Проект недвижимости в Хошимине завершен, но оценка еще не завершена, предприятию грозит выплата тысяч миллиардов долларов дополнительных сборов за землю - Фото: QUANG DINH
В беседе с Tuoi Tre многие эксперты единогласно предложили внести поправки в Постановление 103, исключив положение о взимании дополнительной платы за землю, поскольку вина предприятия не лежит на нем, и невозможно заставить предприятие «заплатить штраф» — заплатить дополнительную плату, которая в конечном итоге переложится на покупателей жилья.
* Юрист Нгуен Ван Динь (эксперт по недвижимости):
Предприятия терпят двойные убытки и подвергаются несправедливым штрафам.
Политика взимания платы за пользование землей и арендной платы за землю, предусмотренная Декретом 103, в настоящее время неадекватна и несправедлива по отношению к землепользователям, поскольку задержка в определении цен на землю происходит по вине государственного органа, а инвестору приходится платить больше денег.
На практике деятельность по оценке земли, начиная с этапа выбора консультационного подразделения, подготовки сертификатов оценки, организации оценок, выдачи решений о ценах на землю, уведомления о сборах за землепользование, арендной плате за землю... осуществляется государственными органами и государственными служащими.
В принципе инвесторам не разрешается участвовать в процессе оценки земли, поэтому они не несут ответственности за задержки в оценке земли.
В Законе о земле также четко указано, что временем определения цены на землю является время принятия государственным органом решения о предоставлении права пользования землей. Задержки в определении цены на землю являются ответственностью государственных органов и государственных служащих.
Таким образом, Декрет 103 обязывает землепользователей за еще не исчисленный период времени вносить дополнительную сумму денег за плату за пользование землей по очень высокой ставке 5,4% в год, рассчитанной от суммы подлежащей уплате платы за пользование землей, что не обеспечивает справедливости и гармонии интересов государства и предприятий.
Задержка в определении цен на землю государственными органами делает невозможным выполнение инвесторами своих финансовых обязательств по земле для проекта и полную реализацию своих прав землепользователей.
Как правило, предприятия задерживают выдачу сертификатов на право пользования землей и не могут использовать землю в сделках (включая ипотеку на землю, проектную ипотеку для заимствования капитала для инвестиций и торговли продукцией).
Инвестор должен быть признан наиболее пострадавшим субъектом, если компетентный орган задерживает оценку, однако Декрет 103 требует от инвестора уплаты дополнительной суммы денег, аналогичной штрафу, что на самом деле неразумно.
* Адвокат Фам Ань Туан ( Ханойская коллегия адвокатов):
Это вина властей, почему они заставляют бизнес платить штрафы?
Согласно положениям Закона о земле 2024 года, ответственность за определение цен на землю возлагается на государственный орган управления.
Предприятия не имеют права вмешиваться или влиять на сроки определения цен на землю. Поэтому задержка в определении цен на землю и арендной платы за землю, вызванная как объективными, так и субъективными причинами, относится к компетенции государственного органа управления.
Вина лежит на государственном органе, государственный орган должен определять ответственность и не может перекладывать ответственность и финансовые обязательства на предприятие.
Если предприятие еще не определило цену земли, арендную плату за землю и не выполнило свои финансовые обязательства по земле, то в принципе предприятие не имеет прав на землю, не получило сертификат на право пользования землей и не может мобилизовать капитал за счет земли.
Неразумно возлагать на предприятия частичную ответственность за финансовые вопросы, если только не будет доказано, что именно предприятие несет ответственность за задержку в определении цен на землю.
Между тем, в городе Хошимин есть проекты в сфере недвижимости, под которые земля выделялась десятилетиями, но оценка земли не была завершена, а плата за пользование землей не была определена, поэтому, если процентная ставка в размере 5,4% в год рассчитывается за период просрочки уплаты платы за пользование землей (рассчитывается с момента выделения земли), то расходы, которые придется заплатить бизнесу, оказываются очень большими.
Все эти расходы бизнес закладывает в цену товара, поэтому покупатель жилья будет нести полную тяжесть расходов независимо от вины властей.
* Г-н Чан Кхань Куанг (генеральный директор компании Viet An Hoa):
Должны быть приняты правила, санкционирующие задержку в определении цен на землю.
Принуждение инвесторов платить дополнительные 5,4% в год от суммы подлежащих уплате сборов за пользование землей и арендной платы за землю из-за задержки властями принятия решений о ценах на землю является крайне неразумным.
Можно сказать, что данное положение незримо создает условия для того, чтобы сотрудники правоохранительных органов имели возможность преследовать инвесторов.
Потому что не исключено, что компетентные должностные лица потребуют от инвесторов «внести свой вклад», чтобы организация определила размер платы за пользование землей заранее, в противном случае им придется заплатить большую дополнительную сумму.
