Имея сбережения, клиенты по-прежнему не решаются брать кредиты в банках для покупки жилья в Ханое и Хошимине.

Высокие цены на жилье, «красные глаза» ищут дома стоимостью менее 2 миллиардов донгов в крупных городах

Семья г-на Куанг Аня ( Ха Нам ) планировала купить квартиру уже два года, но до сих пор не решалась потратить деньги. В 2022 году семья накопила около 1 млрд донгов, планируя купить квартиру примерно за 2,5 млрд донгов, а оставшуюся сумму возьмёт в банке в кредит. Однако в то время банковские процентные ставки были высокими – от 10% до 12% годовых. Поэтому он временно отложил покупку дома и подождал снижения процентных ставок.

На сегодняшний день процентные ставки по ипотечным кредитам в банках снизились до 6–8% годовых в течение льготного периода, но г-н Куанг Ань все еще не решается купить дом, поскольку цена на него слишком выросла.

«Я отслеживаю текущую цену двухкомнатной квартиры в Ханое — около 4 миллиардов донгов. Сбережения моей семьи сейчас составляют около 1,2 миллиарда донгов, чего хватает только на 30% первоначального взноса. Оставшиеся 70% мне придётся занять. Совокупного дохода моей семьи, составляющего около 35 миллионов донгов в месяц, хватит только на ежемесячную выплату процентов по основному долгу в банке, и на расходы на жизнь не останется денег», — сказал он.

По словам г-на Куанга Аня, его планы купить дом пока отложены из-за высоких цен на жильё. Он планирует переехать в пригород и найти дом подешевле, чтобы облегчить финансовое положение.

Аналогичным образом г-н Хунг, сотрудник медиакомпании (район Тханьсуан, Ханой), рассказал, что с начала этого года его семья намеревалась купить дом, имея на руках сбережения в размере 2 млрд донгов, а остальную сумму, как ожидается, он возьмет в кредит в банке.

После анализа цен г-н Хунг понял, что цена дома выросла слишком сильно. Если бы он его купил, ему пришлось бы потратить 4 миллиарда донгов, из которых 2 миллиарда были бы взяты в кредит в банке. Льготная процентная ставка в первый год составляет около 7-8% годовых. «Таким образом, моей семье придётся ежемесячно выплачивать около 30 миллионов донгов в качестве основного долга и процентов. После окончания льготного периода ежемесячный платёж семьи значительно увеличится», — сказал он.

«Доход моей семьи составляет почти 40 миллионов донгов в месяц. Если нам придётся брать в банке кредит в размере половины стоимости дома, нам придётся ежемесячно выплачивать долг. Поэтому моя семья временно откладывает покупку дома и ждёт, пока цены скорректируются», — добавил он.

Г-жа Нгок (1-й район, Хошимин) рассказала, что её бюджет на покупку дома составляет около 4 миллиардов донгов, из которых около 2 миллиардов — её сбережения, а ещё 2 миллиарда она взяла в банке в кредит. Она хочет купить двухкомнатную квартиру в районе 7-го района. Они с мужем уже подыскали несколько квартир, соответствующих критериям, но не решаются, поскольку считают, что цена всё ещё высока по сравнению с реальной стоимостью квартиры.

Она задавалась вопросом: «Возможно, цены на жильё сейчас растут. Мы с мужем подождём, пока рынок изменится и предложение станет более разнообразным, и появится больше вариантов». По её словам, на рынке слишком мало новых проектов, выставленных на продажу.

В последнее время цены на жильё непрерывно растут, особенно в сегменте квартир, согласно опросам, проведённым многими агентствами. По данным Savills Vietnam, стоимость первичных квартир в Ханое в третьем квартале достигла 69 млн донгов за м², что на 6% больше, чем в предыдущем квартале, и на 28% больше, чем в предыдущем году. Цена продажи квартир в старых домах выросла до 51 млн донгов за м², что на 10% больше, чем в предыдущем квартале, и на 41% больше, чем в предыдущем году.

Примечательно, что квартиры стоимостью свыше 4 млрд донгов составили 70% от общего числа проданных квартир, что представляет собой резкий рост по сравнению с 2% в 2020 году. В то же время сегмент квартир стоимостью ниже 2 млрд донгов практически исчез с рынка, составив всего 1% от общего числа предложений.

По данным CBRE Vietnam, в третьем квартале цены на квартиры в Ханое продолжили расти как на первичном, так и на вторичном рынке. На первичном рынке средняя цена продажи квартир в Ханое достигла 64 млн/м² (без НДС и эксплуатационных сборов), что на 3% ниже, чем в Хошимине.

