Правительство выпускает новые правила оценки земли.

4 метода оценки земли

Указ 12/2024/ND-CP вносит изменения в статью 4 и статью 5 Указа 44/2014/ND-CP о методах оценки стоимости земли и условиях применения каждого метода.

В частности, сравнительный метод реализуется путем корректировки цены земельных участков с одинаковым целевым назначением, определенного сходства факторов, влияющих на цену земельного участка, передаваемого на рынок, победы на аукционе по продаже права землепользования, по которому победитель аукциона исполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе, путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земельного участка, после исключения стоимости имущества, прикрепленного к земельному участку (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка.

Сравнительный метод определения цены применяется в случаях, если имеется не менее трех земельных участков с одинаковым целевым назначением, имеется определенное сходство факторов, влияющих на цену земельного участка, обращающегося на рынке, победителем аукциона по продаже права пользования земельным участком, при котором победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе в аукционе (далее - сопоставимые земельные участки), за исключением случаев, указанных в пунктах а), б), в) и г) настоящего пункта.

Доходный метод применяется путем деления среднего годового чистого дохода с земельного участка на среднюю процентную ставку по 12-месячным срочным депозитам во вьетнамских донгах в коммерческих банках, в которых государство владеет более чем 50% уставного капитала или общего числа голосующих акций в провинции в течение 3 последовательных лет до конца последнего квартала с данными до момента оценки.

Доходный метод применяется для оценки в случаях, когда земельный участок или земля сельскохозяйственного назначения или земля несельскохозяйственного назначения не являются землями населенных пунктов и оцениваемый земельный участок или земля не отвечает условиям применения сравнительного метода, но доходы и расходы от использования земли могут быть определены в соответствии с законным целевым назначением земли на момент оценки, за исключением случаев, указанных в пунктах а, б, в и г ниже.

Метод добавочного капитала реализуется путем разложения общей предполагаемой выручки от застройки на общую предполагаемую стоимость застройки земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным органом территориального планирования и детальным планом застройки.

Метод прироста стоимости применяется для оценки земельных участков и земельных площадей для инвестиционных проектов, которые не отвечают условиям применения сравнительного или доходного метода, но позволяют оценить совокупный доход от освоения и совокупные затраты на освоение проекта, за исключением случаев, указанных в пунктах а), б), в) и г) ниже.

Метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю устанавливается Народным комитетом провинции или города центрального подчинения (далее – Народный комитет провинции) путем сравнения цены на землю в таблице цен на землю с общей рыночной ценой на землю.

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения цены на землю в отношении земельных участков и земельных площадей, указанных в прейскуранте цен на землю, издаваемом провинциальным народным комитетом и подпадающих под один из следующих случаев:

а) случаи, предусмотренные подпунктом «а» пункта 4 статьи 114 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле;

б) Рассчитать годовую арендную плату за землю, когда государство сдает землю в аренду без аукциона прав землепользования;

в) рассчитать начальную цену продажи на аукционе права землепользования при предоставлении или аренде земельных участков государством в случаях, если земельный участок или земельная территория обустроены технической инфраструктурой в соответствии с детальным планом строительства;

г) Определить цену земли для земельного участка или земельной площади, подлежащей оценке; общая стоимость, рассчитанная на основе цены земли в прейскуранте цен на землю для территории, подлежащей уплате платы за землепользование и арендной платы за землю, составляет менее 30 миллиардов донгов для городов центрально-управляемых районов, менее 10 миллиардов донгов для горных и высокогорных провинций, менее 20 миллиардов донгов для остальных провинций в следующих случаях:

Случаи, указанные в подпунктах «б» и «г» пункта 4 статьи 114, пункта 2 статьи 172 Закона о земле;

Рассчитайте арендную плату за землю, уплачиваемую один раз за весь срок аренды, когда государство сдает землю в аренду без проведения аукциона по продаже прав землепользования.

г) Расчет компенсации при изъятии государством земель в случаях изъятия большого количества смежных земельных участков одинакового целевого назначения, не соответствующих условиям применения метода сравнения.

В Постановлении четко указано: Сопоставимые земельные участки для применения метода оценки земель должны соответствовать условиям осуществления прав землепользователей в соответствии с положениями Закона о земле.

