Высокие цены на жилье, «красные глаза» ищут дома стоимостью менее 2 млрд донгов в крупных городах
Намереваясь купить квартиру в течение последних 2 лет, но до сих пор семья г-на Куанг Аня ( Ха Нам ) все еще не решается тратить деньги. В 2022 году его семья накопила около 1 млрд донгов, планируя купить квартиру примерно за 2,5 млрд донгов, оставшуюся сумму он возьмет в кредит в банке. Однако в то время банковские процентные ставки были высокими, от 10% до 12% в год. Поэтому он временно отложил план покупки дома и ждал снижения процентных ставок.
На сегодняшний день процентные ставки по ипотечным кредитам в банках снизились до 6–8% годовых в течение льготного периода, но г-н Куанг Ань все еще не решается купить дом, поскольку цена на него слишком выросла.
«Я отслеживаю текущую цену на двухкомнатную квартиру в Ханое , которая составляет около 4 миллиардов донгов. Сбережения моей семьи в настоящее время составляют около 1,2 миллиарда донгов, чего хватит только на 30% депозита. Оставшиеся 70% мне придется занять в банке. Общего дохода моей семьи в размере около 35 миллионов донгов в месяц хватит только на выплату ежемесячных процентов банку, и денег на расходы на проживание не останется», — сказал он.
План г-на Куанга Аня купить дом все еще отложен, по его словам, из-за высоких цен на жилье. Он планирует переехать в пригород, чтобы найти дом по более низкой цене, чтобы облегчить финансовое давление.
Аналогичным образом г-н Хунг, сотрудник медиакомпании (район Тханьсуан, Ханой), сказал, что с начала этого года его семья намеревалась купить дом, имея на руках сбережения в размере 2 млрд донгов, а оставшуюся сумму, как ожидается, он возьмет в кредит в банке.
После периода ценового обзора г-н Хунг понял, что цена дома выросла слишком сильно. Если бы он его купил, ему пришлось бы потратить 4 миллиарда донгов, из которых 2 миллиарда донгов он бы взял в долг в банке. Льготная процентная ставка в первый год составляет около 7-8% в год. «Таким образом, моей семье придется платить около 30 миллионов донгов в качестве основного долга и процентов каждый месяц. После периода льготной процентной ставки ежемесячный платеж, который должна будет вносить семья, значительно увеличится», - сказал он.
«Доход моей семьи составляет около 40 миллионов донгов в месяц. Если нам придется занять в банке половину стоимости дома, мы будем испытывать сильное давление, выплачивая долг каждый месяц. Поэтому моя семья временно откладывает план покупки дома в настоящее время и ждет, пока цена скорректируется», — добавил он.
Г-жа Нгок (Округ 1, Хошимин) сказала, что ее бюджет на покупку дома составляет около 4 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов сэкономлены, а еще 2 миллиарда взяты в кредит в банке. Она хочет купить двухкомнатную квартиру в районе Округа 7. Они с мужем искали квартиры, которые соответствуют критериям, но колеблются, потому что считают, что цена все еще высока по сравнению с реальной стоимостью квартиры.
Она задавалась вопросом: «Может быть, цены на жилье сейчас растут. Мы с мужем подождем, пока рынок изменится и предложение станет более разнообразным, чтобы было больше вариантов». По ее словам, на рынке слишком мало новых проектов, выставленных на продажу.
Цены на жилье в последнее время постоянно растут, особенно в сегменте квартир, согласно опросам многих подразделений. По данным Savills Vietnam, цена на первичные квартиры в Ханое в третьем квартале достигла 69 миллионов донгов/м2, что на 6% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 28% больше по сравнению с предыдущим годом. Цена продажи старых квартир выросла до 51 миллиона донгов/м2, что на 10% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 41% больше по сравнению с предыдущим годом.
Примечательно, что квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир, что представляет собой резкий рост по сравнению с 2% в 2020 году. Между тем сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка, составив всего 1% от общего предложения.
По данным CBRE Vietnam, в третьем квартале цена продажи квартир в Ханое продолжила демонстрировать тенденцию к росту как на первичном, так и на вторичном рынке. На первичном рынке средняя цена продажи квартир в Ханое достигла 64 млн донгов/м2 (без НДС и платы за обслуживание), что на 3% ниже, чем в Хошимине.
