Непродано и без скидки
Недавний отчет Cushman & Wakefield показывает, что улица Донг Хой (район 1, Хошимин) занимает 13-е место в списке самых дорогих торговых улиц в мире . Пятая авеню в Нью-Йорке (США) является самой дорогой в мире, за ней следует миланская Виа Монте Наполеоне (Италия), а улица Цим Ша Цуй в Гонконге (Китай) является третьей по дороговизне в мире. В отчете говорится, что стоимость аренды помещений на улице Донг Хой эквивалентна 350 долл. США/м²/месяц. Этот показатель вырос на 17% за тот же период и увеличился на 40% по сравнению с показателем до пандемии Covid-19. Таким образом, стоимость аренды помещений на улице Донг Хой выше, чем на самых дорогих улицах Мюнхена (Германия), Амстердама (Нидерланды) или Бангкока (Таиланд), в результате чего улица Донг Хой заняла 13-е место в списке самых дорогих торговых улиц в мире.
Несмотря на то, что их нельзя сдавать в аренду, многие помещения по-прежнему имеют довольно высокую стоимость аренды.
Помимо улицы Донгхой, в группу самых дорогих торговых площадей в Азиатско- Тихоокеанском регионе входит улица Трангтьен (Ханой). Стоимость аренды здесь выросла на 20% по сравнению с аналогичным периодом и на 50% по сравнению с периодом до пандемии, достигнув почти 300 долларов США за м² в месяц. Этот показатель поднимает улицу Трангтьен на три позиции, занимая 17-е место в регионе по сравнению с прошлым годом.
Хотя это и дорого, но, осмотрев ряд улиц, «золотых» и «бриллиантовых» районов в центре Хошимина, таких как Донгхой, Лелой, Нгуенхюэ, Нгуентрай, Нгуендиньтьеу и т.д., мы увидели множество закрытых арендных помещений с объявлениями о сдаче. В частности, есть таунхаусы с видом на улицу, которые закрыты уже много лет, но владельцы отказываются снижать арендную плату.
Представившись арендаторами, мы позвонили по номеру телефона, указанному на доме на улице Донгхой, через брокера по имени Кхыонг. Нам показали дом площадью 200 м² с одним цокольным этажом и семью верхними, стоимость аренды которого составляла 30 000 долларов США в месяц, что составляет около 700 миллионов донгов в месяц. Когда мы сказали, что экономическая ситуация сложная, и попросили скидку, нам «окончательно» дали 25 000 долларов США в месяц. «Это помещение пустует уже 4 месяца. Если вы честны, то снижайте цену, дальше снижать нельзя», — сказал г-н Кхыонг.
Г-н Хоанг Туан Ань (бизнес в сфере недвижимости)
Компания Broker Kha представила два помещения на улице Нгуен Хюэ (район 1), включая помещение шириной 12 м и длиной 25 м общей полезной площадью около 700 м². Стоимость аренды оценивается в 25 000 долларов США в месяц, или более 600 миллионов донгов в месяц. В случае аренды необходимо внести депозит за 3 месяца вперед и подписать трехлетний договор. Рядом находится коммерческое помещение площадью около 1100 м² с двумя фасадами на улицу. Стоимость аренды составляет около 45 000 долларов США в месяц, или более
1 миллиард донгов в месяц. Известно, что это помещение арендовал владелец ресторана за 38 000 долларов США в месяц. Из-за убытков в начале 2023 года владелец ресторана вернул помещение, и оно пустует до сих пор. «Экономическая ситуация сложная, многие люди терпят убытки в бизнесе и вынуждены возвращать помещения. Такие большие помещения очень сложно арендовать. Если вы честны, можно договориться о дальнейшем снижении цены», — сказал брокер.
Помещение площадью более 1100 м² на углу улиц Нгуен Тхи Минь Кхай и Кач Манг Тханг, 8, по данным брокера по имени Дат, сдаётся в аренду примерно за 1 миллиард донгов в месяц. Когда мы спросили о снижении цены, поскольку помещение пустует уже почти два года, Дат подтвердил: «Оно пустует, но мы не можем снизить цену из-за его стратегического расположения. Если вы его арендуете, можете договориться о скидке, если повезёт. Завтра мы встретимся с арендодателем лично».
