Рост рынка недвижимости зависит от кредитования
Данные рейтинга VIS показывают, что в первые месяцы этого года, несмотря на восстановление темпов предложения и поглощения на рынке недвижимости, операционный денежный поток предприятий сферы недвижимости оставался отрицательным, в основном из-за увеличения задолженности инвесторов для инвестирования в проекты.
Г-н Буй Ван Хай, директор FIDT Investment Research, заявил, что денежный поток предприятий сферы недвижимости улучшился, но только группа предприятий с «чистым» юридическим статусом вступила в новую фазу продаж.
За первые 5 месяцев этого года эмиссия корпоративных облигаций в сфере недвижимости достигла всего лишь 25 102 млрд донгов, снизившись на 13,6% по сравнению с тем же периодом. Источники капитала предприятий сферы недвижимости с начала года и до сих пор в основном зависят от кредитов. По данным VIS Rating, непогашенные кредиты в сфере недвижимости в первом квартале 2025 года выросли на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Финансовые отчеты за первый квартал 2025 года 12 перечисленных банков показали, что 10 из 12 опрошенных банков зафиксировали рост непогашенных кредитов на недвижимость по сравнению с началом года. Из них кредиты на недвижимость у Techcombank выросли на 14,8%, у PGBank — на 34,4%, у VIB — на 24,9%, у KienlongBank — на 20,5%, у SHB — на 11,2%, у HDBank — на 17%, у MB — на 12,2%...
Кредиты на недвижимость росли быстрыми темпами, но в основном направлялись в бизнес, в то время как личные жилищные кредиты росли медленно.
В частности, пакет социального жилищного кредитования, который когда-то был очень ожидаемым (кредитный пакет на 145 000 млрд донгов), был выплачен медленно. Отчет Государственного банка показывает, что по состоянию на 30 апреля 2025 года коммерческие банки обязались предоставить кредиты на сумму около 7 800 млрд донгов для проектов социального жилья с оборотом выплат, достигшим 3 866 млрд донгов. Из которых часть, предоставленная инвесторам, составляет 3 281 млрд донгов, а часть, предоставленная покупателям жилья, составляет 585 млрд донгов.
По словам губернатора Нгуен Тхи Хонг, причиной медленной выдачи пакетов кредитов на социальное жилье является нехватка проектов социального жилья, многие проекты не нуждаются в кредитах.
Слепые банковские облигации, недвижимость
Довольно абсурдная реальность заключается в том, что предприятия сферы недвижимости очень нуждаются в капитале, но испытывают трудности с мобилизацией облигаций, что вынуждает их обращаться к банковским кредитам, поэтому эмиссия банковских облигаций резко возросла, одной из целей которой является получение источника кредитов на недвижимость.
С начала года банки выпустили облигаций на сумму около 81 000 млрд донгов, что в 3,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Между тем, компании, занимающиеся недвижимостью, выпустили облигаций на сумму всего 25 102 млрд донгов, что на 13,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Если в прошлом эмиссия облигаций банками и предприятиями сферы недвижимости составляла относительно сбалансированную долю, то сейчас эмиссия облигаций банками составляет подавляющую долю.
Облигации по-прежнему являются основным инвестиционным каналом, даже самым крупным, превосходящим акции. Однако вьетнамский рынок облигаций по-прежнему сталкивается с рядом проблем, таких как доверие, неполная структура, проблемы с кредитным рейтингом и ограниченная ликвидность, что затрудняет его даже для институциональных инвесторов. 
- Г-жа Трин Куинь Джиао, генеральный директор акционерной компании PVI Fund Management
В частности, в 2020 году облигации недвижимости составили 33,6% от общего объема эмиссии, в то время как банковские облигации — почти 28%; в 2021 году облигации недвижимости составили 33%, а банковские облигации — 36%. Однако за последние 3 года облигации недвижимости составили всего 20–22%, в то время как банковские облигации выросли до 58–65%. За первые 5 месяцев этого года банковские облигации составили 67,1% от общего объема эмиссии, в то время как облигации недвижимости составили всего 20,8% от объема эмиссии.
Вопрос в том, почему компании, занимающиеся недвижимостью, до сих пор не могут привлекать капитал через облигационный канал?
Г-жа Трин Куин Джиао, генеральный директор PVI Fund Management Joint Stock Company (PVI AM), сказала, что одна из проблем заключается в том, что согласно действующему постановлению Государственного банка, коммерческим банкам не разрешено участвовать в управлении обеспечением по пакетам эмиссии облигаций. Это очень затрудняет инвестирование фондов в облигации.
По словам г-жи Куинь Джиао, если в прошлом облигации недвижимости и банковские облигации составляли примерно по 1/3 рынка, а оставшаяся 1/3 принадлежала другим предприятиям, то теперь на банки приходится более 70% от общего объема эмиссии на рынке. Ситуация, когда банки «одиночки на рынке» на рынке облигаций, является серьезным недостатком, делая канал мобилизации капитала через облигации бессмысленным для предприятий.
Хотя эмиссия облигаций на рынке недвижимости снова растет, если исключить финансовый и банковский сектор, рынок еще не восстановился.
Со стороны предложения, более жесткие условия выпуска облигаций затрудняют для компаний, занимающихся недвижимостью, выпуск новых облигаций. Со стороны спроса, текущие правила не привлекли институциональных инвесторов, особенно страховые компании, к инвестированию в облигации.
По мнению экспертов, трудности как со спросом, так и со спросом заставляют компании, занимающиеся недвижимостью, «бояться» выпускать облигации. Вот почему компании, занимающиеся недвижимостью, больше зависят от кредитов. Между тем, банки увеличивают выпуск облигаций, хотя конечным пунктом назначения по-прежнему остается недвижимость.
Источник: https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
Комментарий (0)