Устранение «узкого места» цен на жилье: развитие социального жилья должно стать стратегическим приоритетом

VTV.vn - Цены на квартиры в крупных городах остаются высокими, значительно превышая возможности большинства людей, особенно с низким и средним уровнем дохода.

Иллюстрация фото.

Столкнувшись с этой ситуацией, на недавней конференции Центрального руководящего комитета по жилищной политике и рынку недвижимости премьер-министр Фам Минь Чинь поднял вопрос, который «развязывает» всю отрасль: «Мы должны ответить на вопрос, почему цены на квартиры высоки и остаются высокими?» Этот вопрос не только отражает обеспокоенность по поводу рациональности рынка, но и указывает на острую необходимость корректировки политики, механизмов и подходов к развитию жилищного строительства, особенно в сегменте социального жилья, который считается ключом к масштабному снижению цен на квартиры.

* Реальный спрос – несбалансированное предложение

Д-р Буй Дык Хунг, бывший директор Департамента финансового планирования Министерства строительства , отметил, что анализ текущей рыночной ситуации показывает, что одной из основных причин является конфликт спроса и предложения. В то время как в сегменте коммерческого жилья, особенно в средне-высоком ценовом сегменте, наблюдается избыток предложений, в сегменте социального жилья ощущается острая нехватка. Существует множество причин роста цен на квартиры, но основная причина, которая сохраняется уже много лет, — это нехватка доступного социального жилья для покупателей.

Премьер-министр Фам Минь Чинь отметил, что рынок недвижимости развивается несбалансированно: большая часть предложения сосредоточена в элитном сегменте, что далеко от реальных потребностей общества. Цены на жильё завышены, порой резко возрастая, особенно в двух крупных городах – Ханое и Хошимине. «Многим людям нужно жильё, но из-за слишком высоких цен они не могут его купить. У кого есть деньги на покупку домов стоимостью более 70 или 100 миллионов донгов за квадратный метр?» – подчеркнул премьер-министр.

Согласно отчёту Министерства строительства, в настоящее время цены на квартиры в Ханое и Хошимине в среднем составляют 70–80 млн донгов за квадратный метр, что примерно на 5,6% больше, чем в начале года. Между тем, многие проекты социального жилья не были реализованы в срок, достигнув лишь около 59,6% от плана, предусмотренного в проекте по строительству 1 миллиона квартир социального жилья к 2030 году. Кредитный пакет в размере 145 000 млрд донгов, направленный на поддержку развития этого сегмента, за два года реализации был освоен лишь более чем на 4 000 млрд донгов...

По мнению эксперта, доктор Буй Дык Хунг отметил, что одной из основных причин, по которым цены на квартиры сложно снизить, является то, что бизнес испытывает трудности с доступом к инвестиционному капиталу. Денежно-кредитная политика не создала благоприятных условий для застройщиков, желающих получить банковское кредитование, а долгосрочные каналы привлечения капитала, такие как корпоративные облигации и фондовый рынок, пока не получили развития.

В условиях высокой доли краткосрочного кредитного капитала банков, растущие риски ликвидности заставляют банки проявлять осторожность при кредитовании. Это лишает предприятия возможности реализовывать новые проекты или приводит к задержкам, что приводит к дефициту фактического предложения и росту цен.

В то же время, несмотря на многочисленные корректировки, правовая система по-прежнему имеет множество дублирований, неясна и создает трудности в процессе реализации. Длительные административные процедуры, отсутствие синхронизации между функциональными ведомствами и местными органами власти, а также ограниченные возможности управления на низовом уровне также замедляют процесс инвестирования в строительство и вывода жилья на рынок.

Помимо юридических и капитальных факторов, растут и первоначальные затраты на проекты многоквартирных домов. Растут цены на землю, расходы на очистку участка, сборы за землепользование, налоги, сборы и цены на строительные материалы, при этом отсутствует строгий механизм контроля. Эти расходы в конечном итоге включаются в продажную цену, перекладывая бремя на покупателя, – проанализировал г-н Хунг.

Фактически, многие предприятия также отмечают, что действующий прейскурант цен на землю и метод расчета платы за землепользование создают значительное бремя для расходов на разработку проектов. При этом оценка земли и порядок взимания платы за землепользование различаются в зависимости от региона, что приводит к отсутствию прозрачности и увеличению инвестиционных затрат.

* Реструктуризация рынка

В сложившейся ситуации г-н Нгуен Ань Кве, председатель G6 Group и член Исполнительного комитета Ассоциации недвижимости Вьетнама, дал ряд конкретных и осуществимых рекомендаций по снижению цен на квартиры в период 2025–2027 годов. Во-первых, необходимо в ближайшее время завершить разработку и опубликовать новый прейскурант на землю, более обоснованный, а также полностью исключить юридические процедуры, создав условия для более беспрепятственной реализации проектов бизнесом.

