Investitorii ar putea rămâne blocați cu apartamentele după creșterea prețurilor; motivele pentru care Bac Giang a anulat 102 proiecte; condițiile pentru transferul drepturilor de utilizare a terenurilor.

Piața din Hanoi nu mai este ușoară pentru micii investitori, Bac Giang decide să anuleze peste 100 de proiecte, Da Nang ajustează planificarea pentru un mega-proiect de zonă urbană turistică în valoare de aproape 44.000 de miliarde de VND... Acestea sunt cele mai recente știri imobiliare.

Începând cu trimestrul al patrulea al anului 2024, nu existau aproape niciun proiect imobiliar nou pe piață cu prețuri sub 60 de milioane VND/m2. Multe proiecte lansate au avut chiar prețuri de peste 100 de milioane VND/m2, situate în zone suburbane precum Dong Anh. (Foto: Hai An)

În urma creșterii prețurilor, va deveni piața imobiliară din Hanoi mai puțin atractivă pentru micii investitori?

În raportul său privind performanța pieței imobiliare din 2024, Ministerul Construcțiilor a declarat că segmentul apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City a înregistrat o creștere față de 2023. Hanoi a fost lider în ceea ce privește rata de creștere a prețurilor.

Creșterea prețurilor a făcut ca segmentul accesibil, al cărui preț anterior era sub 30 de milioane VND/m2, să ajungă acum sub 45 de milioane VND/m2. Segmentul mediu, al cărui preț anterior era între 30-45 de milioane VND/m2, a crescut acum la aproximativ 45-70 de milioane VND/m2.

Anterior, segmentul high-end varia între 50-70 de milioane VND/m2, dar acum a crescut la 70-100 de milioane VND/m2. Per total, intervalul de prețuri pentru aceste segmente a crescut cu 28-44%.

Conform datelor CBRE, începând cu trimestrul 4 din 2024, prețul de vânzare al apartamentelor principale din Hanoi a atins 72 de milioane VND/m2, cel mai ridicat nivel din istoria pieței imobiliare a capitalei din ultimii ani.

Observațiile de piață arată că aproape nu există proiecte noi cu prețuri sub 60 de milioane VND/m2, iar multe proiecte lansate spre vânzare au chiar prețuri de peste 100 de milioane VND/m2, situate în zone suburbane precum Dong Anh.

Prețurile apartamentelor au crescut atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, iar proiectele mai vechi nu fac excepție. Potrivit CBRE, anul trecut, prețurile apartamentelor secundare din Hanoi au crescut cu peste 26%. Acesta este cel mai ridicat nivel înregistrat vreodată, ajungând la o medie de 48 de milioane de VND/m2.

Nu doar apartamentele, ci și licitațiile de terenuri din periferia orașului Hanoi sunt un „subiect fierbinte” pe piața imobiliară în 2024, licitațiile din districte precum Thanh Oai și Hoai Duc atrăgând un număr mare de cereri, durând până noaptea, iar ofertele câștigătoare cresc vertiginos, ajungând de zeci de ori mai mari decât prețul de pornire.

Odată cu creșterea bruscă a prețurilor apartamentelor și a terenurilor scoase la licitație, casele și terenurile din Hanoi, de la zonele suburbane până la micile alei din centrul orașului, sunt oferite spre vânzare la prețuri exorbitante, ceea ce face ca visul de a deține o casă să fie și mai dificil pentru oameni.

Dna Do Thu Hang, director senior de consultanță și cercetare la Savills Hanoi, consideră că piața imobiliară din Hanoi, precum și piața națională, sunt așteptate să intre într-un nou ciclu de dezvoltare în 2025.

Potrivit dnei Hang, acest ciclu va viza dezvoltarea durabilă datorită sprijinului puternic din finalizarea cadrului legal și a unor factori de creștere macroeconomică puternici. În special, împreună cu legile privind afacerile imobiliare, terenurile, locuințele și planificarea orașului Hanoi pentru perioada 2021-2030, cu o viziune până în 2050, au creat condiții pentru ca oamenii și investitorii să aibă o înțelegere mai clară a direcției și formei dezvoltării urbane a orașului Hanoi.

