Сэр, многие задаются вопросом, почему цены на недвижимость продолжают расти, особенно в Ханое и Хошимине, особенно в связи с вступлением в силу трёх законов: о земле, о жилье и о недвижимости. Как вы объясните эту проблему?
Существует множество причин, объясняющих стремительный рост цен на недвижимость в последнее время, особенно в крупных городах. Однако наиболее вероятной причиной, по которой большинство согласится, является дефицит предложения и дисбаланс спроса и предложения, особенно в отношении квартир и небольших земельных участков со средними ценами в центральных районах.
Почему наблюдаются колебания цен и дефицит предложения, если с 1 августа вступили в силу Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью?
По нашему мнению, это связано с тем, что количество новых проектов жилья, выставленных на продажу сразу после вступления в силу новых законов, невелико. Многие ожидают увеличения предложения, но необходимо объективно оценить, что, несмотря на гибкость и разумность новых правил, они применяются только к вновь реализуемым проектам. Эти проекты должны пройти юридическую проверку и не могут быть выставлены на продажу сразу после вступления законов в силу.
С другой стороны, жилищные проекты приостанавливаются по разным причинам, таким как выбор неправильного инвестора, несоблюдение правил землепользования и т. д., так что решения по-прежнему нет. Таким образом, старые проекты всё ещё находятся в режиме «ожидания» новых решений. Проекты с нерешёнными «проблемами» не создали источника предложения для рынка.
Во-вторых, рост «входных» затрат приводит к росту цен на землю. В настоящее время муниципалитеты корректируют прейскурант на землю в соответствии с положениями Земельного кодекса. Например, 21 октября город Хошимин опубликовал прейскурант на землю, в котором по сравнению с прейскурантом 2020 года цены на землю во многих районах выросли от 3 до 11 раз по сравнению со старым прейскурантом, например, в районе Ку Чи; в районе Хок Мон цена выросла от 2 до 11 раз... Высокий прейскурант на землю приведёт к соответствующему росту расходов на землю для населения (земельный налог, плата за землепользование при выдаче сертификата, плата за изменение целевого назначения земли и т.д.).
Для предприятий, хотя определение цен на землю под проект не основано на прейскуранте, с введением новых правил плата за землепользование, устанавливаемая для инвестиционных проектов, не будет ниже прежней. Особенно в контексте более высоких компенсационных расходов на расчистку участка, когда лицо, чья земля будет возвращена, получит больше выгоды, чем раньше.
Третья причина заключается в том, что спекуляции с недвижимостью по-прежнему популярны. Нетрудно заметить, что люди по-прежнему стремятся инвестировать в землю из-за её высокой доходности. Некоторые считают, что земля — хороший способ сохранить активы. Это справедливо как для инвесторов, так и для тех, кто покупает землю для сохранения активов. Популярная поговорка «Всю жизнь бизнес не равен прибыли от участка земли» актуальна и по сей день.
Спекуляция также приводит к уловкам, направленным на «повышение» цен на недвижимость. Аукционы с заоблачными ценами и последующим аннулированием залогов искажают рыночную информацию, как это было в Тхань Оай, Хоай Дык... и даже в Ха Донге, где недавно была выиграна ставка в 262 миллиона донгов за квадратный метр, что продолжает бить рекорды предыдущих аукционов. Следствием такого «повышения» цен является искажение рыночной информации, и покупатели оказываются в «лабиринте» цен.
Считаете ли вы, что корректировка прейскурантов на землю на местах приведет к повышению цен на переводы недвижимости на рынке?
По нашему мнению, корректировка местных прейскурантов на землю является объективной необходимостью. Ранее регулировавшиеся прейскуранты на землю не отражают реальной стоимости земельных участков. Поэтому корректировка и раннее применение прейскурантов на землю необходимы и способствуют прозрачности и стабильности рынка, а также решают проблемы, сохраняющиеся на протяжении многих лет, такие как: более обоснованный расчет компенсационных цен для лиц, чьи земли были возвращены, что ограничит возможности лиц, собирающих землю и затем изменяющих ее целевое назначение в спекулятивных целях...
Однако рост цен на землю в прейскуранте также затрагивает многие группы субъектов, особенно физических лиц, которым необходимо получить свидетельства на право пользования землей, ходатайствовать об изменении целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения на одном земельном участке с жилыми домами, платить налог на использование земель несельскохозяйственного назначения и т. д. Именно на этих субъектах отрицательно скажется корректировка прейскуранта цен на землю, поскольку увеличится стоимость пользования землей.
Например, до корректировки прейскуранта земельных участков гражданам приходилось платить 1 млрд донгов за участок сельскохозяйственной земли площадью 100 м² в связи с изменением его целевого назначения. Если прейскурант земельных участков увеличится в 2,2 раза, стоимость земли для населения увеличится на 2,2 млрд донгов. Также увеличатся расходы на регистрационные сборы и налоги на использование несельскохозяйственных земель.
Это затронет уязвимые категории граждан, особенно тех, кто долгое время пользовался землей, находящейся под «приостановленным планированием», не имея сертификата, и теперь имеет право на его получение. Стоимость уплаты земельного налога, когда государство его признает, в некоторых случаях увеличится по сравнению с предыдущими годами.
В целом, мы видим, что когда прейскурант цен на землю, конкретная цена земли (цена на входе) определяется ближе к рыночной, трансфертная цена земли (цена на выходе), как правило, возрастает. Таким образом, даже при улучшении предложения, цены на недвижимость всё равно будет очень сложно «остыть» в короткие сроки.
Итак, по вашему мнению, какое решение можно найти в сложившейся ситуации резкого роста цен на недвижимость в ближайшее время?
Для «охлаждения» цен на недвижимость требуется ряд синхронных решений со стороны властей. Однако с юридической точки зрения мы считаем, что необходимы как краткосрочные, так и долгосрочные решения.
В краткосрочной перспективе компетентному органу следует рассмотреть вопрос о создании механизма для работы с проектами, приостановленными из-за правовых проблем. Другими словами, необходимо разработать правила, позволяющие действовать решительно в отношении подобных проектов, позволяя им быть реализованными или полностью прекращенными, и не допуская при этом повторения ситуации с «приостановленными» проектами.
«Возрожденные» проекты станут важным источником предложения для рынка в будущем. Количество «замороженных» проектов велико, и лишь небольшое их количество необходимо реализовать для изменения предложения на рынке. С другой стороны, чтобы избежать влияния корректировки цен на землю, правительству необходимо рассмотреть возможность принятия нормативных актов об освобождении от уплаты и снижении платы за землепользование, включая изменение целевого назначения земли для домохозяйств и отдельных лиц.
В долгосрочной перспективе рассмотрение вопроса о применении более высоких налоговых ставок к владельцам нескольких объектов недвижимости, оставлении земли под паром и купле-продаже земли в короткие сроки по-прежнему является принципиальным решением. Это не единственное решение, но одна из важных мер регулирования рынка, способствующая ограничению объёмов инвестиций в недвижимость. Конечно, применение такого налогового законодательства требует тщательного анализа подходящих сроков и методов.
Кроме того, раскрытие информации, содействие цифровизации и создание национальной биржи недвижимости – аналога нынешней фондовой биржи – могли бы стать устойчивым решением. Национальная биржа недвижимости, работающая по модели организации государственных услуг, управляемой государством и интегрированная с национальной базой данных о населении и земле, будет способствовать контролю фактической стоимости сделок, способствуя прозрачности и оздоровлению рынка.
Большое спасибо!
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040
Комментарий (0)