Investitorii ar putea rămâne blocați cu apartamente după febra prețurilor, motivul pentru care Bac Giang a anulat 102 proiecte și condițiile pentru transferul drepturilor de utilizare a terenurilor

Piața din Hanoi nu mai este ușoară pentru micii investitori, Bac Giang a decis să anuleze peste 100 de proiecte, Da Nang a ajustat planificarea unui proiect de zonă urbană super-stațiune în valoare de aproape 44.000 de miliarde de VND... acestea sunt cele mai recente știri imobiliare.

Începând cu trimestrul al patrulea al anului 2024, nu există aproape niciun proiect nou pe piața imobiliară cu prețuri sub 60 de milioane VND/m2, multe proiecte de vânzare având chiar prețuri de peste 100 de milioane VND/m2 situate în suburbii, cum ar fi Dong Anh. (Foto: Hai An)

După febra prețurilor, vor fi imobiliarele din Hanoi „ușa îngustă” pentru micii investitori?

În raportul privind performanța pieței imobiliare din 2024, Ministerul Construcțiilor a declarat că segmentul apartamentelor din Hanoi și Ho Chi Minh City a crescut față de 2023. În special, Hanoi este lider în ceea ce privește rata de creștere a prețurilor.

Creșterea prețurilor a făcut ca segmentul inferior de gamă, care anterior costa sub 30 de milioane VND/m2, să crească acum la sub 45 de milioane VND/m2. Segmentul mediu, care anterior costa între 30 și 45 de milioane VND/m2, a crescut acum la aproximativ 45-70 de milioane VND/m2.

Segmentul de lux era anterior la 50-70 de milioane VND/m2, acum prețul a crescut la 70-100 de milioane VND/m2. De fapt, criteriile pentru fiecare segment au crescut cu 28-44%.

Datele CBRE au înregistrat că, începând cu trimestrul al patrulea al anului 2024, prețul de vânzare al apartamentelor principale din Hanoi a ajuns la 72 de milioane de VND/m2, cel mai ridicat nivel din istoria pieței imobiliare a capitalei din ultimii ani.

Se observă că aproape nu există proiecte noi pe piață cu prețuri sub 60 de milioane VND/m2, multe proiecte de vânzare având chiar prețuri de peste 100 de milioane VND/m2 situate în suburbii, cum ar fi Dong Anh.

Prețurile apartamentelor au crescut atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, iar proiectele vechi nu fac excepție. Potrivit CBRE, anul trecut, prețurile apartamentelor secundare din Hanoi au crescut cu peste 26%. Acesta este cel mai ridicat nivel înregistrat vreodată, ajungând la o medie de 48 de milioane de VND/m2.

Nu doar apartamentele, ci și licitațiile de terenuri din suburbiile orașului Hanoi au fost un „punct fierbinte” pe piața imobiliară în 2024, când licitațiile din districtele Thanh Oai și Hoai Duc... au atras un număr mare de cereri de înregistrare, licitațiile au durat toată noaptea, iar prețurile câștigătoare la licitații au crescut vertiginos, de zeci de ori mai mari decât prețul de pornire.

În urma creșterii accentuate a numărului de apartamente și terenuri scoase la licitație, proprietățile imobiliare din Hanoi, de la zonele suburbane până la aleile mici din centrul orașului, sunt scoase la vânzare la un preț mult mai mare, ceea ce face ca visul de a se stabili la o locuință și mai dificil pentru oameni.

Dna Do Thu Hang, director senior al departamentului de consultanță și cercetare din cadrul Savills Hanoi, a comentat că se așteaptă ca piața imobiliară din Hanoi, precum și piața națională, să intre într-un nou ciclu de dezvoltare în 2025.

Potrivit dnei Hang, acest ciclu se va îndrepta spre o dezvoltare durabilă datorită sprijinului puternic din finalizarea cadrului legal și a unor factori de creștere macroeconomică puternici. În special, alături de legile privind afacerile imobiliare, terenurile, locuințele, planificarea urbană a orașului Hanoi pentru perioada 2021-2030, Viziunea 2050 au creat condiții pentru ca oamenii și investitorii să vadă mai clar orientarea și forma dezvoltării spațiului urban al orașului Hanoi.