„În acest nou ciclu de piață, îmbunătățirea cadrului legal va crea o concurență mai puternică, ceea ce va duce la un nou proces de curățare pentru produse și dezvoltatori. Anterior, dezvoltatorii aveau nevoie doar de capital și de un proiect pentru a intra pe piață; acum, aceștia trebuie să-și construiască reputația, experiența și puterea financiară pentru a dezvolta proiecte”, a evaluat expertul.

În mod special, experții subliniază că o diferență cheie pe această piață este participarea directă a investitorilor străini.

„Investitorii străini vor participa mai profund și mai amplu pe piață și își vor diversifica segmentele de investiții. Aceștia s-au implicat deja mai mult prin cooperare în investiții și parteneriate cu investitori interni mari pentru a dezvolta proiecte. În plus, potențialul financiar al acestor acorduri de cooperare va îmbunătăți piața existentă, restrângând punctul de intrare pentru micii investitori individuali”, a comentat dna Hang.

Evaluând piața apartamentelor din Hanoi în acest an, profesorul asociat Dr. Dinh Trong Thinh consideră că creșterea prețurilor va încetini, piața va tinde să fie mai stabilă și nu va mai fi la fel de „încălzită” ca în trecut. În consecință, banii cumpărătorilor vor tinde să se mute din zonele cu prețuri mari către zonele cu prețuri mai competitive și mai mult spațiu de creștere.

Dl. Pham Duc Toan, directorul general al companiei pe acțiuni EZ Property Investment and Development, consideră că apartamentele din Hanoi nu vor reduce prețurile sau le va fi foarte greu să reducă prețurile. Cu toate acestea, potrivit acestuia, apartamentele sunt potrivite doar pentru cei care au nevoie de un loc unde să locuiască, în timp ce investițiile nu vor fi profitabile, iar investitorii s-ar putea chiar să rămână blocați.

Pentru investitori, experții notează că este necesar să se evalueze cu atenție zonele care au deja niveluri ridicate ale prețurilor și să se extindă căutarea către zone cu un potențial bun de creștere economică și o dezvoltare industrială puternică, deoarece acestea sunt locuri unde se pot obține marje de profit mari.

Bac Giang anulează peste 100 de proiecte urbane și rezidențiale.

Provincia Bac Giang a decis să anuleze 102 proiecte urbane și rezidențiale care trebuiau să atragă investiții, dar care nu primiseră încă aprobarea pentru investiții.

Decizia a fost semnată și emisă recent de domnul Phan Thế Tuấn, vicepreședinte al Comitetului Popular al provinciei Bắc Giang.

Aceste 102 proiecte au primit aprobarea pentru lista lor de proiecte urbane și rezidențiale care necesită atragerea de investiții prin 3 decizii ale Comitetului Popular Provincial și 24 de decizii ale Președintelui Comitetului Popular Provincial, dar nu au primit încă aprobarea politicii de investiții.

Anterior, la sfârșitul lunii decembrie 2024, directorul adjunct al Departamentului de Construcții Bac Giang, Nguyen Ngoc Son, a semnat un document prin care a supus spre examinare Comitetului Popular Provincial și președintelui Comitetului Popular Provincial anularea listei cu 102 proiecte urbane și rezidențiale care necesită atragerea de investiții în provincie, astfel încât implementarea proiectelor urbane și rezidențiale din provincie să poată fi realizată în conformitate cu reglementările.

Motivul pentru care Departamentul de Construcții din Bac Giang a propus anularea a 102 proiecte în zone urbane și rezidențiale este că, conform reglementărilor actuale, procedurile de investiții și construcție în zone urbane și rezidențiale s-au modificat. Prin urmare, este necesară anularea listei de proiecte care au fost aprobate, dar nu au primit încă aprobarea pentru investiții.

În plus, Departamentul de Construcții Bac Giang a propus ca Comitetul Popular Provincial să desemneze Comitetele Populare din districte, orașe și municipii sarcina de a revizui și întocmi anual o listă de proiecte care necesită achiziționarea de terenuri și proiecte de conversie a terenurilor cultivate cu orez în alte scopuri și de a raporta Comitetului Popular Provincial spre examinare și prezentare Consiliului Popular Provincial spre aprobare, în conformitate cu legea.

Printre cele 102 proiecte anulate, multe sunt situate în districte, orașe și comune precum Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen etc., deciziile de aprobare fiind luate între 2020 și 2024.

