«Возрожденные» проекты являются важным источником предложения на рынке недвижимости.

Сэр, многие задаются вопросом, почему цены на недвижимость продолжают расти, особенно в Ханое и Хошимине, особенно в связи с вступлением в силу трёх законов: о земле, о жилье и о недвижимости. Как вы объясните эту проблему?

Существует множество причин, объясняющих стремительный рост цен на недвижимость в последнее время, особенно в крупных городах. Однако наиболее вероятной причиной, по которой большинство согласится, является дефицит предложения и дисбаланс спроса и предложения, особенно в отношении квартир и небольших земельных участков со средними ценами в центральных районах.

Почему наблюдаются колебания цен и дефицит предложения, если с 1 августа вступили в силу Закон о земле, Закон о жилье и Закон о сделках с недвижимостью?

По нашему мнению, это связано с тем, что сразу после вступления в силу новых законов количество новых проектов жилья, выставленных на продажу, невелико. Многие ожидают увеличения предложения, но необходимо объективно оценить, что, несмотря на открытость и разумность новых правил, они распространяются только на вновь реализуемые проекты. Эти проекты должны пройти юридическую проверку и не могут быть выставлены на продажу сразу после вступления законов в силу.

С другой стороны, жилищные проекты приостанавливаются по разным причинам, таким как выбор неправильного инвестора, несоблюдение правил землепользования и т. д., поэтому в настоящее время решения нет. Старые проекты, таким образом, всё ещё находятся в режиме ожидания новых решений. «Обременённые» проекты, поскольку они не были решены, не создали предложения на рынке.

Во-вторых, рост «входных» затрат приводит к росту цен на землю. В настоящее время муниципалитеты корректируют прейскурант на землю в соответствии с положениями Земельного кодекса. Например, 21 октября город Хошимин опубликовал прейскурант на землю, в котором по сравнению с прейскурантом 2020 года цены на землю во многих районах выросли от 3 до 11 раз по сравнению со старым прейскурантом, например, в районе Ку Чи; в районе Хок Мон цена выросла от 2 до 11 раз... Рост прейскуранта на землю приведёт к соответствующему росту расходов на землю для населения (земельный налог, плата за землепользование при выдаче сертификата, плата за изменение целевого назначения земли и т.д.).

Для предприятий, хотя определение цен на землю под проект не основано на прейскуранте, с введением новых правил плата за землепользование, устанавливаемая для инвестиционных проектов, не будет ниже прежней. Особенно в контексте более высоких компенсационных расходов на расчистку участка, когда лицо, чья земля будет возвращена, получит больше выгоды, чем раньше.

Третья причина заключается в том, что спекуляции с недвижимостью по-прежнему популярны. Нетрудно убедиться, что люди по-прежнему хотят инвестировать в землю из-за её высокой доходности. Некоторые считают, что земля — хороший способ сохранить активы. Это справедливо как для инвесторов, так и для покупателей земли. Популярная поговорка «Всю жизнь бизнес не равен прибыли от участка земли» актуальна и по сей день.

Спекуляция также приводит к уловкам, направленным на «повышение» цен на недвижимость. Аукционы с заоблачными ценами и последующим аннулированием залогов искажают рыночную информацию, как это было в Тхань Оай, Хоай Дык... и даже в Ха Донге, где недавно была выиграна ставка в 262 миллиона донгов за квадратный метр, что продолжает бить рекорды предыдущих аукционов. Следствием такого «повышения» цен является искажение рыночной информации, и покупатели оказываются в «лабиринте» цен.

Считаете ли вы, что корректировка прейскурантов на землю на местах приведет к повышению цен на переводы недвижимости на рынке?

По нашему мнению, корректировка местных прейскурантов на землю является объективной необходимостью. Ранее регулировавшиеся прейскуранты на землю не отражают реальной стоимости земельных участков. Поэтому корректировка и раннее применение прейскурантов на землю необходимы и способствуют прозрачности и стабильности рынка, а также решают проблемы, сохраняющиеся на протяжении многих лет, такие как: более обоснованный расчет компенсационных цен для лиц, чьи земли были возвращены, что ограничит возможности лиц, собирающих землю и затем изменяющих ее целевое назначение в спекулятивных целях...

Однако рост цен на землю в прейскуранте также затрагивает многие группы субъектов, особенно физических лиц, которым необходимо оформлять свидетельства о праве пользования землей, ходатайствовать об изменении целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения на одном земельном участке с жилыми домами, платить налог на использование земель несельскохозяйственного назначения и т. д. Именно на этих субъектах корректировка прейскуранта негативно скажется, поскольку увеличится стоимость землепользования.

Например, до корректировки прейскуранта земельных участков гражданам приходилось платить 1 млрд донгов за участок сельскохозяйственной земли площадью 100 м² в связи с изменением его целевого назначения. Если прейскурант земельных участков увеличится в 2,2 раза, стоимость земли для населения увеличится на 2,2 млрд донгов. Также увеличатся расходы на регистрационные сборы и налоги на использование несельскохозяйственных земель.

Это повлияет на уязвимые категории граждан, особенно на тех, кто долгое время пользовался землей, на которой было «приостановлено планирование», не имея при этом сертификата, и теперь имеет право на его получение; при этом расходы на уплату сборов за землепользование, если государство признает это, в некоторых случаях возрастут по сравнению с предыдущими годами.

В целом, мы видим, что когда прейскурант на землю, конкретная цена земли (цена на входе) определяется ближе к рыночной, трансфертная цена земли (цена на выходе), как правило, возрастает. Таким образом, даже при улучшении предложения, цены на недвижимость всё равно будет очень сложно «остыть» в короткие сроки.

Итак, по вашему мнению, какое решение можно найти в сложившейся ситуации резкого роста цен на недвижимость в ближайшее время?

Для «охлаждения» цен на недвижимость необходимо множество синхронных решений со стороны властей. Однако с юридической точки зрения мы считаем, что необходимы как краткосрочные, так и долгосрочные решения.

В краткосрочной перспективе компетентному органу следует рассмотреть вопрос о создании механизма для работы с проектами, приостановленными из-за правовых проблем. Другими словами, необходимо разработать правила, позволяющие решительно реагировать на подобные проекты, позволяя им либо продолжать реализацию, либо полностью прекращать их, не допуская при этом текущей ситуации с «приостановленными» проектами.

«Возрожденные» проекты станут важным источником предложения для рынка в будущем. Количество «замороженных» проектов велико, и лишь небольшое их количество необходимо реализовать для изменения предложения на рынке. С другой стороны, чтобы избежать влияния корректировки цен на землю, правительству необходимо рассмотреть возможность принятия нормативных актов об освобождении от уплаты и снижении платы за землепользование, включая изменение целевого назначения земель домохозяйствами и отдельными лицами.

В долгосрочной перспективе рассмотрение вопроса о применении более высоких налоговых ставок к владельцам нескольких объектов недвижимости, оставлении земель под паром и купле-продаже земель в короткие сроки по-прежнему является принципиальным решением. Это не единственное решение, но одна из важных мер регулирования рынка, способствующая ограничению объёмов инвестиций в недвижимость. Конечно, применение такого налогового законодательства требует тщательного анализа подходящего времени и метода.

Кроме того, раскрытие информации, содействие цифровизации и создание национальной биржи недвижимости – аналога нынешней фондовой биржи – могли бы стать устойчивым решением. Национальная биржа недвижимости, работающая по модели государственной организации, интегрированной с национальной базой данных о населении и земле, будет способствовать контролю фактической стоимости сделок, способствуя прозрачности и процветанию рынка.

Большое спасибо!

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040