HoREA propune colectarea de garanții pentru case și terenuri pe hârtie la maximum 5%

Recent, HoREA a trimis un document Comisiei Permanente a Adunării Naționale, Comisiei Economice a Adunării Naționale și Ministerului Construcțiilor, propunând ca depozitele să fie efectuate înainte de semnarea contractelor de vânzare-cumpărare de proprietăți imobiliare, locuințe și viitoare parcele rezidențiale, pentru a proteja clienții și a preveni frauda.

Potrivit HoREA, de-a lungul anilor, au existat numeroase cazuri de „speculanți, agenți imobiliari, afaceri necinstite” care au comis fraude prin trucul de a primi „avansuri” care promit să cumpere și să vândă case, terenuri și viitoare lucrări de construcție care nu îndeplinesc condițiile pentru încheierea contractelor, tipic cazul companiei Alibaba care înființează un proiect „fantomă”, împărțind și vânzând ilegal terenuri, primind „avansuri” foarte mari în comparație cu valoarea activelor depuse și apoi înșelând, provocând prejudicii clienților și fiind, de asemenea, o cauză de instabilitate pe piața imobiliară.

Subiecții „speculanților, brokerilor de terenuri, brokerilor de case, afacerilor necinstite” au profitat de Legea privind afacerile imobiliare din 2014, care nu prevede „garanția” înainte de momentul în care casa, fundația casei, lucrările de construcție formate în viitor sunt eligibile pentru a fi puse în funcțiune, pentru a semna contracte și au profitat de prevederile din Clauza 2, Articolul 3 și Clauza 1, Articolul 328 din Codul Civil din 2015, care permit „persoanelor fizice și juridice să își stabilească, să își exercite și să își înceteze drepturile și obligațiile civile pe bază de libertate, angajament voluntar și acord”, astfel încât „beneficiarul garanției” a primit o „garanție” în valoare mare de până la 90-95% din valoarea proprietății depuse și apoi a fraudat și însușit „garanția” cauzând prejudicii „deponentului” într-o singură situație.

În primul rând, în cazul în care „garanția” este mică, dar prețul imobiliarului crește, beneficiarul garanției este dispus să „anuleze tranzacția” și să returneze „garanția” (dublată) deponentului.

În al doilea rând, în cazurile în care „depozitul” este de o valoare mare sau foarte mare, beneficiarul depozitului poate defrauda și însuși „depozitul” clientului.

În al treilea rând, în cazul în care beneficiarul depozitului tergiversează, nu reușește să finalizeze procedurile legale pentru implementarea proiectului sau deturnează intenționat capitalul clienților și investitorilor.

Asociația a constatat că pentru proiectele de locuințe și lucrările de construcții care au ca scop servirea în domeniul cazării în viitor, investitorii trebuie să primească „avansuri” pentru a explora piața și gusturile clienților; în același timp, clienții trebuie să „depună” și ei pentru a „finaliza” prețul de vânzare și a beneficia de stimulente și reduceri bune pentru clienții care „depun”.

Cu toate acestea, punctul d, clauza 4, articolul 24 din Proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare (modificat) prevede un singur caz de „depozit”, și anume investitorul: „d) Primește depozite de la clienți numai atunci când casa sau lucrările de construcție au îndeplinit toate condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au efectuat tranzacții în conformitate cu prevederile prezentei legi”. Aceasta este o prevedere privind „depozitul” în scopul „asigurării executării contractului” după momentul în care casa, fundația casei sau lucrările de construcție formate în viitor au îndeplinit toate condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au încheiat un contract. Cu toate acestea, prevederea privind „depozitul” în scopul „asigurării executării contractului” este corectă, dar nu este cu adevărat necesară re-reglementarea acesteia în Legea privind Afacerile Imobiliare, deoarece a fost stipulată în clauza 1, articolul 328 din Codul Civil din 2015.

În plus, dacă contractul a fost semnat, investitorul poate încasa „prima plată” de cel mult 30% din valoarea contractului, conform prevederilor articolului 37, clauza 1, din Legea privind afacerile imobiliare din 2014 și articolului 26, clauza 1, din Proiectul de lege privind afacerile imobiliare (modificată), astfel încât „garanția” pentru „garantarea executării contractului” în acest moment nu este aproape niciodată „riscantă” pentru client și poate fi ajustată complet conform prevederilor Codului Civil din 2015.

Conform HoREA, proiectul de lege privind afacerile imobiliare (modificat) trebuie să stipuleze condiții pentru primirea „depozitelor pentru asigurarea semnării contractelor” adecvate fiecărui subiect.

Mai exact, pentru investitorii în proiecte imobiliare, locuințe și viitoare lucrări de construcții, este permisă primirea de „avansuri” doar după ce agenția de stat competentă a „aprobat politica de investiții în același timp cu investitorul” (prevăzut în Clauza 4, Articolul 29 din Legea Investițiilor din 2020), apoi „investitorul” devine „investitor” conform prevederilor Clauzei 2, Articolul 7 din Legea Construcțiilor din 2014, modificată și completată în Clauza 4, Articolul 1 din Legea Construcțiilor (modificată) din 2020, „investitorul este un investitor aprobat de o agenție de stat competentă” și se propune să se prevadă că valoarea „avansului” nu va depăși 5% din valoarea proprietății depuse, care reprezintă locuințe și viitoare lucrări de construcții.

Pentru vânzătorul de teren (împărțit în loturi, parcele), „garanția” este acceptată numai după ce agenția de stat competentă a permis „împărțirea parcelei” conform prevederilor legii funciare, iar valoarea „garanției” propuse nu depășește 5% din valoarea terenului.

Asociația constată că articolul 24 din Clauza 7 din Proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare (modificat) (Proiectul 3) conține prevederi foarte corecte pentru a reglementa comportamentul de depozit efectuat înainte de momentul semnării contractului de tranzacție imobiliară și prevede că „suma depozitului nu va depăși 5% din valoarea casei sau a lucrărilor de construcție vândute sau închiriate; vânzătorul sau locatorul trebuie să precizeze clar în contractul de depozit prețul de vânzare sau prețul de leasing-cumpărare al casei sau lucrărilor de construcție”. Însă este foarte regretabil că această prevedere foarte corectă a fost eliminată din Proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare (modificat) de a 4-a, a 5-a, a 6-a ori și din Proiectul actual.

„Prin urmare, este necesar să se adauge la Proiectul de Lege privind Afacerile Imobiliare (modificată) o reglementare privind «garanția» înainte de momentul în care casa, fundația casei și lucrările de construcție formate în viitor sunt eligibile pentru a fi puse în vânzare și semnate contracte”, a propus HoREA.

Înţelepciune

Sursă