На вторичном рынке средняя цена продажи продолжила расти по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 46 млн донгов/м2 (без НДС и платы за обслуживание), что на 5,5% выше по сравнению с предыдущим кварталом и почти на 26% выше по сравнению с прошлым годом. Рост цен продажи на вторичном рынке не показывает признаков остановки и в настоящее время находится всего в 2 млн донгов/м2 от цены на вторичные квартиры в городе Хошимин.
В отчете Министерства строительства говорится, что рост цен на квартиры наблюдается не только в новых проектах, но и во многих старых квартирах, которые использовались много лет. Соответственно, покупатели жилья ждут снижения цен.
Процентные ставки по кредитам снизились, но многие люди по-прежнему не хотят брать банковские кредиты на покупку домов и земли, поскольку считают, что эта ставка все еще высока по сравнению с их способностью погасить долг (Фото: Мань Куан).
Низкие процентные ставки по-прежнему неохотно берут в долг
С начала этого года жилищные кредиты стали одной из политик, которую банки продвигали для увеличения роста кредитования в условиях общих трудностей. Многие банки одновременно запустили новые кредитные пакеты для физических лиц, чтобы брать кредиты на покупку среднесрочных и долгосрочных домов, с процентными ставками 5-6% в год, что равно или всего на 1-2% в год выше, чем 12-месячные сберегательные депозиты.
Данная процентная ставка применяется в течение первых 6–36 месяцев долгосрочного кредита и многими представителями банков считается «беспрецедентно низкой».
Согласно опросу, проведенному репортерами Dan Tri , в группе из четырех крупнейших банков (4 банка с государственным капиталом) Agribank применяет фиксированную процентную ставку в размере 6% годовых на первые 6 месяцев, 6,5% годовых на первые 12 месяцев (минимальный срок кредита 3 года), 7% годовых на первые 24 месяца (минимальный срок кредита 5 лет) для среднесрочных и долгосрочных кредитов на покупку дома, жизненные нужды и операции с недвижимостью.
Между тем, минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту в BIDV составляет 5%/год, фиксированная на первые 6 месяцев (срок 36 месяцев) или 5,5%/год на первые 12 месяцев (срок 60 месяцев), применимая к клиентам в Ханое и Хошимине. Для клиентов за пределами этих двух городов минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 6%/год, фиксированная на 24 месяца или 7%/год на первые 36 месяцев.
VietinBank предоставляет кредиты на строительство и ремонт жилья со следующими процентными ставками: 6,2%/год фиксированная на первые 18 месяцев; 6,7%/год фиксированная на 24 месяца; 8,2% фиксированная на 36 месяцев. В дополнение к фиксированному периоду процентной ставки процентная ставка будет добавляться с маржой в зависимости от времени.
В Vietcombank процентная ставка составляет 5,5%/год на первые 6 месяцев для кредитов сроком до 24 месяцев; 5,7%/год на первые 12 месяцев для кредитов сроком более 24 месяцев; 6,5%/год фиксированная на первые 2 года; 8,5%/год фиксированная на первые 3 года. После льготного периода процентная ставка будет равна 12-месячной мобилизационной процентной ставке Vietcombank плюс 3,5%/год.
Некоторые частные банки также имеют льготные процентные ставки по жилищным кредитам. В VPBank процентные ставки по жилищным кредитам составляют 4,6%/год, фиксированные на 3 месяца; 5,9%/год, фиксированные на 6 месяцев; 7,2%/год, фиксированные на 12 месяцев; 9,8%/год, фиксированные на 18 месяцев; 10,3%/год, фиксированные на 24 месяца. Применимо к кредитам сроком не менее 48 месяцев. Маржа процентной ставки после льготного режима составляет 3,5%/год.
В Eximbank фиксированная процентная ставка составляет 3,5%/год на первые 2 месяца; 7,5%/год на следующие 22 месяца. Процентная ставка по кредиту после льготного периода рассчитывается по базовой процентной ставке плюс маржа 3%/год. В настоящее время плавающая процентная ставка этого банка составляет около 10-11%/год.
Согласно предыдущему отчету компании VCBS Securities, только за первую половину этого года объем кредитования предприятий сферы недвижимости увеличился более чем на 10%, тогда как объем потребительских жилищных кредитов увеличился всего лишь более чем на 1%.