Поэтому, по моему мнению, должны быть приняты правила, позволяющие наказывать и санкционировать должностных лиц, ответственных за организацию определения цен на землю, но которые медленно внедряются и медленно принимают решения по ценам на землю.
На самом деле задержка с принятием решений о ценах на землю со стороны властей не только не приносит никакой выгоды, но и наносит ущерб бизнесу, поскольку плата за пользование землей имеет тенденцию расти с годами, не говоря уже о том, что государство не может собирать эти деньги за землю, как планировалось, на другие инвестиционные цели.
Важно то, что все расходы будут добавлены к цене дома, и покупателям жилья придется нести эти повышенные расходы. Если оценка будет сделана рано и цена земли будет рассчитана рано, бизнес завершит процедуры и откроется для продажи раньше, а цена дома будет дешевле.
Если оценка затянется, цена земли вырастет, финансовые издержки будут выше, процентные ставки будут выше, и, конечно, бизнесу придется продавать дома по гораздо более высоким ценам. Поэтому политика должна быть прозрачной и справедливой, и бизнес нельзя заставлять «платить штрафы», но в конечном итоге пострадают люди, даже если это не вина властей.
Проект Lakeview City (HCMC) компании Novaland еще не «завершил» установление платы за пользование землей, которую придется платить много лет, из-за чего людям не выдают розовые книжки. Фото: NGOC HIEN
* Г-н Ле Хоанг Чау (Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин):
Это ненадлежащее положение необходимо как можно скорее изменить.
Поправка к Декрету 103 абсолютно необходима. Если вина не в предприятии, то в принципе штраф за просрочку платежа не взимается, что демонстрирует дух государственного служения.
Если предположить, что предприятие не имеет финансовых возможностей или в силу иных субъективных ошибок не может выполнить свои финансовые обязательства, то штраф является обоснованным.
Однако если имеет место ошибка, вызванная действиями государственного органа или объективной причиной, которая нарушает обычные административные процедуры, или в случае эпидемии или форс-мажорных обстоятельств, необходимо обеспечить разделение, поскольку предприятия также несут большие убытки.
Если предприятие не виновато, его нельзя заставить платить дополнительные 5,4% в год (что фактически является процентами на невыплаченную сумму), создавая трудности для предприятия.
По моему мнению, штраф за просрочку платежа должен исчисляться с даты выдачи налоговым органом уведомления о подлежащей уплате плате за землю. Неправильно, чтобы государственный орган не завершил оценку, не объявил или задержал объявление платы за пользование землей, а затем потребовал от предприятия «возвратить штраф» с предыдущего раза.
Поэтому необходимо рассмотреть возможность внесения изменений в данное положение, чтобы четко определить случаи, когда вина лежит на государственном органе или на предприятии. Если вина лежит на государственном органе, то предприятие не будет вынуждено платить дополнительные деньги.
* Доцент, доктор Нгуен Куанг Туен (заведующий кафедрой экономического права Ханойского юридического университета):
Оценку земли следует поручить частному сектору, а последующую инспекцию следует усилить.
По закону земля выделяется с момента оплаты, с этого момента и будут исчисляться деньги. То же самое касается и изъятия земли у народа, с этого момента и будут исчисляться деньги.
Однако в данном случае просроченный платеж обусловлен тем, что государственный орган по управлению поздно определил цену земли, поэтому они не могут заставить бизнес платить проценты в размере 5,4% в год.
Это положение необходимо пересмотреть, поскольку управляющий орган не устанавливает цену на землю, поэтому предприятия не могут знать, сколько сборов за пользование землей и арендной платы за землю им придется платить.
Положение, требующее от предприятий выплачивать процентную ставку 5,4%, когда вина лежит не на них, не соответствует духу Резолюции 68 о развитии частной экономики, которая направлена на устранение узких мест для предприятий.
Долгое время оценка земли была сопряжена со множеством проблем, из-за чего предприятия тратили много времени и денег, поскольку этот этап выполнялся только государственными органами управления.
Для снижения нагрузки на государственные органы, сокращения времени и затрат для бизнеса необходимо ускорить переход от прединспекционной к постинспекционной проверке. Проведение оценки земель, установление платы за пользование землей и арендной платы должно быть поручено квалифицированным предприятиям и организациям, а государственные органы должны только собирать деньги.
Если есть какие-либо сомнения, проведите повторную проверку, выявите нарушения, которые приводят к потерям бюджета, а затем строго примите меры к соответствующим лицам.
Быстрое устранение препятствий при оценке земли
По мнению экспертов, при определении финансовых обязательств бизнеса по земле наиболее важным вопросом является определение цены земли. Цена земли связана со многими факторами, такими как компенсация, купля-продажа и определение цены земли.
