De ce interzice orașul Ho Chi Minh parcelarea și vânzarea de terenuri?
Comitetul Popular din orașul Ho Și Min a emis recent Decizia nr. 83/2024, în vigoare de la 21 octombrie, care prevede că investitorilor în proiecte imobiliare și proiecte de investiții în construcția de locuințe din întreaga zonă nu le este permis să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică din cadrul proiectului către organizații și persoane fizice pentru a construi singure locuințe. Această reglementare exclude cazurile în care investitorii au ca scop relocarea pe terenuri în comune, orașe și districte din orașul Ho Și Min.
Astfel, orașul Ho Chi Minh interzice împărțirea și vânzarea terenurilor în cadrul proiectelor pentru ca organizațiile și persoanele fizice să își construiască propriile case, inclusiv în toate cele 5 districte Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi și Can Gio.
Anterior, Departamentul de Construcții din orașul Ho Și Min a explicat că motivul interzicerii lotizării și vânzării de terenuri este acela că orașul dezvoltă un proiect de investiții și transformare a districtelor în districte sau orașe subordonate orașului Ho Și Min în perioada 2021-2030. Până în 2030, districtele se vor concentra pe investițiile în construcția de infrastructură, în vederea atingerii obiectivelor urbane de a deveni orașe subordonate orașului Ho Și Min.
Pentru a evita discriminarea între proiectele de investiții în construcția de locuințe comerciale și pentru a unifica aplicarea reglementărilor, investitorii în proiecte imobiliare din orașul Ho Și Min trebuie să investească în construcția completă de locuințe în conformitate cu reglementările, apoi să efectueze proceduri de transfer al drepturilor de utilizare a terenurilor, al drepturilor de proprietate asupra locuințelor și al altor active atașate terenurilor către organizații și persoane fizice. Această reglementare este o excepție pentru proiectele imobiliare care au ca scop relocarea pe terenuri în comune, orașe și districte care îndeplinesc condițiile prevăzute de reglementări.
Astfel, regulamentul care interzice parcelarea și vânzarea terenurilor în întreg orașul are ca scop unificarea managementului de stat în domeniul locuințelor și sporirea responsabilității investitorilor din proiecte, asigurând investiții sincrone în construcția infrastructurii tehnice și a infrastructurii sociale; evitând situația în care oamenii construiesc fără autorizație, fără permisiune sau fără a asigura respectarea reglementărilor privind managementul arhitectural. Departamentul Construcțiilor consideră că interzicerea parcelării și vânzării terenurilor în întreaga zonă este necesară.
Dl. Le Hoang Chau - Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA) - a declarat că explicația de mai sus nu este în concordanță cu prevederile Legii privind Afacerile Imobiliare din 2023 și cu situația practică. Deoarece proiectul este încă un proiect. În prezent, cele 5 districte Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi și Can Gio sunt încă districte, nu districte sau orașe din Ho Chi Minh City.
Conform prevederilor Legii privind afacerile imobiliare din 2023 și Legii privind locuințele din 2023, aceste 5 districte se află încă în situația în care „în zonele rămase, Comitetul Popular Provincial va stabili, pe baza condițiilor locale, zonele în care investitorilor de proiect li se permite să transfere drepturile de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică către persoane fizice pentru a-și construi propriile case”. În plus, cererea persoanelor care doresc să primească transferul drepturilor de utilizare a terenurilor cu infrastructură tehnică în cadrul proiectelor din cele 5 districte menționate anterior pentru a-și construi propriile case este încă foarte mare.
Prin urmare, el a sugerat ca Comitetul Popular din orașul Ho Și Min să revizuiască și să modifice reglementările în direcția împărțirii terenurilor de vânzare în comune, excluzând orașele din cele 5 districte Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio și nu în cazul licitației drepturilor de utilizare a terenurilor pentru investiții în proiecte de construcție de locuințe.
Împărtășind această opinie, expertul imobiliar Dinh Minh Tuan - Directorul Regiunii Sudice a Batdongsan.com.vn - a declarat că pentru urbanizare este necesar să se atragă locuitori, să se investească în infrastructură bună și să se aibă prețuri atractive la proprietăți imobiliare. Pentru ca districtele să devină districte sau orașe subordonate orașului Ho Chi Minh, oamenii trebuie să aleagă să locuiască în zona respectivă și să accepte să se mute mai departe pentru a obține prețuri imobiliare mai mici.
Totuși, odată ce parcelarea și vânzarea terenurilor vor fi interzise în aceste 5 districte, diferența de prețuri la locuințe față de districtele periferice nu va fi prea mare, ceea ce va îngreuna decizia oamenilor de a migra. Prin urmare, dl. Tuan consideră că obiectivul proiectului va fi dificil de atins până în 2030.
