Мы должны избегать напрасного расходования систем социальной инфраструктуры.

На 5-й сессии 15-го созыва Национальная ассамблея обсудила Закон о сделках с недвижимостью (с поправками). Нгуой Дуа Тин провёл беседу с депутатом Национальной ассамблеи Куан Минь Кыонгом, главой делегации провинции Донгнай в Национальной ассамблее, по поводу содержания законопроекта.

Инвестор: Уважаемый делегат, 15-е Национальное собрание обсудило Закон о недвижимости (с поправками). Закон чётко определяет права и обязанности лиц и организаций, строящих жильё и участвующих в рынке недвижимости. Каковы ваши опасения по поводу этого законопроекта?

Депутат Национальной ассамблеи Куан Минь Кыонг: Можно сказать, что Закон о сделках с недвижимостью (с поправками) до сих пор четко определил права и обязанности лиц и организаций, строящих дома, участвующих на рынке недвижимости и гармонизирующих отношения между государством, людьми и предприятиями.

В связи с дублированием Закона о сделках с недвижимостью (с поправками), Закона о жилье, Закона об инвестициях и, в особенности, проекта поправок к Закону о земле... Я также предлагаю некоторые положения.

Относительно требований к капиталу организаций, участвующих в рынке недвижимости. В пункте «c» пункта 1 статьи 10 Закона установлено, что помимо требований к собственному капиталу и общему объему инвестиционного капитала, установлено также требование «обеспечить возможность привлечения капитала для реализации инвестиционных проектов» .

Делегат Национального собрания Куан Минь Куонг беседует с Нгои Дуа Тином (Фото: Хоанг Бич).

Однако, согласно положениям Закона об инвестициях и Закона о торгах, существуют чёткие требования к финансовой состоятельности инвестора. В процессе оценки документации по инвестиционному проекту, тендерной документации и утверждения инвестиционной политики проводится проверка подтверждения финансовой состоятельности инвестора, поэтому дополнительные положения в настоящем Законе не являются необходимыми и могут повлечь за собой дополнительные административные процедуры.

Кроме того, в пункт 1 статьи 10 добавлен пункт d, в котором указано, что «Инвесторы проектов в сфере недвижимости обязаны обеспечить соотношение непогашенной кредитной задолженности и непогашенной задолженности по корпоративным облигациям к собственному капиталу в соответствии с постановлениями Правительства ».

В настоящее время Правительство не имеет конкретных положений о соотношении непогашенных кредитов и непогашенных корпоративных облигаций к капиталу предприятия (в настоящее время соответствующие положения имеются только в банковском секторе) .

Поэтому я предлагаю, чтобы проектный орган изучил и не включал это содержание в проект или подготовил проект постановления правительства по этому вопросу, чтобы делегаты могли высказать свое мнение.

Инвестор: По вашему мнению, каким образом следует реализовать ответственность инвестора за создание социальной инфраструктуры в проектах бизнеса в сфере недвижимости, чтобы решить проблемы?

Делегат Национальной ассамблеи Куан Минь Кыонг: Что касается ответственности инвесторов за строительство социальной инфраструктуры в рамках проектов в сфере недвижимости, пункт 7 статьи 18 гласит, что инвесторам «разрешено передавать дома заказчикам только после завершения строительства домов, а также работ по технической и социальной инфраструктуре в соответствии с графиком, зафиксированным в утвержденном проекте».

По моему мнению, социальная инфраструктура — это очень широкое понятие, под которым подразумеваются все коммерческие, общественные, образовательные, медицинские и т. д. объекты инфраструктуры.

Фактически, в зависимости от цели и бизнес-плана инвестора, проекты могут выставляться на продажу многократно, поэтому количество жильцов, переезжающих в проект, будет зависеть от хода продаж. Поэтому инвесторы часто заранее строят необходимую инфраструктуру для удовлетворения потребностей жильцов (например, парки, деревья, зоны общего пользования, парковки, зоны отдыха и т. д.).

Оставшаяся социальная инфраструктура, такая как школы, супермаркеты и торговые центры, обычно реализуется вторичными инвесторами, когда в проекте много жителей.

Если инвестору придется строить все системы социальной инфраструктуры проекта в период невысокой плотности населения, это приведет к расточительству.

Необходимы конкретные правила для основной социальной инфраструктуры (Фото: Фам Тунг).

С другой стороны, в реальности поставщики услуг в сфере образования, торговли и супермаркетов осуществляют реализацию только тогда, когда в каждом проекте есть определенная численность населения (за исключением инвесторов с экосистемой, включающей недвижимость и медицинские, образовательные и коммерческие услуги, которые будут осуществлять инвестиции и реализацию бизнеса самостоятельно... Однако на практике некоторые инвесторы при инвестировании во многие сферы привели к финансовому дисбалансу или неэффективному бизнесу).

Под положением «завершённое строительство…» подразумевается, что работы должны быть завершены. Например, в случае проекта, состоящего из множества объектов, включая отдельный школьный проект, который завершён и находится на стадии завершения, но не подтверждён, согласно положениям проекта, инвестор не имеет права передать дом заказчику.

Фактически передача домов между инвесторами и покупателями осуществляется на основании договора купли-продажи дома/квартиры, а в проекте также предусмотрены конкретные положения о сроках передачи и оплате при передаче дома.

В то же время пункт b) пункта 1 статьи 31 также требует, чтобы проекты в сфере недвижимости с правами землепользования, в рамках которых инвестировано строительство технической инфраструктуры и которые введены в эксплуатацию, соответствовали требованию: «Инвестиции в строительство объектов обслуживания и основных объектов технической инфраструктуры были завершены в соответствии с проектом, детальным планом строительства 1/500 или утвержденным генеральным планом и содержанием проекта», но пока не уточняет, какие именно объекты обслуживания входят в их число.

Поэтому я считаю, что необходимо разработать отдельные правила для объектов жизнеобеспечения и социальной инфраструктуры, требуя от инвесторов только завершения «работ по созданию жизнеобеспечения и социальной инфраструктуры в соответствии с графиком, указанным в утверждённом проекте», чтобы иметь право передать жильё или права землепользования покупателям. Это решит проблемы и будет соответствовать практике.

Инвестор: Спасибо большое !

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/sua-luat-kinh-doanh-bds-phai-tranh-lang-phi-he-thong-ha-tang-xa-hoi-a614285.html