Информация о применении методов оценки земли

Постановление 12/2024/ND-CP также дополняет статью 5b, касающуюся информации для применения методов оценки стоимости земли. Соответственно, информация о ценах на землю, арендной плате за землю и арендной плате за помещения для применения сравнительного метода, метода оценки стоимости и установления коэффициентов корректировки стоимости земли включает:

1) Цена выигрыша аукциона по продаже права землепользования в случае, если победитель аукциона выполнил финансовые обязательства в соответствии с решением о победе на аукционе,

2) цена земельного участка прошла налоговые процедуры в налоговом органе или зарегистрирована в органе по регистрации земельных участков в случаях перехода права пользования землей;

3) Стоимость аренды земли, стоимость аренды помещения;

4) Стоимость передачи земли на рынке.

В Постановлении четко указано: Информация для применения методов оценки земель – это информация, полученная в течение периода не более 24 месяцев с момента оценки земель или ранее, при этом приоритет отдается информации, наиболее близкой к моменту оценки и полученной из следующих источников:

- Национальная база данных земель, база данных цен;

- Отдел регистрации прав на землю, подразделение, организующее аукцион по продаже прав землепользования, подразделение, организующее аукцион по продаже активов;

- Налоговые органы, органы сельского хозяйства и развития села;

- Торговая площадка недвижимости, операции с недвижимостью;

- организации, осуществляющие консультационную деятельность по определению стоимости земли, предприятия по оценке стоимости;

- Кредитные организации, ассоциации по недвижимости, научно-исследовательские институты/центры;

- Провести непосредственное собеседование с лицом, передающим или получающим имущество, в случае, если дело было передано на рынок.

Также согласно Постановлению 12/2024/ND-CP информация о доходах и расходах от использования земель несельскохозяйственного назначения для применения доходного метода собирается из следующих источников: Доходы от производственной и предпринимательской деятельности, отраженные в финансовой отчетности, или доходы от аренды земельных участков и помещений, полученные в течение 3 последовательных лет (рассчитываемых с 1 января по 31 декабря), непосредственно предшествующих моменту оценки.

В случае если доход от оцениваемого земельного участка или земельной площади не является полным по годам и не отражает точно фактический доход от использования земли, соберите информацию о ценах аренды земельных участков и помещений не менее чем по 3 земельным участкам для сравнения.

Стоимость получения дохода от использования земли, как установлено выше, определяется на основе нормативов и удельных цен, выдаваемых компетентными государственными органами, или ставки инвестиционного капитала в строительство, объявленной Министерством строительства ; в случае отсутствия нормативов, удельных цен или ставок инвестиционного капитала в строительство, выдаваемых компетентными государственными органами, стоимость определяется на основе информации и данных о средней стоимости, имеющихся на рынке не менее чем трех земельных участков, находящихся на ближайшем расстоянии от участка или земельной площади, подлежащих оценке в соответствии с подпунктом «б» пункта 5 настоящей статьи.

При применении методов сравнения метод сальдо должен выбирать сопоставимые земельные участки в следующем порядке приоритетности: а) схожие по местоположению, состоянию инфраструктуры, площади, размеру, форме, коэффициенту использования земли, плотности застройки, высоте зданий и другим факторам, влияющим на цену земли, по сравнению с оцениваемым земельным участком; б) имеющие наименьшее расстояние от оцениваемого земельного участка или площади земельного участка и не ограниченные административными границами административных единиц общинного, районного и провинциального уровня.

Провинциальный народный комитет устанавливает конкретные цены на землю.

Что касается решения о конкретных ценах на землю, Указ 12/2024/ND-CP устанавливает, что на основе принципов оценки земли, прописанных в пункте 1 статьи 112 Закона о земле, условий применения методов оценки земли и результатов оценки стоимости земли специальным советом по оценке земли, провинциальный Народный комитет принимает решение о конкретных ценах на землю или районный Народный комитет принимает решение о конкретных ценах на землю в случаях, когда провинциальный Народный комитет дает разрешение в соответствии с положениями Закона об организации местного самоуправления.

В качестве основы для определения удельных цен на землю принимаются в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 114, пунктом 2 статьи 172 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле; начальная цена при продаже права землепользования на аукционе при предоставлении государством земельных участков с взиманием платы за землепользование или при предоставлении земельных участков в аренду с единовременной оплатой на весь срок аренды.

Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды отвечает за оказание помощи Народному комитету того же уровня в организации определения конкретных цен на землю.

Источник