Victimele crizei imobiliare din China

În august, la scurt timp după ce a apărut vestea despre problemele de lichiditate ale companiei Country Garden, Huailan, în vârstă de 38 de ani, s-a dus imediat la un șantier din provincia Shandong, unde casa pe care o cumpărase era încă neterminată. Scena de acolo a întristat-o.

Macaralele erau nemișcate, iar plăcile de beton zăceau împrăștiate în iarba înaltă până la genunchi. Era o priveliște dezolantă.

Lui Tom Chen, un funcționar public, teama de a rămâne permanent fără adăpost a venit în minte după ce cea mai mare companie imobiliară din China, cândva, a oprit construcția unui bloc de apartamente pentru care familia sa era despăgubită în provincia Zhejiang.

Între timp, Fu, un muncitor în construcții din provincia Guangdong, a recurs la cea mai extremă opțiune de a intra în grevă după ce nu și-a primit salariul timp de două luni. „Nu mă interesează dificultățile companiei. Vreau să-mi recuperez banii munciți cu greu”, a declarat el pentru Bloomberg.

Un proiect al Country Garden din orașul Yangzhou, provincia Jiangsu (Foto: Bloomberg).

Cumpărătorii de locuințe, muncitorii, dezvoltatorii imobiliari și guvernul chinez au contribuit cu toții la saltul economic de-a lungul anilor.

Timp de peste două decenii, sectorul imobiliar a fost un motor major de creștere, valoarea sectorului ajungând la 52 de trilioane de dolari în 2019, contribuind cu 25% la produsul intern brut al țării. Investitorii globali s-au grăbit, de asemenea, să se implice în acest proces, investind peste 180 de miliarde de dolari în cumpărarea de obligațiuni.

Însă, în ultimii 3 ani, strategia de reducere a dependenței de banii împrumutați pentru piața imobiliară a fost implementată cu vigoare de guvernul chinez, ceea ce a făcut ca această piață să intre într-o perioadă extrem de dificilă, pierzându-și „principala sursă de viață”.

Country Garden este una dintre cele mai proeminente întreprinderi din perioada prosperă, dar și cea mai dificilă atunci când piața scade.

La apogeul activității sale, compania avea 130.000 de angajați și a oferit locuințe pentru zeci de mii de familii din întreaga țară. Acum, nu poate efectua nici măcar o plată a unei obligațiuni de doar zeci de milioane de dolari scadentă săptămâna trecută, ceea ce înseamnă, practic, insolvență.

„Cu o faliment corporativ major, alături de scăderea vânzărilor și a prețurilor pe piață, piața imobiliară încă nu a văzut lumina”, a declarat pentru Bloomberg Alicia Garcia Herrero, economist-șef pentru Asia- Pacific la Natixis SA.

Country Garden este „o victimă a modelului de finanțare a pieței imobiliare pe care China l-a adoptat timp de mulți ani”, a adăugat ea.

Președintele Yeung Kwok Keung (centru) la un proiect din Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Aspirațiile stingute

Așteptarea că prețurile proprietăților vor crește doar este înrădăcinată în mintea a milioane de chinezi, iar acum această așteptare cauzează probleme carierelor, familiilor, speranțelor, viitorului și finanțelor personale ale multor oameni. Huailan nu face excepție.

Nu doar pentru Huailan, proprietatea asupra unei locuințe a devenit cea mai mare inspirație pentru mulți tineri, ci și pentru milioane de gospodării, după ce guvernul chinez a eliminat numeroase restricții privind tranzacțiile imobiliare, care existau de zeci de ani. Iar Country Garden este una dintre întreprinderile pioniere care „intră” în acest domeniu.

Înființată în 1992 în provincia Guangdong, Country Garden a devenit rapid cel mai important nume de pe piață, cu o strategie de integrare a numeroase facilități, cum ar fi școli de înaltă calitate, săli de sport... în incinta proiectului.

Fondatorul Yeung Kwok Keung a devenit un model printre oamenii de afaceri din Guangdong, deoarece abordarea sa unică de afaceri a fost adoptată de multe alte întreprinderi, ceea ce a inclus înființarea unei companii independente de management al serviciilor pentru fiecare proiect.

Piața imobiliară din China a fost complet comercializată în 1998. Trei ani mai târziu, țara a fost acceptată în Organizația Mondială a Comerțului (OMC). Până în 2005, PIB-ul țării se dublase.

