Сын Хай Ань ( Нам Динь ) только что поступил в университет в Ханое и готовится к поступлению в школу. Семья раздумывает, стоит ли снимать дом или купить квартиру для ребёнка.
По словам г-жи Хай Ань, сейчас у семьи на банковском счёте 2 миллиарда донгов. Она и её муж размышляют, стоит ли им продолжать копить, а затем ежемесячно использовать проценты на аренду дома для детей, или же потратить все эти деньги на покупку квартиры.
В условиях падения процентных ставок и постоянного роста цен на квартиры вопрос о том, стоит ли тратить деньги на покупку квартиры для ребенка, только что сдавшего вступительные экзамены в университет, наверняка волнует многих родителей.
В беседе с корреспондентом VietNamNet г-н Нго Тхань Хуан, генеральный директор акционерной компании FIDT, подразделения, специализирующегося на инвестиционном планировании и управлении активами во Вьетнаме, сказал, что в первую очередь мы должны проверить, является ли наш текущий денежный поток излишним или недостаточным; денежный поток во время процесса образования ребенка и портфель активов семьи.
Если ваш ежемесячный доход составляет 60 миллионов донгов, расходы вашей семьи — 30 миллионов донгов и у вас остается еще 30 миллионов донгов, то аренда квартиры за 7–8 миллионов донгов — это нормально.
Но если доход составляет всего 40 миллионов донгов в месяц, расходы на проживание — 35 миллионов донгов, оставшихся 5 миллионов донгов недостаточно для аренды жилья.
По словам г-на Хуаня, если он решит купить квартиру за 2 миллиарда донгов, стоит ли ему брать ещё кредит, учитывая, что процентные ставки некоторых крупных и иностранных банков составляют 8–9%, фиксированные на 1–2 года. Это очень хорошая процентная ставка для обычной недвижимости.
«Для большинства сегментов недвижимости во Вьетнаме, если вы берёте кредит на покупку, процентная ставка должна быть ниже 9%. При такой процентной ставке нет необходимости использовать все доступные 2 миллиарда донгов», — сказал он.
Аналитик отметил, что квартиры демонстрируют наилучшую динамику роста цен в первые 3–5 лет эксплуатации. Начиная с шестого года рост цен на квартиры замедляется; после восьмого года рост цен составляет всего около 4%.
Доход от сдачи квартир в аренду составляет два источника: рост цены и доход от аренды. Доход от аренды колеблется от 4 до 6%. Чем меньше квартира, тем выше доход от аренды. Только квартиры стоимостью менее 3 миллиардов донгов имеют доходность от аренды около 6%, а квартиры стоимостью более 3 миллиардов донгов — около 4,5%.
Что касается стоимости, то, по словам г-на Хуаня, если квартира новая, то в первые годы она может вырасти в цене на 6–9%.
Таким образом, при доходности от аренды 6–9% и 4–5% средняя доходность квартиры стоимостью менее 3 млрд донгов будет колебаться в пределах 11–14% в год.
«Если денежный поток стабилен, а портфель недвижимости умеренный (70%), вы все равно можете купить больше недвижимости, например, квартиры.
«Если вы покупаете, то следует выбирать квартиру, которая использовалась менее 3 лет с момента сдачи, и не стоит покупать квартиру, которая использовалась более 6 лет. В частности, отдавайте предпочтение квартирам общей стоимостью менее 3 миллиардов донгов, а ещё лучше — менее 2 миллиардов донгов. Рынок доказал, что чем ниже стоимость квартиры, тем выше ликвидность и рост цен, а также выше доходность от аренды», — добавил эксперт FIDT.
По результатам анализа г-н Хуань заявил, что эффективность новых квартир составляет около 11–14%, что намного выше процентной ставки по сбережениям.
По его оценке, в 2024 году ставка по мобилизационным кредитам может незначительно снизиться или остаться на прежнем уровне, но её очень сложно повысить. При текущем уровне процентных ставок ставка по мобилизационным кредитам может колебаться в диапазоне 5,5–7,5% годовых в течение 12 месяцев.
Сравнивая общую прибыль, которую квартира приносит от сдачи в аренду и роста цен, г-н Хуань предположил, что покупка квартиры будет более целесообразной в период 2023–2024 годов.
Подходящим временем для покупки недвижимости с целью удовлетворения таких потребностей, как квартиры, является конец 2023 года, который является «золотым временем».
В случае с г-жой Хай Ань, чья семья располагает 2 миллиардами донгов, эксперты утверждают, что если они решат купить квартиру примерно в этом ценовом диапазоне, недавно сданную или сданную 1-2 года назад, это будет лучше, чем экономить деньги.
Квартира за 2 миллиарда донгов, доходность от аренды 6% равна процентной ставке по банковским депозитам, не говоря уже о росте цен на 6-9% в год. Более того, этот год — «дно» для многоквартирных домов, дальнейшее снижение цен невозможно. Анализ рынка показывает, что в 2023 году цены будут снижены, за исключением сегмента квартир стоимостью более 70 миллионов донгов за м² или общей стоимостью квартир более 6 миллиардов донгов.
«Что касается квартир стоимостью менее 3 миллиардов донгов, то цена на них абсолютно не снизится, за исключением квартир, построенных более 8 лет назад. Новые квартиры с низкой стоимостью вырастут в цене. Поэтому, когда рынок восстановится, эта категория квартир подорожает ещё больше», — сказал г-н Хуань.
По его словам, текущие тенденции инвестирования и эффективность этих двух факторов показывают, что выгоднее купить квартиру, чем копить деньги, получать проценты, а затем сдавать жилье в аренду.
Благодаря анализу эксперта г-жа Хай Ань и родители, имеющие схожие проблемы, могут оценить свое финансовое положение, денежный поток, активы, структуру активов... чтобы принять правильные решения.
Источник
Комментарий (0)