Printre exemplele notabile se numără Zona Urbană Ecologică Nham Bien din orașul Nham Bien, districtul Yen Dung, care a primit aprobarea în 2020 cu o suprafață de 45,3 hectare. De asemenea, pe lista proiectelor anulate din 2020 se numără Noua Zonă Urbană Quang Chau din districtul Viet Yen (30 de hectare) și Noua Zonă Rezidențială Quyet Tien - Thanh Cong din comuna Tien Phong, districtul Yen Dung (19,6 hectare)...

Sau unele proiecte de mare anvergură, cum ar fi zona urbană de servicii ecologice inteligente, de înaltă calitate, din sudul orașului Bac Giang (280,2 ha), zona urbană Ninh Son din comunele Ninh Son și Quang Minh, districtul Viet Yen (aproape 144 ha), zona urbană cu utilizare mixtă Bac Giang și piața internațională (296 ha)...

Da Nang ajustează planificarea pentru un megaproiect în valoare de aproape 44.000 de miliarde de VND.

Pe 6 februarie, Comitetul Popular al districtului Lien Chieu (orașul Da Nang) a anunțat decizia de aprobare a ajustării planificării detaliate la scara 1/500 pentru proiectul complexului urban turistic și de stațiune Lang Van.

Conform informațiilor aprobate, suprafața de teren care face obiectul studiului de planificare este situată în cartierul Hoa Hiep Bac, districtul Lien Chieu. Suprafața înainte de ajustarea planificării era de peste 1.067 de hectare, iar după ajustare este de peste 512 hectare.

Suprafața ajustată a fost redusă cu aproximativ 555,7 hectare față de planul inițial. Dintre acestea, 63,3 hectare de teren forestier natural au fost eliminate din proiect. În plus, 6,4 hectare de bancuri naturale de nisip; 6,6 hectare de teren care se suprapun cu portul Lien Chieu; 2,7 hectare de teren pentru explorări și excavații arheologice; și 476,7 hectare de suprafață marină au fost, de asemenea, excluse din proiect.

Populația proiectului este de aproximativ 19.000 de persoane (dintre care populația oficială este de aproape 18.000, iar populația tranzitorie este de aproximativ 1.000).

Proiectul este conceput ca un complex turistic și de ecoturism de clasă internațională; un oraș inteligent, cu locuințe și servicii comerciale, cu un sistem complet de infrastructură socială și tehnică, integrat armonios cu topografia și peisajul natural.

Anterior, în noiembrie 2024, prim-ministrul a emis o decizie prin care aproba ajustarea politicii de investiții pentru proiectul complexului integrat de stațiuni și divertisment Lang Van.

Proiectul își propune să creeze un complex care să cuprindă facilități comerciale și de servicii, dezvoltarea ecoturismului combinată cu locuințe cu densitate redusă și integrată cu conservarea naturii.

Capitalul total de investiții pentru proiect este de aproape 44.000 de miliarde VND. Calendarul proiectului este de 5 ani de la data aprobării politicii de investiții ajustate. Faza 1 implică finalizarea procedurilor de pregătire a investițiilor din primul până în al doilea an; Faza 2 implică implementarea investițiilor, testarea de acceptare și punerea în funcțiune din al doilea până în al cincilea an (2027-2029).

Lucruri pe care trebuie să le știi despre transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor atunci când taxele de utilizare a terenurilor nu au fost plătite.

Conform Legii funciare din 2024, pentru a transfera dreptul de proprietate asupra Certificatului de drept de utilizare a terenului, a dreptului de proprietate asupra caselor și a altor active atașate terenului (cunoscut și sub denumirea de certificat de titlu de proprietate funciară) sau a altor tranzacții legate de drepturile de utilizare a terenului, utilizatorul terenului trebuie să își îndeplinească obligațiile financiare.

Pot transfera dreptul de proprietate asupra terenului meu dacă încă datorez taxe de utilizare a terenului?

Clauza 5 a articolului 45 din Legea funciară din 2024 stipulează condițiile de exercitare a drepturilor de utilizare a terenurilor în cazurile în care utilizatorul terenului datorează taxe de utilizare a terenurilor, după cum urmează:

În cazurile în care utilizatorii de terenuri au voie să amâne sau să plătească obligațiile financiare, aceștia trebuie să îndeplinească aceste obligații înainte de a exercita drepturile de a converti, transfera, închiria, subînchiria, dona drepturi de utilizare a terenurilor, ipoteca sau contribui cu drepturi de utilizare a terenurilor sub formă de capital.