В то же время, г-н Кью предложил в отношении земель, выставленных на аукцион частными лицами, четко прописать механизм ограничения трансфертов сроком на 2 года, требовать внесения высоких задатков, подтверждения финансовой состоятельности и в то же время требовать оплаты в течение 7 дней после победы на аукционе, чтобы исключить спекуляцию и накопление земель в ожидании роста цен...

В то же время необходимо контролировать первичную прибыль от продаж проектов квартир, не превышая 50%. По словам г-на Куэ, в настоящее время во многих проектах рентабельность в 2-3 раза выше, что приводит к увеличению цены продажи более чем вдвое. Например, стоимость элитного проекта квартир в Ханое в 2022 году составляла 40 млн донгов за м² при стоимости строительства около 25 млн донгов за м², но к 2025 году цена вырастет до 90 млн донгов за м², а себестоимость — всего лишь до 35 млн донгов за м².

В частности, необходимо активно развивать социальное жилье в крупных городах и вокруг них, с синхронным планированием и хорошей инфраструктурой, чтобы создать источник предложения, соответствующий реальному рыночному спросу.

Разделяя эту точку зрения, доктор Буй Дык Хунг подчеркнул необходимость изменения понимания и переориентации инвестиций в жилищное строительство с купли-продажи на преимущественное увеличение инвестиций в аренду жилья и аренду с правом выкупа. Это следует считать прорывом в реализации политики социального жилья.

Это не только решает жилищную проблему, но и является способом регулирования социального труда. Работники могут устроиться на любое рабочее место, если у них есть жильё, соответствующее их доходу, особенно в условиях реструктуризации организации, внедрения двухуровневой системы местного самоуправления, объединения провинций, упразднения районного уровня и объединения коммун.

«Идеология Конституции 2013 года, партийных резолюций и Стратегии социально-экономического развития на 2021–2030 годы чётко гласит: «Государство, общество и народ несут ответственность за развитие жилищного строительства». В частности, государство должно играть ведущую роль в развитии социального жилья. Поэтому необходимо пересмотреть модель предприятий, оказывающих общественные услуги в сфере строительства и эксплуатации социального жилья», — предложил д-р Буй Хунг.

Говоря о рынке, г-н Чан Кхань Куанг, генеральный директор компании Viet An Hoa Real Estate, отметил, что на текущем рынке наблюдается не дефицит предлагаемых товаров, а дефицит подходящих. Большинство нынешних покупателей жилья приобретают его не для проживания, а для инвестиций или спекуляций, рассчитывая на прибыль. Однако те, у кого есть реальные потребности, не могут получить к нему доступ из-за высоких цен.

Некоторые из существующих мер политики в области землепользования и городского развития, хотя и направлены на контроль рынка, непреднамеренно ограничивают предложение. Например, правила, ужесточающие правила раздела и продажи земли, или механизм «самостоятельно согласованной компенсации» делают практически невозможной реализацию маломасштабных проектов, значительно снижая гибкость и децентрализацию рынка.

Поэтому, по словам г-на Куанга, для снижения цен на квартиры необходимы не только решения, касающиеся капитала и административных процедур, но и более глубокие реформы в сфере планирования, землепользования, финансового управления и ориентации на устойчивое развитие жилья.

Премьер-министр Фам Минь Чинь неоднократно подчеркивал стратегическую роль социального жилья в политике социально-экономического развития, которое не только служит целям социального обеспечения, но и вносит вклад в макроэкономическую стабильность.

Таким образом, социальное жильё рассматривается как рычаг воздействия на рынок. Для снижения цен на квартиры необходимо рассматривать развитие социального жилья как национальный инвестиционный приоритет с конкретными механизмами в области капитала, земли, налогообложения и планирования. В то же время необходимо стимулировать частный бизнес к активному участию в этом сегменте посредством конкретных и осуществимых мер стимулирования.

Эксперты в целом сходятся во мнении, что проблему снижения цен на квартиры невозможно решить несколькими разовыми или краткосрочными мерами. Эта проблема затрагивает многие сферы: от городского планирования, права, финансов, налогообложения до анализа жилищного строительства и стратегии макроэкономического управления.

В частности, необходимо тесное взаимодействие между министерствами, ведомствами, местными органами власти и бизнес-сообществом. Что ещё важнее, нам необходимо изменить подход к жилищному строительству, чтобы оно служило людям, а не было просто инвестиционным инструментом. Когда рынок недвижимости вернётся к своей истинной ценности, с подходящим предложением, разумными и прозрачными ценами, у людей появится больше возможностей для доступа к жилью, а экономика выиграет от стабильного, здорового и устойчивого рынка.

Источник: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm