Недвижимость в Ханое: центр удерживает цены, пригороды ждут корректировки

Иллюстрация фото.

С настоящего момента и до конца 2025 года предложение квартир, выставленных на продажу на рынке Ханоя, по-прежнему будет в основном сосредоточено в сегментах А и В; диверсификация продукта по-прежнему ограничена.

Г-жа До Ту Ханг, старший директор отдела исследований и консалтинговых услуг компании Savills Hanoi, проанализировала, что с 2026 года, после завершения юридических процедур пилотных проектов, предложение жилья в Ханое резко возрастёт. Ожидается, что в период с 2026 по 2027 год на рынке Ханоя появится около 46 600 квартир из 43 проектов, но большинство из них расположено за пределами центральной части города. Это может привести к необходимости корректировки цен, однако, по словам г-жи Ханг, корректировка будет происходить только в районах с обширным земельным фондом и несинхронизированной инфраструктурой.

«Что касается проектов со стратегическим местоположением во втором и третьем поясах, разрабатываемых авторитетными инвесторами, цены, вероятно, останутся стабильными или немного вырастут благодаря дефициту и реальному спросу. В целом, вместо волны снижения цен по всему рынку мы увидим чёткую дифференциацию по площади и качеству проектов», — поделилась г-жа Ханг.

Эксперты Savills считают, что для улучшения предложения жилья и повышения цен на него до уровня, приемлемого для населения, Ханой в целом синхронно реализует множество решений, таких как институциональная реформа, развитие инфраструктуры и пилотные жилищные проекты... Примечательно, что многие проекты рассматриваются для реализации за пределами пояса 3–3,5. Завершение всех процедур и вывод продуктов на рынок положительно скажется на уровне цен.

Однако эксперты также рекомендуют учитывать важный фактор: расходы на землепользование. В настоящее время этот фактор составляет значительную долю в общей стоимости. При разумном расчете этих расходов, обеспечивающем гармонию интересов государства и предприятий, цены на жилье можно снизить до уровня, более соответствующего платежеспособности населения.

В то же время для стимулирования развития этой продуктовой линейки необходимы также преференциальные механизмы налогообложения, кредитования или земельных отношений для сегмента доступного жилья.

Д-р Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, также отметил, что дефицит жилья, особенно доступного, является неизбежным следствием многолетнего несбалансированного развития. Политика стимулирования земельных отношений и инвестиционные процедуры должны быть ориентированы на инвесторов, строящих жилье для людей с реальными потребностями, а не только на высококлассные проекты.

Эксперты прогнозируют, что тенденция Ханоя по развитию общественного транспорта и ограничению использования личных автомобилей в центре города может также повлиять на рынок недвижимости, особенно в центральном районе, но не полностью негативно.

Это комплексный процесс городской трансформации. Реализация политики регулирования личного транспорта, безусловно, скажется на доступности центральных районов. Однако это не означает прямого негативного влияния на рынок недвижимости.

Природа недвижимости тесно связана с её эксплуатационными потребностями, при этом жильё всегда является важнейшей потребностью. Несмотря на изменение транспортных средств, люди по-прежнему находят способы добраться до необходимых мест различными способами.

В настоящее время рынок всё ещё находится на этапе наблюдения и анализа влияния изменений в инфраструктуре и дорожном движении. По оценке Savills, в некоторых районах, таких как старый квартал, при эффективном использовании и развитии туризма и торговли, стоимость недвижимости может быть полностью сохранена и даже увеличена.

Спрос на жильё в крупных городах, таких как Ханой, по-прежнему очень высок. Поэтому, даже в условиях меняющихся транспортных систем, рынок недвижимости обладает механизмом саморегуляции и адаптации, способным удовлетворить эту потребность. Однако, поскольку это сложный процесс, включающий множество взаимосвязанных факторов, необходимо продолжать мониторинг и оценку в будущем, а не делать поспешных выводов о прямом влиянии на стоимость недвижимости в настоящее время, – проанализировали эксперты Savills.

Еще одна тенденция, которая наблюдается сегодня, заключается в том, что, несмотря на интерес иностранных инвесторов к жилой недвижимости, прямые иностранные инвестиции в этот сегмент не достигли бурного роста. Объясняя это, г-жа До Тху Ханг проанализировала, что фундаментальные факторы Вьетнама, такие как молодое население, быстрая урбанизация, рост доходов и позитивные экономические перспективы, весьма привлекательны для иностранных инвесторов. Наблюдения Savills также показывают, что прямые иностранные инвестиции в жилую недвижимость присутствуют в Ханое, Хошимине, Хайфоне...

Однако для более активного развития прямых иностранных инвестиций в жилищный сектор необходимо сократить и сделать более прозрачными процессы лицензирования и утверждения проектов. Скорость инвестиционных процедур является важнейшим конкурентным преимуществом для удержания и привлечения международного капитала.

С начала года рынок недвижимости Ханоя демонстрирует признаки восстановления, включая рост предложения, однако цены по-прежнему остаются высокими. Были приняты важные законы о земле, жилье и недвижимости, которые вступят в силу с августа 2024 года. Однако для их синхронного и эффективного применения на практике всё ещё требуется время для полного выпуска руководящих документов и их реализации.

В настоящее время многие проекты находятся на этапах юридического завершения, утверждения проекта, принятия финансовых обязательств и т. д. Эти этапы требуют времени для обеспечения прозрачности и надлежащих процедур. Несмотря на ускорение процесса, фактическое поступление продукции на рынок всё ещё задерживается.

По словам доцента доктора Чан Ким Чунга, бывшего заместителя директора Центрального института экономического управления (CIEM), цены на недвижимость больше не определяются реальным спросом, а в значительной степени обусловлены затратами на производство, особенно стоимостью земли и временем, затрачиваемым на выполнение процедур. Если государство не примет действенных мер по сокращению задержек с утверждением проектов, цены на жильё вряд ли снизятся, даже при улучшении предложения.

Источник: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm