Инвесторы в недвижимость по-прежнему придерживаются принципа «много видят, мало покупают»

Хотя рынок недвижимости, по всей видимости, восстанавливается и возобновились многочисленные мероприятия по продажам и внедрению проектов, ликвидность по-прежнему низкая.

Согласно последнему отчету по исследованию рынка, проведенному Batdongsan.com.vn, в мае 2024 года на рынке недвижимости Хошимина наблюдалось много изменений цен продажи в некоторых сегментах, однако спрос на покупку снизился, а спрос на аренду вырос.

В частности, средняя цена продажи квартир в Хошимине составляет около 50 млн донгов за м², что на 1 млн донгов за м² больше, чем в апреле предыдущего года. В частности, цена продажи домов с видом на улицу в Хошимине выросла ещё сильнее: со средней цены в 214 млн донгов за м² в апреле 2024 года до 217 млн донгов за м².

Спрос на поиск и количество объявлений о недвижимости в Хошимине незначительно выросли по сравнению с предыдущим месяцем. Соответственно, спрос на покупку недвижимости в Хошимине увеличился на 3%, а количество объявлений о недвижимости увеличилось на 9% по сравнению с предыдущим месяцем. Наибольший рост числа объявлений наблюдался в сегментах частных домов (на 10%), квартир и земельных участков (оба сегмента выросли на 6%).

Виллы – это тип недвижимости, количество предложений по которому в прошлом месяце сократилось на 2%. В этом сегменте также не было новых предложений. Другие типы недвижимости, такие как земельные участки и таунхаусы, сохранили нулевую динамику, в то время как количество поисковых запросов о продаже частных домов и таунхаусов снизилось на 4% по сравнению с предыдущим месяцем.

В отличие от спроса на куплю-продажу, количество поисков аренды в прошлом месяце продолжало стремительно расти. Соответственно, увеличилось число предложений аренды недвижимости по большинству типов (квартиры стали дороже на 12%, таунхаусы и пансионаты – на 8%, а офисы – на 10% по сравнению с апрелем).

Объясняя это явление, г-н Нгуен Тхай Бинь , генеральный директор акционерной компании Dong Tay Land, сказал, что в настоящее время из-за высокого спроса на реальное жилье, при отсутствии на рынке предложения, многим людям приходится снимать жилье.

По словам г-на Биня, в благоприятные для рынка годы, такие как 2018–2021, покупателей интересует не цена продажи (сколько денег стоит квадратный метр), а то, сколько денег нужно потратить на покупку недвижимости. Ведь при покупке квартиры 30% стоимости квартиры оплачиваются авансом, а остальные 70% берутся в кредит.

Затем, чтобы привлечь больше инвесторов, инвесторы ввели политику, согласно которой клиенты должны были внести только 25% аванса и 75% взять в кредит. Впоследствии это соотношение было скорректировано в сторону уменьшения до 20–80%, 15–85%, 10–90%. Даже во время пандемии COVID-19 на рынке появилась концепция покупки дома за 0 донгов, то есть клиентам не нужно вносить авансы. Существует как минимум 3 проекта, применяющих эту политику.

Однако, когда рынок замедляется, покупатели начинают более внимательно относиться к цене продажи. Например, квартиру в Хошимине стоимостью более 50 миллионов донгов за квадратный метр, с двумя спальнями и стоимостью более 3 миллиардов донгов, сейчас продать, безусловно, сложно. Чтобы её было легче продать, цена должна быть ниже 2,5 миллиардов донгов за квартиру.

«На данном этапе клиенты очень колеблются, выбирая наименьшую общую цену, и при расчёте цены за единицу она также должна быть разумной. Это сложная проблема для инвесторов», — заявил генеральный директор Dong Tay Land Joint Stock Company.

Исследование, проведенное Институтом экономики, финансов и недвижимости имени Дат Сань (DXS-FERI) среди новых предложений на рынках Ханоя, Хошимина, Биньзыонга , Дананга и Нячанга, показывает, что доля квартир стоимостью от 2,5 до 3,5 млрд донгов составляет 27%; доля квартир стоимостью от 3,5 до 5 млрд донгов — 26%; доля квартир стоимостью свыше 5 млрд донгов — 24%, и только 16% квартир продаются по цене ниже 2,5 млрд донгов. При этом до 67% из более чем 1000 опрошенных покупателей интересуются квартирами стоимостью ниже 2,5 млрд донгов.

Фактически инвесторы не могут снизить цену продажи новых проектов, поскольку инвестиционные затраты слишком сильно возросли, включая стоимость земли, стоимость строительства, инвестиционные затраты, затраты на реализацию бизнеса, финансовые затраты и т. д.

Прогнозируя направление восстановления рынка недвижимости, эксперты утверждают, что те виды недвижимости, которые отвечают реальным потребностям в жилье, восстановятся лучше, чем спекулятивные типы.

По словам г-на Нго Куанг Фука, генерального директора Phu Dong Group, с настоящего момента и до конца 2024 года покупательная способность будет по-прежнему сосредоточена только на группе, реально нуждающейся в жилье. Небольшая группа инвесторов может вернуться на рынок, но этого будет недостаточно для обеспечения прорыва в ликвидности. Восстановление здесь будет активным в сегменте квартир с доступными для большинства ценами. Например, социальное жилье, квартиры среднего и доступного ценового диапазона изначально пользуются большим спросом и доступны большинству покупателей. Другие типы жилья будут определяться потенциалом роста экономики .

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com.vn, также отметил, что ведущую роль на рынке играют типы недвижимости, в которых люди фактически проживают, такие как квартиры и частные дома. Однако рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с трудностями с денежным потоком, и для решения этих проблем требуется больше времени.

«В настоящее время значительная часть денежных средств вложена в облигации и проекты, юридические проблемы которых ещё не решены. В настоящее время необходимы меры по стимулированию притока денежных средств на рынок. Объём сберегательных вкладов населения всё ещё очень велик, и если эта проблема не будет решена, рынок не сможет полностью восстановиться. После решения этой проблемы рынок действительно вступит в период процветания и стабильности», — отметил г-н Куок Ань.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html