„În acest nou ciclu de piață, finalizarea cadrului legal va crea o concurență mai puternică, ceea ce va duce la o nouă epurare a produselor și a investitorilor. Dacă în trecut, investitorii aveau nevoie doar de capital și proiecte pentru a putea participa pe piață, acum, investitorii trebuie să-și construiască reputația, experiența și potențialul financiar pentru a putea dezvolta proiecte”, a evaluat expertul.

În mod special, experții au subliniat că diferența pe această piață constă în participarea directă a investitorilor străini.

„Investitorii străini vor participa mai profund și mai pe scară largă pe piață și își vor diversifica segmentele de investiții. Aceștia au participat mai profund prin activități de cooperare în domeniul investițiilor și s-au unit cu mari investitori interni pentru a dezvolta proiecte. Mai mult, potențialul financiar al acestor acorduri de cooperare va îmbunătăți piața existentă, restrângând posibilitatea participării micilor investitori pe piață”, a comentat dna Hang.

Evaluând apartamentele din Hanoi în acest an, profesorul asociat Dr. Dinh Trong Thinh a declarat că creșterea prețurilor va încetini, piața tinde să fie mai stabilă, nu mai este „fierbinte” ca în trecut. În consecință, fluxul de numerar al cumpărătorilor va tinde să se mute din zonele cu prețuri mari către zonele cu prețuri mai competitive și mai mult spațiu de creștere.

Dl. Pham Duc Toan, directorul general al EZ Property Investment and Real Estate Development JSC, consideră că apartamentele din Hanoi nu vor fi reduse sau vor avea dificultăți mari în a fi reduse ca preț. Cu toate acestea, potrivit acestuia, apartamentele sunt potrivite doar pentru cei care au nevoie să locuiască, iar investițiile nu vor fi eficiente, iar investitorii vor rămâne chiar blocați.

Pentru investitori, experții notează că este necesar să se ia în considerare și să se evalueze cu atenție zonele care au stabilit niveluri ridicate ale prețurilor și care se pot extinde în zone cu un potențial bun de creștere economică și o dezvoltare industrială puternică, deoarece acestea sunt locuri unde se pot obține marje de profit mari.

Bac Giang a anulat peste 100 de proiecte urbane și rezidențiale.

Bac Giang a decis să anuleze 102 proiecte urbane și rezidențiale care trebuie să atragă investiții și au fost aprobate, dar cu politici de investiții încă nedefinite.

Decizia tocmai a fost semnată și emisă de vicepreședintele Comitetului Popular Provincial Bac Giang, dl. Phan The Tuan.

Aceste 102 proiecte au avut decizii de aprobare a listei de proiecte urbane și rezidențiale care necesită atragerea de investiții prin 3 decizii ale Comitetului Popular Provincial și 24 de decizii ale președintelui Comitetului Popular Provincial, dar politicile lor de investiții nu au fost încă decise.

Anterior, la sfârșitul lunii decembrie 2024, directorul adjunct al Departamentului de Construcții din Bac Giang Nguyen Ngoc Son a semnat un document pe care l-a înaintat Comitetului Popular Provincial și președintelui Comitetului Popular Provincial pentru a lua în considerare anularea listei de 102 proiecte urbane și rezidențiale care trebuie să atragă investiții în zonă, astfel încât implementarea proiectelor urbane și rezidențiale din provincie să poată fi realizată în conformitate cu reglementările.

Motivul pentru care Departamentul de Construcții Bac Giang a propus anularea a 102 proiecte în zone urbane și rezidențiale este acela că, conform reglementărilor actuale, procedurile de investiții pentru construcțiile în zone urbane și rezidențiale s-au modificat. Prin urmare, este necesară anularea listei de proiecte aprobate, însă politica de investiții nu a fost aprobată.

În plus, Departamentul de Construcții al provinciei Bac Giang a solicitat Comitetului Popular Provincial să desemneze Comitetele Populare din districte, orașe și municipii sarcina de a revizui anual și de a întocmi o listă a proiectelor care necesită recuperarea terenurilor, a proiectelor de conversie a terenurilor pentru cultivarea orezului în alte scopuri, de a raporta Comitetului Popular Provincial spre examinare și de a le supune Consiliului Popular Provincial spre aprobare, în conformitate cu prevederile legii.

În lista celor 102 proiecte anulate, există numeroase proiecte situate în districte, orașe și comune: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... cu decizii de aprobare a listei din perioada 2020-2024.

