Împiedicați investitorii să amanete casele clienților

Crește publicitatea, înăsprește sancțiunile

Potrivit expertului imobiliar Phan Cong Chanh, atunci când o casă este ipotecată și banca este de acord să permită investitorului să o vândă fără a solicita o eliberare de ipotecă, banca și investitorul trebuie să rezolve singuri problema. Dacă apar riscuri, banca și investitorul vor fi trași la răspundere, în timp ce drepturile legitime ale oamenilor vor fi protejate de lege.

Mulți investitori au ipotecat băncilor casele pe care le vânduseră clienților.

Însă, pentru a opri situația în care investitorii amanetează casele clienților, dl. Phan Cong Chanh a sugerat că autoritățile trebuie să aibă îndrumări și reglementări pentru a rezolva astfel de cazuri într-un mod care să fie în beneficiul oamenilor. Mai ales atunci când oamenii au respectat legea, au urmat procedurile și au plătit suma integrală, statul trebuie să îi protejeze, să le elibereze carnete roz și să nu permită oamenilor să sufere pierderi din cauza litigiilor sau a îndeplinirii obligațiilor investitorului.

„Deși legea are multe reglementări, dar există încă lacune, este necesar ca autoritățile să intervină și să le soluționeze prompt. Dacă este necesar, oamenii pot acționa în instanță. De asemenea, instanța trebuie să aibă hotărâri judecătorești foarte clare, situații aproape tipice, precum precedente, pentru a-i face pe alți investitori, bănci și oameni să vadă clar problema și să se simtă în siguranță. În același timp, pentru a minimiza riscurile pe care clienții trebuie să le suporte, este necesar să fim transparenți și să facem publice informațiile despre proiectele ipotecate. Publicitatea trebuie să fie clară, detaliată și actualizată periodic, astfel încât oamenii să poată înțelege, nu doar să o publicăm într-un mod general, menționând doar numele proiectului”, a propus dl Chanh.

Dintr-o altă perspectivă, Dr. Phan Phuong Nam (Universitatea de Drept din Ho Chi Minh City) a citat Decretul nr. 16, analizând faptul că faptele de nepublicare, nepublicare completă sau nepublicare corectă a conținutului proiectelor imobiliare și a proiectelor de investiții în construcția de locuințe pot fi amendate cu 100 până la 120 de milioane de VND. Amenda pentru afacerile imobiliare care nu asigură pe deplin condițiile conform reglementărilor este de 600 de milioane de VND. Cu toate acestea, în comparație cu beneficiile obținute din valorificarea lacunelor legale într-un proiect imobiliar de mare anvergură, în valoare de sute de miliarde de VND, această amendă este prea mică. Prin urmare, mulți investitori încalcă în mod deliberat legea, acceptând să plătească amenzi, afectând grav drepturile altor entități.

În prezent, Legea privind afacerile imobiliare din 2024 a adus unele ajustări pozitive obligației de a divulga informațiile afacerilor imobiliare. Cu toate acestea, neîndeplinirea cadrului de sancțiuni pentru a asigura o gestionare adecvată a încălcărilor reprezintă, de asemenea, o limitare a legii.

În plus, legea prevede că, după ce Departamentul Construcțiilor emite o notificare scrisă prin care se atestă că locuința este eligibilă pentru vânzare sau leasing cu opțiune de cumpărare, investitorul poate ipoteca proiectul și trebuie, de asemenea, să elibereze ipoteca înainte de a o vinde clienților. În același timp, trebuie finalizate procedurile pentru ca Departamentul Construcțiilor să emită o notificare prin care să ateste că locuința este eligibilă. Cu toate acestea, dl Chanh a comentat: Regulamentul este foarte dificil de implementat atunci când nu există un mecanism care să asigure respectarea de către investitor a reglementărilor. Deoarece, imediat după ce Departamentul Construcțiilor anunță că investitorul ipotechează, se va baza pe această notificare pentru a mobiliza capital de la clienți cât mai curând posibil.

