Министерство природных ресурсов и экологии разъясняет предложение об отмене метода надбавки при оценке земли

Министерство природных ресурсов и экологии предлагает три метода оценки земли

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды сообщило, что это ведомство только что направило официальное сообщение в Министерство юстиции с просьбой дать оценку Указу о внесении изменений и дополнений в ряд статей Указа № 44/2014/ND-CP о ценах на землю и Указу № 10/2023/ND-CP о внесении изменений и дополнений в ряд статей указов, регулирующих реализацию Закона о земле.

В частности, в содержании проекта постановления Министерство природных ресурсов и экологии (МОНРЕ) предложило внести изменения и дополнения в методику оценки стоимости земли в направлении регламентации 3-х методов оценки стоимости земли, в том числе: сравнительный метод, доходный метод; Метод коэффициента корректировки цены на землю.

Таким образом, по сравнению с Постановлением № 44/2014/ND-CP, в проекте Постановления сокращено 2 метода оценки земли. В частности, метод вычета интегрирован в метод сравнения, а метод превышения не применяется для оценки земли.

Объясняя это, в отчете Министерства природных ресурсов и экологии говорится, что метод оценки стоимости земли путем расчета общего предполагаемого дохода от освоения объекта недвижимости за вычетом общих предполагаемых затрат на освоение.

Соответственно, расчет общего предполагаемого дохода от развития недвижимости должен основываться на: трансфертной цене, арендной плате, сроке продажи, ставке продаж, тенденциях и колебаниях трансфертной цены, будущей арендной плате, коэффициенте заполняемости... и должен дисконтировать денежный поток до времени оценки в соответствии с банковской процентной ставкой по кредиту; Расчет общей предполагаемой стоимости строительства недвижимости зависит не только от норм и цен, установленных компетентными государственными органами, но и от сроков строительства, темпов строительства в каждом году, непредвиденных расходов, процентных расходов, прибыли инвестора с учетом факторов риска, расходов на рекламу и продажу и т. д.

По данным Министерства природных ресурсов и экологии, расчет предполагаемых факторов совокупного дохода от освоения и общих затрат на освоение, упомянутых выше, очень сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и имеют большие погрешности (для одного и того же участка земли изменение всего лишь одного показателя в предполагаемых факторах изменит результаты оценки), а также легко эксплуатируется и создает риски для специалистов по оценке земли и тех, кто принимает решения о конкретных ценах на землю в населенных пунктах. Это основная причина трудностей и задержек в определении, оценке и принятии конкретных решений в прошлом.

С другой стороны, в сфере недвижимости земля всегда существует первой, и ее цена определяется до процесса создания недвижимости, поэтому нецелесообразно предполагать, что можно оценить стоимость недвижимости в будущем, а затем определять цену земли, в результате чего цена земли будет зависеть от метода ведения бизнеса в сфере недвижимости инвестора, не отражая истинную рыночную стоимость земли.

В соответствии с духом Резолюции 18-NQ/TW метод определения цен на землю должен обеспечивать соблюдение рыночных принципов. Таким образом, неприменение в проекте Указа метода добавочной стоимости при оценке земель, расчете финансовых обязательств землепользователей и расчете компенсаций при изъятии земель государством соответствует политике партии.

В представлении Министерства природных ресурсов и экологии четко указано, что в целях преодоления ограничений при неприменении метода надбавок проектом постановления изменено и дополнено содержание метода сравнения, в котором он регламентирует оценку земельных участков и земельных площадей, не инвестированных в техническую инфраструктуру, на основе комбинированного метода вычета для вычета стоимости инвестиций в техническую инфраструктуру, и одновременно дополнено положением о том, что при определении цен на землю для сравнения и проверки точности результатов оценки земли необходимо применять метод ежегодного поправочного коэффициента.

«Регулирование трех методов оценки земли (сравнительный, доходный, коэффициент корректировки цены земли) обеспечило охват всех случаев оценки земли, необходимых для государственного управления земельными ресурсами», — говорится в представлении Министерства природных ресурсов и экологии.

Многие высказывают опасения по поводу «блокировки» проекта в случае отказа от метода оценки стоимости земли с учетом излишков.

Многие обеспокоены тем, что отказ от метода излишков может затруднить оценку земли для проектов, что приведет к перегрузкам.

По данным Ассоциации недвижимости Хошимина , в последнее время до 87% проектов в городе оценивались с использованием метода добавочной стоимости.

«Метод добавочной стоимости — это научный и признанный на международном уровне метод оценки стоимости земли. Мы настоятельно рекомендуем Министерству природных ресурсов и окружающей среды и правительству сохранить метод добавочной стоимости для оценки стоимости земли», — предложил г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин.

Представитель Ассоциации оценки Вьетнама заявил, что метод добавочной стоимости подходит для оценки земли для новых инвестиционных проектов по развитию. Другие методы оценки не допускаются. Если от этого отказаться, это может затруднить установление цен на землю для проектов, что приведет к заторам.

«Каждый метод подходит для разных типов. Например, методы сравнения и дохода используются для определения цен на землю для текущего использования. Метод излишков используется для определения цен на землю для будущего использования. Невозможно применить метод определения текущей цены на землю к будущему. На рынке не все проекты имеют схожие или похожие активы для применения метода сравнения. Если отказаться от метода излишков, определение цен на землю для проектов развития будет очень сложным», — сказал г-н Нгуен Тьен Тхоа, председатель Ассоциации оценки Вьетнама.

По сообщениям с мест, предложение новых проектов жилья за первые 6 месяцев этого года постоянно резко сокращалось. Большинство причин связаны с правовыми проблемами, включая оценку земли. Предприятия считают, что поручение премьер-министра об устранении препятствий в оценке земли является важной основой для Министерства природных ресурсов и экологии и местных органов власти для пересмотра и переосмысления системы соответствующих правовых документов, особенно методов оценки земли, с целью внесения синхронных корректировок, наиболее подходящих для рынка.

Опираясь на мнения предприятий и ассоциаций, Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI) также разделяет точку зрения, что отмена метода излишков затрудняет оценку земли.

VCCI подчеркивает, что метод сравнения имеет ограничения с точки зрения сравнительных данных, поскольку информацию о транзакциях часто трудно сопоставить с оцениваемой недвижимостью; требуется много четкой и точной информации о транзакции, в то время как в реальности цена транзакции на бумаге и фактическая цена транзакции часто не совпадают. Метод коэффициента корректировки цены на землю также имеет схожие ограничения, основанные на сравнительных данных, а также сталкивается с недостатками с точки зрения информации и входных данных.

VCCI также считает, что метод добавочной стоимости является одним из методов оценки недвижимости, применяемых профессиональными оценочными организациями, особенно при оценке земель с потенциалом застройки. Это означает, что стоимость земли рассчитывалась с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования в соответствии с рыночными принципами. Исключение из проекта метода превышения может привести к несоответствиям в правовых документах, связанных с оценкой недвижимости. В целях государственного управления, сохранение метода добавочной стоимости в методе оценки земли, предложенном VCCI, устранение метода добавочной стоимости может вызвать трудности в процессе внедрения оценки земли.

ТМ

Источник