Merită menționate Zona Urbană Ecologică Nham Bien, Orașul Nham Bien, Districtul Yen Dung, care are o decizie de aprobare a listei în 2020 cu o scară de 45,3 hectare. Există, de asemenea, o decizie în 2020, în lista proiectelor anulate se numără Noua Zona Urbană Quang Chau, Districtul Viet Yen (30 hectare), Noua Zona Rezidențială Quyet Tien - Thanh Cong, Comuna Tien Phong, Districtul Yen Dung (19,6 hectare)...

Sau unele proiecte de anvergură, cum ar fi zona urbană ecologică și de servicii inteligente, de înaltă clasă, din sudul orașului Bac Giang (280,2 hectare), zona urbană Ninh Son, comuna Ninh Son și comuna Quang Minh, districtul Viet Yen (aproape 144 hectare), zona urbană cu utilizare mixtă Bac Giang și piața internațională (296 hectare)...

Da Nang își ajustează planificarea pentru un superproiect în valoare de aproape 44.000 de miliarde de VND

Pe 6 februarie, Comitetul Popular al districtului Lien Chieu (orașul Da Nang) a anunțat decizia de aprobare a ajustării planificării detaliate la scara 1/500 a proiectului complexului turistic și al zonei urbane de stațiune Lang Van.

Conform informațiilor aprobate, terenul pentru cercetare urbanistică aparține circumscripției Hoa Hiep Bac, districtului Lien Chieu. Suprafața înainte de ajustarea urbanistică era de peste 1.067 de hectare, iar după ajustare, suprafața era de peste 512 hectare.

Suprafața ajustată este redusă cu aproximativ 555,7 hectare față de planul inițial. Dintre acestea, 63,3 hectare de teren forestier natural sunt eliminate din proiect. În plus, 6,4 hectare de teren de nisip natural; 6,6 hectare de teren care se suprapun cu portul Lien Chieu; 2,7 hectare de teren pentru explorări și excavații arheologice și 476,7 hectare de suprafață marină sunt, de asemenea, eliminate din proiect.

Populația proiectului este de aproximativ 19.000 de persoane (dintre care populația oficială este de aproape 18.000 de persoane, populația tranzitorie este de aproximativ 1.000 de persoane).

Proiectul este conceput ca un complex ecoturistic și de stațiuni de clasă internațională; o zonă urbană inteligentă, locuințe și servicii comerciale, cu o gamă completă de sisteme de infrastructură socială și tehnică în armonie cu terenul și peisajul natural.

Anterior, în noiembrie 2024, prim-ministrul a emis o decizie prin care a aprobat ajustarea politicii de investiții pentru proiectul complexului de stațiuni și divertisment Lang Van.

Obiectivul proiectului este de a forma un complex care să includă facilități de servicii comerciale, dezvoltare ecoturistică combinată cu locuințe cu densitate redusă, asociate cu conservarea naturii.

Capitalul total de investiții al proiectului este de aproape 44.000 de miliarde VND. Proiectul se va desfășura pe o perioadă de 5 ani de la data aprobării ajustării politicii de investiții. În faza 1, se finalizează procedurile de pregătire a investițiilor din anul 1 până în anul 2; faza 2 implementează investițiile, recepția și punerea în funcțiune din anul 2 până în anul 5 (2027-2029).

Lucruri de știut despre transferul cărții roșii atunci când nu se plătește taxa de utilizare a terenului

Conform Legii funciare din 2024, pentru a transfera numele Certificatului de drept de utilizare a terenului, al dreptului de proprietate asupra locuinței și al altor active atașate terenului (cunoscut și sub numele de carte roșie) sau pentru alte tranzacții legate de drepturile de utilizare a terenului, utilizatorul terenului trebuie să îndeplinească obligații financiare.

Pot transfera cartea roșie dacă datorez taxe de utilizare a terenurilor?

Articolul 45, clauza 5, din Legea funciară din 2024 stipulează condițiile de exercitare a drepturilor de utilizare a terenurilor în cazurile în care utilizatorii terenurilor datorează taxe de utilizare a terenurilor, după cum urmează:

În cazul în care utilizatorului terenului i se permite să amâne îndeplinirea obligațiilor financiare sau i se permite să aibă obligații financiare, acesta trebuie să îndeplinească obligațiile financiare înainte de a exercita drepturile de conversie, transfer, închiriere, subînchiriere, donare drepturi de utilizare a terenului, ipotecare sau contribuție cu capital utilizând drepturile de utilizare a terenului.

