Парадокс рынка: одновременно дефицит и избыток; причина, по которой инвестиционная «волна» захлестнула многие регионы

Рынок в провинциях и городах привлекает инвестиционный капитал, запасы растут, сроки выдачи первой красной книги сокращены с 1 августа... таковы последние новости рынка недвижимости.

Последние новости о недвижимости: Перспектива проекта Harbor Center Hai Phong . (Источник: Silk Path Hotel Company Limited)

Постоянный запуск новых проектов на местах

Недавно в Хайфоне стартовал новый проект Harbour Center, расположенный по адресу: улица Ле Лай, 3, район Нго Куен. Проект включает в себя 74 смежных участка, представляющих собой пятиэтажные торговые таунхаусы общей полезной площадью около 400 м². Площадь этажей варьируется от 68,6 до 161,8 м², а общая площадь фасада — от 6 до 13,8 м². Общая площадь проекта составляет более 11 000 м², в него инвестировала компания Silk Path Hotel Company Limited.

Компания Hung Yen приветствует новый проект The Fibonan – 32-этажное здание смешанного назначения с тремя подвалами, входящее в жилой комплекс Hung Thinh Villa and Housing в коммуне Cuu Cao района Ванзянг (Hung Yen). Инвестором проекта выступает компания An Phu Invest. Площадь The Fibonan составляет 20 992 м², из которых 4370 м² – площадь земельного участка под застройку, где расположено 656 квартир, площадью от 43 до 96 м².

В Ханаме реализуется новый проект под названием Sun Urban City Ha Nam. Проект расположен в новом центре города Фули и занимает площадь более 400 гектаров, из которых 200 гектаров отведены под развитие водной поверхности, 19 гектаров — под парк Sun World, 17 гектаров — под ландшафтное озеро, 28 гектаров — под новую администрацию, 13 гектаров — под внутренний парк и 60 гектаров — под сам проект. Проект разнообразен: апартаменты, торговые дома и виллы (40 девятиэтажных зданий, включая около 15 000 квартир), 4500 коммерческих таунхаусов и 1200 двухквартирных и отдельных вилл.

Тханьхоа также приветствовала новый проект Central Riverside. Проект расположен в районе Донгхай города Тханьхоа и инвестируется компанией Taseco Land. Central Riverside занимает площадь 15,6 га и располагает 493 объектами недвижимости. В их числе 339 таунхаусов площадью 80–134 м², 94 шопхауса площадью 104–197 м² и 60 вилл площадью 180–361 м².

В Бакзянге появился новый проект под названием The Terra – Bac Giang, разработанный инвестором Van Phu – Invest. Проект расположен в южной части города, в районе Динь Ке (город Бакзянг). Площадь комплекса составляет 45 059 м², включая две 28-этажные башни с 688 квартирами, 66 виллами и 43 таунхаусами.

Г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGOHomes, отметил, что квартиры в Ханое по-прежнему сохраняют свою привлекательность и доминируют на рынке как жилой недвижимости, так и инвестиций. Однако, начиная со второго квартала этого года, этот сегмент начал делить инвестиционный пирог с другими сегментами и рынками благодаря активному росту рынка недвижимости в провинции. Помимо бума новых проектов на рынке недвижимости в провинции, истинная причина кроется в том, что цены на недвижимость в Ханое во всех сегментах в настоящее время слишком высоки, что делает её менее привлекательной для инвесторов.

Волна миграции началась в марте 2024 года и продолжает набирать силу. Инвесторы ищут возможности вдоль экономических направлений, связанных с промышленными парками, провинциями с развитой экономикой, а также вдоль развитых транспортных магистралей, таких как Бакнинь – Бакзянг; Хынгйен – Хайзыонг – Хайфон – Куангнинь.

Запасы растут

По информации Cafebiz, данные Министерства строительства показывают, что в первые месяцы года рынок недвижимости постепенно оживился, увеличилось число покупателей, ищущих и продающих недвижимость. Количество сделок с недвижимостью в начале 2024 года выросло почти на 30% по сравнению с концом 2023 года.

Тем не менее, рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с множеством трудностей. В частности, количество завершённых проектов, новых лицензированных проектов и проектов, готовых к продаже, ниже, чем за аналогичный период 2023 года. Примечательно, что объём недвижимости по-прежнему очень велик и в основном включает отдельные дома и земельные участки: 19 323 объекта, что на 43% больше, чем на конец прошлого года.

Финансовые отчёты 10 компаний, занимающихся застройкой жилья и зарегистрированных на бирже, также показывают, что общая стоимость их активов по состоянию на 31 июня превысила 269 135 млрд донгов, увеличившись почти на 3% по сравнению с аналогичным периодом. Более того, в последние годы стоимость активов многих компаний не снизилась, а, наоборот, значительно «раздулась».

Запасы предприятий учитываются по двум категориям: готовая недвижимость и незавершённая недвижимость. В условиях сложной рыночной ситуации многие предприятия отложили выпуск готовой недвижимости до её восстановления, что привело к тому, что стоимость запасов на некоторых предприятиях не снизилась.

Что касается незавершённой недвижимости, то это основной тип запасов предприятий недвижимости. Причиной постоянного роста запасов незавершённой недвижимости является то, что юридические вопросы по многим проектам остаются нерешёнными на протяжении многих лет. Можно отметить, что после периода бурного роста предложения на рынке (2018 г.) утверждение проектов жилищного строительства в городских районах также начало замедляться из-за всё более серьёзных правовых и процессуальных проблем. Это привело к неуклонному сокращению предложения на рынке на протяжении многих лет, особенно в крупных городах, таких как Хошимин и Ханой.

Кроме того, еще одной причиной высокого уровня запасов является то, что рынок переживает период бурного развития, многие инвесторы вливают большие деньги в провинцию для развития спекулятивных и инвестиционных проектов, таких как земля, курортная недвижимость и т. д.

До сих пор инвестиционный рынок находился в состоянии стагнации, что затрудняло поиск покупателей и не позволяло реализовать активы даже после завершения сделки. С таким объемом активов компаниям будет сложно распоряжаться ими в условиях, когда рынок в целом ещё не оживился.

В отчете Batdongsan.com.vn также отмечается, что, как это ни парадоксально, хотя на рынке не хватает нового предложения, запасы листингуемых компаний, занимающихся недвижимостью, по-прежнему велики, что свидетельствует о том, что продукция не соответствует реальным потребностям рынка.

Хошимин приспосабливается и пока не составил новый прейскурант цен на землю.

Новый прейскурант на землю в городе Хошимин будет разработан и введен в действие с 1 января 2026 года. В настоящее время город внедряет скорректированный прейскурант в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Вышеуказанная информация была предоставлена ​​директором Департамента природных ресурсов и окружающей среды Нгуен Тоан Тхангом на социально-экономическом совещании во второй половине дня 1 августа.

Директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин Нгуен Тоан Тханг на городском социально-экономическом совещании 1 августа. (Фото Ван Аня)

По словам г-на Тхана, в рамках реализации Закона о земле 2024 года (с поправками) Народный комитет провинции имеет право рассматривать, использовать или корректировать старый прейскурант на землю. Исходя из этого, Хошимин проводит политику корректировки, но пока не разработал новый прейскурант.

Корректировка цен на землю состоит из 7 этапов, из которых на данный момент Департамент выполнил 6. Все данные, собранные консультационным отделом по всему региону, были пересчитаны и переданы рабочей группе Народного совета Хошимина для рассмотрения и оценки.

Департамент корректирует и обновляет текущие цены сделок купли-продажи земли, утвержденные цены компенсации и конкретные рыночные цены, чтобы не понести потерь в связи с тем, что старый прейскурант оказался слишком низким.

Г-н Нгуен Тоан Тханг привёл пример: в этом районе есть некоторые дороги, где старый прейскурант составлял всего 1–2 миллиона донгов за квадратный метр. Между тем, фактическая цена сделки достигает 100–200 миллионов донгов за квадратный метр. Поэтому городу необходимо скорректировать прейскурант, чтобы использовать его в этот период.

В июле число записей о земельных участках в Хошимине продолжало расти, достигнув почти 40 000, большинство из которых по-прежнему касались купли-продажи и ипотеки. Доход от продажи земли в Хошимине за последние 7 месяцев превысил 12 000 миллиардов.

По словам заместителя председателя Народного комитета Хошимина Во Ван Хоана, люди и общественное мнение очень заинтересованы в новом прейскуранте цен на землю. Поэтому эту информацию необходимо обсудить и тщательно взвесить.

Департамент природных ресурсов и окружающей среды завершает последние шаги по представлению в Народный комитет города Хошимин прейскуранта цен на местную землю в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Сократить срок выпуска первой красной книги с 1 августа.

Правительство только что издало Постановление № 101/2024/ND-CP (Постановление № 101), регулирующее проведение основных кадастровых работ, регистрацию сертификатов на право землепользования, права собственности на имущество, закрепленное за земельными участками, и информационную систему по земельным вопросам. Постановление вступает в силу с 1 августа.

В частности, в Постановлении № 101 четко установлено, что срок первичной регистрации земельных участков и объектов, прикрепленных к ним, составляет не более 20 рабочих дней.

Срок выдачи первого свидетельства о праве пользования земельным участком (красная книга) и свидетельства о праве собственности на земельный участок (розовая книга) составляет не более 3 рабочих дней.

Согласно вышеуказанным нормативным актам весь процесс первичной регистрации земельных участков и объектов, прикрепленных к ним, а также первичной выдачи красных и розовых книг составляет не более 23 рабочих дней.

Для горных коммун, островов, отдаленных районов, районов со сложными социально-экономическими условиями, районов с особо сложными социально-экономическими условиями срок рассмотрения первой процедуры выдачи Красной книги увеличивается на 10 рабочих дней.

Между тем, согласно ранее действовавшим нормам, срок проведения процедуры выдачи первой красной книги составлял не более 30 дней со дня получения действительных документов, а для отдаленных территорий — не более 40 дней.

Так, новым постановлением Правительство впервые сократило сроки процедур регистрации и выдачи красных и розовых книг.

Срок первой выдачи красной книги исчисляется со дня получения полного и непротиворечивого досье, предусмотренного пунктом «а» пункта 1 статьи 19 Постановления 101.

Наряду с этим Декрет 101 также конкретно регулирует регистрацию земельных участков и активов, прикрепленных к земле.

Согласно данному постановлению сроки регистрации изменений земельного участка и земельно-свойственного имущества, а также выдачи актов на право пользования землей и право собственности на земельно-свойственное имущество устанавливаются следующим образом:

– В случае перевода прав землепользования на сельскохозяйственные земли без выполнения плана консолидации земель или обмена участками, а также в случае передачи, наследования, дарения прав землепользования, права собственности на имущество, закрепленное за землей, внесения в уставный капитал с использованием прав землепользования, права собственности на имущество, закрепленное за землей, – не более 10 рабочих дней.

– В случае продажи или внесения капитала активами, прикрепленными к земельному участку, сдаваемому в аренду государством с ежегодным взиманием арендной платы за землю, срок не должен превышать 10 рабочих дней и не включает время на определение цены земельного участка и заключение договора аренды земельного участка.

– В случае аренды или субаренды прав землепользования при строительстве объектов инфраструктуры и бизнес-проектов этот срок не должен превышать 5 рабочих дней.

– В случае аннулирования регистрации права аренды или субаренды земельных участков под строительство объектов инфраструктуры и предпринимательской деятельности срок не должен превышать 3 рабочих дней.

Содержание первичной регистрации земельных участков и имущества, прикрепленного к земельным участкам, включает: сведения о землепользователях; владельцах имущества, прикрепленного к земельным участкам; лицах, которым земля отведена в управление, включая имена, личные документы, юридическое лицо, адрес землепользователей, владельцев имущества, прикрепленного к земельным участкам, и лиц, которым земля отведена в управление.

Информация о земельном участке включает номер участка, номер листа карты, адрес, площадь, тип земли, форму землепользования, источник землепользования и другие сведения о земельном участке.

Информация об активах, прикрепленных к земле, включает тип актива, адрес, площадь застройки, площадь этажа, полезную площадь, форму собственности, период владения и другую информацию об активах, прикрепленных к земле.

Требования к регистрации права землепользования, права собственности на земельные участки и права землепользования на земельные участки или права землепользования или выдачи удостоверений на право землепользования, права собственности на земельные участки и права собственности на земельные участки.

Иные требования землепользователей, собственников объектов недвижимости, закрепленных за землей, а также лиц, которым земельные участки предоставлены в управление в соответствии с положениями земельного законодательства (при наличии).

Что касается места приема документов и выдачи результатов процедур регистрации земельных участков и активов, связанных с землей, Постановление 101 устанавливает: орган, принимающий документы и выдающий результаты, включает в себя единый отдел в соответствии с Положением о провинциальном народном комитете по приему документов и выдаче результатов урегулирования административных процедур на провинциальном, районном и коммунальном уровнях; отдел регистрации земельных участков; филиал отдела регистрации земельных участков.

Заявители на регистрацию могут подать свои заявления следующими способами: непосредственно в указанные органы, по почте, в месте, согласованном между заявителем и офисом регистрации земельных участков, или через национальный портал государственных услуг или провинциальный портал государственных услуг.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html