Принята новая редакция Закона о земле. Что будет с рынком недвижимости?

Давление значительно ослабевает

Сразу после того, как 18 января Национальное собрание приняло пересмотренный Закон о земле, на мероприятии, организованном Министерством строительства, г-н Ле Вьет Хай, вице-президент Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков, председатель строительной группы Hoa Binh , сказал, что он почувствовал значительное снижение давления, когда Закон о земле, Закон о жилье, Закон о сделках с недвижимостью, Закон о кредитных учреждениях... были пересмотрены и приняты.

«Я очень благодарен правительству и Национальной ассамблее за их усилия по решению проблем, на которые предприятия жалуются уже много лет, и за проявленную заботу о выживании бизнеса. Мы это очень ценим», — выразил г-н Хай.

Ассоциация риелторов Вьетнама (VARS) также считает, что принятие Закона о земле позволит ускорить процесс восстановления рынка недвижимости. Рынок вскоре вступит в новую фазу нормального развития.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), приветствовал голосование Национальной ассамблеи за принятие Закона о земле с целью «институционализации» резолюции № 18 от 16 июня 2022 года Центрального комитета партии.

Земельные ресурсы управляются, эксплуатируются и используются таким образом, чтобы обеспечить максимальную экономию, устойчивость и эффективность, отвечая требованиям содействия индустриализации, модернизации, справедливости и социальной стабильности, создавая импульс для того, чтобы наша страна к 2045 году стала развитой страной с высоким уровнем дохода. Рынок недвижимости, включая рынок прав землепользования, становится каналом для разумного, справедливого и эффективного распределения земли.

Г-н Чау отметил, что пересмотренный Закон о земле содержит ряд важных моментов, таких как возможность увеличения лимита на передачу прав пользования сельскохозяйственными землями физическим лицам до размера, не превышающего более чем в 15 раз лимит на предоставление сельскохозяйственных земель физическим лицам для каждого типа земель. Таким образом, создаются условия для более эффективного использования сельскохозяйственных земель, что способствует дальнейшему развитию сельскохозяйственного сектора, что положительно влияет как на экономику , так и на рынок недвижимости в процессе урбанизации и развития сельских жилых районов.

Ассоциация приветствует пересмотренный Закон о земле, который отменил систему цен на землю и установил таблицу цен на землю. Соответственно, таблица цен на землю формируется ежегодно, и первая таблица цен на землю публикуется, применяется с 1 января 2026 года и корректируется с 1 января следующего года, что позволит приблизить таблицу цен на землю к рыночной цене.

Пересмотренный Закон о земле конкретно регулирует порядок выделения и аренды земли путем аукциона прав землепользования на чистые земли, созданные государством, или выделения и аренды земли путем торгов для отбора инвесторов с целью реализации инвестиционных проектов с использованием земель, которые не были расчищены.

Это гарантирует, что интересы землепользователей, чьи земли возвращаются, будут компенсированы по справедливой рыночной цене, а переселение будет осуществляться в первую очередь на месте. Инвесторы также чётко знают стоимость и сроки возмещения ущерба и расчистки участка, а также получают земельные участки для реализации проекта. Кроме того, больше не будет спекулянтов, прячущихся за землевладельцами и создающих трудности для инвесторов.

Кольцевая дорога 3, вид сверху (Фото: DT).

Г-н Чау заявил, что пересмотренный Закон о земле создаст весьма благоприятные условия для землепользования, что позволит стимулировать инвестиционную деятельность в сфере производства и развития бизнеса (за исключением проектов коммерческого жилья), в частности, для развития проектов в промышленных парках, экономических зонах, зонах высоких технологий, высокотехнологичных сельскохозяйственных зонах, промышленных кластерах, производственных и деловых предприятиях, торговле, сфере услуг, туризме, здравоохранении, образовании, научных исследованиях, парках, развлекательных зонах и т. д.

Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, прокомментировал, что пересмотренный Закон о земле, который был принят Национальным собранием 18 января 2024 года и вступит в силу с 1 января 2025 года, окажет положительное влияние на рынок недвижимости.

Во-первых, цены на землю будут устойчиво расти, поскольку пересмотренный Закон о земле способствует установлению цен на землю, близких к рыночным, и повышению эффективности землепользования. В частности, согласно этому закону, будет отменена система ценообразования на землю. Это повысит цены на землю до уровня, близкого к рыночному, и обеспечит право на компенсацию субъектам, чьи земли подлежат изъятию.

Кроме того, Закон предусматривает многоцелевое использование земель, перевод сельскохозяйственных земель в целях содействия накоплению земель для производства; право на аренду, совместное предприятие и объединение для государственных служб; прием в оборот сельскохозяйственных земель для субъектов, которые не участвуют непосредственно в сельскохозяйственном производстве; расширение случаев перевода целевого назначения земель... Все эти положения повысят эффективность землепользования, будут способствовать росту цен на землю сельскохозяйственного назначения, некоммерческого назначения... тем самым повышая цены на недвижимость в целом.

Во-вторых, улучшится предложение недвижимости. Одна из причин, по которой многие проекты долгое время откладывались, — это сложности с оформлением земель из-за недостаточной компенсации. Рыночный механизм ценообразования будет способствовать более быстрому освоению земельного фонда.

