Несмотря на то, что волна возврата помещений увеличивается, стоимость аренды по-прежнему не снижается, в чем причина?
С конца 2024 года и по настоящее время вдоль главных оживленных улиц в центре города Хошимин, таких как Нгуен Хюэ, Ле Лой (район 1), Во Ван Тан, Хай Ба Трунг (район 1, район 3), Фан Сич Лонг (район Фу Нхуан), Нгуен Трай (район 5), Ба Тханг Хай (район 10) ..., все больше и больше арендных помещений закрываются, несмотря на то, что это самый оживленный деловой сезон года. Основная причина - слишком высокая стоимость аренды.
Пустое место, арендная плата продолжает расти
По словам некоторых брокеров по аренде в Хошимине, ситуация с магазинами и ресторанами вялая, это видно всем, но, как ни парадоксально, стоимость аренды не снизилась. Большинство арендодателей объявили о повышении стоимости аренды на 10%-15% с начала 2025 года. Как бы бизнесмены ни умоляли и ни торговались, арендодатели «уменьшают бонус» всего на несколько миллионов донгов или несколько процентов на 1-2 месяца, в то время как фактическая стоимость аренды намного выше, чем раньше.
Г-н Тай Тран, управляющий магазином мужской и женской одежды на улице Нгуен Трай, сказал, что хочет передать свой магазин площадью 80 м2 с оставшимся сроком аренды 4 года и арендной платой в 60 миллионов донгов в месяц с трехмесячным депозитом. Причина в том, что ему «не повезло с арендодателем», и он планировал перейти на другой вид бизнеса. Однако, когда мы спросили, г-н Тай Тран сказал нам, что поскольку дела идут неважно, он много раз договаривался о снижении арендной платы, но арендодатель не согласился и даже сказал, что она увеличится на 5% с 2025 года.
Место на улице 3/2, район 10, Хошимин долгое время пустовало. Фото: LE TINH
Данные Batdongsan.com показывают, что за первые 9 месяцев 2024 года стоимость аренды таунхаусов в округах 1, 3, 10, городе Тху Дук (ранее округ 2) и районе Бинь Тхань выросла на 10% -30%. Примечательно, что стоимость аренды на улице Нгуен Трай выросла более чем на 100% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, из-за чего многие магазины вернули свои помещения. В настоящее время эта улица полна вывесок «Сдается в аренду», а по всему фасаду расклеены номера телефонов брокеров, что создает беспорядок.
Не только в Хошимине, в Ханое многие модные улицы в центре, такие как Kim Ma, Thai Ha, Chua Boc, Pham Ngoc Thach... магазины также закрылись последовательно. Дома с видом на улицу, сдаваемые в аренду по цене от десятков миллионов до сотен миллионов донгов в месяц, теперь пустуют в ожидании арендаторов. Г-жа Нгуен Тхи Лан, у которой сдается в аренду 3-этажный магазин на улице Ким Ма (район Ба Динь), сказала, что помещения пустуют уже 3 месяца, если есть клиенты, они могут арендовать их более чем за 100 миллионов донгов в месяц. По словам г-жи Лан, многие бренды и магазины на этой улице постоянно закрываются и уезжают. Основная причина в том, что бизнес идет медленно, поэтому они переключаются на онлайн-продажи, а не обязательно потому, что помещения слишком дорогие.
По данным Batdongsan.com.vn, уровень интереса к аренде таунхаусов в Ханое и Хошимине снизился в четвертом квартале. Между тем, стоимость аренды таунхаусов в Ханое и Хошимине имеет непрерывную тенденцию к росту с 2023 года. Например, в Ханое в первом квартале 2023 года стоимость аренды составляла всего 65 миллионов донгов/таунхаус/месяц, но к четвертому кварталу она выросла до 70 миллионов донгов/месяц; в то время как в Хошимине она также выросла с 65 миллионов донгов/месяц до 80 миллионов донгов/месяц.
Трудно найти общий язык!
Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Ханой), подтвердил, что аренда домов с видом на улицу находится в застое, только главные улицы и хорошие местоположения привлекают некоторые бренды и отрасли для аренды. «Общий рынок мрачен, причина в том, что интернет-торговля активно развивается, поэтому предприятиям и продавцам не нужны уличные фасады для демонстрации многих товаров», - сказал г-н Чунг.
Более того, содержание офлайн-бизнес-помещений обходится дорого, поэтому арендаторы очень осторожны, чтобы обеспечить эффективность бизнеса. Не говоря уже о том, что рынок мрачный, цены все еще растут.
