Для строительства и продажи новых проектов необходимо создать новые, а мини-квартиры находятся под угрозой упадка.

Недавно принятый Национальной ассамблеей Закон о жилье (с поправками) содержит много новых пунктов, в частности, для инвестирования в дома с большим количеством квартир для продажи или сдачи в аренду (обычно называемые мини-квартирами) требуется проект.

Комментируя это, г-н Фам Дык Тоан, генеральный директор акционерной компании EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), заявил, что ужесточение правил строительства и управления мини-квартирами необходимо, поскольку этот тип квартир бурно развивается уже долгое время с многочисленными нарушениями.

Рынок мини-квартир в ближайшее время станет более тесным. (Фото: Конг Хьеу).

В ближайшем будущем продать мини-квартиры без инвестиционного проекта будет практически невозможно. Поэтому строительство мини-квартир будет существенно ограничено строгими процедурными правилами.

Между тем, создание инвестиционных проектов и выполнение условий для инвестирования в жилищное строительство станет серьёзной проблемой. Поскольку мини-апартаменты — это многоэтажные дома, построенные преимущественно на площади 200–300 м² и расположенные в глубоких переулках. Поэтому реализовывать проекты, как обычные коммерческие квартиры, практически невозможно.

« При ширине переулков менее 2 метров невозможно обеспечить планировку с коэффициентом 1/500, поскольку не гарантируется соблюдение многих факторов, таких как пожарная безопасность, инфраструктура, показатели численности населения и оценка воздействия на окружающую среду. Соответствовать этим требованиям в современных малогабаритных квартирах практически невозможно », — проанализировал г-н Тоан.

По словам г-на Тоана, в случае с коммерческими квартирами процесс лицензирования и планирования проекта может занять несколько лет, тогда как в случае с мини-квартирами этот период будет еще длиннее.

Многие мини-квартиры расположены в глубоких переулках, не соответствующих нормам пожарной безопасности и пожаротушения. (Фото: Конг Хьеу).

Кроме того, мини-квартиры строятся в основном в центральных районах, поэтому правила по высоте зданий очень строгие: обычно на участке площадью 200 м² можно построить всего 5-6 этажей. При такой плотности и высоте застройки инвесторы не смогут получить прибыль, поэтому никто не захочет этим заниматься.

Фактически в настоящее время до 95% существующих мини-квартир строятся без разрешения, поскольку, если бы они строились в соответствии с правилами, инвесторы понесли бы убытки еще до начала строительства.

« Если вы покупаете участок земли площадью 200 м² за 10 миллиардов, но можете построить только 5 этажей и застроить 70% площади, то есть 700 м², то стоимость земли и строительства составит около 22 миллионов донгов за м². Если же вы продадите его за 25 миллионов донгов за м², то инвестор, очевидно, не получит прибыли, построив 5 этажей », — пояснил г-н Тоан.

Таким образом, по словам г-на Тоана, в ближайшем будущем тип мини-квартир рискует прийти в упадок, поскольку необходимость организации нового инвестиционного проекта по его строительству сделает его невозможным для многих людей.

Для мини-квартир, которые соответствуют условиям строительства, стоимость также будет очень высокой и не сможет конкурировать с коммерческими квартирами, поскольку инвестиционные затраты слишком велики.

Разделяя эту точку зрения, г-н Ву Куонг Кует, генеральный директор акционерной компании по недвижимости и услугам «Дат Сань Мьен Бак», также поддерживает положение Жилищного закона о необходимости ужесточения управления малоквартирными домами для защиты прав, обязанностей и безопасности владельцев.

Г-н Кьет сообщил, что обычная подготовка проекта занимает около двух-трех лет, а затраты на этот этап составляют около 5-10% в зависимости от масштаба и места реализации проекта.

Несмотря на сложность проекта, не все жильцы могут справиться с ним самостоятельно. Мини-квартиры в основном расположены в глубоких переулках, поэтому сложно обеспечить предотвращение и тушение пожаров.

« В будущем при строительстве мини-квартир владельцы будут вынуждены создавать бизнес. Тогда будет невозможно уклоняться от налогов, как сейчас, — у домовладельцев будет земля, и они сами будут подавать заявки на разрешение на строительство », — сказал г-н Кьет.

Более прозрачные и понятные правила будут способствовать развитию рынка мини-квартир в правильном направлении, но также лишат многих людей возможности получать прибыль от этого типа квартир.

По словам г-на Кьета, в ближайшее время стоимость продажи мини-квартир будет выше, но люди будут защищены законом и будут иметь более безопасную среду проживания.

« Рынок строительства, продажи и аренды мини-квартир в ближайшем будущем станет очень сложным, поэтому играть на нём смогут только профессиональные застройщики, которые смогут создать специализированные компании, специализирующиеся на развитии этой модели. Отдельным домохозяйствам или инвесторам-любителям будет сложно участвовать в подобных проектах », — подчеркнул г-н Кьет.

Рассказывая об этом, заместитель директора Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости Министерства строительства Нгуен Мань Кхой подчеркнул, что необходимо регулировать строительство 20 и более квартир, чтобы оно было признано инвестиционным проектом, как и обычный проект, чтобы продемонстрировать ответственность, независимо от масштаба и количества квартир. При продаже необходимо соблюдать Закон о сделках с недвижимостью.

Кроме того, в документах разрешения на строительство должно быть четко указано, сколько квартир можно построить, сколько этажей, сколько квартир на этаже и сколько квадратных метров составляет площадь каждой квартиры.

Кроме того, оно должно отвечать критериям противопожарной безопасности и пожаротушения; постройка должна находиться в общей и частной собственности; разрешение на строительство требуется во всех ситуациях; разрешение выдается на каждую квартиру и т. д.

Согласно новым правилам, физические лица, желающие построить мини-апартаменты (дома в 2 и более этажей, на каждом этаже которых расположены квартиры, или 2 и более этажей с 20 квартирами) для продажи или сдачи в аренду, должны будут соответствовать условиям, предъявляемым к инвесторам в проект жилищного строительства.
Квартиры, имеющие право на получение сертификата в соответствии с земельным законодательством (розовая книга), будут продаваться, сдаваться в аренду или приобретаться в аренду с правом выкупа в соответствии с положениями Жилищного закона и Закона о торговле недвижимостью.
Кроме того, инвестиции в мини-квартиры, сдаваемые в аренду, должны соответствовать строительным нормам, установленным Министерством строительства. Здание должно отвечать требованиям пожарной безопасности и пожаротушения, установленным законом.

Чау Ань

Источник