В настоящее время определение цен на землю обычно осуществляется в соответствии со следующим процессом: (шаг 1) наем подразделения, наделенного функцией оценки цен на землю, для выдачи сертификатов оценки, (шаг 2) подача документов в совет по оценке земли (создан Департаментом сельского хозяйства и охраны окружающей среды), (шаг 3) подача документов в Народные комитеты провинций и городов для принятия решений о ценах на землю, сборах за пользование землей и арендной плате за землю.
Видно, что процесс определения цены на землю администрируется, слишком сильно завися от субъективной воли государственных административных органов.
Более того, процесс определения цен на землю и арендной платы за землю является весьма субъективным для правоохранительного органа и во многих случаях является неопределенным. Например, определение цен на землю путем ссылки на цены окружающих участков земли для определения того, каковы цены на землю, сборы за пользование землей и арендная плата за землю.
Простое изменение входных параметров и использование справочной цены в разное время приведет к разным ценам на землю. Этот процесс во многом зависит от воли оценщика, поэтому цена земли относительна, а определение цены земли часто бывает неточным.
«Основным решением на данный момент является быстрое дополнение и завершение национальной базы данных по земле. Когда у нас будет национальная база данных по ценам на землю, в каждой области будет стандартный земельный участок и стандартная цена на землю в качестве справочной основы для определения цен на землю, сборов за землепользование и арендной платы за землю», — предложил адвокат Фам Ань Туан.
Инвестору проекта жилого района Хонг Дат - Лонг Ан грозит выплата сотен миллиардов дополнительных земельных сборов, хотя в задержке определения цен на землю нет его вины - Фото: СОН ЛАМ
Лонг Ан: Предприятия обеспокоены дополнительной платой за землю в сотни миллиардов донгов
В беседе с Tuoi Tre заместитель генерального директора акционерной компании Hong Dat (Long An) г-н Чан Дук Винь сказал, что это предприятие обеспокоено тем, что ему придется заплатить более ста миллиардов донгов дополнительных сборов за землю.
В частности, с 2018 года эта компания получила одобрение Народного комитета провинции Лонг Ан на изменение целевого назначения более 578 000 м2 земель промышленного парка на жилые земли, коммерческие и служебные земли для инвестирования в проект жилого района Хонгдат, жилья для рабочих и специалистов (коммерческое название проекта Bella Vista, коммуна Дуклапха, район Дукхоа).
Из них более 247 000 м² — это сельские жилые земли, выделенные с взиманием платы за пользование землей. «С марта 2021 года компания неоднократно обращалась в провинцию Лонг Ан, а также в ее департаменты и филиалы с просьбой решить проблемы, связанные с расчетом платы за пользование землей на проекте. Однако на сегодняшний день эти запросы не решены», — сказал г-н Винь.
Под давлением лиц, получивших земельные участки по проекту, но еще не получивших акты на право пользования землей, в сентябре 2019 года данное предприятие направило документ с просьбой о временной оплате платы за пользование землей согласно решению о выделении земельного участка.
«Для площади более 247 000 квадратных метров сельской земли мы рассчитали авансовый платеж в размере 100 миллиардов донгов, но он не был принят, поскольку на тот момент не существовало конкретных правил», — сказал г-н Винь.
К 2020 году Народный комитет провинции Лонг Ан принял решение об утверждении цен на землю для этого проекта.
Однако предприятие заявило, что совет по оценке земли провинции Лонг Ан выбрал сравнительный метод для расчета цены, но не смог собрать информацию по крайней мере о трех участках земли, принадлежащих трем соседним сравнительным проектам, включая такие данные, как ход строительства, ход продаж, темпы роста цен, ставка по кредиту, схожие характеристики с характеристиками оцениваемого участка земли...
«Потому что утверждение этой цены на землю основано на внутренних дорогах проекта, в который инвестировало предприятие. Поэтому цена земли, которая должна была составлять всего около 800 000 донгов/м2, была рассчитана как придорожная земля на уровне 3,3–3,8 млн донгов/м2, что почти в 2 раза выше цены, которую инвестор перевел покупателям. Поэтому мы продолжаем предлагать корректировки, но пока это не завершено», — пояснил г-н Винь.
Согласно Декрету 103 о плате за пользование землей, арендная плата за землю облагается дополнительным земельным сбором в размере 5,4% от суммы земли, подлежащей уплате в течение периода, когда земельный сбор не был рассчитан. Согласно новому закону о земле, г-н Винь оценивает, что предприятия должны заплатить дополнительно 100 миллиардов донгов.
Стоит отметить, что это не вина предприятия, предприятие также не проявляет инициативы в момент уведомления и утверждения цен на землю. Авансовый платеж также не допускается. «Когда предприятие сталкивается с проблемой, неизвестно, чья это вина, но предприятию приходится платить такую большую сумму денег, попадая в крайне сложную ситуацию», — возмутился г-н Винь.
НГОК ХИЕН - БАО НГОК - СОН ЛАМ
Источник: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-tram-dau-do-dau-nguoi-mua-nha-20250610080530506.htm
Комментарий (0)