Prin urmare, dacă aveți taxe de utilizare a terenului restante, puteți transfera sau dona terenul doar după achitarea integrală a sumei datorate. Pentru a accelera transferul dreptului de proprietate, vă rugăm să consultați și să urmați instrucțiunile privind documentele și procedurile necesare pentru transferul certificatului de utilizare a terenului.

Condiții pentru transferul drepturilor de utilizare a terenurilor

Legea funciară din 2024 stipulează clar condițiile de exercitare a drepturilor utilizatorilor de terenuri, cum ar fi dreptul de a transfera terenuri, în special:

Condițiile cedentului (vânzătorului)

Conform articolului 45, clauza 1, din Legea funciară din 2024, utilizatorii terenurilor își pot transfera sau dona drepturile de utilizare a terenurilor către alte persoane atunci când sunt îndeplinite următoarele condiții:

Utilizatorii de terenuri pot exercita drepturile de a converti, transfera, închiria, subînchiria, moșteni și dona drepturi de utilizare a terenurilor; de a ipoteca și de a contribui cu drepturi de utilizare a terenurilor ca și capital atunci când sunt îndeplinite următoarele condiții:

a) Deținerea unui Certificat de Drept de Utilizare a Terenului sau a unui Certificat de Proprietate asupra Locuinței și a Drepturilor de Utilizare a Terenului sau a unui Certificat de Drept de Utilizare a Terenului, de Proprietate asupra Locuinței și a altor Bunuri Atașate Terenului sau a unui Certificat de Drept de Utilizare a Terenului și de Proprietate asupra Bunurilor Atașate Terenului, cu excepția cazurilor de moștenire a drepturilor de utilizare a terenului, de conversie a terenurilor agricole în timpul consolidării și schimbului de terenuri, de donare a drepturilor de utilizare a terenului către Stat, comunitate și în cazurile prevăzute la Articolul 124 Clauza 7 și Articolul 127 Clauza 4 litera a) din prezenta Lege;

b) Terenul este lipsit de litigii sau orice litigii au fost soluționate prin autorități statale competente, hotărâri sau decizii judecătorești sau sentințe arbitrale care au intrat în vigoare din punct de vedere juridic;

c) Drepturile de folosință asupra terenurilor nu fac obiectul confiscării sau al altor măsuri pentru a asigura executarea hotărârilor judecătorești, așa cum este prevăzut de legea privind executarea hotărârilor judecătorești civile;

d) În perioada de utilizare a terenului;

d) Drepturile de utilizare a terenurilor nu fac obiectul măsurilor temporare de urgență prevăzute de lege.

Condiții pentru cesionar (cumpărător)

Conform articolului 45, clauza 8, din Legea funciară din 2024, este interzisă primirea transferului sau a donației drepturilor de utilizare a terenurilor în următoarele cazuri:

Primirea drepturilor de utilizare a terenurilor prin transfer sau donație este interzisă în următoarele cazuri:

a) Organizațiile economice nu au voie să primească transferul drepturilor de folosință pe terenuri pentru păduri de protecție și păduri cu utilizare specială de la persoane fizice, cu excepția cazurilor în care destinația terenurilor se modifică conform planului de amenajare a teritoriului aprobat de autoritatea competentă;

b) Persoanele care nu locuiesc în păduri de protecție sau păduri cu utilizare specială nu au voie să primească transferuri sau donații de drepturi de utilizare a terenurilor pentru terenuri rezidențiale și alte terenuri din interiorul pădurilor de protecție, zonelor strict protejate sau zonelor de restaurare ecologică ale acelor păduri cu utilizare specială;

c) Organizații, persoane fizice, comunități rezidențiale, organizații religioase, organizații religioase afiliate, persoane de origine vietnameză care locuiesc în străinătate și organizații economice cu capital de investiții străine care nu sunt autorizate prin lege să primească transferul sau donarea drepturilor de utilizare a terenurilor.

Prin urmare, chiar dacă cedentul îndeplinește cerințele de eligibilitate, transferul sau donația va fi ilegală dacă cesionarul nu îndeplinește cerințele de eligibilitate. Cu alte cuvinte, dacă cesionarul se încadrează într-una dintre categoriile interzise pentru primirea de transferuri sau donații, transferul de proprietate nu poate fi efectuat.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html