Если ранее доступ к земле не был чётко регламентирован, то теперь в пересмотренном Законе о земле предусмотрены конкретные положения, определяющие, какие виды земель используются в коммерческих целях, какие типы земель предназначены для удовлетворения тех или иных потребностей, и определяющие это посредством торгов и аукционов. Когда у инвесторов появятся более чёткие методы и правила доступа к земельным фондам, предложение на рынке уже не будет таким скудным, как сейчас.

Закон также содержит положения, направленные на расширение доступа к земле для большего числа людей, более полную защиту прав людей, включая расширение сферы прав землепользования для граждан Вьетнама, в том числе проживающих за рубежом; земельную политику в отношении этнических меньшинств; права и интересы людей, чьи земли возвращаются, реализацию планирования землепользования; административные процедуры, выдачу сертификатов людям и предприятиям...

По словам г-на Туана, в этом году инвесторы увеличат предложение на рынке, поскольку, если ликвидность сейчас замедлится, в следующем году они не смогут вернуть значительную часть капитала. Если они будут ждать до 2025 года, когда официально вступит в силу пересмотренный Закон о земле, инвесторы смогут получить лишь 5%, и им потребуется много времени для выполнения финансовых обязательств и условий продажи.

Г-н Туан заявил, что многие субъекты выиграют от принятия Закона о земле (с поправками). Предприятия получат более эффективные механизмы, более чёткие и конкретные правила доступа к земельным фондам и реализации проектов.

Жители зоны расчистки также получают более высокую компенсацию. Доступ к земле расширяется благодаря более гибким возможностям и более разумным ценовым механизмам. Случаи возврата земель четко регламентированы Земельным законом, а правила проведения аукционов также прозрачны и публичны.

Защитить максимальные преимущества для людей

По словам адвоката Нгуена Тхань Ха из юридической фирмы SBLAW при Ханойской коллегии адвокатов, многие положения пересмотренного Земельного закона были скорректированы в целях максимальной защиты интересов граждан. Все эти изменения правильны и позитивны, способствуя справедливому и стабильному развитию рынка недвижимости.

Принятие пересмотренного Закона о земле можно рассматривать как позитивный сигнал, а также как ожидание восстановления рынка недвижимости.

Кроме того, строго регулируемый правовой коридор, соответствующий практике, предоставит инвесторам четкую правовую базу для беспрепятственной реализации новых проектов, способствуя стабильному и прозрачному управлению рынком.

Юрист Ха подсчитал, что в последние годы некоторые правила были неясными, например, метод определения типов земель, каким проектам выделяется земля, какие проекты должны проходить торги, аукционы, механизм определения цен на аукционную землю и т. д., что приводит к ситуации, когда проекты испытывают трудности с доступом к земле.

Пересмотренный Закон о земле устраняет ограничения и содержит подробные положения по рассматриваемым проблемам, что способствует более широкому доступу к земле. Это обеспечит предприятиям более выгодный доступ к земле.

Кроме того, закон создаст справедливый и стабильный конкурентный рынок недвижимости, где доступ к земле будет регулироваться публично и прозрачно. Предприятия, обладающие опытом, потенциалом и историей эффективного землепользования, получат больше возможностей и преимуществ.

Хошимин сверху (Фото: Хай Лонг).

Новый механизм сводит к минимуму взаимосвязь между просьбой и предоставлением, что будет положительно способствовать созданию справедливой конкурентной среды для предприятий сферы недвижимости.

По мнению эксперта в отрасли, г-на Нгуена Хыу Тхань, заместителя генерального директора и стратегического консультанта компании Weland, в ближайшем будущем существенных изменений в бизнесе и на рынке недвижимости не ожидается. Влияние пересмотренного земельного закона на рынок будет не слишком позитивным.

Г-н Тхань отметил, что многие положения действующего Закона регулируются более строго, например, оценка земли, расчистка участка... С точки зрения инвесторов проекта, это не очень позитивный момент.

Однако г-н Тхань оценил, что пересмотренный Закон о земле с такими строгими правилами поможет избежать потери ресурсов, когда ежегодно сдаваемые в аренду государственные земли не утверждаются и не преобразуются в жилищные проекты.

Ассоциация недвижимости города Хошимин обнаружила, что регулирование таблиц цен на землю также увеличивает нагрузку на местные органы власти. Пересмотренный Закон о земле предусматривает четыре метода оценки земли: сравнительный, доходный, добавочный и коэффициент корректировки цены на землю для определения конкретных цен на землю. Однако при необходимости необходимо предусмотреть и другие методы оценки земли, которые не были предусмотрены.

Ассоциация считает, что необходимо провести исследование и разработать пилотный проект для представления компетентным органам для внесения в Национальное собрание для рассмотрения и вынесения постановления, разрешающего пилотную реализацию проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении права землепользования или обладания иными правами землепользования, предусмотренными Законом о земле.

В частности, Ассоциация рекомендует Национальной ассамблее разрешить немедленное применение некоторых положений пересмотренного Закона о земле, таких как положения об оценке земли, использовании земли для проектов по отводу морских территорий, а также устранить практические препятствия, в частности разрешив немедленное применение положений об оценке земли.

Однако г-н Динь Минь Туан также отметил, что не стоит слишком рассчитывать на быстрое восстановление рынка после принятия этого пересмотренного закона о земле, поскольку его принятие и реализация займут около 8–12 месяцев. Именно поэтому Национальная ассамблея приняла его раньше, чтобы участники рынка могли обсудить его, понять и подготовить к применению с настоящего момента и до 2025 года.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/luat-dat-dai-sua-doi-thong-qua-thi-truong-bat-dong-san-se-ra-sao-20240119155311689.htm