На вторичном рынке средняя цена продажи продолжила расти по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 46 млн/м² (без НДС и платы за обслуживание), что на 5,5% больше, чем в предыдущем квартале, и почти на 26% больше, чем в предыдущем году. Рост цен на вторичном рынке не показывает признаков остановки и в настоящее время отстаёт от цены на квартиры на вторичном рынке в Хошимине всего на 2 млн/м².

В отчёте Министерства строительства говорится, что рост цен на квартиры наблюдается не только в новостройках, но и во многих старых квартирах, которые эксплуатируются много лет. Поэтому покупатели жилья ждут снижения цен.

Процентные ставки по кредитам снизились, но многие люди по-прежнему не хотят брать банковские кредиты для покупки домов и земли, поскольку считают, что эта ставка все еще высока по сравнению с их способностью погасить долг (Фото: Мань Куан).

Низкие процентные ставки по-прежнему заставляют людей бояться брать кредиты

С начала этого года ипотечные кредиты стали одним из инструментов политики банков, направленной на стимулирование роста кредитования в условиях общих трудностей. Многие банки одновременно запустили новые кредитные пакеты для физических лиц, позволяющие им приобретать жилье в среднесрочной и долгосрочной перспективе, с процентной ставкой 5-6% годовых, что равно или всего на 1-2% годовых выше, чем по 12-месячным сберегательным депозитам.

Эта процентная ставка применяется в течение первых 6–36 месяцев долгосрочного кредита и многими представителями банков считается «беспрецедентно низкой».

По данным опроса, проведенного репортерами Dan Tri , в группе «большой четверки» (4 банка с государственным капиталом) Agribank применяет фиксированную процентную ставку в размере 6% годовых в течение первых 6 месяцев, 6,5% годовых в течение первых 12 месяцев (минимальный срок кредита 3 года), 7% годовых в течение первых 24 месяцев (минимальный срок кредита 5 лет) для среднесрочных и долгосрочных кредитов на покупку дома, жизненные нужды и операции с недвижимостью.

Между тем, минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту в BIDV составляет 5% годовых, фиксированная на первые 6 месяцев (срок 36 месяцев) или 5,5% годовых на первые 12 месяцев (срок 60 месяцев) и распространяется на клиентов в Ханое и Хошимине. Для клиентов за пределами этих двух городов минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 6% годовых, фиксированная на 24 месяца, или 7% годовых на первые 36 месяцев.

VietinBank предоставляет кредиты на строительство и ремонт жилья по следующим процентным ставкам: 6,2% годовых (фиксированная ставка) на первые 18 месяцев; 6,7% годовых (фиксированная ставка) на 24 месяца; 8,2% годовых (фиксированная ставка) на 36 месяцев. Помимо фиксированного периода процентной ставки, к ней добавляется маржа в зависимости от срока.

Во Vietcombank процентная ставка составляет 5,5% годовых в течение первых 6 месяцев для кредитов сроком до 24 месяцев; 5,7% годовых в течение первых 12 месяцев для кредитов сроком свыше 24 месяцев; 6,5% годовых (фиксированная ставка) в течение первых 2 лет; 8,5% годовых (фиксированная ставка) в течение первых 3 лет. По истечении льготного периода процентная ставка будет равна 12-месячной ставке Vietcombank по мобилизационному кредиту плюс 3,5% годовых.

Некоторые частные банки также предлагают льготные процентные ставки по ипотечным кредитам. В VPBank процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 4,6% годовых (фиксированная ставка на 3 месяца); 5,9% годовых (фиксированная ставка на 6 месяцев); 7,2% годовых (фиксированная ставка на 12 месяцев); 9,8% годовых (фиксированная ставка на 18 месяцев); 10,3% годовых (фиксированная ставка на 24 месяца). Применяется к кредитам сроком не менее 48 месяцев. Маржа процентной ставки после применения льготных ставок составляет 3,5% годовых.

В Эксимбанке фиксированная процентная ставка составляет 3,5% годовых в течение первых 2 месяцев и 7,5% годовых в течение последующих 22 месяцев. Ставка по льготному кредитованию рассчитывается как базовая процентная ставка плюс маржа 3% годовых. В настоящее время плавающая процентная ставка этого банка составляет около 10–11% годовых.