Г-н Чунг объяснил, что рост цен на аренду домов с видом на улицу обусловлен ростом цен на недвижимость в целом и на дома с видом на улицу в частности в 2024 году, который, по оценкам, составит 30% -50% по сравнению с 2023 годом. Например, если в 2023 году цена дома с видом на улицу составляла 20 миллиардов донгов, то сейчас она выросла до 30 миллиардов донгов, поэтому арендодатель также ожидает повышения цены на аренду для достижения желаемого уровня прибыли.
Г-н Нгуен Тат Тхинь, основатель технологической платформы недвижимости HouseZy.vn, сказал, что ситуация с нераспроданными помещениями в Хошимине продолжается уже много лет, особенно сильно после пандемии COVID-19 из-за роста онлайн-бизнеса, потребительское потребление и привычки покупок также резко изменились, что привело к тому, что ранее «горячие» маршруты стали нераспроданными. Наряду с этим арендодатели повышают арендную плату в соответствии с добавленной стоимостью помещений, независимо от магазинов, особенно сетевых, имеющих стратегию снижения затрат, что приводит к ситуации с нераспроданными помещениями. «Владельцы красивых помещений в центральных районах 1, 3, 5... все финансово обеспеченные люди, поэтому они постоянно повышают цены. Они также четко знают, кто является арендаторами. Они сдают помещения не только для бизнеса, но и для продвижения бренда, как правило, помещения в Хан Туен (район 1) были возвращены Starbucks Coffee в середине 2024 года, есть много известных брендов, желающих арендовать их, несмотря на то, что цена выросла почти на десять тысяч долларов США по сравнению с предыдущим периодом. С такими ценными помещениями арендодатель соглашается только с теми, кто принимает предлагаемую им цену, никогда не снижая ее», - сказал г-н Тхинь.
Кроме того, владельцы этих помещений также очень тщательно рассчитывают: если они не сдадут помещения в аренду нужным людям, стоимость помещения снизится, если они сдадут помещения в аренду людям без достаточного потенциала, бизнес будет нестабильным и очень рискованным.
Г-н Фан Динь Фук, генеральный директор Seenee (подразделение, специализирующееся на обзоре проектов и продуктов в сфере недвижимости), сказал, что многие арендодатели по-прежнему повышают цены на аренду, потому что они сравнивают прибыль от аренды с банковскими процентными ставками, которые в настоящее время ниже. Они также рассматривают свои цены на аренду в сравнении с аналогичными помещениями, чтобы избежать снижения стоимости недвижимости. Кроме того, поскольку они верят в возможность восстановления рынка, арендодатели готовы ждать подходящих арендаторов вместо того, чтобы снижать цены, что может повлиять на цены на аренду всего района. «В центральных районах, таких как районы 1, 3, 5, 10, многие арендодатели имеют хороший финансовый потенциал и часто объединяют усилия для поддержания общего уровня цен. Они обеспокоены тем, что если одно место снизит цены, это повлияет на весь район, что затруднит рост цен на аренду и стоимости недвижимости. Между тем, арендаторы хотят красивые помещения по разумным ценам, что приводит к ситуации, когда соглашения не достигаются, помещения долгое время пустуют, но цены на аренду все равно растут», - проанализировал г-н Фук.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие 2–3 года ситуация с вакантными помещениями в Ханое и Хошимине, особенно в центральных районах, будет увеличиваться из-за экономических трудностей и смещения потребительского поведения в сторону онлайн-покупок и электронной коммерции.
Чтобы преодолеть это, арендодателям необходимо скорректировать цены аренды в соответствии с рынком, поддерживать стабильные цены в течение 3-5 лет и поддерживать первоначальное снижение цен аренды для поощрения арендаторов. Со стороны арендатора также необходимо подготовить четкий бизнес-план для построения доверия с арендодателями, даже рассмотреть возможность совместного использования помещений с другими единицами для снижения затрат и рисков на ранних этапах.
Г-н Ле Динь Чунг заявил, что в нынешних условиях арендодателям и арендаторам остается только активно обсуждать и делиться друг с другом трудностями, чтобы найти наилучшее решение.
По словам г-на Ле Динь Чунга, процветающая модель торговых центров также повлияла на деятельность по аренде таунхаусов. «В развитых странах по-прежнему сохраняется тенденция вести бизнес в основном в торговых центрах, а не продавать на улицах», — прокомментировал г-н Чунг.
Источник: https://nld.com.vn/ly-giai-da-tang-gia-cua-mat-bang-cho-thue-196250106205409965.htm
Комментарий (0)