Министерство природных ресурсов и экологии разъясняет предложение об отказе от метода прироста стоимости земли

Министерство природных ресурсов и экологии предлагает три метода оценки стоимости земли

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды сообщило, что данное ведомство только что направило в Министерство юстиции официальное сообщение с просьбой дать оценку Постановлению о внесении изменений и дополнений в ряд статей Постановления № 44/2014/ND-CP о ценах на землю и Постановлению № 10/2023/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд статей постановлений, регулирующих реализацию Закона о земле.

В частности, в содержании проекта постановления Министерство природных ресурсов и экологии (МПРЭ) предложило внести изменения и дополнения в методику оценки стоимости земель в направлении регламентации 3 методов оценки стоимости земель, в том числе: сравнительный метод, доходный метод; метод коэффициента корректировки стоимости земель.

Таким образом, по сравнению с Постановлением № 44/2014/ND-CP, проект Постановления сокращает два метода оценки стоимости земли. В частности, он объединяет метод вычета с методом сравнения и исключает использование метода приращения стоимости земли.

Объясняя это, в отчете Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды говорится, что метод оценки стоимости земли заключается в расчете общего предполагаемого дохода от освоения территории за вычетом общих предполагаемых затрат на освоение.

Соответственно, расчет общего предполагаемого дохода от развития недвижимости должен основываться на: трансфертной цене, арендной плате, сроках продажи, ставке продаж, тенденциях и колебаниях трансфертной цены, будущей арендной плате, уровне заполняемости... и должен дисконтировать денежный поток к моменту оценки в соответствии с банковской процентной ставкой по кредиту; расчет общей предполагаемой стоимости развития недвижимости, в дополнение к тому, что он основывается на нормативах и удельных ценах, выпущенных компетентными государственными органами, также зависит от срока строительства, темпов строительства за каждый год, непредвиденных расходов, расходов на выплату процентов по кредиту, прибыли инвестора с учетом факторов риска, расходов на рекламу и продажи...

По данным Министерства природных ресурсов и экологии, расчёт вышеупомянутых предполагаемых факторов, влияющих на общий доход от освоения земель и общие затраты на освоение земель, весьма сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и содержат значительные погрешности (для одного и того же участка земли изменение всего одного показателя в предполагаемых факторах изменит результаты оценки), а также легко поддаётся злоупотреблениям и создаёт риски для специалистов по оценке земель и лиц, принимающих решения о конкретных ценах на землю в населённых пунктах. Это является основной причиной трудностей и задержек при определении, оценке и принятии конкретных решений в прошлом.

С другой стороны, в сфере недвижимости земля всегда существует первой, и ее цена определяется до процесса создания недвижимости, поэтому нецелесообразно предполагать оценку стоимости недвижимости в будущем, а затем определять цену земли, в результате чего цена земли будет зависеть от метода ведения бизнеса в сфере недвижимости инвестора, не отражая истинную рыночную стоимость земли.

В соответствии с духом Постановления 18-NQ/TW, метод определения цены на землю должен обеспечивать соблюдение рыночных принципов. Поэтому проект Постановления не предусматривает применения метода прибавочной стоимости при определении цены на землю для расчета финансовых обязательств землепользователей и компенсаций при изъятии земель государством, что соответствует политике Партии.

В представлении Министерства природных ресурсов и экологии указано, что в целях преодоления ограничений при неприменении метода добавочного убытка проектом Постановления изменено и дополнено содержание сравнительного метода, которым он регламентирует оценку земельных участков и земельных площадей, еще не инвестированных в техническую инфраструктуру, на основе комбинированного метода вычета для вычета стоимости инвестиций в техническую инфраструктуру, и одновременно дополнено положением о том, что при определении цен на землю для сравнения и проверки с целью обеспечения точности результатов оценки земель необходимо применять метод ежегодного поправочного коэффициента.

«Регулирование трех методов оценки земель (сравнительного, доходного, коэффициента корректировки стоимости земли) обеспечило охват всех случаев оценки земель, обслуживающих государственное управление земельными ресурсами», — говорится в представлении Министерства природных ресурсов и экологии.

Многие высказывают опасения по поводу «блокировки» проекта, если при оценке земли будет отменен метод излишков.

Многие обеспокоены тем, что отказ от метода излишков может затруднить оценку стоимости земли для проектов и вызвать заторы.

По данным Ассоциации недвижимости Хошимина , в последнее время до 87% проектов в городе оценивались с использованием метода добавочной стоимости.

«Метод оценки стоимости земли по добавочной стоимости — это научный и признанный на международном уровне метод оценки стоимости земли. Мы настоятельно рекомендуем Министерству природных ресурсов и окружающей среды и правительству сохранить метод оценки стоимости земли по добавочной стоимости», — предложил г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин.

Представитель Вьетнамской ассоциации оценки заявил, что метод оценки стоимости прироста стоимости подходит для оценки стоимости земли под новые инвестиционные проекты. Другие методы оценки неприменимы. Отказ от него может затруднить оценку стоимости земли под проекты и привести к перегрузке рынка.

«Каждый метод подходит для разных типов. Например, сравнительный и доходный методы используются для определения цен на землю для текущего использования. Метод определения текущей цены на землю для будущего использования используется для определения цен на землю для будущего использования. Метод определения текущей цены на землю не может быть применён к будущему. На рынке не все проекты обладают схожими активами для применения сравнительного метода. Если отказаться от метода определения остаточной стоимости, определение цен на землю для проектов развития будет очень затруднительным», — сказал г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель Вьетнамской ассоциации оценки.

Согласно сообщениям с мест, предложение нового жилья в первые шесть месяцев этого года постоянно резко сокращалось. Основная причина – юридические проблемы, в том числе связанные с оценкой земли. Предприятия считают, что распоряжение премьер-министра об устранении трудностей, связанных с оценкой земли, является важной основой для Министерства природных ресурсов и экологии и местных органов власти для пересмотра и корректировки системы соответствующих правовых документов, особенно методов оценки земли, с целью их синхронного внесения корректировок, наиболее соответствующих рыночным условиям.

Опираясь на мнения предприятий и ассоциаций, Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) также разделяет точку зрения, что отмена метода добавочной стоимости затрудняет оценку земли.

VCCI подчеркнула, что метод сравнения имеет ограничения в плане сравнительных данных, поскольку информацию о сделке часто сложно сопоставить с оцениваемой недвижимостью. Он требует большого количества чёткой и точной информации о сделке, в то время как в реальности цена сделки на бумаге и фактическая цена сделки часто не совпадают. Метод коэффициента корректировки цены земли также имеет аналогичные ограничения, основанный на сравнительных данных, и также сталкивается с недостатками в плане информации и исходных данных.

VCCI также считает, что метод прироста стоимости является одним из методов оценки недвижимости, применяемых профессиональными оценочными организациями, особенно при оценке земель с потенциалом застройки. Это означает, что стоимость земли рассчитывается с учётом наилучшего и наиболее эффективного использования в соответствии с рыночными принципами. Исключение метода прироста стоимости из проекта может привести к противоречиям в нормативных документах, касающихся оценки недвижимости. В целях государственного управления, сохранение метода прироста стоимости в методе оценки земли, предложенном VCCI, может вызвать трудности в процессе внедрения оценки земли.

ТМ

Источник

Комментарий (0)