Se „încălzește” piața imobiliară sau este afectată de grupuri speculative?

Există apariția unor grupuri speculative.

Conform informațiilor publicate recent de Asociația Agentilor Imobiliari din Vietnam (VARS), piața imobiliară vietnameză, în special în trimestrul al treilea și în primele 9 luni ale anului 2024, a înregistrat, de asemenea, o redresare pozitivă după o perioadă dificilă, datorită stabilității economiei și politicilor de sprijin ale guvernului.

În special, Legea locuinței din 2023, Legea afacerilor imobiliare din 2023 și Legea funciară din 2024, care au intrat oficial în vigoare la 1 august 2024, cu 5 luni mai devreme decât reglementările anterioare, au contribuit la perfecționarea coridorului juridic și la deschiderea unui nou ciclu pentru piață într-o direcție mai sigură, mai sănătoasă și mai sustenabilă.

Datele arată, de asemenea, că segmentele imobiliare, de la locuințe, comerciale la imobiliare industriale, dau semne de creștere pozitivă, cu numeroase proiecte noi implementate. În plus, dna Pham Thi Mien - director adjunct al VARs IRE, a declarat că piața imobiliară rezidențială a început să înregistreze semne de „încălzire”. Începând cu povestea licitațiilor de terenuri „mai fierbinți” ca niciodată, licitațiile desfășurate „peste noapte”, înregistrând sute, chiar mii de oameni care acceptă să „mănânce și să se întindă pentru a concura pentru un loc”. Prețul câștigător este, de asemenea, un nivel record, egal cu terenurile proiectate cu infrastructură bine investită.

Activitățile aglomerate de licitații de terenuri sunt considerate un semn al încălzirii pieței.

În continuare, segmentul apartamentelor este dominat și de tendințele pieței, prețurile atingând în mod constant noi niveluri maxime, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară. Cererea mare face ca mii de proprietari de apartamente să primească în mod regulat apeluri prin care li se solicită să își vândă casele. În ciuda prețurilor de vânzare ridicate, proiectele de apartamente nou lansate au înregistrat rate de absorbție foarte bune.

Pe lângă tipul de apartament, unele proiecte de clădiri cu înălțime redusă, lansate recent de investitori majori, au înregistrat, de asemenea, un număr „record” de rezervări, în ciuda prețurilor din ce în ce mai mari. Multe apartamente au locații bune, nu doar prețuri mari, dar pentru a le cumpăra, clienții/investitorii trebuie să accepte și plata unei diferențe.

Totuși, pe lângă rezultatele obținute din cererea și oferta efectivă, piața a dat și semne de „încălzire”. Această situație se reflectă în speculațiile funciare, creșterea prețurilor locuințelor și apariția unor tranzacții imobiliare netransparente. Mulți investitori mici participă la piață în scopul de a naviga pe internet, ceea ce duce la o creștere nerezonabilă a prețurilor imobiliare. Semne de „încălzire” se manifestă și în segmentul apartamentelor, cu prețul cerut din ce în ce mai mare pentru apartamentele transferate, datorită „asistenței” unor grupuri speculative.

Conform VARS, toate aceste semne provin dintr-o lipsă de ofertă. Mai exact, în al treilea trimestru al anului 2024, piața imobiliară rezidențială a continuat să înregistreze o ofertă de 22.412 produse oferite pe piață, cu aproximativ 14.750 de produse noi lansate, în scădere cu 25% față de trimestrul precedent, dar în creștere cu 60% față de anul precedent.

Piața este în creștere

În ciuda scăderii statistice cantitative, oferta din al treilea trimestru al anului 2024 a înregistrat încă o creștere, odată cu apariția unei serii de proiecte noi, în special datorită prezenței unor proiecte de anvergură care au început să fie implementate și s-au vehiculat zvonuri pe piață, contribuind la o creștere a vibrației pieței. În primele 9 luni ale anului 2024, piața a înregistrat 38.797 de produse noi la vânzare.

Cu toate acestea, oferta a înregistrat încă o diferențiere puternică, deoarece 70% din noua ofertă a provenit din segmentul apartamentelor. Dintre acestea, produsele cu prețuri de vânzare de peste 50 de milioane VND/m2 au reprezentat marea majoritate. Piața a fost aproape complet lipsită de apartamente comerciale accesibile. În ceea ce privește regiunea, Nordul a condus noua ofertă cu 46%, urmată de regiunea Centru cu 29% și Sud cu 25%.

Datele cercetării VARS arată, de asemenea, că, deși oferta se încadrează în principal în segmentele high-end și lux, întreaga piață a înregistrat aproximativ 10.400 de tranzacții reușite în al treilea trimestru al anului 2024, echivalentul unei rate de absorbție de 51%. Aceasta reflectă interesul pieței pentru noile produse imobiliare, deși cea mai mare parte a ofertei noi este finalizată la standarde înalte, iar costurile investițiilor, în special cele legate de terenuri, sunt în creștere.

În primele 9 luni ale anului 2024, piața a înregistrat 30.589 de tranzacții reușite, de 2,5 ori mai multe decât în ​​aceeași perioadă a anului 2023. Multe proiecte noi lansate la sfârșitul lunii septembrie, care au început să accepte rezervări, au înregistrat, de asemenea, un volum mare de dobânzi și depozite.

Apartamentele conduc oferta pe piața imobiliară.

În ceea ce privește prețurile de vânzare, prețurile locuințelor continuă să fie „ancorate” la un nivel ridicat, atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, în special pe segmentul apartamentelor. Deoarece dezechilibrul dintre cerere și ofertă este din ce în ce mai grav, deoarece oferta, deși îmbunătățită, este încă foarte dificil de satisfăcut de cerere. În plus, cea mai mare parte a ofertei noi continuă să fie finalizată la un standard ridicat, costurile investițiilor, în special cele legate de terenuri, fiind în creștere.

Numai pe piața orașului Ho Chi Minh, nivelul prețurilor primare a rămas stabil la un nivel ridicat, datorită ofertei provenite în principal din proiectele în curs de desfășurare. Între timp, nivelul prețurilor primare în provinciile și orașele din jurul orașului Ho Chi Minh a crescut ușor, fluctuând între 3 și 5%, noua ofertă având prețuri de vânzare mai mari.

Cercetările privind indicele prețurilor apartamentelor, care reflectă fluctuațiile medii ale prețurilor de vânzare ale proiectelor din eșantionul de 150 de proiecte selectate și observate de VARS, arată, de asemenea, că, începând cu trimestrul al treilea al anului 2024, prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte din Hanoi este aproape de 60 de milioane VND/m2, o creștere de 64% față de trimestrul al doilea al anului 2019. Prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte din orașul Ho Chi Minh a crescut de la 49,2 milioane VND/m2 la 64,2 milioane VND/m2, o creștere de 30,6%.

Cererea de proprietăți imobiliare, inclusiv locuințe și investiții, continuă să se deplaseze către zonele suburbane, provinciile/orașele din jurul celor două zone urbane speciale și piața secundară, cu multe opțiuni la prețuri mai rezonabile. Apartamentele și casele sub 3 miliarde VND sunt „vânate” intens în Hanoi și Ho Chi Minh City.

Sursă: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html