Trebuie să elibereze ipoteca înainte de a vinde clienților

Pentru a controla faptul că investitorii ipotechează locuințele clienților către bănci, dl. Ngo Gia Hoang (Universitatea de Drept din Ho Chi Minh City) a declarat că, în loc să se solicite ca tranzacțiile să fie efectuate prin intermediul saloanelor de tranzacționare imobiliară, este necesar să se consolideze și să se extindă domeniul de aplicare al organizațiilor notariale, prin solicitarea ca tranzacțiile imobiliare în care una sau mai multe părți participante la tranzacție sunt organizații de afaceri imobiliare să fie, de asemenea, notariate... Deoarece natura independentă a activităților de notarizare va ajuta la verificarea și monitorizarea implementării și respectării legii de către investitori, brokeri imobiliari și consultanți pentru a proteja persoanele vulnerabile.

În același timp, pentru a menține stabilitatea și ordinea dezvoltării economice , este necesară construirea unui mecanism de control al viitoarelor tranzacții imobiliare ale companiilor imobiliare.

„Pentru a asigura siguranța cumpărătorilor de locuințe, legea trebuie să completeze reglementările privind sporirea responsabilității băncilor în gestionarea activelor ipotecate. Deoarece, atunci când vând viitoare locuințe, investitorii împrumută bani de la bănci și mobilizează capital de la clienți. Dacă capitalul mobilizat nu este monitorizat îndeaproape, investitorii îl pot utiliza în mod abuziv, pot investi bani în mai multe proiecte în același timp, ceea ce duce la riscul ca investitorii să își piardă capacitatea de plată, să nu poată finaliza proiectul și să predea casa clienților. În acest moment, nu numai cumpărătorii de locuințe, ci și drepturile băncii ipotecate sunt afectate. Prin urmare, atunci când se acceptă o ipotecă pentru un proiect imobiliar, banca trebuie să fie responsabilă pentru gestionarea și supravegherea activelor ipotecate”, a sugerat dl Hoang.

Potrivit acestuia, este necesar să existe reglementări mai clare privind asigurarea drepturilor cumpărătorilor de locuințe atunci când gestionează active ipotecate sub formă de transfer de proiect. Deoarece părțile pot gestiona activele prin transferul proiectului imobiliar ipotecat pentru a recupera datoria.

Pentru a asigura siguranța cumpărătorilor de locuințe, legea trebuie să completeze reglementările privind sporirea responsabilității băncilor în gestionarea activelor ipotecate. Deoarece, atunci când vând viitoare locuințe, investitorii împrumută bani de la bănci și mobilizează capital de la clienți.

Domnul Ngo Gia Hoang (Universitatea de Drept din Ho Chi Minh City)

Investitorul de apartamente din Phu Thanh se angajează să achite datoria

Pe 25 iunie, compania 585, investitorul clădirii de apartamente Phu Thanh (districtul Tan Phu, orașul Ho Chi Minh), a emis un comunicat de presă prin care a afirmat că va achita datoria pentru a „răscumpăra” casa pentru client.

În prezent, numărul total de apartamente din cadrul proiectului este de 833. Dintre acestea, compania a ipotecat în garanție sub formă de active viitoare pentru 219 apartamente, conform contractului de ipotecă nr. 104 din 4 august 2010. În perioada derulării afacerilor imobiliare, în anii 2010, imobiliarele au intrat într-o stare de blocare, rata dobânzii bancare ajungând la 22-23%/an, ceea ce a determinat compania să se confrunte cu dificultăți în activitățile comerciale, precum și în aranjarea datoriilor cu banca.

Confruntată cu dificultățile întreprinderii, pe 3 noiembrie 2022, Viet A Bank - sucursala Ho Chi Minh City a fost de acord să permită investitorului să plătească datoria pentru fiecare apartament în parte, iar banca va elibera ipoteca pentru fiecare apartament în parte. Până în prezent, Compania 585 a procesat eliberarea ipotecilor pentru 6 apartamente (dintre care 1 apartament a fost eliberat la începutul lunii iunie 2024). Investitorul a propus ca Viet A Bank - sucursala Ho Chi Minh City să continue să sprijine compania în următorii 3 ani, astfel încât aceasta să aibă mai mult timp pentru a pregăti active echivalente pentru a procesa eliberarea ipotecilor pentru celelalte 213 apartamente (de acum până în 2027). Dintre cele 213 apartamente ipotecate la Viet A Bank, Compania 585 mai are de colectat de la rezidenți 5% din valoarea apartamentului, echivalentul a peste 41 de miliarde VND. Compania 585 a afirmat că rezidenții nu sunt responsabili față de bancă, ci sunt responsabilitatea companiei.

Sursă: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm