Правительство издало новые правила оценки земельных участков.

4 метода оценки стоимости земли

Постановление 12/2024/ND-CP вносит изменения в статьи 4 и 5 Постановления № 44/2014/ND-CP о методах оценки земли и условиях применения каждого метода.

В частности, сравнительный метод реализуется путем корректировки цен на земельные участки с одинаковым назначением использования, при наличии определенных сходств в факторах, влияющих на цены на землю, которые были выставлены на рынок и которые были проданы на аукционе за право пользования землей, где победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением аукциона. Это делается путем анализа и сравнения факторов, влияющих на цены на землю, за исключением стоимости активов, связанных с землей (если таковые имеются), для определения цены оцениваемого земельного участка.

Сравнительный метод применяется для оценки в случаях, когда имеется не менее трех сопоставимых земельных участков с одинаковым назначением использования, определенным сходством факторов, влияющих на цены на землю, и правами пользования землей, которые были переданы на рынке и выиграны на аукционе, при этом победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе (далее именуемые сопоставимыми земельными участками), за исключением случаев, указанных в пунктах а, б, в и г ниже.

Метод доходности применяется путем деления среднегодового чистого дохода на единицу площади земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным сберегательным вкладам вьетнамских донгов в коммерческих банках, где государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего количества голосующих акций в провинции за три последовательных года до конца последнего квартала, за который имеются данные до даты оценки.

Доходный метод применяется к оценке сельскохозяйственных и несельскохозяйственных земельных участков (за исключением земель под жилую застройку), если оцениваемый земельный участок или площадь не соответствует критериям сравнительного метода, но при этом могут быть определены доходы и расходы от использования земли в соответствии с законным назначением землепользования на момент оценки, за исключением случаев, указанных в пунктах a, b, c и d ниже.

Метод избытка применяется путем вычитания общей оценочной стоимости застройки земельного участка или площади из общей оценочной выручки от застройки, исходя из наиболее эффективного использования земли (коэффициент землепользования, плотность застройки, максимальное количество этажей здания) в соответствии с планом землепользования и детальным планом строительства, утвержденным компетентным органом.

Метод избытка применяется к оценке в случаях, когда земельный участок или территория для инвестиционных проектов не соответствуют критериям сравнительного метода или доходного метода, но при этом можно оценить общую выручку от реализации проекта и общие затраты на его реализацию, за исключением случаев, указанных в пунктах a, b, c и d ниже.

Метод расчета коэффициента корректировки цен на землю реализуется путем умножения цены земли в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цен на землю. Коэффициент корректировки цен на землю устанавливается Народным комитетом провинции или города центрального подчинения (далее именуемым Народным комитетом провинции) путем сравнения цены земли в таблице цен на землю с действующей рыночной ценой на землю.

Метод коэффициента корректировки цен на землю применяется для определения цены на земельные участки и площади, уже указанные в таблице цен на землю, изданной Народным комитетом провинции, и подпадающие под один из следующих случаев:

а) Случаи, указанные в пункте а, подпункте 4 статьи 114 и подпункте 3 статьи 189 Закона о земле;

б) Расчет ежегодных платежей по арендной плате за землю в случае, когда государство сдает землю в аренду без проведения аукциона по продаже прав пользования землей;

c) Расчет начальной цены для аукциона по продаже прав пользования землей при выделении или сдаче в аренду государством земельных участков в случаях, когда на данном участке или территории уже имеется техническая инфраструктура, построенная в соответствии с детальным планом строительства;

d) Определение стоимости земельного участка или территории, подлежащей оценке, если общая стоимость, рассчитанная согласно таблице цен на землю для территорий, облагаемых платой за землепользование и арендную плату, составляет менее 30 миллиардов донгов для городов центрального подчинения, менее 10 миллиардов донгов для горных и высокогорных провинций и менее 20 миллиардов донгов для других провинций в следующих случаях:

Случаи, предусмотренные пунктами b и d статьи 4, раздела 114, и пунктом 2 статьи 172 Закона о земле;

Плата за аренду земли рассчитывается как единовременный платеж за весь период аренды, когда государство арендует землю без проведения аукциона по продаже прав пользования землей.

d) Расчет компенсации при рекультивации земель государством в случаях, когда рекультивируются несколько смежных земельных участков с одинаковым целевым назначением, но не соответствуют условиям применения сравнительного метода.

В указе говорится, что сопоставимые земельные участки, используемые для оценки земли, должны соответствовать условиям осуществления прав землепользования, предусмотренным Законом о земле.

Информация по применению методов оценки земельных участков .

Постановление 12/2024/ND-CP также добавляет статью 5b, касающуюся информации для применения методов оценки земли. Соответственно, информация о ценах на землю, ценах аренды земли и ценах аренды помещений для применения сравнительного метода, метода излишков и построения коэффициентов корректировки цен на землю включает в себя:

1) Цена, предложенная победителем торгов за права пользования землей в случаях, когда победивший участник торгов выполнил свои финансовые обязательства в соответствии с решением о победе.

2) Цены на землю после завершения налоговых процедур в налоговом органе или регистрации в земельном реестре в случае передачи права пользования землей;

3) Цены на аренду земли, цены на аренду помещений;

4) Рыночная цена передачи земельных участков.

В указе указано, что информация, используемая для применения метода оценки земли, должна представлять собой данные за период не более 24 месяцев до даты оценки земли, при этом приоритет должен отдаваться информации, наиболее близкой к дате оценки, и должна быть собрана из следующих источников:

- Национальная база данных земельных участков, национальная база данных цен;

- Земельные регистрационные органы, подразделения, организующие аукционы по продаже прав пользования землей, и подразделения, организующие аукционы по продаже активов;

- Налоговые органы, агентства по сельскому хозяйству и развитию сельских районов;

- Биржи недвижимости, операции с недвижимостью;

- Организации, выполняющие функции консультирования по вопросам оценки земельных участков, и оценочные компании;

- Кредитные учреждения, ассоциации риелторов, научно-исследовательские институты/центры;

- Проведение прямых собеседований с передающей или принимающей стороной в случаях, когда передача уже состоялась на рынке.

Согласно Постановлению 12/2024/ND-CP, информация о доходах и расходах от использования несельскохозяйственных земель для целей применения метода дохода собирается из следующих источников: доходы от производственной и хозяйственной деятельности, отраженные в финансовой отчетности, или доходы от аренды земли и помещений, полученные за непрерывный период в 3 года (с 1 января по 31 декабря), непосредственно предшествующий дате оценки.

Если данные о доходах от земельного участка или оцениваемой территории неполны за каждый год и неточно отражают фактический доход от землепользования, следует собрать информацию о ценах аренды земли и арендной плате за помещения как минимум для трех земельных участков для сравнения.

Стоимость получения дохода от использования земли, как указано выше, определяется на основе норм и удельных цен, установленных компетентными государственными органами, или ставок инвестиций в строительство, опубликованных Министерством строительства ; в случаях, когда отсутствуют нормы, удельные цены или ставки инвестиций в строительство, установленные компетентными государственными органами, в качестве основы используются данные о средней фактической стоимости на рынке как минимум трех земельных участков, наиболее близких к земельному участку или территории, подлежащим оценке в соответствии с пунктом b, подпунктом 5 настоящей статьи.

При применении сравнительных методов метод избытка должен выбирать сопоставимые земельные участки в следующем порядке приоритета: а) сходство в местоположении, состоянии инфраструктуры, площади, размере, форме, коэффициенте землепользования, плотности застройки, высоте зданий и других факторах, влияющих на цены на землю, по сравнению с оцениваемым земельным участком; б) наименьшее расстояние до оцениваемого земельного участка или территории, не ограниченное административными границами коммун, районов или административных единиц провинциального уровня.

Конкретные цены на землю устанавливает Народный комитет провинции.

Что касается определения конкретных цен на землю, то Постановление 12/2024/НД-КП предусматривает, что на основании принципов оценки земли, указанных в пункте 1 статьи 112 Закона о земле, условий применения методов оценки земли и результатов оценки цен на землю, проведенной Советом по оценке земли, решение о конкретных ценах на землю принимает Народный комитет провинции, или Народный комитет района в случаях, когда Народный комитет провинции делегирует полномочия в соответствии с Законом об организации местного самоуправления, принимает решение о конкретных ценах на землю.

Конкретные цены на землю используются в качестве основы для случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 114, пунктом 2 статьи 172 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле; начальная цена для аукциона прав пользования землей, когда государство выделяет землю с платой за пользование землей или сдает землю в аренду с единовременной оплатой за весь срок аренды.

Департамент природных ресурсов и окружающей среды отвечает за оказание помощи Народному комитету того же уровня в организации определения конкретных цен на землю.

Источник