Цена, которую приходится платить за оппортунистический бизнес

Гиганты рынка недвижимости спешат запустить элитное жилье, игнорируя доступное жилье:

Стагнация на рынке недвижимости может потянуть за собой всю экономику

После кратковременного подъема в 2021 году рынок недвижимости с 2022 года переживает очень сложный период. Предприятия, даже крупные инвесторы, испытывают нехватку денежных средств, серьезную нехватку ликвидности и сталкиваются с риском массового банкротства.

Согласно отчету Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), только в 2022 году более 1200 компаний в сфере недвижимости обанкротились, строительство многих проектов было остановлено, у подрядчиков не было проектов, не было работы, а рабочие потеряли работу. Кроме того, многие компании сократили свою рабочую силу на 30% - 50%, а брокерская сила сократилась до 70%.

В беседе с журналистами доктор Кан Ван Люк, экономический эксперт, прокомментировал: Рынок недвижимости в настоящее время переживает необычное явление. Потому что, в то время как макроэкономика растет очень хорошо, рынок недвижимости развернулся и практически «заморожен». Г-н Люк указал на 5 основных причин, приводящих к этому явлению.

Во-первых, после 2 лет бурного роста мировой рынок недвижимости и Вьетнам вступят в период корректировки. Это закон рынка.

«За два года бурного роста мировые цены на недвижимость выросли в среднем примерно на 10–20%, в то время как во Вьетнаме они выросли примерно на 20–50%», — сказал г-н Люк.

Во-вторых, вьетнамская недвижимость сталкивается со множеством юридических проблем, которые не были решены своевременно. Отчет HoREA показывает, что юридические проблемы составляют 70% проектов, многие проекты были отложены на долгие годы, не будучи реализованными из-за юридических проблем, что привело к феномену, когда инвесторы «умирают на куче активов» .

В-третьих, за последний год сократились источники капитала, включая кредитный капитал и капитал из таких каналов мобилизации, как акции или облигации.

В-четвертых, произошло множество последовательных нарушений, что привело к снижению доверия инвесторов и быстрому снижению ликвидности рынка.

Наконец, это связано с соотношением спроса и предложения, которое делает цены необоснованными. В частности, на рынке Хошимина с 2017 года по настоящее время количество домов на рынке постоянно сокращается, в 2017 году их было около 43 000 единиц, уменьшаясь на 20% каждый год, к 2021 году количество домов на рынке составило всего 13 000, в 2022 году их было всего более 12 000 единиц, постоянно уменьшаясь, и наблюдается явление дисбаланса между спросом и предложением и структурой продукта.

Цена должна быть уплачена за прачечный бизнес 1

Согласно отчету Народного комитета города Хошимин, за два года 2021 - 2022 гг. во всем городе было завершено 47 проектов с 28 000 квартир, выставленных на рынок. Большинство из них представляют собой квартиры среднего ценового диапазона и не отвечают потребностям развития города. Г-н Буй Сюань Кыонг, заместитель председателя Народного комитета города Хошимин, признал: «Мы примем меры, чтобы устранить дисбаланс между спросом и предложением, который в настоящее время имеет тенденцию к перекосу в сторону среднего ценового диапазона».

Среди этих причин г-н Люк считает, что самой большой трудностью является правовая среда со множеством узких мест. Многие правила дублируют друг друга, непоследовательны, неясны, не направлены, не удаляются быстро и не соответствуют реальности...

«В то время как среди ряда государственных служащих наблюдается явный страх ответственности, страх ошибок и уклонение от ответственности, многие проекты не могут быть реализованы, или сроки реализации затягиваются, их нельзя продать или передать, нельзя заложить, или возникают трудности с оплатой аренды..., что приводит к заброшенности, инвентаризации, растратам, расходам и потере доверия...» , - подчеркнул г-н Люк.