На улице Ле Лой (Район 1), «миллиардной» улице города, многие пустующие объекты сдаются в аренду с объявлениями «Сдаётся» и густой сетью телефонных номеров. Когда я позвонил, чтобы узнать о недвижимости, арендодатель сказал, что цена составляет 400 миллионов донгов в месяц за трёхэтажный дом площадью 400 м². Риэлтор сообщил, что стоимость аренды недвижимости в центре Района 1 всё ещё очень высока, несмотря на большое количество пустующих объектов. Стоимость аренды недвижимости здесь колеблется от 200 до 600 миллионов донгов в месяц в зависимости от района и местоположения. Несмотря на то, что большая недвижимость пустует уже долгое время, арендодатель не снизил цену.
Высокая цена все еще убыточна по сравнению с процентами по банковскому кредиту
По оценке Savills, в третьем квартале 2023 года, несмотря на небольшое снижение предложения, доля сдаваемых в аренду торговых помещений осталась на уровне 91%, не изменившись по сравнению с предыдущим кварталом. При этом 91% от общего объема предложения приходится на помещения за пределами центра Хошимина. Что касается арендных ставок, большинство арендодателей в центральной части города по-прежнему уверены в стабильно высоких ценах аренды, которые в три раза выше, чем за пределами центра.
Несмотря на вялый бизнес и высокие арендные ставки, отчёт CBRE Vietnam показывает, что арендные ставки в центральном районе продолжают расти на 1–1,5% в год. Примечательно, что цены не только высоки, но и сталкиваются с множеством трудностей, таких как получение лицензий на ведение бизнеса, лицензий на противопожарную безопасность и т. д. Поэтому ритейлеры будут искать дополнительные площади в нецентральных районах для открытия временных магазинов в короткие сроки. В результате нераспроданные помещения в центральном районе остаются нераспроданными.
Г-н Хоанг Туан Ань, бизнесмен в сфере недвижимости, проанализировал: Причина, по которой стоимость аренды высока, но арендодатель не снижает ее, заключается в том, что ранее он купил дом за 400-600 миллионов донгов за м2, а дом площадью 200 м2 стоит около 100 миллиардов донгов. Если средняя стоимость аренды составляет 5% в год за объект недвижимости, каждый месяц он будет зарабатывать 416 миллионов донгов. Тем временем арендодатель платит 10% в год по банковскому кредиту, что составляет более 800 миллионов донгов, теряя около 400 миллионов донгов в месяц. Покупая недвижимость, арендодатель ожидает, что цена дома вырастет, как 10 лет назад. Однако это невозможно, поскольку цена на недвижимость в центре Хошимина в настоящее время такая же высокая, как в Китае, Сингапуре; выше, чем в Европе, Америке; в несколько раз выше, чем в Таиланде, Малайзии, Филиппинах... Если цена на недвижимость не вырастет, долгосрочные убытки от аренды заставят арендодателя продать ее.
«Однако существует парадокс: арендаторы коммерческих помещений сейчас не могут платить 416 миллионов донгов в месяц за помещение площадью 200 м². Высокие цены на недвижимость и высокие банковские процентные ставки означают, что все теряют деньги, поэтому помещения в центральной части города долгое время закрыты. Взгляните на район вокруг рынка Бен Тхань, который обслуживает в основном иностранных клиентов. Высокая арендная плата означает, что владельцы магазинов также продают по высоким ценам, поэтому многие иностранные клиенты приходят только один раз и больше не возвращаются. Предприятиям и арендодателям необходимо признать этот факт, чтобы изменить ситуацию и привлечь иностранных клиентов, снизив стоимость аренды помещений. Однако для снижения арендной платы необходимо резко снизить банковские процентные ставки», — проанализировал г-н Хоанг Туан Ань.
Доктор Су Нгок Кхыонг, заместитель директора Института информатики и прикладной экономики, отметил, что помещения в центре Хошимина в основном предназначены для бизнеса, связанного с обслуживанием иностранных туристов. Когда число этих посетителей сокращается, а выручка падает, арендаторы лишаются источника дохода и вынуждены возвращать помещения. Сетевые компании, в свою очередь, из-за снижения выручки ограничивают дальнейшее расширение. Предприятия будут учитывать стоимость аренды: если арендная плата слишком высока, им придётся искать другое место для возврата помещений или закрывать некоторые филиалы.
По данным исследования Savills, на долю пищевой промышленности и индустрии напитков приходится 37% от общего объема сдаваемых в аренду торговых площадей, за ней следует индустрия моды с долей рынка 24%; на оставшиеся секторы, такие как здравоохранение, красота и развлечения, приходится по 13% каждый.
Ссылка на источник
Комментарий (0)