Expertul menționat anterior a sugerat că, în acest moment, orașul Ho Și Min ar trebui să ia în considerare planuri de pregătire, să limiteze luarea deciziilor care afectează prețurile imobiliare sau, dacă există, să existe o foaie de parcurs pentru reducerea treptată a impactului. În același timp, dacă orașul Ho Și Min interzice parcelarea și vânzarea de terenuri, le poate interzice și în anumite zone puternic urbanizate din districte, cum ar fi centrele orașelor. Zonele îndepărtate cu populație redusă nu ar trebui să se grăbească.
Orașul Ho Și Min interzice parcelarea și vânzarea de terenuri în întreaga zonă, inclusiv în 5 cartiere suburbane (Ilustrație: Nam Anh).
Se preconizează că prețurile terenurilor și ale terenurilor rezidențiale vor crește brusc, dar este puțin probabil să aibă o „creștere febrilă”
Experții sunt îngrijorați că regulamentul care interzice parcelarea și vânzarea terenurilor în orașul Ho Și Min ar putea avea un impact semnificativ asupra pieței, deoarece în același timp este emisă și o nouă listă de prețuri pentru terenuri. Terenurile rezidențiale și terenurile parcelate vor crește brusc în preț. Odată cu aceasta, ar putea crește și prețurile la despăgubiri și la curățarea terenurilor pentru proiectele de infrastructură.
Dl. Dinh Minh Tuan a declarat că interzicerea lotizării și a vânzării de terenuri va face ca oferta deja limitată de terenuri din orașul Ho Și Min să fie și mai limitată, iar oportunitățile pentru oameni de a se muta în suburbii se vor reduce.
El a spus că persoanele care doresc să transforme terenuri în terenuri rezidențiale vor trebui să cheltuiască mai mulți bani din cauza impactului noii liste de prețuri a terenurilor, așa că va fi mai dificil să facă acest lucru. Restricționarea lotizării și a vânzării de terenuri va duce la creșterea prețului terenurilor și a terenurilor rezidențiale în perioada următoare. Creșterea prețurilor de piață va ajusta lista anuală de prețuri a terenurilor în sens invers, afectând costul de curățare a terenurilor pentru proiectele de infrastructură de investiții publice, crescând costul estimat.
În plus, această reglementare impune, de asemenea, unităților de dezvoltare a proiectelor mici să aibă suficientă capacitate pentru a implementa: construi case, finaliza construcția, să aibă utilități pentru a vinde produse. Costurile crescute ale factorilor de producție îngreunează vânzarea de produse la prețuri mici. Creșterea prețurilor, limitând cumpărătorii, poate duce la formarea de zone urbane „fantomă”.
În general, el consideră că regulamentul care interzice parcelarea și vânzarea terenurilor va contribui la reducerea riscurilor juridice pentru cumpărătorii de locuințe. Cu toate acestea, în acest moment, regulamentul s-ar putea să nu fie potrivit realității, având în vedere că piața tocmai a trecut printr-o perioadă dificilă. Oamenii sunt mai puțin interesați de terenuri, astfel încât piața a stagnat. Dacă va fi aplicat, creșterea prețurilor imobiliarelor va îngreuna atingerea obiectivului de depopulare a zonei centrale și de urbanizare a zonei periferice a orașului Ho Chi Minh.
Cu toate acestea, susținând decizia corectă a orașului Ho Chi Minh, dl. Vo Hong Thang - director general adjunct al DKRA Group - a declarat că interzicerea lotizării terenurilor ajută orașul să rezolve multe probleme. Dacă investitorilor li se permite să împartă și să vândă terenuri fără discriminare, acest lucru ar putea distruge planificarea. Mai ales când orașul are proiecte mari de urbanism, care necesită câteva sute de hectare pentru proiecte, dar este blocat în lotizarea terenurilor.
Potrivit domnului Thang, produsele funciare sunt destinate în principal investitorilor, pentru a le cumpăra și revinde în scop lucrativ, existând foarte puțini cumpărători reali. Prin urmare, terenurile parcelate nu sunt utilizate frecvent, nivelul de urbanizare este scăzut, ceea ce duce la risipă de resurse.
De asemenea, el a recunoscut că interzicerea lotizării și a vânzării parcelelor de teren ar putea crește prețul terenurilor și al terenurilor rezidențiale în contextul ofertei limitate. Cu toate acestea, piața funciară actuală din sud are o lichiditate redusă, iar statul are politici de gestionare adecvate, așa că este puțin probabil să existe o „febră” funciară.
Investitorii pot căuta produse potrivite și în alte piețe suburbane din orașul Ho Chi Minh, cum ar fi Binh Duong, Long An , Ba Ria - Vung Tau... Cumpărătorii reali au la dispoziție multe opțiuni bune, cum ar fi produse secundare disponibile; terenuri, case înșiruite existente în zone rezidențiale disponibile; apartamente, a adăugat el.
Sursă: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm
Comentariu (0)