Astfel, în cazul datoriei aferente taxei de utilizare a terenului, terenul poate fi transferat, donat... doar atunci când suma integrală a datoriei este achitată. Pentru a schimba rapid numele, vă rugăm să consultați și să urmați instrucțiunile din documentele și procedurile de schimbare a numelui de pe Certificat.

Condiții pentru transferul drepturilor de utilizare a terenurilor

Legea funciară din 2024 stipulează în mod clar condițiile de exercitare a drepturilor utilizatorilor de terenuri, cum ar fi drepturile de transfer, în special:

Condițiile cedentului (vânzătorului)

În conformitate cu articolul 45, clauza 1, din Legea funciară din 2024, utilizatorii de terenuri au dreptul să transfere sau să doneze drepturile lor de utilizare a terenurilor către alte persoane atunci când îndeplinesc următoarele condiții:

Utilizatorii de terenuri au dreptul să exercite drepturile de a converti, transfera, închiria, subînchiria, moșteni, dona drepturi de utilizare a terenurilor; de a ipoteca și de a contribui cu capital utilizând drepturile de utilizare a terenurilor atunci când îndeplinesc următoarele condiții:

a) Dețin un Certificat de drept de folosință pe teren sau un Certificat de proprietate asupra locuinței și drepturi de folosință pe teren sau un Certificat de drept de folosință pe teren, de proprietate asupra locuinței și a altor bunuri atașate terenului sau un Certificat de drept de folosință pe teren, de proprietate asupra bunurilor atașate terenului, cu excepția cazurilor de moștenire a drepturilor de folosință pe teren, de conversie a terenurilor agricole la consolidarea terenurilor, de schimb de parcele, de donare a drepturilor de folosință pe teren către stat, de comunități rezidențiale și de cazurile specificate la articolul 124 din clauza 7 și articolul 127 din clauza 4, punctul a) din prezenta lege;

b) Terenul nu este în litigiu sau litigiul a fost soluționat printr-o agenție de stat competentă, o hotărâre sau decizie judecătorească sau o decizie sau sentință arbitrală care a intrat în vigoare;

c) Drepturile de folosință asupra terenurilor nu sunt supuse confiscării sau altor măsuri pentru asigurarea executării hotărârilor judecătorești, conform prevederilor legii privind executarea hotărârilor judecătorești civile;

d) În perioada de utilizare a terenului;

d) Drepturile de utilizare a terenurilor nu fac obiectul măsurilor temporare de urgență prevăzute de lege.

Condiții pentru cesionar (cumpărător)

Conform articolului 45, clauza 8, din Legea funciară din 2024, următoarele cazuri nu sunt permise transferurile sau donațiile de drepturi de utilizare a terenurilor:

Cazurile în care drepturile de folosință asupra terenurilor nu pot fi transferate sau donate sunt prevăzute după cum urmează:

a) Organizațiile economice nu au voie să primească transferuri de drepturi de folosință pe terenuri pentru păduri de protecție și păduri cu utilizare specială de la persoane fizice, cu excepția cazurilor în care destinația terenurilor se modifică conform planului de amenajare a teritoriului și a planului aprobat de autoritățile competente;

b) Persoanele care nu locuiesc în păduri de protecție sau păduri cu utilizare specială nu au voie să primească transferuri sau donații de drepturi de utilizare a terenurilor rezidențiale și a altor terenuri din păduri de protecție, din zone strict protejate sau din zone de restaurare ecologică a acelor păduri cu utilizare specială;

c) Organizații, persoane fizice, comunități rezidențiale, organizații religioase, organizații religioase afiliate, persoane de origine vietnameză care locuiesc în străinătate și organizații economice cu capital de investiții străine care nu sunt autorizate prin lege să primească transferuri sau donații de drepturi de utilizare a terenurilor.

Prin urmare, chiar dacă cedentul îndeplinește condițiile, transferul sau donația nu va fi legală dacă cesionarul nu îndeplinește condițiile. Cu alte cuvinte, dacă cesionarul se încadrează într-unul dintre cazurile în care este interzis să primească transferuri sau donații, cedentul nu își poate schimba numele.

Sursă: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html