Odată cu dezvoltarea economică rapidă, activitățile de construcții au „explodat” și ele. Milioane de oameni s-au mutat în orașele mari, ceea ce a dus la creșterea cererii de locuințe. Câmpurile și terenurile virane au fost treptat înlocuite de zone urbane noi, moderne.

Veniturile Country Garden au crescut de peste cinci ori în doar trei ani, din 2004 până în 2007, ceea ce a făcut-o una dintre cele mai profitabile afaceri de pe piața imobiliară chineză la acea vreme.

Compania a depășit chiar și criza financiară globală din 2008-2009, în timp ce tendința de urbanizare a Chinei a continuat nestăvilit.

Huailan nu a văzut niciun „nor negru” planând asupra pieței imobiliare la momentul respectiv. Și nici investitorii internaționali. Obligațiunile emise de companiile imobiliare chineze, inclusiv Country Garden, au devenit o „marfă fierbinte” pe piață.

O scenă animată la o expoziție de construcții organizată la Beijing în 1998 (Foto: Getty Images).

Cu toate acestea, economia Chinei a început să încetinească în 2015, iar activitatea de construcții s-a concentrat pe renovarea orașelor vechi. Casa lui Tom Chen urma să fie demolată, iar guvernul local a promis că va compensa familia sa cu alte șase apartamente într-un proiect construit de Country Garden, care urma să fie finalizat în 2023. Aceștia au acceptat cu bucurie.

Creșterea rapidă a Chinei din ultimele decenii a fost însoțită de o dependență tot mai mare de proprietățile imobiliare. Conform unui sondaj din 2020, 80% din activele țării sunt implicate în proprietăți imobiliare.

O înclinație anterioară spre speculație a împins prețurile locuințelor dincolo de accesul multor tineri, împiedicând obiectivul guvernului de a reduce decalajul de avere. O populație îmbătrânită și o rată scăzută a natalității înseamnă că China se confruntă cu un supraabundență în viitor.

De fapt, băncile au înăsprit creditarea dezvoltatorilor imobiliari de la sfârșitul anului 2020, când China Evergrande Group a declarat faliment.

Acesta este rezultatul strategiei celor trei linii roșii inițiată de guvernul central, care vizează reducerea datoriei imobiliare, punând astfel peste 100.000 de afaceri din acest sector într-o situație dificilă. Vânzările de locuințe au continuat să scadă după aceea, iar pandemia de Covid-19 a fost picătura care a umplut paharul.

Investițiile în sectorul imobiliar au scăzut continuu de când Evergrande a intrat în faliment (Foto: Bloomberg).

Furtună

În mai 2021, Country Garden și-a extins afacerea în Juye, provincia Shandong, orașul natal al lui Huailan. Aceasta a fost copleșită de reclamele de mare amploare despre cel mai scump complex din zonă, care promiteau un stil de viață de 5 stele.

„Designul clădirii m-a impresionat cu adevărat”, a spus Huailan. „Cred că este o adevărată casă. Cele două fiice ale mele vor avea propriile dormitoare.”

Marea deschidere a fost un succes imens, cu felinare roșii și o mulțime imensă. I s-a recomandat chiar să nu conducă până la eveniment, deoarece parcarea era dificilă. Întregul proiect a fost vândut rapid.

Dar habar n-avea că, în spatele acelei străluciri, se forma o furtună de dificultăți de lichiditate.

Acum câteva luni, de când Evergrande a intrat în incapacitate de plată, perspectiva asupra pieței de obligațiuni imobiliare din China, în valoare de 200 de miliarde de dolari, s-a schimbat complet.

Cu acces limitat la credite și vânzări lente, chiar și așa-numitele „cele mai sănătoase” afaceri sunt „bolnave”.

Country Garden nu face excepție, în ciuda faptului că este o companie imobiliară „națională” din China. Strategia de concentrare pe orașele mici, aplicată de mulți ani, s-a întors în cele din urmă împotriva sa. Psihologia cumpărătorilor de case din aceste localități este mai ușor de zdruncinat decât în ​​orașele mari, așa că vânzările de case de aici au scăzut „lamentabil”.

