Цены на недвижимость достигли пика, несмотря на давление со стороны сроков погашения облигаций

TPO — в августе наступает срок погашения облигаций недвижимости на сумму 17 500 млрд донгов. Однако многие компании, работающие в сфере недвижимости, по-прежнему отказываются снижать цены на жильё, несмотря на трудности с денежным потоком для погашения долгов.

Báo Tiền Phong•12/08/2025

Пик погашения облигаций

Согласно отчёту компании FiinGroup, предоставляющей финансовые данные и аналитику, во второй половине этого года ожидается погашение корпоративных облигаций, выпускаемых компаниями, занимающимися недвижимостью, на сумму более 100 000 млрд донгов. Эта цифра отражает существующее давление на денежный поток, связанный с выплатами. В августе этого года объём облигаций, выпущенных компаниями, занимающимися недвижимостью, к погашению достиг пика и составил около 17 500 млрд донгов.

Статистика компании VNDirect Securities показывает, что в третьем квартале этого года общая стоимость корпоративных облигаций, находящихся в обращении, оценивалась в 67 000 млрд донгов, что является самым высоким показателем за год. При этом на сектор недвижимости пришлось более 57%, что эквивалентно почти 38 200 млрд донгов, в основном это облигации, выпущенные с 2023 года.

Несмотря на давление с целью погашения облигаций, многие компании, занимающиеся недвижимостью, по-прежнему придерживаются стратегии «удержания цен», не соглашаясь на снижение цен для восстановления денежного потока.

По словам компаний, основная причина, по которой они не могут снизить цены, — это давление капитальных затрат и финансовых обязательств перед держателями облигаций. В настоящее время процентные ставки по облигациям, связанным с недвижимостью, составляют 10–12% годовых, что значительно выше процентных ставок по банковским кредитам. Если активы будут быстро проданы по низким ценам, вырученных средств будет недостаточно для погашения основного долга и процентов по облигациям, что может привести к нарушению условий обязательств перед держателями облигаций. Таким образом, цены на недвижимость во всех сегментах продолжают резко расти с начала года.

Согласно отчету Минстроя по рынку недвижимости во втором квартале , сегмент квартир в крупных городах является исключением, продолжая «царствовать» и устанавливая самый высокий уровень цен почти за десятилетие.

В Ханое средняя цена продажи во втором квартале достигла 80 млн донгов за м², что на 5,6% больше, чем в предыдущем квартале, и на 33% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно исследованию, во многих многоквартирных домах Ханоя цены выросли примерно на 5–6%. В частности, в некоторых элитных проектах были зафиксированы «шокирующие» цены, например, в Noble Crystal – 160–270 млн донгов за м², в The Matrix One – 120–150 млн донгов за м².

В августе этого года объём облигаций, выпущенных компаниями, работающими в сфере недвижимости, достиг пика и подлежал погашению, составив около 17 500 млрд донгов. Иллюстрация: VOV.

В Хошимине средняя стоимость квартир достигла 89 млн донгов за м², что незначительно отличается от предыдущего квартала, но примерно на 36% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Несмотря на общую стабильность, в некоторых сегментах элитного жилья всё же наблюдался локальный рост и установление новых уровней цен, главным образом благодаря выдающимся инфраструктурным преимуществам, таким как линии метро, кольцевые дороги, туннели Катлай и расширение многих ключевых маршрутов в Тхутхием, Тхаодьен, Анфу и Тханьмилои.

В сегменте вилл и таунхаусов в проекте также зафиксирован небольшой рост по сравнению с предыдущим кварталом, особенно в Хошимине и Кханьхоа .

Дефолт по облигациям маловероятен

Эксперты SSI Securities Corporation оценили, что стратегия поддержания цен на недвижимость для выживания продлится недолго. Если доверие рынка продолжит падать, состояние «задержки дыхания» перестанет быть решением, а станет распространённым риском ликвидности. Поэтому необходимы эффективные и синхронизированные решения и политика для снижения давления на срок погашения и восстановления ликвидности рынка.

По мнению экспертов, в ближайшей перспективе необходимо продолжить совершенствование механизма выпуска индивидуальных облигаций в направлении обязательного раскрытия информации, периодического аудита и укрепления независимых кредитных рейтингов; необходимо расширить правовую базу для реструктуризации задолженности, например, путем конвертации облигаций в акции или условного пролонгирования для проектов, имеющих полноценный юридический статус и очевидный прогресс.

Стратегия поддержания низких цен на недвижимость ради выживания работает недолго. Иллюстративное фото.

В долгосрочной перспективе кредитование сектора недвижимости необходимо регулировать выборочно, отдавая приоритет социальному и арендному жилью, а также ограничивая приток капитала в спекулятивные проекты. Рынок недвижимости постепенно восстанавливается, и пока компании могут продавать свою продукцию, сроки погашения облигаций больше не будут проблемой.

Доктор Кан Ван Люк, главный экономист BIDV, отметил, что давление на облигации в этом году не вызывает беспокойства. Дефолты менее вероятны, поскольку рынок недвижимости постепенно становится более позитивным. Многим компаниям достаточно установить скидку на продукцию всего около 10%, чтобы продать её, вместо 40–50%, как в предыдущий период.

По данным аналитиков, в этом году сектор недвижимости продолжает активно расти. По всей стране завершена реорганизация административно-территориального деления и стабилизирована политическая обстановка. Низкие процентные ставки и институциональные реформы положительно влияют на сектор недвижимости. Три закона о недвижимости, постановление о пилотной реализации проектов коммерческого жилья на основе соглашений о предоставлении прав землепользования, усилия по увеличению государственных инвестиций и сокращению административных процедур...

Недавние усилия правительства по устранению правовых препятствий для проектов в сфере недвижимости создадут условия для предприятий, которые позволят им возобновить реализацию проектов и улучшить денежный поток, что облегчит им скорейшее открытие продаж и разработку финансовых планов по погашению задолженности перед держателями облигаций.