative, deci se confruntă și cu deficiențe în ceea ce privește informațiile și datele de intrare, cum ar fi metoda comparației.

În prezent, baza de date funciare a țării noastre nu reflectă cu adevărat realitatea pieței. Prin urmare, aplicarea a doar 3 metode de evaluare, așa cum este prevăzut în Proiect, poate cauza dificultăți în procesul de implementare din cauza deficiențelor menționate anterior.

Pe de altă parte, metoda reziduală se bazează pe principiul teoretic conform căruia valoarea actuală a proprietății este valoarea reziduală obținută din estimarea dezvoltării asumate minus toate costurile suportate pentru crearea acelei dezvoltări. Esența acestei metode constă în calcularea prețului terenului în sens invers, adică pornind de la valoarea vânzărilor produselor de dezvoltare finalizate în viitor minus costurile de dezvoltare necesare pentru investiții în crearea acelui produs. Terenurile cu potențial de dezvoltare sunt evaluate prin această metodă, pentru care alte metode de evaluare nu sunt eligibile să se aplice.

În al doilea rând, coerența dintre reglementările privind evaluarea proprietăților imobiliare.

Metoda surplusului este o metodă de evaluare a proprietăților imobiliare aplicată de organizațiile profesionale de evaluare și este considerată una dintre metodele de evaluare aplicate la evaluarea proprietăților imobiliare cu potențial de dezvoltare (terenuri virane nedezvoltate sau terenuri cu construcții pe teren care pot fi renovate sau demolate pentru a construi noi construcții pe teren, în vederea utilizării optime și mai eficiente). Metoda surplusului a fost stipulată în Standardul de Evaluare din Vietnam nr. 11, emis prin Circulara 145/2016/TT-BTC.

Cazul proiectului de lege privind eliminarea metodei excedentului în evaluarea terenurilor face ca reglementările privind evaluarea proprietăților imobiliare să fie inconsistente între documentele juridice relevante.

În al treilea rând, obiectivele conducerii statului.

Unul dintre motivele pentru eliminarea metodei surplusului din metoda de evaluare a terenurilor este că „aceasta este o metodă de evaluare a proprietăților imobiliare care servește managerilor la calcularea deciziilor privind investițiile (prețul terenului ar trebui să fie disponibil mai întâi), nefiind potrivită pentru sarcina de evaluare a terenurilor de a servi administrării funciare de stat”.

Dacă se consideră că această metodă este utilizată doar pentru calcularea eficienței investițiilor, înseamnă că valoarea terenului a fost calculată pentru a obține cea mai bună și mai eficientă utilizare, iar acest preț al terenului este în concordanță cu principiile pieței. Astfel, statul utilizează această metodă de evaluare pentru a determina tipurile de terenuri cu potențial de dezvoltare pentru a determina prețul terenului în concordanță cu prețul pieței, determinând astfel obligațiile financiare pe care investitorii trebuie să le îndeplinească față de stat.

„Pe baza analizei de mai sus, întreprinderile sugerează ca Comitetul de redactare să ia în considerare neeliminarea metodei excedentului din metodele de evaluare a terenurilor”, a declarat VCCI.

Determinarea prețurilor comune ale terenurilor de pe piață

Conform prevederilor Clauzei 1, Articolul 1 din Proiect, „Prețul comun al terenului pe piață este prețul care apare cel mai frecvent în tranzacțiile transferate pe piață, câștigând licitații pentru drepturi de folosință asupra terenurilor cu aceeași destinație de utilizare într-o anumită zonă și într-o anumită perioadă de timp”.

Pentru a determina „prețul cel mai frecvent”, evaluatorul de terenuri trebuie să colecteze toate prețurile tranzacțiilor de pe piață într-o anumită perioadă de timp. Această activitate poate fi sintetizată doar de la agențiile statului care dețin surse de informații, cum ar fi oficiile de cadastru și autoritățile fiscale.

Conform feedback-ului primit, organizațiile de consultanță (cu excepția unităților de servicii publice care își îndeplinesc funcțiile și sarcinile atribuite) vor întâmpina dificultăți în accesarea completă a acestei surse de informații.

Pentru a facilita operațiunile organizațiilor de consultanță, VCCI recomandă ca Comitetul de redactare să adauge reglementări care să permită acestor organizații să acceseze sursele de informații menționate mai sus.

Aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor

Dispozițiile din Proiect, precum și Decretul 44/2014/ND-CP nu au definit clar metoda de evaluare a terenurilor pentru următoarele cazuri: „Parcele de teren, terenuri neagricole , reprezintă terenuri rezidențiale fără informații suficiente despre cel puțin 3 parcele de teren”. Conform regulamentelor, acest caz nu îndeplinește condițiile pentru aplicarea metodei de comparare, așa cum este prevăzută la articolul 5 din Clauza 1 (modificat), și nici nu este vorba de aplicarea prevederilor din articolul 5 litera c din Clauza 8 atunci când nu există informații suficiente despre cel puțin 3 parcele de teren cu aceeași destinație de utilizare, deoarece terenul nu este neagricol.

În cazul „unui teren sau unei suprafețe de teren cu o valoare calculată conform listei de prețuri a terenurilor de peste 200 de miliarde VND, contractul de leasing trebuie plătit într-o singură sumă forfetară pentru întreaga perioadă a contractului de leasing”. Acest caz nu se încadrează în cazurile de aplicare a metodei de comparație și a metodei coeficientului de ajustare a prețului terenului prevăzute la articolul 5 (modificat).

Informații pentru aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor

Conform prevederilor articolului 5b din proiectul de decret, informațiile privind prețurile terenurilor pentru aplicarea metodei de comparare și a metodei coeficientului de ajustare a prețului terenurilor sunt informații colectate într-o perioadă de cel mult 24 de luni de la momentul evaluării terenurilor și înainte, din surse precum: prețurile terenurilor transferate pe piață la oficiile de înregistrare funciară, autoritățile fiscale, comitetele populare la nivel de comună; prețurile câștigătoare ale licitațiilor pentru drepturi de utilizare a terenurilor la organizațiile care organizează licitații pentru drepturi de utilizare a terenurilor.
Sursele de informații colectate mai sus par a fi insuficiente pentru a determina cu exactitate informațiile despre prețurile terenurilor. În prezent, tranzacțiile imobiliare de pe piață se află într-o situație de două prețuri, prețurile înregistrate în contractul de transfer al drepturilor de folosință a terenului (informații obținute de oficiul de cadastru, autoritatea fiscală) putând să nu fie prețul real al tranzacției.

Prin urmare, pentru a asigura informații mai precise, VCCI recomandă ca Comitetul de redactare să extindă sursele de informații precum: prețurile tranzacțiilor pe saloanele de tranzacționare imobiliară; prețurile colectate de evaluatori prin investigații și sondaje.

Înţelepciune

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html