Country Garden a trebuit chiar să solicite guvernului provincial Guangdong să conecteze vânzările de proprietăți imobiliare la unități deținute de stat la prețuri reduse pentru a obține mai multă lichiditate.

Însă afacerea companiei nu putea merge împotriva pieței. În perioada de vârf, mulți cumpărători de case au refuzat să plătească ipotecile pentru peste 320 de proiecte neterminate în 100 de orașe din întreaga țară, inclusiv cele deținute de Country Garden.

În octombrie, prețurile locuințelor din China au scăzut în cel mai rapid ritm din ultimii șapte ani. Guvernul central a fost forțat să intervină cu un pachet de sprijin în 16 puncte, dar s-a considerat prea târziu.

Președintele organizației Country Garden, Yeung, a ținut un discurs de o oră pentru a-i liniști pe lucrători, spunând că „a văzut lumina la capătul tunelului”. A fost oare adevărat?

O vedere a unui proiect de grădină rurală în orașul Heyuan, provincia Guangdong, în septembrie 2023. (Foto: Bloomberg).

Durerea nu s-a oprit încă

Vânzările Country Garden au scăzut cu 81% față de anul precedent în septembrie, un fapt trist: scăderea vânzărilor grupului a fost de două ori mai rapidă decât cea a concurenților săi din primele opt luni ale anului.

Averile lui Yang Huiyan, fiica fondatoarei Yeung Kwok Keung, cândva cea mai bogată femeie din China, s-au „evaporat” și ele cu 86%, ajungând la doar 4,6 miliarde de dolari, potrivit Bloomberg Billionaires Index .

Cât despre Fu, acestui muncitor îi este greu să accepte faptul că o corporație mare precum Country Garden nu are suficienți bani pentru a-și plăti angajații. El așteaptă cu nerăbdare ziua în care va primi 10.000 de yuani din salariile restante. După aceea, se va întoarce imediat în orașul său natal, Guizhou.

„Mulți oameni din orașul meu natal nu mai vor să meargă la muncă. Și nici eu”, a spus Fu.

Povești precum cele ale lui Fu, Huailan și Chen nu sunt neobișnuite în China. Pe Douyin, versiunea chineză a TikTok, muncitorii din construcții și cumpărătorii de case au postat videoclipuri în care cer guvernului să oblige Country Garden să reia proiectele neterminate și să plătească salariile muncitorilor săi.

Mulți dintre ei au mărșăluit în fața sediului corporației, dar erau „neputincioși”.

„Dacă marile companii imobiliare dau faliment sau nu își achită datoriile, acest lucru va afecta direct băncile și persoanele aferente și, în special, va crea spirale economice negative”, a declarat Christopher Marquis, profesor la Cambridge Judge School of Economics.

Visul multora despre o casă adevărată nu se va împlini prea curând (Foto: Bloomberg).

„Durerea” cauzată de criză continuă să se răspândească. Guvernul nu a arătat niciun interes în protejarea afacerilor imobiliare, în ciuda situației dificile actuale. Conform statisticilor Bloomberg , la sfârșitul lunii octombrie, aproximativ 100 de miliarde de dolari, echivalentul a peste 50% din obligațiunile restante ale afacerilor imobiliare chineze, intraseră în incapacitate de plată sau erau forțate să se restructureze.

Acest lucru a erodat încrederea investitorilor, inclusiv în fonduri mari precum Pacific Investment Management Co și Fidelity International Ltd. Evergrande ar putea chiar să fie nevoită să lichideze active pentru a rambursa datoriile, potrivit unei hotărâri judecătorești din Hong Kong.

Criza pieței imobiliare a cauzat, de asemenea, o scădere drastică a veniturilor administrației locale, unele școli din zona sa nefiind în măsură să plătească nici măcar profesorii, a spus Chen.

Cât despre Huailan, plățile lunare la ipotecă au devenit o povară când și-a pierdut locul de muncă la începutul acestui an. Casa pentru care semnase un contract de cumpărare a pierdut un sfert din valoare. Dacă ar vrea să vândă, i-ar fi greu să găsească un cumpărător.

„Când fiica mea m-a întrebat când ne mutăm în noua noastră casă, nu am știut ce să răspund”, a spus ea cu tristețe. „Dacă aș avea o a doua șansă, nu aș avea încredere deplină în nicio companie imobiliară, nici măcar într-o companie mare precum Country Garden”, a spus ea.

Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm