Este necesar să se calculeze corect și complet profiturile pentru investitori în decretul privind prețurile terenurilor.

DNVN - Comentând proiectul de decret al guvernului privind prețurile terenurilor, Asociația Vietnameză de Evaluare (VVA) a subliniat necesitatea calculării corecte și complete a profiturilor pentru investitori.

Profitul investitorului ar trebui calculat pe baza taxei de utilizare a terenului.

Ministerul Resurselor Naturale și Mediului solicită comentarii cu privire la proiectul de Decret al Guvernului privind prețurile terenurilor (Proiect) care ghidează implementarea Legii funciare din 2024, cu multe conținuturi importante legate de evaluarea și estimarea terenurilor.

Se evaluează că proiectul de decret a absorbit în mod activ comentariile experților, ale organizațiilor sociale profesionale precum VCCI și ale asociațiilor profesionale precum Asociația Vietnameză de Evaluare cu privire la evaluarea terenurilor și aspectele conexe.

După anunțarea proiectului de decret, pentru a continua finalizarea acestuia într-o direcție cuprinzătoare, recent, Asociația de Evaluare din Vietnam a trimis un comentariu scris, subliniind necesitatea calculării corecte și complete a profiturilor pentru investitori.

Punctul c, clauza 3, articolul 8 din Proiect prevede: „Profitul investitorului (inclusiv costul capitalului propriu și costul împrumutului) se calculează ca procent din costul investiției în construcții specificat la punctul a din prezenta clauză”.

VVA consideră că reglementarea menționată mai sus este nerezonabilă deoarece nu calculează corect și complet profitul întregului proiect conform metodei surplusului pentru investitor. Conform VVA, profitul investitorului trebuie calculat pe baza costului total pe care investitorul trebuie să îl cheltuiască pentru a finaliza proiectul până la vânzarea produsului pentru a genera venituri.

Prin urmare, costul total include toate costurile de la punctele a și b, clauza 3, în special „taxa de utilizare a terenului”, care reprezintă costul inițial al investiției pe care investitorul trebuie să îl plătească pentru a-și îndeplini obligațiile financiare față de stat.

VVA consideră că profiturile investitorilor ar trebui calculate pe baza taxelor de utilizare a terenurilor.

Explicând argumentul conform căruia profiturile investitorilor trebuie calculate pe baza taxelor de utilizare a terenurilor, VVA a afirmat că profiturile investitorilor, așa cum sunt stipulate în Proiect, sunt doar profituri din dezvoltarea imobiliară (investiții în dezvoltarea terenurilor), nu profituri din costurile totale de investiții, inclusiv taxele de utilizare a terenurilor plus costurile de investiții în dezvoltarea imobiliară.

Prin urmare, VVA consideră că, dacă calcularea doar a profitului din costul unei etape de investiție în costul total al tuturor etapelor de investiție pentru a forma valoarea activului, aceasta nu este în conformitate cu principiul formării prețurilor atunci când se aplică evaluarea conform metodei costului combinate cu metoda surplusului pentru a evalua activele.

În plus, dacă profitul investitorului nu este calculat pe baza taxei de utilizare a terenului care trebuie plătită, este o negare a principiului „Valorii în timp a banilor” din cauza costului de oportunitate, inflației, riscului și a principiului „Valorii viitoare a banilor” atunci când oamenii cu bani investesc în orice domeniu de afaceri.

În ceea ce privește regulamentul „Costurile totale de dezvoltare a parcelelor și suprafețelor de teren specificate în această clauză nu includ costurile de compensare, sprijin și relocare conform planului aprobat de autoritățile competente”, potrivit VVA, acesta trebuie, de asemenea, luat în considerare și clarificat.

Mai exact, conform VVA, conținutul de mai sus trebuie reglementat în sensul „Dacă investitorului i se deduc despăgubirile și costurile de curățenie a amplasamentului de către stat din obligațiile financiare față de stat, conform planului aprobat de autoritatea competentă, acestea nu vor fi incluse în costul total de dezvoltare”.

Asigurarea calculării corecte și complete a valorii activelor atașate terenurilor

La punctul a, clauza 3, articolul 6 din Proiectul privind formula pentru determinarea valorii actuale a activelor atașate terenurilor, VVA sugerează luarea în considerare a utilizării atât a „valorii de amortizare”, cât și a „amortizării”.

Explicând recomandarea de mai sus, conform VVA, amortizarea activelor și uzura sunt legate între ele, uzura duce la depreciere, dar în esență sunt diferite.

Amortizarea este un fenomen obiectiv, o caracteristică naturală a activelor, valoarea acestora urmând să scadă treptat în timpul utilizării. În același timp, amortizarea este o măsură subiectivă a managerului pentru a recupera valoarea amortizată a activului.

„Conform practicilor internaționale și reglementărilor actuale din Vietnam, metoda de amortizare și metoda de amortizare sunt diferite. Prin urmare, acest lucru poate duce la rezultate diferite, iar dacă două unități de consultanță determină prețul aceluiași teren, o unitate calculează prin amortizare, o unitate calculează prin amortizare... rezultatele calculului prețului terenului vor fi diferite”, a comentat VVA.

Prin urmare, conform VVA, partea negativă (-) a formulei de mai sus ar trebui să utilizeze un singur criteriu de calcul, fie amortizarea, fie amortizarea, iar în mod normal, pentru a determina prețul activului la momentul evaluării, se folosește termenul „amortizare”.

În plus, VVA a propus, de asemenea, clarificarea prevederii de la punctul b, clauza 3 din proiectul de regulament, care prevede: „În cazul în care, la momentul evaluării, pomii pereni nu au ajuns încă la momentul recoltării, valoarea actuală a proprietății atașate terenului este determinată de costul total investit în plantare și îngrijire până la momentul evaluării”.

„Regulamentul menționat anterior nu definește clar responsabilitatea unității care trebuie să determine valoarea actuală a activelor atașate terenurilor, fie că este vorba de unitatea de consultanță, de clientul ale cărui active urmează să fie evaluate, care furnizează datele, fie de autoritatea competentă... Prin urmare, este ușor să apară probleme juridice atunci când se utilizează datele”, a comentat VVA și a sugerat ca Comitetul de redactare să clarifice mai mult.

Comentariu (0)