Согласившись с этим мнением, профессор, доктор Хоанг Ван Кыонг, делегат Национальной ассамблеи , вице-президент Национального экономического университета, заявил, что рынок недвижимости вносит важный прямой вклад в экономический рост и оказывает сопутствующее влияние на развитие многих отраслей и сфер экономики.

«Поэтому, когда рынок недвижимости стагнирует, это приведет к стагнации ряда видов экономической деятельности, что создаст риск стагнации роста и даже рецессии», - сказал г-н Куонг.

Цена, которую приходится платить за оппортунистический бизнес

Помимо вышеперечисленных факторов, рынок недвижимости сталкивается с риском возникновения избытка проектов элитного жилья с заоблачными ценами, в то время как проекты доступного жилья найти сложно .

По данным отчета Минстроя, в текущей структуре жилищного продукта 78,2% составляет элитное жилье, остальное — жилье среднего класса. Доступный сегмент практически «вымер» .

Эксперты говорят, что инвесторы спешат войти в сегмент элитного жилья, чтобы максимизировать прибыль. Поскольку норма прибыли элитного жилья часто в 3-4 раза выше, чем у доступного жилья.

Однако, когда рынок насыщен, сегмент элитного жилья не ориентирован на большинство потребителей, что приводит к феномену «при дефиците возникает избыток» . И, конечно, когда продукция не продается, инвесторы сталкиваются с ситуацией неликвидности.

Подчеркивая это, д-р Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по денежно-кредитной и финансовой политике, сказал, что земля является редким ресурсом, жилье является насущной потребностью, Вьетнаму необходимо строить политику в сфере недвижимости на этой основе, нельзя позволять спекулянтам скупать недвижимость, скупать ресурсы для накопления, превращать их в огромную прибыль в будущем, в то время как потребности людей не удовлетворяются.

Поэтому г-н Нгиа подчеркнул, что предприятиям необходимо отказаться от привычки к оппортунистическим, непрофессиональным методам ведения бизнеса, не имеющим международного охвата.

«Я также хотел бы услышать несколько других мнений: одно из них — отменить механизм социального жилья и создать новый механизм для жилья для людей с низкими доходами; второе — обложить налогом спекуляцию жильем; третье — местные власти должны принять решение о компенсационных ценах за землю в соответствии с рыночными ценами на тот момент...» , — предложил г-н Нгиа.

Недавно на Национальной онлайн-конференции «Устранение и содействие безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости» премьер-министр Фам Минь Чинь подчеркнул, что: Предприятия сферы недвижимости должны нести ответственность за себя, решать трудности, которые они сами себе создают из-за неточных прогнозов, слабого развития рынка, неэффективных капиталовложений... Реструктуризация сегментов, разумные цены для повышения ликвидности, на пути к прибыльному, но гармоничному бизнесу.

«Когда бизнес приносит прибыль, это должно компенсироваться убытками. Мы не можем всегда быть прибыльными. Мы не можем требовать прибыли, даже сталкиваясь с трудностями. Никто не будет держать нас за руки до ночи или спать с нами до утра. Мы должны вносить свой вклад в общее благо», — сказал премьер-министр.

По словам главы правительства, еще одной важной задачей является обеспечение законных прав и интересов потребителей, усиление пропаганды и ориентации потребителей на выбор хорошей и подходящей продукции, что будет способствовать безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка.

В ближайшее время Правительство будет иметь отдельный проект по жилищному развитию, жилью для рабочих и малообеспеченных людей. Правительство рассмотрит и доложит компетентным органам для рассмотрения и принятия решения. В то же время Премьер-министр поручил организовать эффективную, точную, своевременную коммуникационную работу, объективно, честно и точно оценивать ситуацию, не допуская ложной информации.

Премьер-министр подтвердил, что никто никого не выручает, чтобы устранить трудности и способствовать безопасному, здоровому и устойчивому развитию рынка недвижимости. Правительство в ближайшее время выпустит Постановление, но исходя из своих функций, задач и полномочий субъекты должны немедленно провести работу по эффективной реализации поставленных целей, задач и решений.

Вьет Ву

Источник