По данным предыдущего отчета компании VCBS Securities, только за первую половину этого года объем кредитования бизнеса в сфере недвижимости увеличился более чем на 10%, тогда как объем потребительских ипотечных кредитов увеличился всего лишь более чем на 1%.

Объясняя медленный рост потребительских жилищных кредитов, это подразделение заявило, что спрос на покупку жилья не восстановился из-за ограниченного предложения. Между тем, резкий рост цен на жильё в последнее время также вызвал опасения у инвесторов и покупателей.

Эксперт: Необходимо активно содействовать развитию социального жилья

Экономист Динь Тхе Хиен отметил, что раньше рынок недвижимости был малорискованным, поскольку находился в зачаточном состоянии, а цены были низкими. Однако сейчас все сегменты, от таунхаусов и квартир до земельных участков в пригородах, демонстрируют очень высокий рост. Поэтому риск инвестиций в недвижимость вырос.

Г-н Хиен отметил, что для реальных жильцов, если покупатель долгое время присматривался к дому и знает точную цену, а теперь владелец продаёт его дешевле средней, он может его купить. Однако, имея финансовые возможности в размере 2 миллиардов донгов, для покупки дома ему придётся взять в банке кредит в размере не менее 1-2 миллиардов донгов.

В условиях общей экономической ситуации и отсутствия существенного улучшения на рынке недвижимости, кредитование на покупку квартиры также требует тщательного расчета с точки зрения платежеспособности. Перебои с денежными потоками повлияют на процесс погашения долга и создадут риски для покупателя.

Что касается объектов, которые пока не до конца изучены, покупателям стоит приостановить свои планы и уделить время наблюдениям и изучению. «Я думаю, что цены на недвижимость будут расти максимум на 5% каждый год с настоящего момента до 2028 года. Если покупатели всё ещё хотят купить недвижимость заранее, им нужно приложить усилия, чтобы найти подходящий вариант. Покупателям следует установить такие критерии, как квартиры или дома в переулках, а также финансовый уровень, который позволит им выплачивать кредит в течение всего срока кредита», — сказал он.

По словам г-на Хьена, даже если вам не удаётся сразу найти покупателя, покупателям жилья не стоит торопиться и сохранять спокойствие. Не верьте рекламным обещаниям брокеров, иначе цена продолжит стремительно расти.

Эксперты также советуют инвесторам при заимствовании капитала рассчитывать финансовую эффективность на основе таких факторов, как проценты по кредиту, периодические источники погашения основного долга и процентов, срок кредита, период окупаемости, варианты ипотеки и т. д.

Процентные ставки по ипотечным кредитам во многих банках снизились (Фото: Мань Куан).

Г-н Фам Дык Тоан, эксперт по недвижимости, отметил, что, несмотря на низкие процентные ставки, многие люди по-прежнему не решаются покупать дома из-за слишком высокого роста цен. Кроме того, многие предприятия по-прежнему сталкиваются с трудностями. Работники, планирующие купить дома, также опасаются, что их доход в любой момент может снизиться, что повлияет на процесс погашения долга.

Банковские процентные ставки невысоки, но процесс покупки дома займёт около 10–20 лет. Поэтому некоторые опасаются, что в будущем процентные ставки могут вырасти, и на следующем этапе они могут столкнуться с финансовыми трудностями.

По его словам, в настоящее время квартиры в Ханое в основном сосредоточены в ценовом сегменте 60–70 млн донгов за м². Таким образом, двухкомнатная квартира площадью около 70 м² обойдётся от 4 до 5 млрд донгов, не считая расходов на внутреннюю отделку.

Чтобы купить дом, домохозяйству необходимо накопить не менее 30% от первоначального взноса, что эквивалентно примерно 1,5 млрд донгов. Оставшуюся сумму, составляющую 70% от стоимости дома, что эквивалентно 2,5–3 млрд донгов, покупателю придётся взять кредит в банке. Хотя процентная ставка в настоящее время низкая, при займе такой большой суммы покупателю придётся платить около 35–40 млн донгов в месяц.

«При нынешних ценах на жильё, я думаю, что семья должна иметь высокий доход, не менее 60 миллионов донгов в месяц, чтобы иметь возможность купить дом в рассрочку. Если доход семьи ниже, купить дом будет очень сложно или даже невозможно», — сказал г-н Тоан.

По мнению этого человека, для решения жилищной проблемы правительству необходимо активно содействовать развитию социального жилья. Это облегчит доступ людей к жилью. В частности, в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, должны быть созданы специальные механизмы для продвижения проектов социального жилья.

Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm