Высокодоходная торговля деньгами: выявление нишевых инвестиционных каналов, приносящих двузначную прибыль

(Дэн Три) - Умные деньги переходят на частное кредитование — канал с прибылью в 10–15%, заполняющий большой пробел, оставленный банками, без необходимости «серфинга» или управления недвижимостью.

Финансово грамотные инвесторы часто шепчут друг другу: «Когда рынок нестабилен, наличные решают все».

Но вместо того, чтобы оставлять деньги лежать в банке, пока процентные ставки по сбережениям постепенно насыщаются, волна индивидуальных инвесторов и крупных фондов переключается на роль «банков», то есть на прямое кредитование под залог недвижимости.

Откажитесь от «серфинга», чтобы сидеть и собирать мелочь, но с высокими процентными ставками.

Джош и Али Лупо, известная пара инвесторов из сообщества «Финансовая свобода» (FIRE), провели свою юность, покупая ветхие дома, ремонтируя их и затем продавая (стратегия «ремонтируй и перепродавай»). Но в этом году они осознали новую истину: зачем тратить время на управление рабочими и строительными материалами, если можно отдать деньги другим на выполнение работ и получить «жёсткий» процент в размере 12–15%?

Это не чёрный кредит. В профессиональном финансовом мире это называется частным кредитованием. Эта модель работает по принципу «взаимной выгоды». Заёмщики, обычно инвесторы в недвижимость, которым срочно нужен капитал для заключения сделок, соглашаются платить более высокие процентные ставки, чем банки, в обмен на скорость.

Майк Гориус, опытный инвестор в недвижимость, поделился: «С банками мне потребовалось 30 дней и гора документов для получения кредита. С частным капиталом это заняло всего 8 дней. В сфере недвижимости скорость определяет прибыль. Я готов заплатить более высокую стоимость капитала, чтобы не упустить возможность купить выгодную недвижимость».

Согласно последним данным, обычные процентные ставки по таким краткосрочным кредитам составляют от 10% до 12%, а при сроке менее 3 месяцев — до 15%. Это просто фантастическая цифра по сравнению с доходами от сдачи квартир в аренду (обычно всего 4–5%) или от сберегательных вкладов.

Частное кредитование предлагает заемщикам гибкость и скорость, в то время как кредиторы получают выгоду от процентных платежей (Фото: Getty).

Огромная пустота, оставленная банком

Почему эта тенденция так сильна сейчас? Ответ кроется в макроэкономической картине мировой финансовой индустрии.

Во-первых, традиционные банки проявляют «нерешительность». Под давлением требований по обеспечению безопасности капитала и опасений по поводу рисков безнадежных долгов многие региональные банки в США и Европе отказались от кредитования коммерческой недвижимости и строительства. Pretium, инвестиционная компания, управляющая активами в размере 60 миллиардов долларов, только что запустила пакет кредитов на 1 миллиард долларов для кредитования исключительно застройщиков жилья, ориентируясь на сегмент, который банки оставили открытым.

Во-вторых, надвигается огромная «стена погашения». Рыночные данные показывают, что в течение следующих трёх лет будут погашены кредиты на коммерческую недвижимость на сумму более 3 триллионов долларов. По мере закрытия банков владельцы недвижимости вынуждены обращаться к частным источникам капитала для рефинансирования.

В-третьих, и это самое главное, это более безопасная позиция для владельца. После резкой корректировки цен с 2022 года, стоимость активов в сфере недвижимости сейчас находится на гораздо более «реальном» уровне.

Кредитование обесценившегося актива (например, предоставление кредита в размере только 70% от текущей стоимости актива) создаёт толстую «подушку безопасности». В случае наихудшего сценария (дефолта заёмщика) кредитор может ликвидировать актив и при этом получить всю основную сумму и проценты.

Не только мелкие индивидуальные инвесторы, но и финансовые «акулы» тоже не выбыли из игры. Bain Capital, гигант, управляющий кредитными активами на сумму 58 миллиардов долларов США, публично заявил о своих амбициях по расширению сегмента прямого кредитования в Азии.

«Азия — явный победитель с точки зрения потенциала роста», — заявил Джеффри Хокинс, заместитель управляющего директора Bain Capital. «Спрос на капитал на таких рынках, как Индия, Австралия и Юго-Восточная Азия, огромен, в то время как предложение традиционных кредитов недостаточно для его удовлетворения».

Это показывает, что частное кредитование больше не является теневым потоком, а становится основным каналом инвестиций, привлекая потоки капитала от страховых и пенсионных фондов, ищущих долгосрочную стабильную доходность.

Высокая прибыль, но не для «любителей»

Хотя картина прибыли выглядит заманчиво, финансовые эксперты также выносят строгое предупреждение: не путайте «пассивность» с «небрежностью».

Самый большой риск в этой игре — возможность дефолта заёмщика. В отличие от сберегательных вкладов, которые застрахованы, частное кредитование требует от инвесторов отличных навыков комплексной проверки.

«Если вы новичок, будьте готовы к двойной проверке, по сравнению со среднестатистическим человеком», — подчёркивает Майк Гориус. Вам необходимо оценить стоимость залога, его ликвидность в вашем регионе и кредитоспособность заёмщика.

Во Вьетнаме эта модель существует уже давно в гражданско-правовой форме, но постепенно становится профессиональной посредством платформ P2P-кредитования (кредитование между физическими лицами) или договоров инвестиционного сотрудничества с залоговым обеспечением. Однако несовершенство правовой базы по-прежнему является серьёзным препятствием.

В заключение статьи г-н Джеффри Хокинс из Bain Capital дал воодушевлённым инвесторам наводящий на размышления комментарий: «В настоящее время рынок не подвержен системному риску, но он немного перегрет. Когда на него поступает слишком много денег, стандарты кредитования легко снижаются. Умные инвесторы — это те, кто умеет сохранять хладнокровие, не гоняясь за процентными ставками, забывая о качестве залога».

В контексте финансового рынка этого года с его многочисленными переменными частное кредитование, безусловно, является каналом распределения активов, заслуживающим рассмотрения, но по-настоящему «золотой жилой» он может стать только для тех, кто понимает правила игры и умеет управлять рисками.

Source: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/buon-tien-thoi-lai-cao-he-lo-kenh-dau-tu-ngach-mang-ve-loi-nhuan-2-chu-so-20251120092419148.htm