Объясняя медленный рост потребительских жилищных кредитов, это подразделение заявило, что спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения жилья. Между тем, резкий рост цен на жилье в последнее время также вызвал опасения среди инвесторов и покупателей жилья.
Эксперт: Необходимо активно содействовать развитию социального жилья
Экономист Дин Тхе Хиен сказал, что в прошлом канал недвижимости имел небольшой риск, поскольку рынок все еще находился в зачаточном состоянии, а цены были низкими. Однако в настоящее время все сегменты от таунхаусов, квартир до пригородных земель выросли очень высоко. Поэтому риск вливания денег в недвижимость выше.
Для реальных жителей, сказал г-н Хиен, если покупатель давно присматривался к дому и знает точную цену, а теперь владелец продает его дешевле общей рыночной цены, то он может его купить. Однако при финансовом уровне в 2 млрд донгов, если они хотят купить дом, людям приходится занимать не менее 1-2 млрд донгов в банке.
В условиях общей экономики и не слишком улучшающегося рынка недвижимости заем на покупку квартиры также должен быть тщательно рассчитан с точки зрения платежеспособности. Если денежный поток будет прерван, это повлияет на процесс погашения долга и создаст риски для покупателя.
Что касается объектов, которые еще не полностью изучены, покупателям следует приостановить свои планы и выделить время для наблюдения и обучения. «Я думаю, что цены на недвижимость будут расти максимум на 5% в год с настоящего момента и до 2028 года. Если покупатели все еще хотят купить раньше, им нужно приложить усилия, чтобы найти их. Покупателям нужно установить критерии, такие как квартиры или дома в переулках, и финансовый уровень, который может гарантировать выплаты в течение всего срока кредита», - сказал он.
Даже если вы не можете найти покупателя сразу, по словам г-на Хиена, покупателям жилья не следует торопиться, а следует сохранять спокойствие. Не слушайте шумиху брокеров, ведь если вы не купите сразу, цены продолжат резко расти.
Эксперты также советуют инвесторам при заимствовании капитала рассчитывать финансовую эффективность с учетом всех факторов, таких как процент по кредиту, периодический источник погашения основного долга и процентов, срок кредита, период окупаемости, варианты ипотечных активов и т. д.
Процентные ставки по ипотечным кредитам во многих банках снизились (Фото: Мань Куан).
Эксперт по недвижимости Фам Дук Тоан сказал, что, хотя процентные ставки низкие, многие люди все еще не решаются покупать дома, поскольку цены выросли слишком сильно. Кроме того, многие предприятия все еще сталкиваются с трудностями. Работники, которые намерены купить дома, также опасаются, что их доход в любой момент может сократиться, что повлияет на процесс погашения долга.
Банковские процентные ставки низкие, но процесс ипотечного кредитования займет около 10-20 лет. Поэтому некоторые люди опасаются, что в будущем процентные ставки будут расти, и они могут столкнуться с финансовым давлением на следующем этапе.
По его словам, в настоящее время квартиры в Ханое в основном сосредоточены в ценовом сегменте 60-70 млн донгов/м2. Таким образом, 2-комнатная квартира площадью около 70 м2 обойдется от более чем 4 млрд до 5 млрд донгов, не включая стоимость внутренней отделки.
Чтобы купить дом, домохозяйство должно иметь как минимум достаточно сбережений, чтобы покрыть 30% депозита, что эквивалентно примерно 1,5 млрд донгов. Оставшуюся сумму в 70% от стоимости дома, что эквивалентно 2,5-3 млрд донгов, покупателю дома придется занять в банке. Хотя процентная ставка в настоящее время низкая, при кредите на такую большую сумму покупателю дома придется платить около 35-40 млн донгов в месяц.
«При нынешних ценах на жилье я думаю, что у домохозяйства должен быть высокий доход, не менее 60 миллионов донгов в месяц, чтобы иметь возможность купить дом в рассрочку. Если у домохозяйства более низкий доход, покупка дома станет очень сложной или даже невозможной», — сказал г-н Тоан.
По словам этого человека, для решения жилищной проблемы правительству необходимо активно содействовать развитию социального жилья. Таким образом, людям будет легче получить доступ к жилью. Особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, должны быть специальные механизмы для содействия проектам социального жилья.
Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
Комментарий (0)